Рента с пожизненным содержанием

Договор ренты и его виды

Что такое рента с пожизненным содержанием? Их всего три:

1. Пожизненная рента. Это когда пожилой человек каждый месяц получает деньги от плательщика ренты до тех пор, пока не скончается. Сумма выплаты указывается в соглашении о ренте.

2. Договор пожизненного содержания с иждивением. Это когда вместо или помимо ежемесячной выплаты денег за стариком постоянно, весь остаток его дней, ухаживают, убирают его квартиру, покупают ему продукты и медикаменты, выводят на прогулку и пр.

3. Постоянная (бессрочная) рента. Она не привязана ни к смерти получателя, ни ко времени, ее характеризует действие до полной выплаты оговоренной в соглашении ренты суммы. Допускается ухаживать за «квартирантом», но только все расходы на уход пойдут в зачет платежей по ренте. Это прописывается в условиях рентного соглашения: часть оплачивается деньгами (обычно раз в три месяца), другая часть — товарами и услугами. Если у плательщика ренты появились деньги, он вправе сразу выкупить квартиру, в этом главное отличие от остальных видов ренты.

Что такое договор пожизненного содержания с иждивением?

Пожизненное содержание с иждивением — это договор между сторонами, в соответствии с которым владелец жилья передает свою недвижимость плательщику ренты, который обязуется обеспечивать владельца жильем и уходом до конца его жизни.

Этот договор регулируется статьей 601 Гражданского кодекса РФ. При составлении договора важно учитывать следующее:

Получателем ренты может быть только физическое лицо, возраст не имеет значения. Однако, плательщиком ренты может быть любой человек или организация, как государственная, так и частная.

Плательщик ренты становится владельцем жилья после регистрации договора в Росреестре. Однако, на жилье будет наложено обременение в виде соглашения о ренте. Это означает, что хотя плательщик и получил статус владельца, он не может самостоятельно распоряжаться жильем, как настоящий хозяин. Для любых сделок с жильем ему необходимо получить письменное согласие владельца. Если владелец дал согласие, то стоимость жилья не должна пострадать.

Соглашение о ренте считается завершенным после смерти владельца. Если владельцев было несколько, например, пожилая супружеская пара, то ренту придется платить до смерти второго супруга.

Договор пожизненного содержания составляется письменно и должен быть заверен нотариально. Он может быть расторгнут по инициативе любой стороны, как в кабинете нотариуса, так и в суде. Иск о расторжении подается в суд только после попытки решить вопрос мирным путем, и если оппонент письменно отказался. Для такого отказа есть срок — 30 дней. Если ответа не последовало, можно подавать иск в суд.

Содержание договора пожизненного содержания с иждивением

  • Размер платежей по ренте. Общая сумма включает в себя ежемесячные денежные переводы и затраты на иждивение. Конечно, сложно заранее определить, сколько будет стоить прогулка с рентополучателем, уборка жилого помещения и другие заботы по уходу за стариком. Можно посмотреть стоимость подобных услуг в интернете или указать сумму, полагаясь на свой жизненный опыт.
  • Подробное описание жилого помещения, которое передается в ренту. Сюда входят номер по кадастру, адрес, площадь в квадратных метрах, этаж, назначение жилплощади и другие характеристики, которые можно взять из свидетельства о праве на квартиру, выписки из ЕГРН, техпаспорта и т.д.
  • Данные о гражданах, прописанных на жилплощади, которая передается плательщику ренты.
  • Стоимость квартиры. В договоре ренты может быть два способа передачи жилого помещения: за деньги или бесплатно. В первом случае рентоплательщик делает первоначальный взнос, во втором — нет. В любом случае, он будет обязан производить регулярные ежемесячные платежи. Разница в размере платежей будет зависеть от того, будет ли первоначальный взнос или нет. Это аналогично получению кредита в банке: с первоначальным взносом ставки будут ниже, без него — выше.
  • Если квартира передается за деньги, то указывается сумма в процентах от стоимости по кадастру, которая будет внесена разовым платежом (например, 25%). Если передача бесплатная, то это также должно быть указано в договоре.
  • Сроки ренты. Необходимо ясно указать, будет ли рента пожизненной или постоянной (бессрочной). Бессрочная рента продолжает выплачиваться даже после смерти рентополучателя, до тех пор, пока вся сумма не будет выплачена наследникам покойного. Пожизненная рента прекращается со смертью рентополучателя.

На что обратить внимание при составлении договора ренты с иждивением?

В договоре важно учесть все основные моменты, чтобы избежать недоразумений в будущем. Вот некоторые из них:

  • Формулировки должны быть максимально точными. Например, если в договоре указана обязанность по уборке квартиры, нужно не просто написать «уборка», а подробно описать, что именно должно быть сделано: мытье полов, окон, пылесоска и т.д. Также следует указать день недели, когда будет проводиться уборка, и даже время, которое будет затрачено на приведение жилья в порядок.
  • Если пожилой человек заболеет, необходимо предусмотреть следующие действия
  • Приобретение лекарственных препаратов в аптеке.
  • При постельном режиме больного — полный уход за ним.
  • Отправка больного в клинику.
  • Количество посещений в неделю, если старик будет госпитализирован.
  • Болезнь «подопечного» не является основанием для прекращения выполнения других обязательств по договору ренты с иждивением (походы по магазинам, уборка, выгул домашних животных и т.д.). Об этом также следует указать в контракте.
  • Плательщик ренты также может заболеть. В этом случае в договоре должны быть предусмотрены соответствующие действия.
  • Перечисление продуктов питания, которые придется покупать, с указанием частоты их появления на столе. Также следует добавить продукты, запрещенные по медицинским показаниям «квартиранта».
  • Время и продолжительность прогулок с пожилым человеком с учетом различных времен года.
  • Упоминание крайней даты для поступления платежей и условий поправок на инфляцию.

Как правильно составить договор пожизненного содержания с иждивением?

Начнем с указания населенного пункта, в котором заключается договор, и даты. Затем полностью, без сокращений, указываются персональные данные участников соглашения: ФИО, дата рождения, реквизиты гражданских паспортов и адреса регистрации.

Договор пожизненного содержания обязательно должен содержать:

  • Предмет договора, без подробного описания которого невозможно завершить сделку. Здесь указывается, что именно передается в ренту (квартира, частный дом), и перечисляются его характеристики: адрес, метраж, назначение, технические и правоустанавливающие документы. Также здесь указываются сведения об обременениях, если они наложены на жилое помещение, стоимость жилья, которая может быть определена сторонами или согласно справке профессионального оценщика с соответствующей лицензией (обычно вызывают оценщика из БТИ).
  • Порядок содержания и иждивения (какие услуги подразумеваются под этими понятиями — оплата ЖКУ, стационарного телефона, покупка лекарств и продуктов и т.д.), суммы и даты перечисления на счет получателя ренты. Здесь же определяются материальные затраты на каждую услугу и выводится общая ежемесячная сумма (рента плюс услуги).
  • Права и обязанности участников сделки.
  • Ответственность каждой из сторон за нарушение требований документа или их неисполнение.
  • Порядок и условия выкупа ренты, из чего складывается выкупная цена, какими частями и когда будет выплачиваться.

В заключении указываются:

  • Дата окончания действия договора ренты;
  • Необходимость заверения в нотариальной конторе и последующей государственной регистрации владельческих прав на нового собственника в Росреестре;
  • Дата подписания передаточного акта на квартиру и кто берет на себя расходы по оформлению соглашения.

Регистрация сделки у нотариуса

Пожизненную ренту всегда оформляют в письменной форме и заверяют нотариально (статья 584 Гражданского кодекса РФ). Если это не сделано, то согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ сделка может быть признана недействительной.

Необходимые документы

  • само соглашение, если оно составлено самостоятельно или с помощью юристов;
  • документ, подтверждающий право собственности на передаваемое в ренту жилье;
  • справку о стоимости жилплощади по кадастру;
  • справку о количестве прописанных граждан на передаваемой в ренту жилой площади, копию финансового лицевого счета;
  • технический план квартиры;
  • копию кадастрового паспорта;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемую в ренту квартиру.

В каждой конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы от любого участника сделки.

В каких случаях нотариус может отказать в заверении договора ренты?

  • Соглашение о ренте содержит пункты, которые нарушают российские законы.
  • Участники сделки явились не к «своему» нотариусу: за каждым нотариусом закреплен определенный район, который он обслуживает. Для заверения сделок с недвижимым имуществом необходимо обращаться в нотариальную контору, расположенную по адресу квартиры.
  • Удостоверять сделку пришли неадекватные люди или представители сторон, не имеющие специальной доверенности.
  • Сделка, заключаемая юридическим лицом, противоречит его уставу и локальным нормативным актам этой организации.
  • Факты, изложенные в представленных документах, вызывают сомнения: стороны явились с поддельными, просроченными или испорченными бумагами.

Документы для регистрации в Росреестре

Соглашение о пожизненной ренте, заверенное нотариально, должно сопровождаться следующими документами:

  • заявлением на государственную регистрацию пожизненной ренты;
  • паспортами участников в оригинале и копиях;
  • письменными и заверенными нотариусом согласиями супругов обеих сторон на передачу квартиры в ренту и, соответственно, ее получение;
  • правоустанавливающими документами на квартиру;
  • копиями лицевых банковских счетов и выпиской из домовой книги на имя рентополучателя;
  • справкой о стоимости квартиры;
  • кадастровым паспортом на квартиру с экспликацией;
  • оплаченной квитанцией госпошлины (2000 рублей).

Сколько стоит договор пожизненного содержания?

Расходы складываются из нескольких составляющих, не все из которых имеют фиксированную стоимость. В разных регионах страны оформление ренты может обойтись в разные суммы:

  • услуги юриста по составлению контракта (от трех до пяти тысяч рублей и более);
  • получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Если право на квартиру ранее было зарегистрировано, то выписка обойдется в четыреста рублей. Если в базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце, то придется пройти всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
  • обязательные услуги нотариуса. Сумма будет зависеть от конкретной нотариальной конторы, в которую придется обратиться. Нотариальные услуги оцениваются в половину процента от стоимости квартиры по кадастру, но не более 20 000 рублей. Если участники ренты являются инвалидами 1-2 группы и имеют документальное подтверждение этому, то сумма уменьшится вдвое;
  • услуги специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, или соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
  • государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением — 2000 рублей.

Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением

Чтобы прекратить партнерские отношения по ренте, необходимо иметь серьезные основания и доказательства каждого обвинительного слова истца.

Вескими основаниями для разрыва соглашения могут быть:

  • Рента с иждивением стала возможной только потому, что пожилого человека ввели в заблуждение, заставили, угрожая физическим насилием или шантажируя, или воспользовались моментом, когда при подписании соглашения о ренте он не отдавал отчета своим действиям.
  • Соглашение о ренте было подписано несовершеннолетним или предметом соглашения стала квартира, не являющаяся собственностью участников сделки.
  • Если в роли получателя ренты выступило юридическое лицо (организация).
  • Соглашение о ренте не было заверено в нотариальной конторе.
  • Право перехода собственности по соглашению о ренте не было зарегистрировано в Росреестре.
  • Соглашение о ренте содержит положения, противоречащие отечественному законодательству.

Защита интересов получателя ренты

Согласно статье 587 Гражданского кодекса Российской Федерации, плательщик ренты обязан обеспечивать свои обязательства по ренте любым законным способом, например, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией банка или задатком. Также есть возможность застраховать ответственность за нарушение условий ренты (статья 932 ГК РФ).

Если плательщик ренты перестает платить и содержать получателя ренты, последний имеет право подать иск на расторжение сделки и требовать компенсации понесенных убытков (пункт 2 статьи 587 ГК РФ).

Переданная в ренту квартира или другая недвижимость остается в залоге у получателя ренты. Поэтому плательщик ренты не может продать, обменять или подарить полученное по ренте жилье без письменного согласия получателя ренты, который выступает в роли залогодержателя. Таким образом, интересы получателя ренты защищены законодательно.

Пункт 2 статьи 586 ГК РФ гласит, что если квартира, находящаяся под обременением рентой, передается плательщиком ренты другому лицу (с согласия рентного кредитора), то это лицо и плательщик ренты несут субсидиарную ответственность перед получателем ренты, если договор ренты будет нарушен, и пожилой человек обратится в суд. То есть, покупатель квартиры, находящейся под обременением рентой, приобретает обязанность выплачивать ренту получателю ренты вместо прежнего плательщика.

Еще один плюс в пользу защиты получателя ренты — статья 588 ГК РФ обязывает плательщика ренты выплачивать неустойку получателю ренты в виде двенадцати процентов годовых за просрочки платежей (статья 395 ГК РФ). Кстати, договор ренты может содержать и более серьезный размер неустойки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *