Созаемщики по жилищному кредиту: их права и обязанности

Человек, который подаёт заявку на получение кредита и предоставляет полный пакет документов, а также подписывает договор и получает деньги, называется заёмщиком.

Это основной клиент банка, который обязан возвращать средства кредитной организации в соответствии с условиями договора.

Однако, особенно в случае ипотеки, которая представляет собой кредит на крупную сумму и длительный срок, помимо заёмщика в договор могут быть включены и другие лица: созаёмщики и поручители.

Простыми словами, поручители выступают гарантом выплаты долга только в случае отказа основного заёмщика от исполнения своих обязательств по возврату кредитных средств. До этого момента они не участвуют в обслуживании кредита и не имеют права распоряжаться приобретённым жильём.

Созаёмщики, в отличие от поручителей, несут более высокую ответственность, так как обязаны исполнять требования по погашению долга наравне с основным заёмщиком. Однако это также даёт им определённые возможности:

• они имеют право на получение доли в приобретаемом жилье и могут распоряжаться ею в дальнейшем;
• они подписывают ипотечный договор и принимают участие в сделке;
• они имеют возможность расторгнуть договор по собственному желанию.

Требования к созаемщику

Существуют два типа созаёмщиков, и от того, какой тип будет выбран, зависят предъявляемые к созаёмщику требования.

Первый тип — это созаёмщик без учёта его платёжеспособности. В этом случае не требуется подтверждать наличие дохода. Однако для основного заёмщика наличие такого «помощника» несёт меньше преимуществ: банк будет принимать решение о размере ипотеки только на основании личных финансовых возможностей основного заёмщика.

Второй тип — это полноценный созаёмщик. Требования к нему предъявляются такие же, как и к основному заёмщику. Во втором случае человек должен соответствовать следующим критериям:

• быть трудоспособного возраста, обычно от 21 года;
• иметь работу и дополнительный доход, подтверждённый документами;
• иметь хорошую кредитную историю.

Стоит ли соглашаться быть созаемщиком по ипотеке

Иногда у человека нет выбора: если один из супругов берёт жилищный кредит, то второй автоматически становится созаёмщиком.

В других случаях решение о привлечении созаёмщика нужно принимать осознанно. Ведь созаёмщик может получить долю в приобретаемой недвижимости, но это должно быть прописано в договоре.

Кроме того, у созаёмщика есть дополнительные права в отношении ипотеки:

• он может обратиться за рефинансированием;
• имеет доступ ко всей информации по кредиту: взносам, состоянию счёта, начисленным штрафам и пеням;
• может получить налоговый вычет за покупку жилья в рамках своей доли.

Опции у плательщика

Хотя созаёмщики несут равную ответственность по договору жилищного кредита, это не означает, что изменения в составе участников невозможны. У основного заёмщика всегда есть несколько вариантов действий:

• Заменить основного заёмщика на другое лицо. В этом случае все обязательства по кредиту перейдут к новому заёмщику.
• Сделать созаёмщика основным заёмщиком.
• Заменить одного созаёмщика на другого.
• Полностью исключить всех созаёмщиков из договора, сделав себя единственным ответственным за выплату кредита.

Важно понимать, что это лишь возможные варианты, которые не являются обязательными. Необходимо изучить условия договора, чтобы узнать, позволяют ли они инициировать такие изменения и какие требования при этом должны быть выполнены. Даже если в документах нет информации об этом или изменения ограничены, стоит обратиться в кредитную организацию для получения консультации.

Смена созаемщика

Для вывода созаёмщика из договора ипотеки необходимо выполнение следующих условий:

• собственником жилья является основной заёмщик;
• отсутствуют просрочки по ипотеке как текущие, так и за последний продолжительный период, например, в течение года;
• основной плательщик имеет финансовые возможности погашать жилищный кредит самостоятельно и может подтвердить это справками о доходах.

Решение о смене участников ипотечного договора будет принимать банк. Чем больше подтверждений того, что в таком случае он не понесёт дополнительных рисков, будет предоставлено, тем выше вероятность получить одобрение.

Чтобы убедить банк, можно предложить альтернативные варианты снижения его рисков:

• не исключать созаёмщика, а заменить его. В этом случае понадобится предоставить пакет документов, подтверждающий платёжеспособность нового лица, с которым будет разделена ответственность по ипотеке;
• добавить поручителей, особенно если ранее они в договоре не указывались;
• предложить залог. Если у вас уже есть недвижимость, можно предложить банку оформить обременение также и на неё. Это будет весомым аргументом в вашу пользу.

Как убрать из созаемщиков бывшего супруга

Чаще всего необходимость изменить состав созаёмщиков возникает, когда супруги, автоматически ставшие ими в момент оформления ипотеки, расходятся. В таком случае для внесения любых изменений в договор ипотеки потребуется предоставить документы, которые послужат основанием для этого.

Такими документами могут быть:

• судебное решение;
• брачный договор;
• соглашение о разделе имущества.

В остальном процесс исключения бывшего супруга из ипотеки не отличается от стандартной процедуры вывода созаёмщика. Однако без указанных выше документов убрать супруга из ипотечного соглашения не получится.

Порядок вывода одного из созаемщиков из ипотеки

Чтобы изменить состав участников сделки, необходимо обратиться в банк, где была оформлена ипотека, с соответствующим заявлением. В разных банках могут быть свои особенности в процессе подачи заявления, например, в Сбербанке можно подать запрос онлайн через личный кабинет сервиса «Домклик», в то время как в других кредитных организациях может потребоваться личное посещение отделения.

Процесс смены созаёмщиков включает несколько этапов:

1. Все созаёмщики должны подать заявления одновременно, а не только титульный заёмщик. Это связано с тем, что все они несут равную ответственность по ипотечному договору. Поэтому также потребуются паспорта всех участников.
2. Необходимо предоставить дополнительные документы, подтверждающие доход и финансовую состоятельность созаёмщиков. Если созаёмщики исключаются полностью, то эти бумаги нужны только по основному плательщику. Если же созаёмщики меняются или добавляются новые лица, то подтверждение платежеспособности требуется и для них. Помимо справок о доходе, нужно также подтвердить постоянную занятость и место работы.
3. Потребуется предоставить первоначальный кредитный договор и документы на объект недвижимости, который был приобретён: это может быть соглашение купли-продажи, долевого участия и так далее. К бумагам по жилью также следует приложить свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, полученную ранее.
4. Если из числа созаёмщиков исключается супруг, то нужно предоставить дополнительные документы: свидетельство о расторжении брака, брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Передать бумаги в банк и зафиксировать их принятие

Время рассмотрения запроса и принятия решения может варьироваться от недели до месяца, в зависимости от внутренних правил кредитной организации.

Чтобы узнать, когда ожидать ответ и как получить информацию о его готовности, обратитесь к сотрудникам банка во время подачи заявки на изменение состава созаёмщиков.

Если решение будет положительным, его действие продлится 60 дней. За это время вам необходимо выполнить все остальные шаги: зарегистрировать изменения в Росреестре, подписать новые документы по жилищному кредиту и внести изменения в кредитное досье в банке.

Подписать обновленные документы по кредиту на жилье

Ипотечный договор останется прежним, но к нему будет добавлено дополнительное соглашение, учитывающее все внесённые изменения.

Подписывать это соглашение должны все участники: основной заёмщик, исключаемый и новый созаёмщики. Также потребуется внести изменения в закладную.

Для подписания дополнительного соглашения все созаёмщики должны присутствовать лично. В некоторых случаях допускается оформление с использованием нотариально заверенной доверенности.

Чтобы правильно оформить доверенность, проконсультируйтесь заранее с сотрудниками банка о том, какие параметры должны быть включены в документ.

После получения согласия от банка вы получите разрешение на изменение условий кредитного договора. Затем всем созаёмщикам необходимо будет подписать обновлённые документы по жилищной ссуде: дополнительное соглашение к кредитному договору и, при необходимости, к договорам обеспечения.

Предоставьте документы в банк

Если вы хотите изменить состав участников ипотечного соглашения, вам необходимо обратиться в Росреестр для регистрации этих изменений. Вы можете сделать это в многофункциональном центре (МФЦ).

На регистрацию изменений и обновление данных потребуется семь рабочих дней. После того как процесс будет завершён, вы сможете получить зарегистрированный заново договор и обновлённую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

После повторной регистрации вам нужно будет передать полученные документы в банк. Только после этого процесс будет считаться завершённым — информация об изменениях будет зафиксирована в кредитном деле, а ответственность с исключённых созаёмщиков будет снята.

Важно отметить, что банки не предоставляют услуги по изменению состава участников ипотеки бесплатно. За исключение или изменение созаёмщиков взимается комиссия. Размер комиссии может быть фиксированным или зависеть от стоимости жилья. Чтобы узнать точную сумму, вам следует ознакомиться с тарифами кредитной организации.

Если необходимость выйти из ипотеки связана не с личным желанием, а с серьёзными обстоятельствами, например, с невозможностью нести финансовую ответственность по договору жилищного кредитования, созаёмщик может обратиться в суд для решения этого вопроса. Однако для этого ему придётся подтвердить свою ситуацию и отстаивать свои права.