Что влияет на решение банка

Решение об одобрении ипотеки для заёмщика, у которого уже есть непогашенный кредит, зависит от нескольких факторов:

* кредитной истории;
* платёжеспособности клиента;
* его возраста;
* семейного положения и других обстоятельств.

Кредитная история (КИ)

Кредитная история — это документ, который содержит информацию о взаимодействии человека с банками и микрофинансовыми организациями за последние семь лет. В ней отражаются следующие данные:

* текущие займы;
* погашенные долги;
* заявки, поданные в банки и МФО;
* отказы на заявки (если они были);
* информация о текущих и прошлых просрочках.

Одобрение ипотеки

Если кредитная история хорошая, шансы на одобрение ипотеки значительно возрастают. Однако если в прошлом были допущены просрочки, вероятность положительного решения снижается.

Чтобы узнать информацию о своей кредитной истории, можно обратиться в соответствующее бюро кредитных историй (БКИ) или воспользоваться специальными сервисами банков.

Важно понимать, что на кредитную историю влияет несколько факторов:

* наличие просрочек: каждая просрочка, даже небольшая, снижает балл кредитного рейтинга;
* продолжительность формирования истории: чем дольше она формируется, тем лучше;
* наличие и общая сумма текущих займов: чем больше нагрузка, тем меньше шансы;
* количество запросов на получение кредита: чем больше запросов, тем ниже рейтинг;
* количество отказов банков: аналогично предыдущему пункту.

Платежеспособность

Даже если у вас очень хорошая кредитная история, но есть долги, ваши шансы на одобрение ипотеки снижаются. Банки не только обращают внимание на вашу кредитную историю, но и оценивают вашу способность выплачивать кредиты. Эта оценка зависит от вашего подтверждённого дохода и общей суммы ваших долгов.

Если сумма ежемесячных платежей по всем видам кредитов превышает 80% вашего дохода, то получить новый кредит будет сложно.

Важно понимать, что согласно Указаниям Центрального банка России от 31.08.2018 №4892-У, все кредитные организации обязаны самостоятельно рассчитывать показатель долговой нагрузки. Это означает, что даже если у вас есть небольшой непогашенный микрозайм, он будет учитываться при рассмотрении вашей заявки.

Возраст и пол заемщика

Возраст тоже имеет значение при получении ипотеки. Многие банки предпочитают выдавать кредиты клиентам в возрасте от 30 до 45 лет, поскольку они обычно обладают достаточной платёжеспособностью.

Молодые люди до 30 лет могут столкнуться с трудностями при получении ипотеки из-за ограниченной платёжеспособности.

Лица старше 45–50 лет могут иметь проблемы со здоровьем или небольшой доход, например, только пенсию. Однако это не означает, что им не одобрят ипотеку. Решение о выдаче кредита зависит от кредитной истории и размера зарплаты.

Лидер на рынке ипотечного кредитования — Сбербанк — заявляет, что одобряет ипотечные кредиты гражданам с 18 лет.

Ни один банк не заявляет о своих предпочтениях в отношении пола заёмщика. Однако при выдаче ипотеки этот фактор тоже учитывается. Женщины, как правило, более дисциплинированны и реже допускают просрочки по платежам. Тем не менее, выбор чаще всего делают в пользу мужчин по двум основным причинам:

* они получают более высокий доход;
* они реже берут декретный отпуск, который неизбежно приводит к снижению дохода.

Семейное положение

Банк всегда уточняет семейное положение клиента, поскольку оно может повлиять на его платёжеспособность.

При рассмотрении заявки банк учитывает два основных момента:

1. Официальный брак. Если клиент состоит в официальном браке, то его супруг или супруга становится обязательным созаёмщиком по ипотеке. Это происходит только в том случае, если у супруга или супруги есть официальный доход. В этом случае шансы на одобрение заявки увеличиваются, так как доходы обоих супругов учитываются при рассмотрении заявки.

2. Наличие детей. Наличие детей может двояко повлиять на ситуацию:

* С одной стороны, даже за одного ребёнка можно получить материнский капитал, который можно использовать для покрытия первоначального взноса по ипотеке. Это может повысить вероятность одобрения заявки. Также есть возможность воспользоваться ипотечной программой с государственной поддержкой, которая предлагает сниженную процентную ставку.
* С другой стороны, каждый ребёнок признаётся банком как иждивенец. Это означает, что даже если доход клиента достаточно высокий, при расчёте из него будут вычтены расходы на содержание каждого несовершеннолетнего. Это может снизить вероятность одобрения заявки.

Место работы и стаж

При рассмотрении заявки на ипотеку кредитная организация будет обращать внимание не только на размер доходов, но и на их источник. Наиболее благоприятная картина складывается из следующих факторов:

* официальное трудоустройство;
* стабильно работающая компания, которая существует на рынке уже несколько лет;
* стаж на текущем месте работы не менее 3 (а иногда и 6) месяцев;
* общий подтверждённый стаж работы от 12 месяцев.

К факторам риска, которые могут привести к отклонению заявки, относятся:

* неофициальное трудоустройство;
* самозанятые или фрилансеры;
* недавно зарегистрированные индивидуальные предприниматели.

Как увеличить шансы на успех

Даже если у вас уже есть потребительский кредит, вы всё равно можете получить ипотеку. Для этого вам нужно постараться улучшить свою кредитную историю и финансовое положение в глазах банка.

Вот несколько способов, которые могут помочь вам получить одобрение на ипотеку:

1. Обратитесь в ту кредитную организацию, клиентом которой вы уже являетесь. Лучше всего подавать заявку в банк, на карту которого вы получаете зарплату. Это может повысить ваши шансы на одобрение, сократить сроки рассмотрения заявки и даже дать небольшую скидку (обычно 0,1–0,2% от процентной ставки).

2. Подтвердите все возможные доходы. Если ваша официальная зарплата небольшая, вы можете оформить справку по форме банка. Также вы можете легализовать дополнительные доходы, например, от сдачи квартиры в аренду, репетиторства или других услуг, став самозанятым.

3. Увеличьте свои доходы — найдите более выгодную работу, подработку или получите повышение.

4. Если это невозможно, привлеките нескольких созаемщиков. Обычно это родственники, но бывают и исключения. В большинстве случаев банковские организации допускают привлечение до 4 созаемщиков, иногда больше.

5. Внесите как можно больший первоначальный взнос. При этом не стоит брать средства в кредит, так как это увеличит вашу нагрузку. Важно также понимать, что если в качестве взноса вы используете только материнский капитал, вашу заявку могут отклонить.

6. По максимуму погасите все имеющиеся задолженности, включая штрафы, налоги, сборы, коммунальные платежи и т. д.

7. Выберите максимально возможный срок по ипотеке (до 30 лет), чтобы сделать ежемесячный платёж минимальным. Даже наличие кредита не помешает одобрению заявки. При этом вы всегда можете уменьшить переплату за счёт досрочного погашения.

8. Проведите рефинансирование потребительских кредитов, кредитных карт и других займов. Благодаря этому вы сможете уменьшить ежемесячный платёж и даже общую переплату.

9. По возможности закройте все кредитные карты и карты рассрочки. Важно понимать, что даже если вы не пользуетесь ими, банк автоматически учитывает весь кредитный лимит как задолженность. Банк исходит из того, что в любой момент вы можете воспользоваться этими средствами.

Например, если у вас есть 2 кредитки с лимитами 200 и 300 тысяч рублей, это означает, что у вас уже есть долг в 500 тысяч, хотя по факту вы можете просто держать их в кошельке и не пользоваться.

10. Предоставьте в залог другую недвижимость. Это довольно эффективный способ, но он требует тщательного просчёта рисков. Вы должны быть полностью уверены в том, что сможете погасить ипотеку, чтобы не лишиться заложенного жилья.

Что делать, если есть просрочки по кредиту

Наличие просрочек часто приводит к отказу в выдаче ипотеки. Поэтому, если у вас есть такие проблемы, важно как можно скорее погасить задолженность.

Чтобы повысить свои шансы на одобрение ипотеки, рекомендуется:

1. Вносить платежи вовремя, не допуская даже небольших просрочек.
2. Увеличивать сумму ежемесячного платежа, чтобы быстрее погасить задолженность.
3. Рассмотреть возможность рефинансирования кредита, чтобы получить более выгодные условия: сниженную ставку, уменьшенную переплату и ежемесячный платёж.
4. Отказаться от кредитных карт или, по крайней мере, рефинансировать их, чтобы объединить все долги в один кредит.
5. Если ваша кредитная история сильно испорчена, попробуйте взять небольшой займ на 6-12 месяцев и погасить его в срок, желательно плановыми платежами согласно графику.

Через 3-4 месяца после того, как вы вернётесь к нормальному графику платежей, можно снова подать заявку на ипотеку.

Возможно ли скрыть действующий кредит

На практике это практически невозможно, поскольку при оформлении любого кредита, микрозайма или кредитной карты банк автоматически передаёт информацию в бюро кредитных историй. Случаи, когда эти данные не поступили, являются очень редкими исключениями.

Важно понимать, что обманывать банк при подаче заявки на ипотеку или любой другой кредит нельзя. Это не только может привести к отказу в выдаче кредита, но и ухудшить вашу кредитную историю. Кроме того, даже если вам удастся обмануть банк, это может повлечь за собой уголовное преследование и наказание по статье 159 Уголовного кодекса. В качестве санкций могут быть применены крупные штрафы, исправительные работы или лишение свободы.

Можно ли обратиться сразу в несколько банков

С одной стороны, это обычная практика при получении ипотеки или другого кредита. Однако важно помнить, что если вы подаёте слишком много заявок, это может снизить ваш кредитный рейтинг и уменьшить шансы на одобрение кредита, особенно в случае массовых отказов.

Конкретных правил здесь нет, но интуитивно понятно, что не стоит подавать заявки сразу в 5-10 разных банков. Лучше дождаться решения по 2-3 заявкам и только потом подавать следующие. Если вам отказывают везде, стоит задуматься о причинах и, возможно, попытаться улучшить своё финансовое положение.