Многие заемщики с тревогой ожидают, что банк заберёт их ипотечную квартиру. Действительно ли это может произойти, может ли банк продать ипотечную квартиру за долги и что делать, если это уже началось — давайте разберёмся вместе с нашими юристами.

1. Что такое залоговая недвижимость в ипотечных сделках.

Прежде всего, давайте проясним, что подразумевается под залоговой недвижимостью. В случае с ипотекой, залоговый объект — это приобретаемая вами недвижимость, будь то квартира, комната или дом. До момента погашения ипотеки эта недвижимость находится в залоге у банка. Данное требование законодательства Российской Федерации не позволяет банку не взять в залог приобретаемую недвижимость, так как это нарушило бы закон.

2. Зачем банк берет в залог ипотечную недвижимость.

Согласно законодательству Российской Федерации, банк принимает в залог ипотечную недвижимость. Более подробную информацию можно найти в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ.

3. Если вовремя не оплатить ипотечную страховку, отберут ли недвижимость.

Нет, но банк начислит неустойку. Она рассчитывается как половина процентной ставки, указанной в пункте 4 кредитного договора, и начисляется на остаток основного долга.

Полис страхования недвижимости необходимо продлевать каждый год и предоставлять в банк до окончания срока действия предыдущего. Это требование закона, так как объект недвижимости находится в залоге у банка.

Неустойка (штраф, пени) начинает начисляться на остаток по кредиту с 31-го календарного дня после окончания действия предыдущего полиса. Размер неустойки и обязанность её уплаты прописаны в условиях кредитного договора.

4. Что делать, если я не могу платить по ипотеке.

Если у вас возникли трудности с выплатой ипотеки, обязательно свяжитесь с банком. Это следует сделать как можно скорее, желательно в течение первого месяца после возникновения просрочки, так как на второй месяц уже начисляются штрафы.

Помните, что задача банка — не создавать дополнительных долгов, а помочь вам выполнить свои обязательства по договору. Поэтому, скорее всего, банк предложит вам несколько вариантов решения проблемы:

1. Уменьшение ежемесячного платежа за счет увеличения срока ипотеки. Банк может добавить до 10 лет к первоначальному сроку, но общий период не должен превышать 35 лет. Это позволит снизить нагрузку на ваш бюджет.

2. Отсрочка на срок до двух лет. В этот период вы сможете не платить основной долг и частично проценты. Минимальный платеж составит 1/10 от суммы процентов за месяц.

3. Кредитные каникулы — льготный период, в течение которого заемщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотеки на срок до 6 месяцев.

4. Рефинансирование. Мы уже подробно писали о том, как рефинансировать ипотеку. Если вкратце, то можно взять новый кредит под более низкий процент и погасить им текущий. Это может быть выгодно, если ставка по рефинансированию ниже хотя бы на 2%, а до окончания срока осталось больше года.

Важно помнить, что для того чтобы банк пошел вам навстречу, необходимо иметь уважительные причины. «Просто надоело платить» не является достаточным основанием. Банк может признать уважительными следующие причины: сокращение или увольнение с работы по состоянию здоровья, закрытие компании, болезнь близких, пожар или другой страховой случай, утрата залога. В таких случаях потребуется документальное подтверждение этих обстоятельств.

5. Банк забирает ипотечную квартиру: причины.

Каждый, кто берёт в банке ипотеку, должен понимать, что финансовая организация может выселить его из жилья. Наиболее распространённой причиной для этого являются просроченные ипотечные платежи. При этом не имеет значения, является ли жильё единственным или в нём прописаны другие люди.

Если ипотека погашена не полностью, банк имеет право потребовать возврата взятого в кредит жилья. Финансовые организации могут пойти на такие меры в следующих случаях:

1. Нарушение условий договора. Например, если квартира, оформленная в ипотеку, оказалась заложенной.
2. Невыполнение правил, касающихся ремонта квартиры.
3. Приведение жилья в непригодное для проживания состояние по вине владельца.
4. Продажа квартиры без уведомления финансовой организации.
5. Просрочки платежей в течение трёх месяцев чаще, чем три раза в год.

Важно! Одна из самых распространённых причин для выселения — это задолженность по ипотечным платежам, которая составляет более 80% от стоимости взятого в кредит жилья.

6. Банк забирает квартиру: что делать.

Если у заемщика образовался долг по ипотеке, и банк уже готов выселить его из квартиры, у него есть возможность самостоятельно продать жильё, чтобы погасить задолженность. В таком случае финансовая организация может пойти навстречу своему клиенту, и дело может не дойти до суда.

Однако на практике это происходит нечасто. Большинство банков не готовы тратить время и ждать, поэтому они могут рассмотреть предложение заемщика только в том случае, если на его квартиру уже есть покупатель.

Если же дело доходит до суда, то по решению суда заемщик должен будет выплатить банку:

• основной долг;
• проценты.

Кроме того, должник также оплачивает все расходы, связанные с судебным разбирательством. В судебном постановлении указывается, что жильё должника будет реализовано с торгов. Вы можете ознакомиться с образцом такого постановления.

Пример:

Артем, осознав, что не в силах справляться с платежами по ипотеке, принял решение продать свою квартиру, чтобы погасить долг перед банком. Он поделился своими планами с Дмитрием, который проявил интерес к покупке и был готов действовать быстро.

Поскольку на квартиру уже нашелся покупатель, банк согласился отложить судебное разбирательство и не требовать от Артема немедленного погашения долга. В результате Артем продал квартиру Дмитрию и полностью расплатился с банком.

7. Продажа ипотечной квартиры с торгов: как это происходит.

Банк выставляет квартиру на торги, и есть риск, что она будет продана по заниженной цене. Вырученной суммы может оказаться недостаточно для погашения долга.

Суд устанавливает стартовую цену на уровне 80% от среднерыночной стоимости квартиры, основываясь на документах, подготовленных оценщиком. Составление отчета оценщиком является обязательной процедурой перед оформлением квартиры в залог.

Если квартиру не удалось продать с торгов даже во второй раз, банк выкупает её сам по цене 60% от рыночной стоимости. На эту сумму будет уменьшен общий объём долга заемщика.

Обратите внимание, что после того как банк получает квартиру в собственность, он может самостоятельно заняться её продажей.

Пример:

Квартира Николая была выставлена на торги, но, к сожалению, они не состоялись из-за отсутствия желающих приобрести недвижимость. В том же месяце были назначены повторные торги, но уже со стартовой ценой в 68% от рыночной стоимости жилья, а не 80%, как было на предыдущих.

Если долг все равно не погашен.

Часто можно встретить ситуацию, когда жильё должника продают на торгах, а долг перед банком остаётся непогашенным. В таком случае финансовая организация, очевидно, будет пытаться вернуть оставшиеся средства.

Если с момента покупки квартиры в ипотеку её стоимость выросла, вы имеете право обратиться в суд с требованием провести экспертизу её стоимости. В таком случае стартовая цена на торгах и цена, по которой квартира будет предложена кредитору, будут выше. Наши юристы с радостью помогут вам составить соответствующее заявление в суд.

8. Могут ли выселить многодетных.

Если в ипотечной квартире проживает многодетная семья, суд может встать на её сторону в случае выселения. Однако, согласно законодательству, статус многодетности не является достаточным основанием для принятия более мягкого решения, чем выселение должника из квартиры.

Если суд принимает сторону заемщика, его прямая обязанность — как можно скорее возобновить регулярные платежи по ипотеке и погасить все долги в установленный срок. Если спустя год он не сможет погасить задолженность, банк имеет право выселить должника и его семью, даже если она имеет статус многодетной.

Пример:

Виталий вместе с женой и тремя маленькими детьми живёт в квартире, которую он приобрёл в ипотеку. Из-за финансовых трудностей он уже полгода не может выплачивать кредит. Банк обратился в суд с требованием выселить семью из квартиры.

Поскольку это единственное жильё для Виталия и его семьи, суд принял решение разрешить им остаться в квартире, но установил мораторий на арест жилой площади сроком на один год.

9. Могут ли выселить семью с маленьким ребенком.

Если банк обращается в суд с требованием взыскать деньги за заложенную квартиру, он получает право, опираясь на судебное решение, выселить владельца из этой квартиры, независимо от его обстоятельств. Заемщик обязан передать залоговую квартиру в счет уплаты долгов банку.

Таким образом, даже если в семье есть маленький ребенок, банк может выселить её из ипотечной квартиры, и это будет законно. Если имеется задолженность, ипотечный договор может быть расторгнут, и из квартиры выселят всех, кто в ней проживает.

Наличие маленьких детей в семье не является препятствием для реализации права финансовой организации на требование возврата денег. По решению суда приставы снимают с регистрации несовершеннолетних через Федеральную миграционную службу.

Банк не обязан предоставлять альтернативное жильё несовершеннолетним детям в случае изъятия квартиры. В такой ситуации должник имеет право обратиться в местный муниципалитет с заявлением о получении статуса малоимущего. Наши юристы с радостью помогут вам составить заявление и собрать необходимые документы для его подачи.

10. Могут ли выселить инвалида.

Инвалида могут законно выселить из залоговой квартиры, если у него есть долги. Если банк продаст заложенное имущество, у него появится новый собственник, который сможет снять с регистрации всех, кто был прописан в этой квартире. При этом не имеет значения, является ли человек инвалидом.

Пример:

Банк продал квартиру, в которой были прописаны Дмитрий и его брат, инвалид II группы. Полученные средства были направлены на погашение процентов, основного долга и судебных издержек. После всех выплат Дмитрию вернули часть денег. На эти деньги он смог приобрести новую квартиру, в которую они переехали вместе с братом.

11. Кого гарантированно не выселят.

Суд может пойти навстречу должнику и смягчить свое решение о выселении из ипотечной квартиры в следующих случаях:

• если у должника есть несовершеннолетний ребенок;
• если у должника нет другого жилья, и ему некуда пойти.

При наличии таких обстоятельств суд может ввести мораторий на взыскание финансовых средств со стороны банка на определенный период.

Важно отметить, что срок моратория может быть разным, и должник должен использовать его эффективно. Ему следует найти возможности для погашения долгов и начать выплачивать их как можно скорее.

12. Кто выселяет из квартиры.

Судебные приставы выселяют должника из ипотечной квартиры. Они действуют на основании решения суда, согласно которому обязаны обеспечить выселение должника из занимаемого им жилого помещения.

В каких случаях подключается прокурор.

В соответствии со статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор может участвовать в рассмотрении споров, связанных с выселением из ипотечной квартиры. Однако прокурор, как и органы опеки, не имеют полномочий переносить сроки выселения несовершеннолетних или отменять его. Такое право возникает только в случае, если в ходе разбирательства будут выявлены нарушения со стороны финансовой организации.

13. Судебная практика: банк забирает квартиру за долги по ипотеке.

В ипотечной квартире проживала семья N с трехлетним ребёнком. В течение восьми месяцев они не вносили платежи по ипотеке, в результате чего образовался долг. Заёмщик не шёл на контакт с банком, и финансовая организация обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании квартиры в счёт долга, руководствуясь статьей 50 Федерального закона № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Изучив материалы дела, суд признал наличие долга, не найдя уважительных причин для невнесения платежей. Также суд учёл, что заемщик не пытался договориться с финансовой организацией.

Заёмщик не явился на заседание суда, и решение было вынесено в его отсутствие в соответствии с пунктом 1 статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд постановил удовлетворить требования банка: взыскать квартиру в качестве залога, реализовать её с торгов, выселить семью N в установленный законом срок и обязать ответчика подписать договор социального найма и переехать в муниципальное жильё.

14. Частые вопросы.

По какой причине могут выселить из ипотечной квартиры?

Основной причиной выселения из ипотечной квартиры является неуплата платежей по кредиту и наличие задолженности.

Могут ли выселить из ипотечной квартиры, если пропущен всего один платеж?

Финансовые организации обычно не склонны прибегать к крайним мерам, если пропущен лишь один платеж. Выселение возможно, если платежи не вносились в течение шести месяцев и если должник не предпринимает попыток погасить долг.

Могут ли выселить из ипотечной квартиры, если это единственное жилье?

Да, банк имеет полное право забрать квартиру в счет погашения долгов и выставить ее на торги, даже если для заемщика это единственное жилье.

Могут ли выселить из ипотечной квартиры многодетную семью?

Суд может наложить мораторий на требования банка, обычно сроком на год, в течение которого заемщик должен найти возможность для погашения долга. Если этого не произойдет, даже многодетную семью могут выселить из квартиры.

Ипотечная квартира находится в залоге у банка, который её забирает. Могу ли я продолжать жить здесь, если в феврале суд вынес решение о выселении?

Если вы не освободите квартиру добровольно, то выселение может произойти в принудительном порядке в рамках исполнительного производства на основании вступившего в законную силу решения суда.

Лицо, приобретающее квартиру на торгах, или сам банк (если он станет собственником квартиры) будут вынуждены обратиться в суд с иском о признании вас и членов вашей семьи утратившими право пользования жилым помещением и о вашем выселении.

15. Заключение эксперта.

Банк имеет право забрать квартиру, находящуюся в ипотеке, и продать её на торгах, если в течение полугода и более заемщик не вносит предусмотренные договором платежи.

После продажи квартиры на торгах вырученные средства пойдут на погашение остатка долга, уплату процентов и покрытие судебных расходов, понесённых банком.