Договор дарения

Договор дарения, который в быту часто называют дарственной, является способом официальной передачи имущества от одного лица другому. Его особенностью является то, что даритель не получает ничего взамен, в противном случае договор считается недействительным.

Дарение может быть реальным, когда условия договора выполняются сразу, или консенсуальным, когда даритель откладывает передачу подарка до определенного момента или выполнения определенных условий.

Когда мы говорим о дарственной, мы обычно подразумеваем дарение недвижимости или ценных вещей, таких как автомобиль или драгоценности. Однако договор дарения может быть заключен не только на эти вещи, и сфера применения дарственных значительно шире. Дарение может включать не только имущество, но и имущественные права. Также через дарственную можно освободить одаряемого от уплаты долга или выплатить долг третьего лица.

Несовершеннолетний не может выступать в качестве дарителя, поскольку он не может самостоятельно заключить сделку. Одаряемый может быть любого возраста, но сделку заключает его законный представитель.

Несмотря на полную безвозмездность дарения, даритель может включить в договор условия, при которых он делает подарок. Например, он может подарить квартиру с условием, что даритель будет иметь право проживать в ней, или определенную долю квартиры. Важно отметить, что дарственная является двусторонней сделкой, поэтому если условия договора не устраивают одаряемого, он может оформить отказ от подарка.

Что такое обременение

Договор дарения – это процедура, которая обычно менее сложная, чем купля-продажа, и часто более удобная, чем завещание. Однако, при получении подарка важно учитывать все условия, которые к нему прилагаются. Например, обременение – это нередкая, но не всегда удобная ситуация.

Обременением называют факторы, при которых недвижимость находится не в полной собственности владельца. Несмотря на ограничения во владении, подарить такую недвижимость можно, как и продать, но это потребует согласия лица, обладающего правами на предмет дарения.

Дарение с обременением не всегда возможно, так как существуют запреты и ограничения на определенные действия в отношении отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.

Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание дарителя на постоянной основе также не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом.

Законодательство

Согласно гражданскому кодексу, дарение — это безвозмездная сделка, при которой даритель добровольно отказывается от своего права на владение имуществом в пользу одаряемого. После регистрации договора дарения, одаряемый получает имущественные права на квартиру.

Существует несколько законодательных актов, регулирующих этот вопрос. Основной из них — Федеральный Закон «об ипотеке», который регулирует большинство вопросов, связанных с ипотечным кредитованием.

Статья 37 этого закона четко определяет, что жилое помещение, являющееся объектом ипотеки, может стать предметом договора дарения только с разрешения собственника жилья — банка. Так как заемщик не имеет права зарегистрировать право на владение жильем до полного погашения ипотеки, он не может выступать дарителем без согласия банка. Даже если такой договор будет заключен, фактически дарителем является банк, так как одаряемый потом станет заемщиком и будет выплачивать ипотеку. Таким образом, право собственности на жилье останется у банка.

Первый пункт 37 статьи также определяет, что заемщик может делать с жильем до полного погашения ипотеки. Среди прочего, предусмотрено право подарить его кому-либо, но при этом необходимо получить согласие залогодателя.

Кроме того, существует еще несколько нормативно-правовых актов, регулирующих отношения и обязанности между банком и заемщиком:

• Гражданский Кодекс Российской Федерации содержит статьи, регулирующие все вопросы, связанные с правом собственности на жилую площадь, в том числе случаи, когда квартира находится в залоге или кредитном соглашении.
• Закон 102 регулирует передачу имущества банку в рамках ипотечного кредитования под залог.
• Закон 122 регулирует вопросы регистрации прав на недвижимость и специальных ограничений в использовании жилого помещения.
• Основной нормативно-правовой акт в данной ситуации — это кредитное соглашение, составленное между банком и заемщиком.

Форма договора

Требования Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к форме дарения не являются жесткими. Сделка может быть совершена устно, письменно или путем конклюдентных действий (например, передача ключей или торжественное вручение). Нормативные предписания по этому поводу сосредоточены в статьях 158-165 и 574 ГК РФ.

Устная сделка допустима для движимого имущества, если оно передается в момент заключения договора. С другой стороны, когда передача вещи и переход права собственности отложены во времени, закон требует документарной формы.

Письменная форма обязательна для соглашений о дарении на сумму более 3 тысяч рублей, если даритель — юридическое лицо.

С внедрением обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) необходимость в их нотариальном удостоверении отпала. Однако стороны договора дарения могут оформить у нотариуса любой договор дарения, даже тот, который согласно ГК РФ может быть совершен устно.

Предмет договора

Это определенные материальные блага, которые даритель безвозмездно передает одаряемому. Подарок может быть любым имуществом, начиная от мелких бытовых предметов и заканчивая целыми имущественными комплексами предприятий. Также предметом сделки могут быть ценные бумаги и доли в уставном капитале юридического лица.

Важно, чтобы предмет договора был оборотоспособным (ст. 129 ГК РФ). Очевидные ограничения дарения касаются наркотических веществ и охотничьего оружия. На основании ч. 3 ст. 15 ЗК РФ сотрудники ЕГРП откажут в регистрации дарения земельного участка иностранцу на приграничной территории.

Можно подарить имущественные права, которые не имеют личного характера. Например, права авторства на литературное произведение подарить нельзя, так как они неотчуждаемы. Но можно безвозмездно передать исключительные права на произведение для его использования и извлечения прибыли.

С соблюдением требований ст. 382, 383 ГК РФ можно передать в дар право требования.

Предметом дарения может стать долг. Даритель вправе избавить одаряемого от его исполнения в отношении себя или перед сторонними кредиторами, заменив одаряемого в долговых правоотношениях. Перевод долга регулируется ст. 391 ГК РФ и требует согласия кредитора.

Виды обременения

Рассмотрим каждый вид обременения подробнее:

• Ипотека. При заключении договора ипотеки, жилье, которое является залогом, остается в собственности банка-заимодателя до тех пор, пока ипотека не будет полностью выплачена. Поэтому, если вы хотите подарить такое жилье, вам придется либо погасить долг сразу же, либо получить одобрение банка, который выдал ипотеку дарителю. Это может быть непросто, так как одаряемому могут потребовать доказать свою способность выплатить кредит вместо дарителя.
• Аренда. Если вы сдаете свою квартиру в аренду, вы должны учитывать срок арендного соглашения и, следовательно, время проживания арендаторов в помещении. Конечно, арендаторы не могут предъявить права собственности на недвижимость, но и заставить их съехать раньше окончания соглашения не получится. Таким образом, одаряемый получит квартиру, но не сможет ей пользоваться, пока договор с арендаторами не истечет.
• Арест. Жилье может быть арестовано за неуплату долгов, и в таком случае сделки с ним становятся невозможными. Если арест не снят после решения долгового вопроса, его придется снять через суд. Иначе договор дарения будет признан недействительным.
• Сервитут. Сервитут — это ограниченное право на использование чужой недвижимости. Такое обременение накладывает сам даритель: при оформлении дарственной он оставляет за собой право проживать, например, в одной из комнат подаренного дома. Такие сделки не редкость, особенно среди родственников, которые хотят сделать подарок и не лишаться при этом места жительства. Важно составлять такие договоры внимательно, чтобы их безвозмездность не была оспорена и сделка не была признана недействительной.
• Пожизненная рента — это особый тип обременения при договоре дарения на недвижимость. Например, пожилой человек, нуждающийся в уходе из-за возраста или болезни, может оформить дарственную на свою квартиру с условием пожизненной ренты. Тогда новый владелец — родственник или другой близкий человек — при получении квартиры получает и обязанность содержать дарителя. Здесь может быть под вопросом не только безвозмездность сделки, но и дееспособность дарителя на момент ее заключения.

Договор дарения: содержание

Вступление к договору обязательно содержит дату и место его заключения, а также всю необходимую информацию о сторонах договора: дарителе и одаряемом. Здесь прописываются ФИО, адреса проживания и паспортные данные обеих сторон.

1. Первым пунктом в договоре описывается предмет дарения. Здесь оговаривается, что даритель передает, а одаряемый принимает в дар недвижимость. В этом же пункте описывается сама отдаваемая в дар недвижимость: необходимо указать ее адрес, все характеристики, а также приложить документ, подтверждающий, что даритель является собственником.
2. Далее в договоре речь идет о состоянии квартиры как собственности. Здесь указываются обременения и ограничения, либо их отсутствие. Не забудьте: если квартира не обременена залогом, ипотекой, арендой или другими условиями, это также должно быть открыто заявлено в договоре. При необходимости здесь же прописывается стоимость недвижимости.
3. В следующем пункте прописываются права и обязанности сторон. Даритель вправе указать условия дарения, упомянутые в статье ранее. Указываются также обязательства соблюдения договора: даритель информирует одаряемого обо всех имущественных правах третьих лиц, одаряемый обязуется соблюдать их и приведенные в договоре условия владения подаренным жильем. Все не указанное в договоре, таким образом, регулируется законодательством Российской Федерации.
4. Завершается документ заключительными положениями. В них указывается порядок получения одаряемым как имущественного права, так и самой недвижимости, формальная информация и необходимые реквизиты сторон.

Как зарегистрировать договор дарения

Дарственную с обременением на квартиру не обязательно заверять у нотариуса, но это делается при желании обеих сторон. Однако договор дарения с обременением или без него должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Его можно подать лично, по почте, через МФЦ или в электронном виде. Однако последний способ требует усиленной квалифицированной электронной подписи, которая есть не у всех.

Чаще всего наиболее удобным способом подачи является МФЦ, так как они расположены в шаговой доступности для большинства граждан. Однако обработка в МФЦ может занять дополнительное время, и если у вас есть повод поторопиться, лучше записаться на прием в Росреестр самостоятельно.

Список документов, необходимых для оформления дарственной с обременением на имущество, больше, чем при оформлении обычной дарственной.

Приведем все документы, которые могут потребоваться:

• паспорта обеих сторон (сделайте копии);
• три экземпляра дарственной (для дарителя, одаряемого и Росреестра);
• сведения о рыночной стоимости объекта;
• выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных на жилплощади;
• кадастровый паспорт объекта;
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и т. д.);
• договор пожизненной ренты, если он нужен;
• согласие совладельцев (например, супруга) или банка-заимодателя, если квартира в ипотеке.

Отличия дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)

По договору ренты одна сторона, получатель ренты, передает другой стороне, плательщику ренты, в собственность имущество. В обмен на полученную собственность, плательщик ренты должен периодически выплачивать определенную денежную сумму и/или предоставлять средства на содержание в другой форме. Обязанность по оплате ренты может быть постоянной или пожизненной (характерно для пожизненного содержания с иждивением).

Предметом договоров ренты и дарения может быть любое имущество, движимое и недвижимое, которое не ограничено в оборотоспособности, в соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса РФ.

Имущество, отчуждаемое посредством ренты, может передаваться в собственность плательщику ренты платно или бесплатно. В первом случае отчуждаемое имущество передается не только в обмен на рентные платежи, но и оплату стоимости жилища. К таким отношениям при передаче недвижимости применяются правила о купле-продаже.

Контракт ренты подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения не обязательно удостоверять нотариально, но он также регистрируется в соответствующем органе.

Можно ли подарить ипотечную квартиру в обход банка

Не секрет, что некоторые люди могут попытаться совершить сделку с недвижимостью без согласия банка, который предоставил ипотечный кредит. Даже если им каким-то образом удастся тайно оформить дарственную на квартиру, находящуюся в ипотеке, и произвести ее отчуждение, банк обязательно примет меры.

Возможные варианты действий банка:

• Признание сделки недействительной через суд. В таких ситуациях закон обычно оказывается на стороне банка.
• Требование об исполнении ипотечных обязательств. Для этого банк может продать квартиру, независимо от того, кто в данный момент является ее владельцем.

Подытоживая все вышесказанное, можно сказать, что оформить дарственную на ипотечную квартиру довольно сложно, но в некоторых случаях это возможно. Главное, чтобы:

• такая возможность была оговорена в ипотечном договоре;
• новый заемщик был платежеспособен и согласен на все условия банка;
• сам банк захотел рассмотреть этот вопрос.

Если, несмотря на все сложности, сделка по безвозмездной передаче жилья все-таки состоялась, самое время подумать о других сопутствующих вопросах, например, налогообложении. При заключении договора дарения с лицами, не являющимися близкими родственниками, в 2020 году придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья.

Можно ли осуществить сделку, если банк против

Некоторые граждане могут попытаться оформить договор дарения без разрешения банка. К сожалению, это невозможно. Зарегистрировать дарственную без разрешения финансовой организации, которая является фактическим собственником жилья, нельзя.

Чтобы сделка дарения могла считаться законной и состоявшейся, необходимо зарегистрировать дарственную в Росреестре. Это специальный государственный орган, который занимается вопросами передачи имущества из одних рук в другие. Для регистрации потребуются документы из банка.

Если же заемщик нарушает условия соглашения, банк может применить к нему следующие меры воздействия:

• Если заемщик нарушает условия соглашения, банк может принять следующие меры воздействия:
• Подать иск в суд. Скорее всего, в результате иска, дарственная будет признана недействительной.
• Потребовать у заемщика досрочное погашение ипотеки, а также выплату штрафов за нарушение договора.
• Если заемщик не вернет долг, банк может продать жилье, которое находится в залоге.