Для большинства россиян покупка жилья с помощью ипотечного кредита — это единственный способ решить жилищный вопрос. Многие мечтают о собственном доме или квартире, но накопить на них за короткий срок невозможно, а цены на недвижимость растут быстрее, чем мы можем себе позволить.

В такой ситуации единственный выход — взять на себя обязательства по ипотеке. Однако что делать, если платить по кредиту стало трудно или даже невозможно? Можно ли сохранить жильё и избежать неприятных последствий?

Часто покупка жилья в ипотеку оказывается более выгодной, чем аренда. Ведь деньги идут на приобретение квартиры в собственность, а не на оплату чужих нужд. Однако оформление ипотечного кредита — ответственный шаг, который требует тщательного обдумывания и планирования.

Что будет, если не платить обязательства по ипотеке вовремя

Сначала банк будет стараться решить проблему без обращения в суд. Как только заёмщик пропустит платёж, сотрудники банка начнут отправлять ему регулярные уведомления о просрочке и звонить, чтобы выяснить причины возникшей ситуации.

Для решения вопроса также могут быть привлечены коллекторские агентства или долг может быть продан коллекторам, если это предусмотрено в договоре о кредитовании. К сожалению, на практике возврат задолженности не всегда происходит законным путём. В ход могут идти угрозы, запугивания, а иногда и причинение вреда должнику.

Кредитная история должника, который не платит взносы по ипотеке, сильно пострадает. В будущем ему будет сложно получить кредит даже на небольшие суммы, и условия кредитования, как правило, будут для него невыгодными.

Что можно предпринять, чтобы избежать суда с банком, если нечем платить ипотеку

Если вы не можете внести обязательный платёж по ипотеке, есть несколько способов решить эту проблему:

1. Досрочное погашение. Если у вас есть другое имущество, которое можно продать, вы можете использовать полученные средства для досрочного погашения кредита. Это поможет не только решить текущие проблемы с выплатами, но и сэкономить на процентах. Также можно взять недостающую сумму в долг у знакомых или родственников.
2. Рефинансирование. За время с момента оформления ипотеки могли появиться новые программы кредитования с более выгодными условиями. Рефинансирование — это погашение старого кредита за счёт нового, оформленного на более выгодных условиях. Эту процедуру можно провести не только в том банке, где вы брали ипотеку, но и в любом другом, предлагающем подходящие условия. После рефинансирования может снизиться сумма ежемесячного платежа и измениться график оплаты. Однако сейчас, после резкого повышения учётной ставки до 20%, большинство программ по рефинансированию приостановлены.
3. Отсрочка платежа. Если у вас нет возможности внести обязательный платёж, вы можете обратиться в банк с просьбой об отсрочке. Это возможно при наличии уважительной причины, например, временной потери дохода. В таком случае банк может пойти навстречу и предоставить отсрочку.
4. Реструктуризация долга. Если у вас возникли серьёзные препятствия и вы больше не можете делать регулярные выплаты по кредиту в прежнем объёме, вы можете подать заявление о реструктуризации долга. Если банк одобрит реструктуризацию, будет подписано новое соглашение с изменёнными условиями оплаты кредита.

Способы реструктуризации могут быть разными: увеличение срока кредитования, изменение графика оплаты, предоставление кредитных каникул, освобождающих от обязательных выплат на некоторое время (обычно не более 6 месяцев), предоставление различного рода отсрочек и т. д. В некоторых случаях банк может снизить процентную ставку по кредиту, но это происходит крайне редко.

Причины реструктуризации

Причины, по которым человек может обратиться с просьбой о реструктуризации кредита, должны быть очень серьёзными и подтверждаться документально. Если ухудшение финансового положения произошло по вине заёмщика, то в реструктуризации, вероятно, будет отказано.

Банк может одобрить процедуру реструктуризации в следующих случаях:

• заёмщика сократили на работе или компания, в которой он работал, была ликвидирована;
• заёмщик получил производственную травму или тяжело заболел, из-за чего потерял возможность получать доход;
• заёмщик находится в отпуске по уходу за ребёнком (однако не во всех банках эта причина считается уважительной).

Кроме того, реструктуризацию могут одобрить для участников боевых действий, инвалидов или родителей (опекунов) детей-инвалидов. Также реструктуризацию ипотечного кредита могут рассмотреть в ситуациях, связанных с COVID-19, для родителей с несовершеннолетними детьми или детьми-студентами, обучающимися на очном отделении вуза (до 24 лет).

Меры государственной поддержки ипотечным заемщикам

Государство разрабатывает специальные программы для тех, кто испытывает трудности с выплатой ипотечного кредита. Однако не все могут рассчитывать на эту помощь. Условия участия в программах государственной поддержки постоянно меняются. Например, в период пандемии были введены дополнительные возможности для людей, пострадавших от её последствий.

Помощь государства доступна семьям, чей доход в течение трёх месяцев до момента обращения был не выше двух прожиточных минимумов после выплаты по кредиту.

Также поддержка может быть оказана участникам боевых действий, инвалидам, родителям детей-инвалидов, несовершеннолетних детей или детей-студентов очного отделения вуза.

В некоторых случаях государство гарантирует ипотечным заёмщикам право на ипотечные каникулы. Если человек и его семья соответствуют требованиям программы, то банк не может отказать в предоставлении каникул. Такая возможность появилась осенью 2019 года.

Продажа недвижимости для погашения ипотечного кредита

Поскольку продажа квартиры на аукционе после изъятия невыгодна для её владельца, можно попытаться продать жильё самостоятельно, чтобы погасить задолженность и избежать просрочки по кредиту.

Даже если придётся сделать небольшую скидку из-за обременения, такая сделка всё равно будет выгоднее, чем продажа на торгах. Однако реализовать имущество до выплаты задолженности можно только с согласия банка.

Найти покупателя можно самостоятельно или обратиться в специальные организации, которые выкупят квартиру, а затем перепродадут.

Чтобы погасить ипотечный кредит за счёт средств от продажи квартиры, нужно:

• получить согласие банка на продажу залогового имущества;
• выписать из квартиры всех проживающих, включая детей;
• получить от покупателя аванс за квартиру и заверить предварительный договор у нотариуса;
• добиться снятия отметки о залоге в Росреестре
• заключить договор с покупателем и перерегистрировать на него право собственности.

Как избежать попадания в ситуацию, когда нечем платить ипотеку

Оформление ипотечного кредита – это ответственное решение, и чтобы избежать возможных трудностей в будущем, важно тщательно продумать все детали и оценить свои финансовые возможности.

Перед тем как брать кредит, рекомендуется накопить сумму, равную 5–10 обязательным платежам по ипотеке. Это поможет вам избежать просрочек в случае непредвиденных обстоятельств.

Чтобы накопить необходимую сумму, лучше откладывать её ежемесячно. Так вы сможете понять, насколько комфортным будет ежемесячный платёж и как он повлияет на ваш бюджет.

Если ваша заработная плата состоит из оклада и дополнительных выплат, которые рассчитываются в процентах, то при расчётах лучше ориентироваться на сумму оклада. Даже в условиях кризиса вы будете получать эту сумму.

Оптимальным вариантом будет, если ежемесячный платёж не превышает треть вашего гарантированного дохода.

Также при заключении договора на кредитование можно застраховать риски. Однако иногда страховые компании отказываются от выплаты долгов. Поэтому важно внимательно изучить договор и определить наиболее вероятные риски, например, потерю работоспособности или сокращение на работе. Если вас не устраивают условия страхования, вы можете настоять на их изменении или даже на смене страховой компании.

Можно ли не платить ипотеку в то время, пока строится дом

Покупка квартиры на этапе строительства дома может быть выгодной, так как позволяет сэкономить значительную сумму. Однако стоит учесть, что после приобретения жилья вам придётся ждать, пока дом будет полностью готов для заселения.

Что делать, если до сдачи дома застройщиком остаётся, например, два года? Можно ли приобрести квартиру и не выплачивать ипотеку в течение этого времени, пока не получите готовое жильё?

К сожалению, это невозможно. Даже если дом ещё не готов, обязательства по ипотеке всё равно будут. Если у вас нет другого места для проживания, вам придётся находить средства на выплату обязательного платежа и на аренду жилья.

На всякий случай можно застраховать недостроенное жильё от задержки сроков строительства, банкротства застройщика, природных катаклизмов и других рисков.

Решение проблемы через банкротство

Если долг перед банком слишком велик, а продажа недвижимости не поможет его погасить, должник может стать банкротом. Существует мнение, что это хороший способ решить проблему и не платить по ипотеке.

Однако на самом деле процедура банкротства сложная и длительная, она имеет множество негативных последствий и требует значительных финансовых затрат. Тем не менее, этот вариант всё равно лучше для должника, чем прятаться от кредиторов, что, скорее всего, не приведёт к желаемому результату.

Меры государственной поддержки ипотечным заемщикам

Государство разработало специальные программы для тех, кто оказался не в состоянии выплачивать ипотечный кредит. Однако рассчитывать на помощь могут не все.

Условия участия в программах государственной поддержки постоянно меняются. Например, в условиях пандемии были введены дополнительные возможности для пострадавших от её последствий.

На помощь государства могут рассчитывать семьи, чей доход в течение трёх месяцев до момента обращения не превышал двух прожиточных минимумов после выплаты по кредиту.

Также поддержка может быть предоставлена участникам боевых действий, инвалидам, родителям детей-инвалидов, несовершеннолетним детям или детям-студентам очного отделения вуза.

В некоторых случаях государство гарантирует ипотечным заёмщикам право обратиться за ипотечными каникулами. Если человек и его семья соответствуют требованиям программы, то банк не может отказать в предоставлении каникул. Эта возможность появилась осенью 2019 года.