Что означает понятие «ипотека»

Ипотека — это один из самых доступных способов приобрести собственное жильё. Этот вид залогового кредитования существует уже давно и регулируется множеством законов.

Суть ипотеки заключается в том, что вы предоставляете банку или другому кредитору в залог свою квартиру, дом или другое имущество. Взамен вы получаете возможность постепенно выкупить это имущество.

В России ипотека регулируется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. Согласно этому закону, вы можете заложить:

* землю;
* строения;
* предприятия;
* гаражи;
* машиноместа;
* морские и воздушные суда.

История ипотеки

История ипотеки уходит корнями в Древнюю Грецию, где недвижимость использовалась в качестве обеспечения долговых обязательств. Залог отмечался вкопанным в землю столбом, который назывался hypotheka — отсюда и происходит термин «ипотека».

В Древнем Риме существовала практика передачи залога в собственность кредитора под честное слово, при этом заёмщик получал имущество обратно после погашения долга. Позже система развилась таким образом, что заёмщику предоставлялось право владения залогом, позволяя пользоваться имуществом до полного погашения долга. В случае невыполнения обязательств кредитор получал право собственности на залог.

В средневековой Европе процедура оформления ипотеки стала более формализованной: появились специальные книги, в которых регистрировалось заложенное имущество. Это позволило более точно регламентировать права участников сделки.

В России закон об ипотечных займах был принят в 1998 году. С тех пор он неоднократно изменялся и дополнялся. Были разработаны выгодные программы кредитования и предоставлены льготы, чтобы сделать покупку собственного жилья более доступной для граждан.

Как действует ипотека

Клиент берёт у банка займ на покупку квартиры или дома на длительный срок под определённый процент. Пока долг не будет выплачен полностью, жильё будет находиться в собственности заёмщика, но при этом будет оставаться в залоге у банка. Заёмщик может пользоваться этой недвижимостью.

В случае, если заёмщик не выполняет условия договора, банк имеет право забрать недвижимость. Однако чаще всего стороны ищут компромиссное решение. В Альфа-Банке одним из таких решений является рефинансирование долга, которое позволяет сократить ежемесячные выплаты.

Благодаря ипотеке у клиента появляется возможность получить кредит под более низкий процент, чем при займе на другие цели. Банк, в свою очередь, охотнее выдаёт большую сумму в долг, так как имеет в качестве залога недвижимость.

Что такое сумма кредита в ипотеке

Сумма ипотечного кредита — это деньги, которые клиент занимает у банка для:

* внесения части стоимости квартиры;
* оценки квартиры специалистом;
* оформления страховки;
* оплаты услуг нотариуса.

То есть в это понятие входят расходы, связанные с приобретением квартиры, за вычетом суммы, которая уже есть у будущего собственника недвижимости.

Что такое процентная ставка по ипотеке

**Ставка по ипотеке** — это процент от суммы кредита, который банк взимает за пользование деньгами. Чем выше ставка, тем больше в итоге придётся заплатить. Это один из ключевых факторов, на который обращают внимание заёмщики при выборе банка.

Размер процентной ставки зависит от нескольких факторов:

1. **Первоначальный взнос.** Обычно он составляет от 10 до 50% стоимости недвижимости. Чем больше взнос, тем меньше сумма кредита и, соответственно, меньше ставка.
2. **Участие в льготной программе.** Некоторые банки предлагают более выгодные условия для определённых категорий клиентов, например, для семей с детьми или для тех, кто получает зарплату в этом банке.
3. **Валюта кредита.** Если кредит выдаётся в долларах или евро, ставка может быть ниже, чем при кредите в рублях. Однако стоит учитывать колебания курса валюты, так как это может повлиять на общую стоимость кредита.
4. **Тип недвижимости.** Если вы планируете купить новостройку, ставка по кредиту может быть выше, чем при покупке вторичного жилья. Это связано с тем, что строительство может затянуться, а имущество находится в залоге у банка. В то же время, готовая новая недвижимость стоит дороже, чем старая, что также может повлиять на ставку. Однако Альфа-Банк предлагает своим клиентам возможность купить новое жильё на более выгодных условиях, чем вторичное, если они участвуют в программе господдержки в новостройках.
5. **Срок кредита.** Чем быстрее клиент обязуется вернуть кредит, тем выше прибыль банка и меньше шансов понести потери. Поэтому на долгосрочные кредиты процент будет больше.
6. **Платёжеспособность клиента.** Люди с высокими доходами и надёжными источниками дохода могут рассчитывать на более низкие проценты по ипотеке.

Процентные ставки

Ставки по этому виду кредитования могут быть:

* **фиксированными** — это удобный и популярный вариант, который предлагает Альфа-Банк. Процент остаётся неизменным на протяжении всего периода кредитования;
* **плавающими** — процентная ставка делится на две части: фиксированную и переменную. Первая остаётся постоянной до окончания срока кредитования, а вторая меняется в зависимости от ключевой ставки Центрального банка. Из-за сложности прогнозирования изменений ключевой ставки, этот вариант больше подходит для краткосрочной ипотеки;
* **комбинированными** — это сочетание фиксированной и плавающей процентных ставок. В течение пяти-семи лет банк принимает платёж в постоянном размере. По истечении этого срока ставка привязывается к ключевому показателю Центрального банка.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечный кредит выгоден как для банков, так и для клиентов:

* Многие люди не могут сразу приобрести квартиру или улучшить свои жилищные условия, потому что у них нет полной суммы для покупки. Ипотека позволяет им стать владельцами недвижимости, не перегружая свой бюджет. Ежемесячные выплаты рассчитываются так, чтобы клиенты могли их вносить, не ограничивая себя в основных потребностях. При этом люди могут пользоваться жильём сразу после его приобретения.

* Участие банка в сделке гарантирует её прозрачность. Кредитор не допустит, чтобы заёмщик купил недвижимость у ненадёжного продавца, столкнулся с проблемами качества жилья или неправильно оформил документы.

* Деньги, вложенные клиентом в ипотечную недвижимость, способствуют развитию отечественной экономики. Это выгодно не только для финансистов, строителей и производителей стройматериалов, но и для обычных людей. Стабильная экономика обеспечивает более комфортную и спокойную жизнь.

Виды ипотечных кредитов

Ипотечный кредит можно классифицировать по нескольким признакам:

* **По залогу:**
– **Ипотека в силу договора** — это когда в качестве залога выступает недвижимость, которая уже принадлежит заёмщику.
– **Ипотека в силу закона** — это когда залогом становится недвижимость, приобретаемая одновременно с оформлением кредита.

* **По объекту кредитования:**
– **Приобретение дома, квартиры, жилья в строящейся многоэтажке** или **индивидуальное строительство** — в зависимости от этого будут различаться цена объекта и условия займа.

* **По ориентации:**
– Если кредит оформляется без поддержки со стороны, то это **коммерческая ипотека**.
– Если заёмщику предоставляются льготы или часть его долга выплачивается банком, то это **социальная ипотека**.

* **По способу выплат:**
– **Аннуитетные платежи** имеют постоянную величину в течение всего срока погашения долга. Альфа-Банк предлагает именно этот способ, чтобы клиенты могли более точно планировать свои доходы и не переплачивать излишне.
– **Дифференцированные платежи** изменяются в зависимости от условий договора.

* **По поставленной цели:**
– Если кредит берётся для покупки конкретного объекта недвижимости — это **целевая ипотека**.
– Если клиент оформляет кредит, но пока не определился с приобретением, то это **нецелевая ипотека**.

Иная классификация

Существует несколько видов жилищных кредитов под залог:

* **Стандартная ипотека**. В эту категорию входят займы на покупку вторичного жилья, новостроек, а также на приобретение уже имеющейся в собственности недвижимости или на строительство частного дома.

* **Социальная ипотека**. Это государственная поддержка, которая облегчает покупку жилья для определённых категорий граждан, таких как молодые семьи, военнослужащие и другие. В Альфа-Банке есть различные программы социальной ипотеки.

* **Нестандартная ипотека**. Это кредиты без первоначального взноса, которые предоставляются под залог другой недвижимости. Также существуют программы для людей с испорченной кредитной историей, иностранцев, которые платят налоги в России, и людей без официальной работы, но с надёжными поручителями или созаёмщиками.

Кроме того, существуют ипотечные кредиты на покупку гаража или паркинга, на ремонт или отделку новой квартиры, а также для предпринимателей, которые берут займы на жильё под залог коммерческой недвижимости и на короткий срок. Однако эти программы менее распространены, так как связаны с большими рисками.

Законы об ипотеке

Основным нормативным документом, регулирующим вопросы ипотеки, является Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. В этом законе прописаны основные требования к заключению договора ипотеки, права и обязанности кредитора и заёмщика, а также правила регистрации ипотечных сделок.

Помимо этого закона, существует ряд других правовых документов, которые также регулируют вопросы ипотеки:

* Жилищный кодекс РФ (Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года), который определяет порядок использования и управления жилым фондом.
* Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который регулирует правила записи сделок с недвижимостью в государственных органах.
* Гражданский кодекс РФ, в котором содержатся положения о праве собственности на недвижимость, оспаривании сделок, неустойках, залоге и гарантиях.
* Федеральный закон № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», который разъясняет особенности ипотеки для военных.
* Федеральный закон № 157-ФЗ от 3 июля 2019 года «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам)», который предоставляет семьям с тремя и более детьми возможность получить от государства 450 тысяч рублей на выплату ипотечного кредита.
* Постановление Правительства РФ № 1170 от 7 сентября 2019 года, которое также поддерживает решение о жилищных кредитах под залог для многодетных семей.
* Постановление Правительства РФ № 1711 от 30 декабря 2017 года, в котором перечислены условия субсидирования ипотечных кредитов для молодых семей.
* Постановление Правительства РФ № 1060 от 30 июня 2021 года, созданное для регламентирования льготного кредитования на жильё для нуждающихся.
* Постановление Правительства РФ № 1609 от 7 декабря 2019 года, в котором указаны особенности дальневосточной ипотеки.
* Постановление Правительства РФ № 1050 от 17 декабря 2010 года, которое определяет правила ипотечного кредитования для молодых семей, претендующих на социальные выплаты.
* Постановление Правительства РФ № 1567 от 30 ноября 2019 года, касающееся сельской ипотеки.

Законодательство в сфере ипотеки постоянно совершенствуется, поэтому важно следить за выходом новых правовых актов, чтобы быть в курсе последних изменений.

Итог: для чего берут ипотеку

Ипотечные программы пользуются популярностью по нескольким причинам:

* для приобретения собственного жилья;
* для улучшения текущих жилищных условий;
* для инвестиций в будущее в виде квартиры или дома;
* для покупки недвижимости с целью сдачи в аренду.

С каждым годом всё больше людей обращаются за ипотечными кредитами. В 2021 году банки выдали 1,9 миллиона кредитов на общую сумму 5,7 триллиона рублей, что на 7% больше, чем годом ранее.

Жить в собственной квартире и выплачивать за неё кредит выгоднее, чем тратить деньги на аренду чужого жилья.

Плюсы

Преимущества ипотеки:

* Возможность приобрести квартиру, не имея всей необходимой суммы. Иногда накопить полную стоимость жилья становится сложно из-за инфляции и расходов на аренду. В таких случаях клиент вносит первоначальный взнос, а остальную сумму предоставляет банк. Возвращать её можно постепенно, при этом пользоваться жильём можно сразу. Если правильно рассчитать свои возможности, выплаты не станут обременительными для личного бюджета. К тому же, Альфа-Банк предлагает возможность взять кредит на жильё без первоначального взноса.

* Шанс сэкономить. Существует множество государственных и банковских программ, разработанных для различных категорий заёмщиков. Вы можете выбрать наиболее подходящую для вас или вашей семьи.

* Возможность заработать. В России недвижимость постоянно растёт в цене, а деньги со временем теряют свою стоимость. Покупка квартиры — это отличный способ инвестирования. Даже до того, как вы полностью выплатите кредит, вы можете сдавать её в аренду и получать прибыль.

Минусы

У ипотечного кредитования есть свои недостатки:

* Выплата долга растягивается на несколько лет, и всё это время нужно поддерживать как минимум прежний уровень дохода. Однако есть возможность рефинансировать кредит или погасить его досрочно. Альфа-Банк предоставляет обе опции.

* Существуют дополнительные расходы. По закону требуется профессиональная оценка недвижимости, ежегодное страхование, могут понадобиться услуги нотариуса.

* Чтобы продать ипотечное жильё, необходимо согласовать сделку с банком.

Каждому человеку стоит решить, что выгоднее: платить банку за возможность жить в собственной квартире или отдавать значительную часть дохода чужим людям за возможность снимать жильё. Иногда более выгодно взять потребительский кредит или накопить полную сумму. Однако для большинства людей ипотека — это прекрасный шанс стать собственниками жилья.