Договор дарения

Дарственная – это один из самых простых способов переоформить свое имущество на другого человека. Этот договор заключается в письменной форме и должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

Договор дарения – это юридический документ, по которому право собственности переходит от одного человека к другому. При этом, принципиальный момент – это абсолютная безвозмездность передачи имущества. Это означает, что не допускается оплата с той или иной стороны, включая в натуральном выражении.

Право на дарение ограничено статьей 575 Гражданского кодекса РФ. Законодатель акцентирует внимание на том, что государственные служащие не вправе принимать вещи стоимостью более 3000 рублей. Также не могут выступать дарителями:

• юридические лица;
• недееспособные физические лица;
• несовершеннолетние (родители или опекуны не могут дарить имущество детей);
• совладельцы общей собственности (требуется согласие других сособственников);
• собственники, которые выступают против дарения или не выражают явное согласие (не допускается принуждение к заключению сделки).

Дарственная, в отличие от завещания, предполагает уведомление стороны, получающей имущество. Это обусловлено тем, что дар может ухудшить положение получателя – например, из-за задолженности по кредитам.

Законодательные акты

Все вопросы, связанные с процедурой дарения и дарственной, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. В нем же дается определение этому процессу.

Согласно статье 572, в сделке по передаче недвижимости в дар участвуют две стороны — даритель и одаряемый.

Даритель — это лицо, которое добровольно отчуждает свою собственность в пользу одаряемого на безвозмездной основе. Одаряемый, в свою очередь, получает имущество без каких-либо обязательств перед дарителем (некоторые обязательства могут быть прописаны в договоре, но нельзя потребовать взамен квартиры у одаряемого денежные средства или другое имущество).

Сама сделка является процедурой передачи юридических прав на недвижимость или прощением аналогичного долга. Главный принцип дарения — это безвозмездность, и его нельзя нарушать. Так, многие пытаются замаскировать под договор дарения другие сделки. Например, указывают сумму, которую одаряемый должен передать дарителю за подарок. Это считается сделкой купли-продажи и не регистрируется в качестве договора дарения.

Другой пример: нельзя указать, что квартира достанется одаряемому после смерти дарителя, поскольку это попытка обойти наследственное право. Заявления на дарственные с указанием подобных условий не будут приниматься.

Свою долю в регулирование данного процесса вносит и Налоговый кодекс. Глава 23 говорит о том, что одаряемый получает прибыль, приобретая квартиру в дар, поскольку недвижимость получена в результате безвозмездной сделки. Так что, такой вид дохода облагается тринадцатипроцентным налогом. Но, поскольку передача имущества внутри семьи не считается прибылью, близкие родственники от него освобождены.

Не платить тринадцатипроцентный налог разрешается только близким родственникам. Все остальные уплачивают его в полном размере.

К близким родственникам относятся:

• дети;
• родители;
• родные братья и сестры;
• дедушки и бабушки;
• внуки и внучки.

К близким родственникам не относятся:

• дяди и тети;
• двоюродные братья и сестра;
• племянники и племянницы;
• другие дальние родственники.

Особенности дарения некоторым родственникам

Договор дарения между ближайшими родственниками заключается на тех же основаниях, что и в отношении других лиц. Однако, при передаче имущества супругу или несовершеннолетнему ребенку, необходимо учесть некоторые юридические тонкости.

Наличие родственной связи не является обязательным условием для заключения договора дарения. Однако, если стороны договора не являются близкими родственниками, тот, кто получает имущество, должен будет заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подарка. Получить в подарок недвижимость могут как физические, так и юридические лица, а также государство.

Если недвижимость была приобретена в браке, то муж и жена являются сособственниками, каждому из которых принадлежит по 1/2 доле. Один из супругов может передать свою часть квартиры другому. Однако, при разводе даритель может остаться без жилья, так как вся квартира перейдет одаряемому.

При оформлении дарственной на ребенка, необходимо учитывать, что он не может самостоятельно принять объект. За него это может сделать только законный представитель — мать, отец, усыновитель, попечитель или опекун. Часто для совершения таких сделок требуется привлечение органов опеки, которые должны проконтролировать соблюдение интересов несовершеннолетнего.

По закону, письменный договор необходимо составлять при передаче любого имущества дороже трех тысяч рублей. Договор дарения недвижимости также должен быть составлен и официально зарегистрирован. Сделку необходимо оформить в Росреестре, иначе она будет признана недействительной. Подарить недвижимость, как и любое другое имущество, может только собственник при условии, что он дееспособен.

Форма договора

Большинство договоров дарения, в соответствии с их реальным характером и бытовым назначением, заключаются в устной форме, что допускается п. 1 ст. 574 Гражданского кодекса РФ. Однако есть три исключения, когда стороны обязаны оформить договор письменно.

Во-первых, это договор дарения юридическим лицом имущества, стоимость которого превышает 3000 рублей. Согласно ст. 161 ГК РФ, любой договор, в котором участвует организация, должен быть оформлен письменно. Однако, если цена подарка не превышает 3000 рублей, то письменное оформление не требуется.

Во-вторых, это договор дарения недвижимости. Согласно ст. 131 ГК РФ, отчуждаемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Для этого необходимо предоставить в регистрирующий орган ряд документов, включая договор, подтверждающий отчуждение. Отметим, что ранее установленная п. 3 ст. 574 ГК необходимость государственной регистрации самого договора, согласно ФЗ № 302 от 30.12.12 г., была отменена.

В-третьих, это договор обещания дарения. Кроме письменного оформления, такой договор должен содержать указание на конкретный предмет дарения в будущем и на ясное намерение его совершить. Если же эти условия не будут выполнены, то согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, договор будет считаться ничтожным.

Также стоит отметить необходимость письменного оформления сделки дарения любого имущества, если стороны, в соответствии со ст. 163 ГК РФ, определили обязательность ее нотариального удостоверения. Однако нужно помнить, что такое оформление не является обязательным.

Правила составления договора дарения

В соответствии со статьей 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор дарения должен быть составлен в письменной форме. Устная форма такого договора считается недействительной.

В дарственной необходимо обязательно указать следующие данные:

• паспортные данные дарителя и одариваемого;
• параметры объекта недвижимости, который передается в дар;
• данные всех заинтересованных лиц, включая зарегистрированных в квартире, но не имеющих на нее прав;
• место и время передачи имущества (или отсутствие срока вступления договора в силу).

По соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены и другие условия. Затем стороны должны удостоверить дарственную своими подписями.

В тексте договора должно быть указано на безвозмездность передачи всех прав на объект. Любые условия, которые можно трактовать как скрытую оплату, автоматически переводят договор дарения в мену или куплю-продажу.

Особенности дарственной на квартиру

Если вы собираетесь подарить квартиру, важно учесть несколько нюансов:

1. Проверьте, что квартира зарегистрирована в ЕГРН. Это можно подтвердить свидетельством о регистрации права собственности или выпиской из Росреестра.
2. Укажите точный адрес квартиры, ее этажность, площадь, кадастровый номер и количество комнат. Эту информацию можно получить в Росреестре и БТИ.
3. В договоре должны быть указаны все лица, которые имеют право проживать и пользоваться квартирой. Также важно отметить, есть ли какие-либо обременения, ограничения или задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
4. Если один из родителей дарит квартиру ребенку, купленную в браке, необходимо получить согласие другого супруга и заверить его у нотариуса. Если в качестве дарителей указаны оба родителя, это также следует указать в договоре.
5. Стоимость квартиры должна быть указана как инвентаризационная стоимость по техпаспорту.
6. Если стороны являются близкими родственниками, сделка не облагается подоходным налогом. В таком случае можно указать степень родства в договоре.

Кроме того, подарить можно не только квартиру целиком, но и долю в ней. В этом случае в договоре нужно указать долю в процентах или доле площади.

Подготовка и составление

При отчуждении квартиры, дома или земельного участка, важно снять все обременения (залог, арест, прописанные жильцы и т.д.) или получить письменное согласие заинтересованных лиц (согласно ст. 572 и ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Также, автомобиль не должен быть в залоге, и все налоги и штрафы должны быть оплачены.

Чтобы подарить имущество, имеющее большую ценность, необходимо предварительно подготовить все правоустанавливающие документы на него. Форма дарственной зависит от того, что именно вы хотите подарить.

Для самостоятельного оформления соглашения, необходимо соблюсти наличие следующих основных пунктов:

• место составления и дата;
• полные данные дарителя и одаряемого (ФИО, паспортные данные, место жительства);
• подробное описание объекта, передаваемого в дар, и места его расположения;
• ссылка на документы, подтверждающие принадлежность объекта дарителю и основание возникновения права собственности;
• одаряемый принимает дар;
• подарок не заложен, не подарен, не находится под арестом и не является спорным;
• если есть обременения (проживающие и прописанные лица, залог), то их нужно указать;
• описание, кто несет расходы, связанные с регистрацией договора и оформлением в собственность дара;
• когда договор считается заключенным: от даты его подписания или оформления акта передачи, с определенной даты (в консенсуальном договоре);
• подтверждение дееспособности дарителя и одаряемого;
• адреса и реквизиты договаривающихся сторон;
• подписи сторон.

Необходимые документы для оформления дарственной

Какие документы нужны для оформления дарственной на квартиру?

Если вы хотите оформить дарственную на квартиру, то вам потребуется подготовить определенный пакет документов. В него входят:

• Два экземпляра заявления на переоформление права собственности.
• Два экземпляра договора дарения.
• Квитанция об уплате госпошлины.
• Паспорта обеих сторон.
• Документы о праве собственности на квартиру.
• Данные об отсутствии задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и других финансовых обязательств.
• Результаты оценки недвижимости для уточнения цены договора (при необходимости).
• Если передается квартира — техпаспорт и справка о всех зарегистрированных лицах.
• Если дарится земельный участок — кадастровый паспорт, данные об арендных правах и сервитутах.
• Если на участке имеются постройки — техническая документация на них.

Документы передаются под расписку, в которой указывается перечень прилагаемых бумаг. Можно направить их в электронном виде, но затем все равно придется один раз прийти в Росреестр или МФЦ с оригиналами.

Какие документы нужны для оформления дарственной у нотариуса?

Если оформляется дарственная на квартиру у нотариуса, то ему нужно предоставить следующий пакет документации:

• Паспорт дарителя (собственника).
• Выписка из единого государственного реестра о праве собственности.
• Паспорт одариваемого лица.
• Свидетельство о государственной регистрации дарителем правообладания квартирой.
• Документ-основание на возникшие у дарителя правообладание квартирой (например, договор ренты; договор покупки-продажи жилого помещения; свидетельство о наследстве).

Кроме этого, нотариус может затребовать дополнительный список документов для дарственной на квартиру:

• Нотариальное согласие другого супруга.
• Справку о всех прописанных в жилом помещении, которое передается в дар.
• Нотариальное согласие родителей, опекунов, когда участником сделки становится несовершеннолетнее лицо.

Для регистрации в Росреестре

Подготовленный перечень документов для оформления дарственной на квартиру предоставляют для регистрации собственности в Росреестр.

Документы, необходимые для регистрации договора дарения квартиры в Росреестре:

• Три одинаковых договора дарения.
• Заявления о государственной регистрации передаваемого имущества от участников дарственной сделки.
• Паспорта участников сделки или доверенность и паспорт представителя сделки.
• Квитанция, подтверждающая факт произведения платежа государственной пошлины.
• Документ, отражающий правообладание дарителем отчуждаемой собственности.
• Справка о всех прописанных в жилом помещении, которое передано в дар.
• Кадастровый паспорт.
• Требуемые в индивидуальной ситуации согласия, подтвержденные у нотариуса (супругов, родителей несовершеннолетних, собственников и т.п.).
• Копии всех вышеуказанных документов.

Ориентировочно через один месяц от даты, когда были поданы документы, необходимые для оформления дарственной на квартиру, одариваемый получит свидетельство о праве собственности.

Госрегистрация

Право на подаренную недвижимость возникает у одаряемого после регистрации перехода права собственности. Договор дарения является основанием для этой регистрации.

При регистрации дополнительно к договору дарения потребуются те же документы, что и при обычном оформлении прав собственности на недвижимость. Госпошлина составляет 2000 рублей (согласно статье 333.33 пункта 22 Налогового кодекса Российской Федерации).

Закон не ограничивает время между подписанием договора дарения и регистрацией сделки в органе Росреестра. Однако следует помнить, что если не зарегистрировать свое право собственности, отменить дарственную будет проще.

Для регистрации права собственности одаряемого на подаренную недвижимость понадобятся:

• три экземпляра договора дарения (если подарок получает один человек);
• заявление по установленной форме;
• свидетельство дарителя о праве собственности на недвижимость;
• документы, подтверждающие основания для права собственности;
• справки из БТИ (при необходимости);
• кадастровый паспорт на земельный участок, если дарится дом, построенный на участке, принадлежащем дарителю;
• информация о прописанных и проживающих лицах (срок давности до 1 месяца);
• письменное согласие супруга или документ, подтверждающий, что собственность не является совместной;
• если дарителем или дарополучателем является несовершеннолетний в возрасте 14-18 лет, требуется согласие родителей на отчуждение или приобретение в дар имущества;
• если затрагиваются интересы несовершеннолетних, находящихся под опекой или попечительством, либо признанных судом недееспособными, потребуется согласие органов опеки и попечительства;
• согласие заинтересованных лиц в случае обременения;
• копии паспортов сторон.

Документ вступает в силу после его подписания. Права одаряемого на полученное в дар имущество наступают после оформления акта приема-передачи. Права на недвижимость возникают после оформления в Росреестре документов о передаче прав.

Дарственная, оформленная после 1 марта 2013 года, не подлежит государственной регистрации (Федеральный закон № 302 от 30 декабря 2012 года).

По расписке, выданной в Росреестре, не позже чем через 10 рабочих дней, в указанное время дарополучатель получит документы, подтверждающие его право собственности на подаренное имущество.

Когда дарственная вступает в силу

К сожалению, нет стандартного шаблона для составления договора дарения. Однако, такой договор должен быть составлен в письменной форме. В договоре необходимо указать следующую информацию:

• фамилии, имена и отчества всех сторон, а также их паспортные данные;
• суть сделки — передача доли недвижимости в дар;
• данные о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, расположение на этаже;
• информация о том, как возникло право собственности на долю (например, купили, приватизировали, получили в дар или по наследству);
• стоимость доли, которая необходима для определения стоимости услуг специалиста и размеров налога;
• дата и место заключения договора;
• количество экземпляров договора.

Договор дарения составляется в нескольких экземплярах: по числу участвующих сторон и еще один — для Росреестра.

В некоторых случаях в договоре также может быть указана другая информация:

• о доверенности, если вместо одной или нескольких сторон действует представитель;
• о согласии совладельцев или супруга, если это требуется.

Форма договора дарения квартиры может быть разной, в зависимости от конкретной ситуации.

Дарственную можно отменить или аннулировать только по определенным причинам. К ним относятся:

• смерть одаряемого раньше дарителя, если подобное условие записано в договоре;
• насилие (или даже смерть) по отношению к дарителю от одаряемого. В случае смерти вернуть квартиру могут наследники;
• если недвижимость была обещана, но к этому времени сильно ухудшилось материальное состояние дарителя;
• не было получено согласие супруга или другого совладельца;
• собственник подаренной квартиры — несовершеннолетний;
• при неправильно составленном тексте договора дарения, в том числе описках, неточностях в данных и т. п.

Во всех остальных случаях дарственная обратной силы не имеет, и вернуть квартиру обратно не получится.

Если дарственную отменят

Если подарок был обещан или уже подарен, отменить дарение просто так не получится. Нельзя требовать вернуть подарок, даже если это дорогой телефон, и договор на него не оформлялся.

Однако, есть случаи, когда вернуть подарок или отменить обещание все-таки возможно:

• Если подарок стоит больше 3000 рублей, и после обещания подарить его у дарителя возникли финансовые трудности или он заболел.
• Если после получения подарка одаряемый пытался навредить дарителю или его родственникам, или нанес ему телесные повреждения.
• Если с подарком плохо обращаются и есть риск, что он придет в негодность.
• Если мужчина в течение трех лет дарил акции и долю в уставном капитале компаний, а через девять лет обратился в суд, чтобы отменить договоры дарения. Он объяснил, что с акциями обращались небрежно, и они теперь нужны ему самому. Суды посчитали, что риск утраты подарка из-за небрежности отсутствует: компании работают, они не начали процедуру банкротства или ликвидации. Вернуть акции не получится.

В некоторых случаях придется вернуть подарок. Но может быть так, что возвращать уже нечего: подаренная квартира продана, у нее новые собственники, и забрать ее не получится.

В договоре дарения можно указать, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого. То есть квартира будет подарена конкретному человеку. В случае его смерти квартира вернется дарителю, а не перейдет наследникам.

Однако, с этим могут возникнуть сложности, и без помощи юриста тут не обойтись. Причем юрист нужен как при оформлении дарения, так и в случае смерти и споров с наследством. В судебной практике бывают самые разные ситуации.

Случаи, когда невозможно оформить дарственную

Согласно Гражданскому кодексу РФ, запрещено оформлять дарственную на имущество, стоимость которого превышает 5 минимальных окладов, в следующих случаях:

• если даритель недееспособен;
• если даритель не достиг совершеннолетия;
• если подарок оформляется представителем недееспособного лица;
• если подарок предназначается для работника лечебного или воспитательного учреждения, а также учреждения социальной защиты;
• если подарок предназначается для государственного работника;
• если подарок предназначается для работника муниципального органа образования;
• если дарение происходит между коммерческими организациями.

Оформление дарственной на квартиру имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, дарение выгодно близким родственникам, которые не платят с него налог. Кроме того, дарение может заменить завещание в некоторой степени и снизить расходы в будущем.

Однако если вы хотите провести сделку между близкими родственниками, проще подарить квартиру. Если же родственники не являются близкими, дарение может быть невыгодным. Технически можно замаскировать куплю-продажу под дарение, но это незаконно. Такая сделка может быть признана притворной, а суд по иску заинтересованного лица — недействительной.

Такие случаи часто встречаются, когда у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою долю постороннему человеку. На самом деле, он не дарит, а продает. У других собственников по закону есть преимущественное право перед всеми другими покупателями на покупку этой доли. Но продающий пытается обойти это право, замаскировав продажу под дарение. Поэтому если купить долю через дарение, есть риск оказаться в суде и узнать о недействительности договора. В этом случае долю придется возвращать продавцу, а он, в свою очередь, должен вернуть деньги, которые получил за нее. Но их к этому времени может уже не быть.

Можно ли передарить квартиру, полученную по дарственной

Дарение недвижимости, включая квартиры, требует оформления письменного договора. Чтобы подарить дом, долю в квартире, гараж или земельный участок, необходимо составить настоящий договор. Просто передать ключи и документы не достаточно.

В остальных случаях заверение дарственных на недвижимость не обязательно. Если мама, как единственный собственник дома, дарит детям доли в нем, то она просто оформляет договор. К нотариусу с ним идти не нужно.

Росреестр зарегистрировал право собственности на основании договора дарения. Ребенок стал собственником 1% в доме.

• Документы. Чтобы подарить недвижимость, нужны паспорта и документы на квартиру. Иногда нужно получить согласие совладельцев и супруга. Даже если сделка между родственниками, лучше все оформить у нотариуса. Сейчас родственники в хороших отношениях, но спустя годы могут объявиться бывшие супруги, наследники или владельцы других долей. Правильно оформленные документы и заверенные копии помогут отстоять право собственности.
• Оформление. Дарственную на квартиру или дом лучше оформлять с юристом или у нотариуса. Если вы берете шаблон из интернета и перерабатываете его для себя, общая консультация юриста все же не помешает. Оформленный договор можно сразу отнести в Росреестр. Если по закону нужен нотариус, достаточно сходить к нему и оформить всю сделку, включая регистрацию права собственности на квартиру.
• Дарение, в том числе квартиры, — это безвозмездная сделка. Даритель передает свое имущество (жилое помещение) одаряемому и не получает ничего взамен. Если в договоре есть указание на то, что бывший собственник получает какую-то материальную компенсацию (или ответную услугу), сделка может быть признана незаконной.

В подобных случаях следует оформлять договор купли-продажи или обмена. Также в договоре не должно содержаться условие о передаче квартиры после смерти дарителя (вместо этого составляется завещание).

В дарственную можно включить такие условия:

• О том, что недвижимость вернется к дарителю, если он переживет одаряемого.
• О праве дарителя проживать в этой квартире в дальнейшем.
• О том, что недвижимость передается не сразу после подписания, а через определенное время или после какого-либо события. То есть это обещание дарения в будущем. В таком случае передача квартиры оформляется актом приема-передачи. При дарении после оформления дарственной он не обязателен.