Обременение — что это такое?

Обременение — это ограничения, которые не позволяют собственнику свободно распоряжаться своим жильём или земельным участком.

К таким ограничениям относятся:

• сервитут;
• ипотечный залог;
• арест жилья;
• пожизненная рента;
• опека;
• аренда.

Договор дарения с обременением пожизненного проживания может быть трёх видов:

• даритель оговаривает возможность жить на подаренной жилплощади и частично владеть ею, а одаряемый соглашается не препятствовать этому;
• условия договора позволяют благодетелю оставаться хозяином жилплощади до конца своих дней, а после этого собственником становится одаряемый;
• условия соглашения определяют порядок пользования подаренной жилплощадью между одаряемым и дарителем.

Дарение жилья с залогом

При покупке жилья в кредит оно не становится собственностью покупателя до полного погашения ипотеки. Пока кредит не будет выплачен полностью, квартира остаётся в залоге у банка. Это означает, что без согласия банка нельзя совершить такие сделки, как дарение с правом пожизненного проживания дарителя или другую имущественную сделку.

Как же договориться с банком?

• Можно предложить переоформить залог на другую недвижимость, которая принадлежит заёмщику и имеет такую же стоимость.
• Можно предложить переписать ипотеку на того, кто получает квартиру в дар.

Однако банк может не согласиться на такие предложения. При этом он не обязан объяснять причины своего отказа. Если банк не дал согласия, заёмщик может составить контракт с обещанием дарения, которое произойдёт после полного погашения кредита.

Дополнительные условия сделки

Чтобы дарение состоялось, одаряемый должен согласиться со всеми дополнительными условиями. Это главное требование.

К дополнительным условиям дарения относятся:

• Если даритель дарит только одну комнату, то он продолжает владеть остальными комнатами. Это не то же самое, что долевое дарение. В данном случае после смерти дарителя одаряемый получит всю жилплощадь целиком.
• Если даритель умирает, то новым хозяином автоматически становится одаряемый (статья 292 Гражданского кодекса РФ).
• Одаряемый может согласиться, чтобы после смерти дарителя собственником стал не он, а его родственники.

Преимущества дарения с пожизненным проживанием перед завещанием

Завещание имеет некоторые недостатки для обеих сторон сделки:

• наследодатель оплачивает нотариальное оформление документа;
• наследник может оформить на себя завещанное жильё только через шесть месяцев после открытия наследственного дела;
• получателю по завещанию необходимо оплатить пошлину за получение свидетельства о наследстве.

Кроме того, наследство может привести к финансовым трудностям, если завещатель при жизни накопил долги. Поэтому не стоит недооценивать преимущества дарения с пожизненным проживанием:

• прежний хозяин продолжает жить на старом месте;
• как только он умирает, одаряемый становится новым хозяином;
• материальные затраты на дарение между близкими родственниками невелики: они освобождены от уплаты НДФЛ, а при переоформлении квартиры в Росреестре им нужно будет оплатить только госпошлину в размере двух тысяч рублей;
• тратиться на нотариуса для заверения дарения необязательно.

Каков порядок действий при дарении?

Процесс дарения включает в себя несколько шагов:

1. Сбор необходимых документов.
2. Составление договора дарения.
3. Перерегистрация права собственности на одаряемого в Росреестре.
4. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности на квартиру к новому владельцу.

Перед тем как приступать к оформлению документов, важно убедиться, что кроме дарителя никто больше не является собственником жилья. Если есть другие совладельцы, то можно подарить только ту часть помещения, которой даритель реально владеет.

Какие документы потребуются для дарения?

Прежде чем оформить дарственную, необходимо собрать определённый пакет документов:

1. Гражданские паспорта участников дарения. Если жильё передаётся ребёнку, то также предоставляются свидетельство о рождении и удостоверение личности его матери, отца или опекуна.
2. Метрики о рождении и брачное свидетельство для подтверждения родственных связей между участниками дарения.
3. Доверенность, заверенная нотариусом (если дарение осуществляется через представителя, а не самим владельцем).
4. Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), подтверждающая право собственности дарителя на объект дарения.
5. Выписка из домовой книги с указанием всех прописанных на передаваемой в дар жилплощади граждан (выдаётся в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК, паспортном столе или МФЦ).
6. Справка от оценщика о стоимости передаваемого в дар помещения (если данные о стоимости не обновлялись в кадастровом паспорте в течение нескольких лет).
7. Технический и кадастровый паспорта квартиры.
8. Квартирный план.
9. Справка из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие долгов.
10. Справка из Единого расчётного центра (ЕРЦ) об отсутствии задолженностей по квартплате.
11. Нотариально оформленное согласие супруга на дарение, если имущество является совместно нажитым. Аналогичные документы потребуются и от других совладельцев (при условии, что собственность не является долевой).

Если жильё принадлежит ребёнку, то также необходимо получить разрешение от опекунского совета.

В случае неявки одного из участников на подписание контракта, дарение не состоится. Однако проблему можно решить через представителя, если у него есть соответствующая доверенность.

Пункты и условия в договоре дарения

В тексте договора дарения необходимо указать:

• дату дарения;
• место, где заключается сделка;
• паспортные данные участников сделки;
• подробное описание квартиры, которая передаётся в дар;
• информацию об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и других обременений (например, залога или ареста).

Важным пунктом является подтверждение дарителем своей психической адекватности, дееспособности и искреннего желания подарить жильё.

Если речь идёт о дарении с правом пожизненного проживания дарителя на своей бывшей территории, это условие должно быть чётко указано в договоре.

Определение порядка пользования квартирой

При оформлении дарственной на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя необходимо учесть следующие важные моменты:

• Даритель может владеть только частью квартиры (например, комнатой), а остальная часть будет подарена.
• Возможна и обратная ситуация: квартира остаётся во владении дарителя, а одаряемый получает только комнату. Право собственности на всю квартиру перейдёт к одаряемому только после смерти дарителя.
• Оба участника дарения могут передать квартиру в пользование другому человеку, например, сыну одаряемого. Этот человек станет полноправным владельцем жилья после смерти дарителя. Это условие обязательно указывается в договоре дарения.
• После смерти одаряющего право собственности на подаренное жильё переходит только к тому, кому был сделан подарок, а не к другим родственникам умершего (статья 292 ГК РФ).
• Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя может содержать условие, согласованное сторонами, о том, что правом собственности на квартиру могут обладать и третьи лица в случае смерти дарителя, одаряемого или обоих одновременно.

Содержание договора дарения

Договор дарения с правом пожизненного проживания содержит следующие пункты:

• наименование;
• дата и место совершения дарения;
• указание участников соглашения: Даритель и Одаряемый;
• контактные данные сторон: номера телефонов, адреса прописки, адреса электронной почты и т.д.;
• реквизиты паспортов сторон дарения;
• условия дарения с указанием соответствующих статей гражданского законодательства;
• сроки передачи предмета дарения;
• права и обязанности сторон, а также действия при нарушении или неисполнении обязанностей;
• обстоятельства, при наступлении которых дарение может быть расторгнуто;
• порядок разрешения спорных ситуаций: досудебный, путём продуктивного диалога, или судебный, с подачей иска в районный суд;
• перечень форс-мажорных ситуаций, когда условия договора невозможно выполнить;
• дополнительные условия.

Одаривающий

Если человек, получивший подарок в виде жилого помещения, обращался с ним плохо:

• использовал квартиру как производственное или складское помещение, хотя её конструкция и категория не позволяли этого делать;
• не убирался в квартире годами, превратив её в место обитания бездомных;
• произвёл незаконную перепланировку, которая могла угрожать всему дому;
• не ремонтировал квартиру, не менял канализационные стояки и трубы, электропроводку, из-за чего возникала угроза пожара, затопления и т. д.

Кроме дарителя, иск могут подать и его родственники. Суд назначит специальную комиссию, которая изучит состояние квартиры.

Если дарение совершалось с условием возврата подарка дарителю в случае смерти одаряемого раньше него, то даже при отсутствии такого условия в дарственной, оспаривать дарение бесполезно. В этом случае предмет дарения перейдёт к наследникам умершего.

Одариваемый

• Если человек получил в дар квартиру или дом, которые стоят слишком дорого, или квартиру с дефектами, о которых он не знал на момент дарения, и это было скрыто от него, то после регистрации дарения ему будет сложно оспорить этот акт.
• Однако, если человек не хочет принимать дар, он может отказаться от него до того, как квартира перейдёт в его собственность. Отказ оформляется в письменной форме, заверяется нотариально и передаётся лично дарителю. Этого достаточно, чтобы закрыть вопрос без обращения в суд.

Близкие родственники благодетеля

Их цель — вернуть подарок в наследственную массу. Для этого они:

• тщательно изучают договор дарения в поисках ошибок;
• пытаются доказать, что даритель был психически болен, употреблял наркотики или алкоголь. Согласно статье 177 Гражданского кодекса РФ, недееспособные лица не могут совершать сделки, поскольку не могут отвечать за свои действия. Истцам потребуются медицинские справки, экспертные заключения и показания свидетелей;
• хотят доказать, что дарителя ввели в заблуждение (статья 178 ГК РФ), заставили совершить дарение против его воли или по незнанию или ошибке;
• самое веское основание для суда — убийство дарителя получателем подарка. Такие иски удовлетворяются в 100% случаев;
• супруга может аннулировать дарственную, если докажет, что не давала письменного согласия на дарение совместно нажитого имущества (статья 35 Семейного кодекса РФ), а супруг всё же подарил его. Кроме того, оспорить дарение может и женщина, не являющаяся собственницей жилья. Для этого ей придётся доказать, что она вкладывала свои деньги в ремонт и содержание квартиры мужа;
• ещё одно основание — даритель внезапно умер до регистрации дарственной в Росреестре, и у получателя подарка есть только незаверенная нотариусом дарственная. Родственники не упустят такую возможность.

Заинтересованные стороны

• Если даритель, будучи бизнесменом, подарил имущество в течение шести месяцев до того, как был объявлен банкротом, финансовый управляющий может оспорить дарение. В таком случае дарение будет аннулировано, а имущество продадут с аукциона для погашения долгов дарителя.
• Дарение может быть оформлено на должностное лицо — муниципального или государственного служащего, которому запрещено получать подарки дороже трёх тысяч рублей. К этой категории также относятся врачи, педагоги и социальные работники, которые приняли дар от своих пациентов, учеников или подопечных.
• Дарение может быть мнимым, то есть когда на самом деле совершается не дарение, а продажа или покупка. Цель такой сделки — избежать уплаты налогов. Если суд признает такую сделку ничтожной, квартира будет возвращена дарителю. Если даритель уже умер, его наследники получат жильё.
• В некоторых случаях дарственная может содержать условия, нарушающие законодательство. Например, если объект дарения на самом деле принадлежит нескольким людям, то даритель фактически подарил жильё, которое ему не принадлежит, что нарушает одно из главных условий дарения.
• Также положения, прописанные в договоре дарения, могут нарушать существующие банковские правила.
• Если участники дарения не знали о правилах составления дарственных, это не означает, что на этом основании сделку должны признать законной.
• Коммерческие компании не имеют права дарить друг другу имущество, согласно статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для отмены дарения всегда обращаются в суд. Необходимо собрать убедительные доказательства, иначе выиграть дело будет невозможно.

Особенности оспаривания после смерти дарителя

Оспорить дарение после смерти дарителя решаются гораздо чаще, чем при его жизни. Обычно это происходит по следующим причинам:

• Даритель жив и дееспособен, он оформил дарение юридически верно и нотариально заверил его. В этом случае пытаться оспорить сделку бессмысленно, независимо от того, происходит это при жизни дарителя или после его смерти.
• После смерти дарителя обиженные наследники всё же пытаются оспорить дарение. Исковая давность по таким делам составляет три года.

Единственный беспроигрышный вариант — это когда даритель убит получателем подарка. В этом случае суд однозначно аннулирует сделку.

Также есть шанс отсудить подарок, если дата дарения по условиям договора наступает, по иронии судьбы, после смерти дарителя.

Возможно доказать и недееспособность дарителя, но вероятность успеха в этом случае невелика. Суд может назначить посмертную экспертизу, которая будет оперировать сведениями из медицинской карты покойного. Если не будет найдено подтверждение диагнозу, экспертная комиссия уведомит суд о невозможности провести объективное исследование. Однако суд может поверить свидетелям.

Какие подготавливаются документы?

В суде потребуются:

• исковое заявление, в котором истцы подробно описывают все основания для оспаривания дарения и излагают свои требования;
• заключение врача о том, что даритель не был в здравом уме, когда подписывал дарственную, а также выписки из его медицинской карты;
• расписки, квитанции, выписки с банковских счетов и другие документы, подтверждающие, что даритель получил деньги за передачу объекта дарения. Это автоматически делает сделку мнимой;
• справки от правоохранительных органов, которые подтверждают, что у одаряемого был преступный замысел в отношении дарителя или членов его семьи;
• письменные показания свидетелей;
• другие документы, которые, по мнению истца, могут подтвердить его правоту.

Как правильно составить иск?

Чтобы оспорить дарственную на квартиру, нужно следовать нескольким простым правилам:

1. Укажите в заявлении информацию о себе и ответчике (в данном случае — одаряемом).
2. Обязательно приложите реквизиты дарственной, которую хотите оспорить.
3. Сформулируйте требование признать дарение недействительным. Кроме того, даритель может запросить возмещение материального и морального ущерба, если есть основания полагать, что одаряемый сознательно нанёс вред подаренному жилью.
4. Приложите к заявлению все доказательства, подтверждающие ваши претензии: акты, справки, квитанции, чеки, фотографии, видеозаписи и так далее.

Иск следует подавать в районный суд по месту жительства ответчика. Если вы не знаете, где проживает одаряемый, то можете обратиться во дворец правосудия по месту нахождения подаренной квартиры.

Налоги и сроки

Согласно пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, подарки между близкими родственниками не облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

К близким родственникам относятся:

• официальные супруги (гражданские браки не учитываются);
• родители (в том числе усыновители и опекуны);
• дети (в том числе усыновлённые);
• дедушки, бабушки, внуки и внучки;
• братья и сёстры (как полнородные, так и неполнородные).

Все остальные родственники или посторонние люди должны будут заплатить 13% налог от стоимости подарка, указав его в декларации. Инвалиды, пенсионеры, малоимущие граждане и другие льготные категории граждан также будут платить 13% НДФЛ.

Если родственник, получивший подарок в виде квартиры, решит продать её сразу после получения, с него также будет взыскан НДФЛ. Поэтому, если квартира была получена до 2016 года, её можно продавать через три года после получения, а если после 1 января 2016 года — через пять лет. По истечении этого срока можно смело продавать квартиру, не опасаясь обязательств перед государством.