Содержание статьи:
Траншевая ипотека появилась относительно недавно, но уже успела привлечь внимание многих людей. Её история началась примерно в 2022 году, в период после пандемии, когда спрос на новостройки резко снизился.
В то время стало модным судиться с застройщиками из-за любых недочётов в строительстве или вводе дома в эксплуатацию. Дома строились быстро, но качество жилья ухудшалось. Это произошло потому, что за время пандемии страну покинули опытные строители, а им на смену пришли молодые специалисты, которые работали не очень качественно.
Из этой ситуации выросли различные программы ипотеки, такие как траншевая, нулевая, правильная, с отсрочкой — у этого продукта много названий, и их разнообразие ограничивается только фантазией команды маркетологов, нанятой конкретным застройщиком.
Также на рынке недвижимости появились программы с кешбэком, когда при покупке жилья клиент получал скидки на мебель и бытовую технику или мили от главного авиаперевозчика страны.
Среди предложений маркетологов выделяется траншевая ипотека, которая до сих пор присутствует в продуктовых линейках некоторых застройщиков, несмотря на ужесточение условий на ипотечном рынке и повышение учётной ставки Банка России.
Ипотека в транше
Если рассматривать траншевую ипотеку с теоретической точки зрения, то это залоговый кредит на покупку недвижимости, которая находится на стадии строительства.
Согласно договору траншевой ипотеки, банк оплачивает покупку не сразу, как это обычно бывает при оформлении ипотеки, а частями. Обычно предусмотрено два транша: первый — при заключении договора, второй — после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.
Первый транш вносится в рамках договора долевого строительства, а второй — в обмен на ключи от новой квартиры. Это происходит после того, как дом будет принят государственной комиссией.
Когда нужно вносить платежи? Количество траншей и предельные даты платежей указаны в кредитном договоре. Интересно, что первый транш обычно равен первоначальному взносу, который вносит заёмщик из своих средств. В среднем этот взнос составляет 30 процентов от стоимости квартиры.
Схема траншевого кредита
После того как вы внесли второй транш, вы начнёте выплачивать свой ипотечный кредит в полном объёме. Размер ежемесячного платежа рассчитывается исходя из полной суммы кредита, и он обычно выше, чем средний платёж по рынку.
В чём же первый и главный подвох? Именно здесь кроется первая ловушка для заёмщика. Вы должны будете выплачивать кредит только после того, как дом будет введён в эксплуатацию. А пока вы ждёте этого момента, вам нужно копить деньги!
Представьте, что у вас нет никаких траншей и вы обычный ипотечный заёмщик, который должен ежемесячно платить банку, скажем, 50 000 рублей. Хитрые маркетологи от стройки говорят, что это время нужно вам, чтобы накопить деньги на ремонт или покупку мебели и бытовой техники. Не слушайте их и копите на досрочное погашение кредита. Ведь впереди у вас долгие годы ипотечного рабства!
Итак, схема вашего траншевого ипотечного кредита:
- Вы подписываете договор долевого участия (ДДУ), в котором чётко прописаны условия сделки — кто, кому и в каком количестве должен денег.
- Вы вносите первоначальный взнос. Времена, когда Банк Москвы по всему периметру столичного Садового кольца рекламировал ипотеку без первоначального взноса, давно прошли. Даже ПСБ перестал выдавать такие кредиты.
- Банк-кредитор перечисляет застройщику первый транш — от 100 рублей до 30% от суммы вашей ипотеки.
- До момента ввода дома в эксплуатацию вы платите по вашей ипотеке символический 1 рубль.
- После завершения строительства ваш кредитор перечисляет застройщику остаток суммы по договору. Затем вы платите рыночный платёж на рыночных основаниях и условиях.
Как получить ипотеку траншами
Требования к заёмщикам при траншевой ипотеке такие же, как и при обычном ипотечном кредитовании. Это значит, что для получения кредита нужно:
- внести первоначальный взнос;
- иметь хорошую кредитную историю;
- выбрать срок кредитования, который подходит вам;
- согласиться на обычную процентную ставку;
- убедиться, что выбранный вами застройщик сотрудничает с банком-кредитором.
Плюсы траншевой ипотеки
Вот преимущества, которые вы получаете:
- Вы можете сэкономить на платежах по ипотеке во время строительства дома. Отложите эти деньги на отдельный счёт, они вам пригодятся.
- Вы временно снижаете свою долговую нагрузку. Но помните, что все положенные вам налоговые вычеты по ипотеке можно будет получить только после того, как вы полностью выплатите кредит.
- Подписывая такой необычный договор ипотечного кредитования, вы фиксируете стоимость квартиры на весь срок кредита. В условиях, когда цены на недвижимость периодически меняются, это может быть разумным решением.
- Есть явная выгода для тех, кто покупает квартиры с целью сдачи их в аренду и получения дохода. Пока дом строится, вы платите совсем немного, а после сдачи квартиры в эксплуатацию можете найти арендаторов. Но помните, что обычно нужно уведомить банк-кредитор об этом решении, и, конечно, нужно платить налоги.
Минусы такой ипотеки
Не стоит воспринимать минусы траншевой ипотеки как непреодолимые препятствия на пути к вашей мечте о собственном жилье. Помните, что ипотека – это долгосрочное и, возможно, самое важное финансовое обязательство в вашей жизни. В случае возникновения дефолта по ипотеке, ваша квартира может быть арестована и продана с аукциона.
Минусы траншевой ипотеки:
- Процентная ставка по таким программам обычно выше, чем по стандартным. Поэтому вам придётся тщательно рассчитать все выгоды и возможные потери.
- В отличие от стандартных программ, траншевая ипотека не предусматривает кешбэк и другие дополнительные бонусы.
- Ваш выбор жилья может быть ограничен, так как не все варианты квартир доступны в рамках траншевой ипотеки.
- Первый взнос по траншевой ипотеке обычно выше, чем по обычной.
Траншевая ипотека в сбере
В Сбербанке вы можете воспользоваться траншевой ипотекой для покупки квартиры, апартаментов или машино-места в новостройке от застройщика. Это удобный вариант для тех, кто планирует приобрести жильё на первичном рынке.
Что нужно знать о траншевой ипотеке от Сбербанка на первичном рынке:
- Вы можете получить транши в любом количестве и размере, который определит застройщик. В том числе, размер первого транша может быть любым.
- Максимальный срок получения всех траншей — 36 месяцев с момента выдачи первой части ипотечного кредита.
Особенности траншевой ипотеки
- Страхование жизни и здоровья заёмщика оформляется на полную сумму ипотечного кредита.
- Выдача следующего транша возможна только в случае отсутствия просроченной задолженности по уже выданным суммам.
- Для получения второго и последующих траншей мы рекомендуем избегать полного досрочного погашения ранее выданных сумм, чтобы избежать сложностей при выдаче следующих траншей.
- Если заёмщик решает досрочно погасить ранее выданные транши с уменьшением срока кредита, то это сокращение срока будет применяться ко всей кредитной линии. Поэтому важно быть готовым к оплате всей суммы кредита в соответствии с новым, сокращённым сроком.
- Важно получить все транши в течение 36 месяцев с даты подписания кредитного договора, даже если застройщик предоставит более длительную рассрочку.
Кто может получить траншевую ипотеку
Условия выдачи траншевых целевых кредитов различаются в зависимости от банка. Траншевая ипотека на покупку новостроек предоставляется в рамках специальных ипотечных программ для строящегося жилья.
Заёмщиком может стать любой гражданин, соответствующий стандартным требованиям:
- возраст от 18 лет на момент подачи заявки на кредит;
- наличие официального источника дохода;
- трудовой стаж не менее 3 месяцев.
Дополнительные требования могут зависеть от конкретной программы.
Важно отметить, что траншевая ипотека доступна только для объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства. Это могут быть квартиры, таунхаусы, апартаменты, машино-места, кладовки и коммерческая недвижимость.
Как оформить траншевую ипотеку?
Предлагаем вам пошаговую инструкцию:
- Выберите застройщика и объект недвижимости.
- Обратитесь в банк через личный кабинет застройщика, подайте заявку на траншевую ипотеку.
- Если вы получили одобрение на полную сумму, подготовьте документы для заключения договора.
- Заключите договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
- Подпишите договор с банком и заявление на выдачу и перечисление траншей на эскроу-счёт по согласованному графику. Также оформите личное страхование.
- Получите первый транш (его размер зависит от условий застройщика). Вам на руки выдадут график погашения с указанием размера ежемесячных взносов.
- Зарегистрируйте в Росреестре ДДУ и договор ипотеки.
- За 1–6 месяцев до завершения строительства (согласно ДДУ) банк переведёт на эскроу-счёт второй транш. При наличии других траншей, перечисления производятся по графику, указанному в договоре.
- После сдачи объекта в эксплуатацию зарегистрируйте право собственности на жильё и уведомите банк. Закажите отчёт об оценке недвижимости и оформите имущественное страхование.
Как и при любой ипотечной программе, квартира или дом будет находиться в залоге у банка до полного погашения кредита.
Также вы можете подать заявку на обычную ипотеку в ВТБ любым удобным способом. После получения одобрения от банка, вы можете обратиться к застройщику-партнёру и выбрать объект недвижимости, который будет оплачен траншами. Затем партнёр направит в банк договор участия в долевом строительстве с параметрами траншей. Банк добавит в заявку признак траншевой ипотеки и одобрит объект.