Порядок  владения имуществом супругов

При проведении сделок с недвижимостью часто требуется согласие супруга, который не является стороной договора. Это связано с тем, что имущество, приобретённое в браке, относится к общей или личной собственности супругов, а также с возможностью оспорить сделку в суде и признать её недействительной.

Согласно Семейному кодексу, всё имущество, нажитое и приобретённое семейной парой в период брака, является общим. Это включает в себя денежные средства, вещи, предметы и объекты недвижимости, независимо от того, кто из супругов их приобретал и на чьё имя они оформлены.

Порядок обращения с общим семейным имуществом регулируется статьёй 35 Семейного кодекса РФ. По умолчанию предполагается, что супруги владеют и распоряжаются имуществом по взаимной договорённости. Однако есть исключение: закон требует получить нотариальное согласие супругов на сделку по распоряжению общим имуществом, если договор:

• составлен в отношении недвижимости;
• требует нотариального удостоверения;
• требует государственной регистрации.

Разногласия по поводу необходимости согласия супруга на сделку могут возникать из-за неопределённости понятия «распоряжение». Недвижимость может выступать объектом купли-продажи, дарения, залога и многих других сделок. Какие из них подпадают под определение «распоряжение», а какие нет? Возникают вопросы о том, какое имущество не является совместно нажитым и, следовательно, для его продажи не нужно чьё-либо согласие, а также о сделках, требующих нотариального удостоверения.

Когда оформляют согласие супруга на продажу квартиры

Согласие супруга на продажу недвижимости – это документ, который требуется в двух случаях, когда недвижимость является совместной собственностью супругов.

1. Недвижимость была куплена в браке.

Если квартира или дом были приобретены в период брака, они считаются совместной собственностью супругов (статья 34 Семейного кодекса РФ). Исключением являются случаи, когда в брачном договоре указано иное.

Один из супругов не может продать общую квартиру или дом без согласия второго супруга, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник. Это правило действует и в случае, если режим совместной собственности не был изменён в установленном законом порядке.

Если супруги развелись, но имущество не было поделено, оно всё ещё считается совместным – согласие на продажу также потребуется.

2. Недвижимость была отремонтирована на общие деньги.

Это правило распространяется на случаи, когда квартира или дом принадлежат одному из супругов.

Если были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость жилья, например, капитальный ремонт или реконструкция на средства из семейного бюджета, недвижимость может рассматриваться как совместная собственность супругов (статья 37 Семейного кодекса РФ).

По умолчанию считается, что если один из супругов продаёт квартиру, то второй супруг знает об этом и согласен на сделку. Поэтому переход права собственности будет оформлен, даже если согласие не будет приложено к пакету документов.

В каких случаях согласие на покупку недвижимости не требуется

• Если недвижимость приобретается в долевом участии, то согласие не нужно, так как действия участников сделки очевидны. Однако стоит помнить, что выделение долей в праве собственности на объект недвижимости может изменить режим совместного владения семейным имуществом, установленный законом. В этом случае договор должен быть удостоверен нотариально, иначе в регистрации перехода прав может быть отказано.
• Если между супругами заключён брачный договор, то условия контракта могут предусматривать раздельное владение объектами недвижимости. Например, если квартира, приобретаемая в браке, принадлежит единолично тому супругу, на которого она оформлена. При этом можно указать условие получения согласия супругов на сделку, если стороны посчитают такое требование целесообразным.
• Если сделка совершается по доверенности. Например, по условиям договора недвижимость приобретается на имя двоих супругов, однако один из них выдал второму доверенность на совершение сделки от его имени. Аналогично доверенность может быть выдана обоими супругами на имя третьего лица.
• Покупка недвижимости на личные средства. У каждого из супругов могут быть личные средства и материальное имущество, полученное ими по безвозмездным сделкам, например, подаренное или полученное в наследство. Это личная собственность, не входящая в состав совместно нажитого супружеского имущества. В таком случае нужно иметь на руках документы, подтверждающие происхождение денег, чтобы при необходимости доказать их личную принадлежность покупателю недвижимости.

Нужно ли согласие бывших супругов

На практике нередко возникают ситуации, когда после расторжения брака требуется согласие бывшего супруга на совершение сделок с недвижимостью. Это связано с тем, что развод сам по себе не изменяет статус имущества, которое было приобретено в браке.

Если супруги не произвели официальный раздел имущества после развода, то оно продолжает считаться совместно нажитым. В таких случаях могут возникать судебные споры.

При расторжении брака супруги могут договориться о разделе имущества самостоятельно, составить соглашение о разделе у нотариуса или обратиться в суд. Устные договорённости не имеют юридической силы, поэтому полагаться на них не стоит, особенно если речь идёт о недвижимости.

По закону обратиться в суд с заявлением о разделе совместно нажитого имущества можно в течение трёх лет после развода. Срок отсчитывается с момента, когда заявитель узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Чтобы избежать судебных исков о признании сделки недействительной, обычно требуется предоставить нотариальное согласие бывшего супруга на покупку или продажу недвижимости. Однако это не всегда необходимо, если есть документы, подтверждающие права единоличного пользования объектом, например, нотариальное соглашение о разделе имущества, решение суда или брачный договор.

Порядок оформления согласия у нотариуса

Нотариальное согласие на покупку недвижимости должен дать супруг, который не участвует в сделке и не указан в договоре. Это одностороннее действие, поэтому присутствие второго супруга не требуется.

Заявитель должен предоставить нотариусу следующие документы:

• свой паспорт;
• свидетельство о браке;
• копию договора или данные об объекте.

Текст документа можно составить прямо в нотариальной конторе. Прежде чем удостоверить согласие, нотариус объяснит заявителю нормы законодательства и убедится, что он действует по своей воле и осознаёт последствия своих действий.

Рекомендуется указать в согласии срок его действия и точно описать объект недвижимости, для покупки которого оно выдаётся. Это исключит возможность использовать документ повторно или приобрести другой, не согласованный объект.

Аналогичным образом оформляется согласие на продажу недвижимости, когда сделка совершается одним из супругов.

Регистрации недвижимости без согласия в ЕГРН

До 2022 года органы Росреестра во многих регионах требовали, чтобы при регистрации недвижимости на одного из супругов было предоставлено нотариально заверенное согласие другого супруга. Однако теперь этот документ не входит в обязательный список, и его отсутствие не является препятствием для регистрации перехода прав.

Новый собственник получит выписку, в которой будет сделана запись о том, что сделка совершена без требуемого по закону согласия супруга. Это может стать неприятным сюрпризом для покупателя, которому будет трудно продать такую квартиру в будущем. Запись предупреждает заинтересованных лиц о том, что в отношении этого объекта существует риск судебного требования о признании сделки недействительной.

Подобной ситуации можно избежать, если сделка по распоряжению общей недвижимостью супругов удостоверяется нотариально. В отличие от регистраторов, нотариус обязан обеспечить законность сделки. Он обязательно запросит согласие супруга на продажу недвижимости и в случае отсутствия всех необходимых документов откажет в удостоверении договора. Для обеих сторон это служит гарантией соблюдения всех требований закона и снижает риски оспаривания сделки.

Чем опасна сделка без согласия супруга

Переход права собственности на недвижимость может быть зарегистрирован без нотариально заверенного согласия супруга. В таком случае в ЕГРН будет отмечено, что согласие не было предоставлено.

Однако это может быть опасно для покупателя. Согласно закону, супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года после сделки оспорить её, если сделка была совершена без его согласия. Это возможно, только если другая сторона сделки знала или должна была знать о несогласии супруга.

В такой ситуации сделка может быть признана недействительной, и квартиру потребуется вернуть прежним владельцам — супругам. Покупателю придётся судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.

Чтобы избежать потери квартиры, перед покупкой важно проверить все документы. Если недвижимость была куплена или отремонтирована в браке, необходимо требовать нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Образец согласия супруга на покупку-продажу недвижимости

Нотариус не требует специального бланка согласия от супруга на продажу недвижимости. У каждого специалиста есть свой образец такого документа. Важно, чтобы в итоге бумага содержала следующую информацию:

• название населённого пункта, где был составлен документ;
• паспортные данные обоих супругов;
• реквизиты свидетельства о браке;
• чётко выраженное согласие на совершение сделки;
• указание на наличие или отсутствие брачного контракта;
• информация о том, что сторонам разъяснены статьи 34 и 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

В конце документа ставится подпись лица, дающего своё согласие. Затем нотариус удостоверяет документ своей подписью и печатью.

Согласие на приобретение недвижимости супругом оформляется так же. Меняется только смысл в части выражения позиции супруга: в этом случае указывается, что он согласен на покупку.

Как правильно оформить согласие, если вы — продавец

Письменное согласие супруга на продажу недвижимости необходимо в следующих случаях:

• если недвижимость является общей собственностью, то есть была куплена или отремонтирована в период брака (согласно статье 34 Семейного кодекса РФ);
• если супруги развелись, но имущество не было официально разделено, а раздел произошёл только на словах.

Согласие не требуется, если недвижимость является личной собственностью одного из супругов:

• была приобретена до заключения брака;
• получена в дар или унаследована одним из супругов;
• куплена на деньги, принадлежавшие супругу до заключения брака;
• приватизирована в личную собственность без выделения долей;
• как указано в брачном договоре.

Документ оформляется у нотариуса и стоит примерно от 1,5 до 2 тысяч рублей.

Для оформления согласия потребуются следующие документы:

• паспорт;
• свидетельство о регистрации брака или его расторжении;
• свидетельство о праве собственности.

Срок действия согласия не ограничен, но при желании его можно указать в документе самостоятельно.

Как отозвать согласие

Продажа недвижимости может занять месяцы и даже годы. За это время в семье могут произойти изменения, и согласие на продажу может стать неактуальным.

Согласие супруга на продажу квартиры можно отозвать до совершения сделки, то есть до регистрации перехода права собственности. Важно помнить, что согласие удостоверяет нотариус, поэтому отзыв также нужно подтвердить у него.

Нельзя продать квартиру или дом, а потом передумать. Исключение — если сделка ущемляет чьи-то права.

Если сделка по продаже недвижимости уже состоялась, то есть стороны подписали договор купли-продажи и зарегистрировали его в Росреестре, отозвать согласие на продажу не получится. Единственный законный вариант — оспорить сделку в суде на основании, например, несправедливого распределения долей между собственниками или нарушения прав несовершеннолетних детей.

Отказ оформляется у нотариуса так же, как и согласие. Оформите его как можно быстрее, до регистрации договора купли-продажи в Росреестре.

Если сделка формально не завершена (договор купли-продажи со всеми документами находится в Росреестре), то можно отозвать письменное согласие, подав заявление на имя нотариуса, который заверял документ. Для этого есть правовое основание: «нотариус вправе принимать самостоятельное решение по вопросу возможности совершения такого нотариального действия, как отмена нотариально удостоверенного согласия супруга» (см. ст. 5 «Основы законодательства РФ о нотариате»).

Супруг, который отзывает согласие, должен лично обратиться в отделение Росреестра с заявлением о приостановлении сделки. Там нужно подробно указать все причины и обстоятельства, которые сопутствовали прекращению договора купли-продажи.

Росреестр может приостановить регистрацию договора максимум на 6 месяцев.