Telegram
Заказать звонок
+7 (495) 744-37-98 Горячая линия 24/7
Задать вопрос Образцы документов Последние консультации Наши юристы Новости Контакты Вход/Регистрация
Заказать звонок
+7 (495) 744-37-98 Горячая линия 24/7

Как составить договор купли-продажи квартиры

Хотите узнать, как решить вашу проблему?

Обращайтесь в форму онлайн-вопроса или звоните по телефону горячей линии.

+7 (495) 744-37-98 Мы работаем 24/7

Содержание статьи:

Договор купли-продажи (ДКП) — это письменный документ, который подписывают обе стороны. Он имеет юридическую силу и влечёт за собой определённые последствия. Например, если вы покупаете квартиру, то заключение договора означает, что вы получаете право собственности на неё в обмен на определённую денежную сумму. А продавец лишается права владения этой квартирой.

Как только стороны подписывают договор, они несут ответственность за выполнение обязательств, указанных в нём.

После подписания договора покупатель и продавец должны обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Основанием для регистрации является заключение договора купли-продажи. Если в договоре будут обнаружены ошибки или несоответствия, регистрация станет невозможной.

Возникает вопрос: существует ли типовая форма договора купли-продажи, которую можно использовать и быть уверенным, что проблем не возникнет? К сожалению, универсальной формы не существует, но есть образцы, которые можно отредактировать с учётом конкретных обстоятельств.

Какие существуют виды сделок с недвижимостью

Право распоряжаться недвижимостью принадлежит только её собственнику. Однако, он может доверить совершение сделок своим представителям по доверенности.

Среди наиболее распространённых видов сделок с недвижимостью можно выделить:

  • куплю-продажу жилых и нежилых объектов, а также земельных участков;
  • аренду недвижимости;
  • мену объектами недвижимости;
  • безвозмездные сделки, такие как дарение, приватизация и наследование по завещанию.

Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Исключение может быть предусмотрено только законом, например, для краткосрочной аренды недвижимости.

Оформление сделок с недвижимостью без помощи юриста может привести к серьёзным проблемам. Вы рискуете столкнуться с мошенничеством, потерей денег или прав на квартиру.

Задача юриста — устранить все возможные негативные последствия и обеспечить защиту ваших интересов на всех этапах сделки. Это включает в себя проверку благонадёжности контрагента и регистрацию жилья в службе Росреестра.

Если вы решили заключить договор аренды, помните о необходимости его регистрации. При заключении долгосрочного договора (более одного года), сделку обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.

Сделки со сменой собственника

Обычно люди проводят такие процедуры самостоятельно или обращаются в агентство, чтобы помочь с оформлением сделки по переходу имущества от одного собственника к другому.

К таким сделкам относятся:

  • купля-продажа;
  • наследование любого рода;
  • реализация залоговых или долговых обязательств;
  • приватизация государственного или муниципального имущества;
  • национализация (передача в собственность от государства);
  • оформление пожизненной ренты или содержания с иждивением;
  • безвозмездное или возмездное изъятие земли либо снос строения;
  • операции обмена.

Сделки с добавлением иных субъектов прав

В некоторых видах коммерческой деятельности связаны с операциями с недвижимостью. В результате таких операций у объекта могут появиться дополнительные собственники, пользователи или ограничения, такие как сервитуты.

К таким операциям относятся:

  • инвестирование в строительство или реконструкцию;
  • передача собственности в оперативное, доверительное управление или хозяйственное ведение;
  • аренда, наем или поднаем;
  • передача земельных участков в наследуемое владение либо постоянное использование;
  • наложение и снятие сервитутов;
  • бронирование.

Оформление недвижимости в каждом из этих случаев имеет свои особенности.

Варианты проведения сделки

На данный момент существует несколько способов провести сделку купли-продажи квартиры. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки, но все они востребованы.

  • Оформление сделки через нотариуса

Оформление сделки купли-продажи квартиры с участием нотариуса имеет одно важное преимущество — юриста. Он несёт ответственность за правильность составления договора. Кроме того, нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие. Покупатель не всегда знает, какие документы нужно требовать от продавца и как их проверить. Нотариус поможет с этим и расскажет о возможных нюансах и рисках.

  • Самостоятельное оформление

При самостоятельном оформлении сделки продавец контролирует все этапы купли-продажи. Преимущество этого способа — экономия денег на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над процессом сделки. Однако этот вариант может быть трудоёмким и затянутым, требующим много времени и знания некоторых законов.

  • С помощью риелтора

Риелтор — специалист, который занимается операциями с недвижимостью. Он является главным помощником при оформлении купли-продажи.

Вот некоторые функции, которые выполняет риелтор:

  • помощь в продаже и поиске нужной квартиры;
  • организация просмотра и показа квартиры;
  • решение о сроках проведения сделки;
  • организация проведения оплаты задатка или аванса;
  • консультация по всем вопросам, связанным с куплей-продажей;
  • проверка предоставленных документов;
  • организация сделки и расчёта.

Преимущество работы с риелтором — экономия времени. Однако это также требует денежных затрат. Как видно из функций работы риелтора, некоторые вопросы можно решить и самостоятельно, если есть определённые начальные знания.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Продажа квартиры своими силами требует тщательного подхода и внимательности. Важно учесть множество нюансов, изучить их и запомнить:

  • Сумму задатка лучше не превышать 80-110 тысяч рублей.

Обязательно возьмите с получателя денег расписку. О том, как правильно её составить, вы можете узнать здесь.

  • Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца намеренно занижать стоимость квартиры.

Это может обернуться против покупателя. В случае возникновения проблем суд сможет взыскать с продавца только меньшую сумму. Однако обычно до этого не доводится, и продавец идёт на это, чтобы избежать уплаты налогов.

  • Если вы покупаете квартиру у застройщика, тщательно проверьте все документы и информацию:
  1. учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав);
  2. бухгалтерскую отчётность за все периоды;
  3. проектную декларацию;
  4. разрешение на строительство и на землю.
  • Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, сначала решите финансовый вопрос с банком.

Иногда бывает так, что процесс купли-продажи уже начался, а банк неожиданно отказывает в кредите. В результате всё срывается.

  • Во время передачи задатка рекомендуется составить предварительный договор купли-продажи.

В нём укажите штрафные санкции, которые нужно будет выплатить в случае нарушения условий договора.

Если вы внимательно изучили все этапы оформления купли-продажи квартиры и подготовили все необходимые документы, то сможете избежать многих сложностей. Ведь этот процесс может содержать и скрытые проблемы.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры можно оформить в простой письменной форме. Однако если вы хотите, вы можете заверить его у нотариуса. Это не является обязательным требованием.

С 29 декабря 2015 года участие нотариуса стало обязательным для сделок с долями квартир и при продаже имущества несовершеннолетних. Для остальных сделок с недвижимостью заверение у нотариуса по-прежнему не требуется.

Какие документы понадобятся для составления договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на квартиру, которую вы продаёте. Кроме того, потребуется правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца. Это может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также потребуются паспортные данные обеих сторон — продавца и покупателя.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

К существенным условиям договора купли-продажи квартиры относятся:

  • Наименование документа. Указывается заголовок — «Договор купли-продажи», а также дата и место (город или посёлок) его заключения.
  • Стороны договора. Указываются ФИО и паспортные данные продавца и покупателя.
  • Предмет договора — квартира. Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование, назначение (жилое или нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Титула).
  • Суть договора. Указывается, что происходит именно продажа квартиры, а не её дарение, сдача в аренду и т.п.
  • Цена договора. Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.
  • Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой.

Обычно в этот пункт включается информация о членах семьи продавца, которые на момент сделки остаются «прописанными» в квартире. Указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки. Это происходит при альтернативных сделках.

Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры (ДКП)

Помимо основных условий, в договоре купли-продажи квартиры могут быть указаны дополнительные условия и сведения, которые зависят от конкретной сделки, пожеланий сторон и квалификации юриста, составляющего договор.

Эти условия не являются обязательными, но если они включены в договор, то имеют такую же юридическую силу и несут те же последствия, что и основные условия.

Каждая фраза в договоре имеет значение, а дополнительные условия отражают нюансы и особенности сделки, а также требования и пожелания её участников.

В договоре купли-продажи квартиры могут быть указаны следующие дополнительные условия и сведения:

  • порядок и сроки проведения денежных расчётов за квартиру (до или после подписания договора, до или после регистрации, через банковскую ячейку или другим способом);
  • условия фактической передачи квартиры покупателю и подписания передаточного акта;
  • состояние квартиры, включая наличие или отсутствие серьёзных дефектов;
  • сроки физического и юридического освобождения квартиры продавцом (включая снятие с регистрационного учёта членов его семьи);
  • заявление продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру, а также о том, что она не передана в доверительное управление, аренду, коммерческий найм или в качестве вклада в уставный капитал, и свободна от прав третьих лиц;
  • подтверждение продавца об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с эксплуатацией квартиры, и его обязательство оплатить их в случае обнаружения;
  • порядок разрешения споров и распределения ответственности, включая случаи предъявления прав третьих лиц на квартиру;
  • условия расторжения договора по обоюдному согласию или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон;
  • определение того, кто несёт риск «существенного изменения обстоятельств» в соответствии со статьёй 451 Гражданского кодекса РФ;
  • указание на того, кто оплачивает все расходы по сделке, включая нотариальную пошлину;
  • описание форс-мажорных обстоятельств и других условий, которые стороны считают нужным отразить в договоре.

Этапы сделки купли-продажи

Статья описывает процедуру совершения сделки купли-продажи недвижимости. Согласно этой процедуре, покупатель передаёт объект недвижимости в собственность, а продавец принимает его и оплачивает за него денежные средства.

Цена сделки должна быть согласована между сторонами до её совершения.

Согласно установленным правилам, процедура заключения купли-продажи недвижимости осуществляется поэтапно:

  • заключение предварительного соглашения о купле-продаже;
  • подписание основного договора;
  • передача жилья покупателю, подписание акта приёма-передачи;
  • завершение расчётов между сторонами;
  • совершение государственной регистрации сделки в Росреестре и получение выписки из ЕГРН.

Проверка собственников квартиры и продавца

Перед тем как заключить сделку, важно убедиться в надёжности продавца недвижимости. Для этого нужно:

  1. Проверить паспорт продавца и убедиться в его подлинности.
  2. Узнать, сколько собственников у квартиры и на каком основании она была приобретена. Эту информацию можно получить в Росреестре.

Если квартира перешла продавцу по наследству, стоит также узнать у нотариуса, есть ли другие наследники.

Если продавец и собственник квартиры — разные люди, необходимо проверить наличие у продавца доверенности, которая даёт ему право на отчуждение квартиры. Доверенность должна быть нотариально заверена.

Подлинность документов

При покупке квартиры крайне важно проверить подлинность документов. Использование поддельных или недействительных бумаг может привести к незаконным действиям и последующим судебным разбирательствам, в результате которых договор может быть признан недействительным.

Следует обратить особое внимание на следующие документы:

  • договор, на основании которого продавец получил право собственности (дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
  • справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (например, список лиц, прописанных в квартире);
  • договор ипотеки (если жильё было приобретено с использованием ипотечного кредитования);
  • паспорт продавца.

Подделка этих документов может свидетельствовать о том, что квартиру пытаются продать незаконным путём.

Оформление договора купли-продажи квартиры

Задолженность по коммунальным платежам и другим услугам не всегда относится к имуществу, а связана с личностью собственника. При переходе права собственности могут возникнуть спорные ситуации, связанные с долгами.

При оформлении договора купли-продажи с ипотекой важно учитывать размер долга или его отсутствие. Информацию о наличии ареста на собственность или других обременениях можно получить из выписки из ЕГРН.

Чтобы узнать об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ, можно обратиться в МФЦ или в компанию, обслуживающую здание, например, в управляющую компанию.

Наличие задолженности по коммунальным услугам может стать причиной отказа банка в выдаче ипотеки. Однако есть несколько вариантов решения этой проблемы:

  1. Можно прописать в договоре обязанность продавца использовать аванс для погашения задолженности. После этого необходимо получить справку о погашении долга.
  2. Можно купить недвижимость вместе с долгом, но при этом цена договора должна быть соразмерно уменьшена. Важно помнить, что ипотечный кредит не покроет долг продавца.

Наличие арестов и запрещений также может быть проверено банком при запросе выписки ЕГРН в электронном виде.

Клиент может самостоятельно запросить выписку в электронном виде на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений перед покупкой или продажей недвижимости.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Вы можете получить подробную консультацию по заполнению договора, который будет учитывать особенности вашей сделки. Также мы предоставим вам адаптированный шаблон предварительного договора.

Для каждой сделки с недвижимостью требуется индивидуальный договор. Ваша подпись под таким документом стоит денег, и немалых.

Расторгнуть договор, в том числе предварительный, можно по следующим причинам:

  • по обоюдному согласию сторон;
  • если договор был составлен неверно;
  • если участники договора не выполнили свои обязательства. В случае с ипотечным кредитом речь о доверии не идёт.

Сведения о продавце и покупателе

В договоре должны быть указаны личные данные обеих сторон. Это обязательные требования для всех участников сделки.

Личные данные включают:

  • фамилию, имя и отчество;
  • гражданство;
  • пол;
  • год рождения;
  • номер и серию паспорта, а также информацию о том, кем и когда он был выдан;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Если продавцов или покупателей несколько (например, супруги продают или покупают квартиру), то личные данные указываются для каждого участника сделки в определённом порядке.

Если одну из сторон представляет другое лицо (третье лицо) по доверенности, то в предварительном договоре купли-продажи необходимо указать реквизиты этой доверенности, которая должна быть заверена нотариусом.

Сведения об объекте

Объектом или предметом договора купли-продажи является квартира, которую покупатель приобретает у продавца с использованием ипотечного кредита. Чем больше информации о квартире будет предоставлено, тем точнее её оценка и выше вероятность получить одобрение на запрашиваемую сумму кредита.

В договоре необходимо указать следующую информацию:

  • тип дома: многоквартирный, малоэтажный, загородный;
  • год постройки дома;
  • точный адрес квартиры с указанием населённого пункта, района, области, улицы, номеров дома и квартиры;
  • этаж, на котором находится квартира, и этажность дома;
  • общую и жилую площадь квартиры;
  • количество комнат и их площадь (в метрах или долях);
  • состояние объекта (с ремонтом или без, состояние коммуникаций);
  • опись предметов и мебели, которые переходят к покупателю.

Также важно подтвердить, что на квартиру нет обременений:

  • квартира не находится под арестом, нет иска или судебного решения;
  • на квартире нет ипотеки, она не в залоге;
  • на квартиру не оформлена рента;
  • квартира не арендована и не сдана в аренду.

С какого момента договор считается заключенным

Согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если:

  • оферта (предложение заключить соглашение) была принята другой стороной;
  • были достигнуты договорённости по всем пунктам документа;
  • имущество передано согласно оговорённым условиям.

Отсутствие государственной регистрации не может служить основанием для признания договора недействительным. Это означает, что до регистрации покупатель уже становится владельцем имущества, но не может распоряжаться им фактически (согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года).

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

В договоре подробно описан порядок перечисления собственных и кредитных средств. Это поможет избежать недопониманий при оформлении сделки.

Основные риски для покупателя и продавца связаны с условиями возврата авансового платежа в случае отказа от сделки. Виновная сторона может потерять задаток и даже быть обязана выплатить штраф. Поэтому важно отстаивать свои интересы.

Варианты ответственности:

  • Если сделка не состоялась по вине покупателя, аванс остаётся у продавца;
  • Если виноват продавец, он возвращает задаток в двойном размере (или с другим штрафом);
  • В редких случаях аванс возвращается без штрафов, независимо от того, кто виноват.

Часто стороны документально оформляют передачу первого взноса предварительным договором. Форма предварительного договора должна быть такой же, как и основного договора. Например, если основной договор купли-продажи с ипотекой требует нотариального заверения, то и предварительный договор должен быть заверен нотариусом.

Хотя предварительный договор имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой, он помогает закрепить намерения сторон на бумаге и избежать необходимости пересогласовывать ключевые даты основного договора, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Кроме того, передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

Где можно оформить, составить, где регистрируют договор

Существует несколько способов составления договора:

  • самостоятельно;
  • с помощью риелтора;
  • с помощью юриста;
  • у нотариуса.

Риелтор не обязан иметь юридическое образование, поэтому в вопросах заключения договоров представитель агентства может быть недостаточно компетентен. Обычно у риелтора есть шаблон договора, который он может предоставить Продавцу и Покупателю. Затем документ заполняется в юридическом отделе организации.

Нотариус проводит более тщательную проверку, поэтому стороны чувствуют себя более защищёнными.

Если доверить оформление договора нотариусу, он выполнит следующую работу:

  • Выяснит обстоятельства совершения продажи;
  • Оформит индивидуальный договор, учитывающий особенности сделки и интересы обеих сторон;
  • На основе своего опыта включит пункты, необходимые для снижения риска расторжения соглашения.

Собираем документы и обращаемся в соответствующие инстанции

Прежде чем приступить к переводу квартиры в нежилой статус, необходимо тщательно изучить правила, которые чётко прописаны в жилищном кодексе.

Перевод квартиры в нежилой статус невозможен в следующих случаях:

  • если в помещении нельзя оборудовать отдельный вход, помимо подъезда;
  • если вы хотите перевести не всю квартиру, а только отдельные комнаты;
  • если квартира передана в аренду или находится в залоге;
  • если она находится не на первом этаже многоквартирного дома.

Для проведения этой процедуры необходимо собрать определённый пакет документов. Однако окончательное решение будет принимать уполномоченный орган, и оно не всегда может быть положительным.

Список документов:

  • заявление;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • технический паспорт;
  • план перепланировки;
  • поэтажный план дома.

Кроме того, чиновники могут потребовать от собственника предоставить согласие других жильцов дома, чьи интересы могут быть затронуты.

Можно ли купить муниципальную квартиру

Муниципальная недвижимость принадлежит государству. Продажа такой квартиры возможна только после приватизации, при этом жильё переходит из муниципальной собственности в частную. Поэтому:

  • если вы проживаете в муниципальной квартире на основании договора социального найма и ещё не воспользовались своим правом на приватизацию — воспользуйтесь им, чтобы получить жильё в собственность бесплатно;
  • если вы уже воспользовались правом на бесплатную приватизацию, вы можете выкупить недвижимость у государства по среднерыночной цене;
  • если вам предлагают купить муниципальную квартиру у жильцов, которые не являются её собственниками, не соглашайтесь — это обман.

Стоит ли покупать квартиры на торгах

Есть несколько причин, по которым недвижимость продаётся на торгах. Одна из них — это нарушение заёмщиком условий договора с кредитором. Также через торги продают имущество компаний, объявивших себя банкротами.

Обычно на торгах по банкротству государство продаёт жильё, которое принадлежало юридическим лицам или предприятиям, а также было конфисковано за неуплату коммунальных и других услуг. Банки выставляют на аукцион залоговые квартиры, чтобы покрыть кредит, который не может выплатить заёмщик.

Начальная цена недвижимости на торгах обычно на 5–10% ниже рыночной стоимости. Это позволяет приобрести жильё по более выгодной цене. Однако стоит помнить, что покупка квартир с торгов приставов сопряжена с определёнными рисками:

  • покупатель залоговой банковской квартиры может столкнуться с судебными разбирательствами, связанными с бывшим собственником;
  • на счёте недвижимости могут быть долги по коммунальным услугам;
  • часто возникают проблемы с регистрацией жильцов: выписать бывшего собственника можно только через суд, а если прописка распространяется на несовершеннолетнего ребёнка, то выселить его невозможно;
  • на объекте может быть обременение, которое не удалось выявить в ходе предварительного оформления документов. Например, предприятие предоставляло собственное помещение для проживания работникам, но фирма обанкротилась, и помещение выставили на аукцион. Однако выселять жильцов, нуждающихся в жилье, без предоставления альтернативы незаконно.

Как купить жилье в ипотеку

Ипотеку, или кредит под залог недвижимости, можно использовать для покупки как новостроек, так и вторичного жилья. В отличие от обычной сделки купли-продажи, где участвуют только продавец и покупатель, в ипотеке участвует третья сторона — банк.

Порядок ипотечной сделки:

  1. Заёмщик подтверждает свою платежеспособность.
  2. Выбирает квартиру, которая соответствует его требованиям по площади, этажу и отделке, а также подходит по цене.
  3. Подает документы на квартиру в банк.
  4. Банк рассматривает заявку и предоставленные документы, и в случае одобрения выдаёт кредит.

При оформлении ипотеки на новостройку застройщик обычно предлагает готовые программы и схемы кредитования от партнёров. Вы можете воспользоваться одной из них, чтобы сэкономить время, или обратиться в другую кредитную организацию. Если вы покупаете вторичное жильё в ипотеку, то кредитора придётся искать самостоятельно.

Существует ряд стандартных условий, которые банки выдвигают к заёмщикам. К стандартным критериям оценки относятся:

  • гражданство РФ;
  • возраст от 20-21 года на момент оформления договора и до 65-75 лет на момент погашения долга;
  • рабочий стаж от 6 месяцев;
  • уровень дохода, который помимо основных расходов семьи позволит регулярно погашать займ и проценты по нему.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Онлайн
Задать вопрос юристу
Напишите ваш вопрос мы обязательно вам ответим
Отправляя вопрос, вы соглашаетесь с условиями Пользовательского соглашения
20 Юристов

сейчас онлайн

11 минут

средняя скорость ответа



Все рубрики:

е



Подождите...

Мы готовы вам помочь бесплатно

    Консультант онлайн (Дмитрий Романович)
    Здравствуйте! Напишите, пожалуйста, кратко суть вопроса и подробно его содержание. Я постараюсь вам помочь. Это бесплатно.

    Получите совет юриста за 15 минут!

    Не все поля заполнены

    Отправляя заявку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

    Не хотите ждать? Звоните:
    +7 495 744-37-98
    Получить ответ
    207 юристов готовы ответить сейчас
    Ответ за 15 минут!
    +