Гражданский кодекс РФ, а именно статья 572, даёт право человеку безвозмездно передавать своё имущество в дар. Дарение – это передача объекта недвижимости или других ценностей другому лицу без каких-либо условий.

Чтобы подарить квартиру близкому родственнику или другому человеку, необходимо составить заявление в письменной форме с указанием всех деталей сделки и заверить его у нотариуса. Важно помнить, что несовершеннолетние граждане не могут дарить недвижимость самостоятельно, для этого требуется согласие родителей и разрешение органов опеки и попечительства.

Сделка по дарению оформляется следующим образом:

1. Подготовка пакета документов.
2. Обращение в Росреестр с дарственной.
3. Получение справки из реестра.

Кроме договора дарения, в Росреестр необходимо предоставить следующие документы:

• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• свидетельство о регистрации собственности;
• банковскую квитанцию об уплате госпошлины.

Человек, подаривший имущество близкому родственнику, освобождается от уплаты налога государству. После совершения сделки одариваемому лицу необходимо обратиться в Регистрационную палату и получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Этот документ позволяет новому владельцу совершать любые действия с недвижимостью: дарить, продавать, сдавать в аренду или обменивать.

В каких случаях договор дарения признается недействительным

Сделка дарения может быть оспорена в следующих случаях:

• Если даритель признан недееспособным;
• Если в момент подписания договора даритель не понимал значения своих действий.

Если дарственная была оспорена в суде, то все сделки, совершённые с этой недвижимостью, также признаются недействительными. При этом неважно, сколько сделок было совершено. После того как суд признает договор дарения недействительным, одаряемый обязан вернуть недвижимость прежнему собственнику.

Если же квартира была продана другому лицу, то продавец должен возместить ущерб покупателю и вернуть ему все денежные средства.

Законодательная база

Как вы знаете, дарственная на квартиру или другую недвижимость имеет свои особенности:

• При продаже подаренной квартиры возникает обязанность уплатить налог;
• Сделка полностью безвозмездная;
• Для её заключения необходимо обоюдное согласие сторон: одаряемая сторона должна подтвердить своё желание принять в дар объект, который ей дарит даритель;
• В результате оформления и регистрации договора собственность одаряемого увеличивается, а собственность дарителя уменьшается.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, собственник, право которого на недвижимость было подтверждено в соответствии с законами, действующими на момент регистрации, имеет право распоряжаться квартирой, домом, дачей или другим аналогичным объектом, в том числе:

• сдавать в аренду;
• дарить;
• реализовывать.

Через сколько времени можно продавать квартиру после дарения, чтобы не платить налоги

С полученной в дар квартирой можно делать всё, что хочется, но если не хочется платить налог, придётся подождать определённое количество лет:

• Если жильё подарили близкие родственники — три года;
• Если жильё подарили любые другие лица — пять лет.

В течение этого срока можно сдавать квартиру или пользоваться ею по своему усмотрению. Однако если продать квартиру раньше указанного срока, придётся заплатить налог в размере 13% от суммы, которая превышает один миллион рублей.

Например, если одаряемый получил в подарок квартиру стоимостью пять миллионов рублей, то сразу после оформления права собственности он решает продать её за те же пять миллионов. Если сделка состоится, то из пяти миллионов нужно вычесть один миллион и заплатить налог в размере 13% от оставшихся четырёх миллионов, то есть 520 тысяч рублей.

Документы

От покупателя квартиры требуется только паспорт, чтобы убедиться, что это действительно тот человек, который подписывает договор купли-продажи.

Продавец же должен предоставить гораздо больше документов:

• Паспорт продавца подтверждает, что именно он является собственником квартиры и подписывает договор купли-продажи;
• Выписка из ЕГРН показывает, что продавец действительно владеет квартирой, а также может содержать информацию об обременениях, если они есть;
• Дарственная на квартиру показывает, на каком основании продавец стал владельцем этой квартиры. В некоторых случаях это может быть важно для покупателя, например, если есть опасения, что даритель может расторгнуть договор дарения, и продавец потеряет права на квартиру;
• Техпаспорт на квартиру позволяет определить, производилась ли перепланировка и была ли она узаконена;
• Справка из управляющей компании показывает наличие или отсутствие долгов за коммунальные услуги;
• Выписка из домовой книги показывает прописанных лиц. Это важно для того, чтобы покупатель мог заранее потребовать выписать всех прописанных или подготовиться к тому, что их придётся выписывать уже после оформления права собственности;
• Отчет об оценке жилья не является обязательным документом, но может помочь покупателю и продавцу точно понять, сколько стоит квартира. Обычно такой отчет заказывает и оплачивает продавец, но это может сделать и покупатель по согласованию с продавцом, так как оценщикам придётся предоставлять доступ к квартире;
• Договор с агентством недвижимости или риэлтором также не является обязательным документом, но обычно его не предоставляют покупателю. В нём могут быть указаны различные требования к сторонам сделки со стороны агентства недвижимости, например, запрет на общение покупателя и продавца без присутствия сотрудника агентства или условие, что услуги агентства будут оплачиваться сторонами поровну;
• Согласие супруги/супруга владельца на продажу квартиры необходимо, если квартира является совместной собственностью супругов. Этот документ оформляется официально и заверяется нотариусом. Без него супруг/супруга могут через суд доказать, что сделка недействительна, поэтому важно согласие в первую очередь для покупателя;
• Разрешение от органов опеки на продажу жилья требуется, если одним из собственников продаваемой квартиры является несовершеннолетнее лицо. В этом случае без разрешения продать квартиру не получится.

Что такое «без права продажи»

Иногда возникают ситуации, когда даритель по тем или иным причинам хочет ограничить права нового собственника на распоряжение подаренной квартирой. Это может включать в себя запрет на последующую продажу жилплощади, обмен, сдачу в аренду и т.д.

Однако стоит отметить, что согласно действующему законодательству невозможно оформить дарственную с условием, ограничивающим право собственности на полученное в дар имущество. Такое ограничение вытекает из пункта 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, где указано, что договор, по которому лицо, принимающее подарок, обязуется выполнить какие-либо действия, не является дарением. Такой договор может быть признан судом ничтожным (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, даритель не имеет права передавать имущество с условием, запрещающим его продажу. Однако ограничение на составление дарственной без права продажи можно обойти, включив в договор одно из следующих условий:

• сохранение права пожизненного проживания в квартире;
• предоставление аналогичного жилья в случае продажи подарка;
• оговорка о том, что в случае смерти одариваемого имущество должно вернуться к дарителю.

Налоги при продаже квартиры

При продаже любого объекта недвижимости в России необходимо уплатить подоходный налог (НДФЛ). Для резидентов Российской Федерации, то есть лиц, проживающих в стране не менее 183 дней в течение 12 следующих друг за другом месяцев, ставка налога составляет 13%. Для нерезидентов ставка налога — 30%.

Сумма налога, которую придётся заплатить новому владельцу квартиры при её продаже, зависит от того, как долго он владел этой квартирой. Чтобы рассчитать сумму налога, нужно учесть несколько факторов:

• когда именно вам подарили квартиру — ориентиром служит дата 1 января 2016 года;
• когда вы зарегистрировали своё право собственности на подаренную квартиру — до или после 1 января 2016 года;
• кем вам приходится даритель — близким родственником или посторонним человеком;
• как долго вы владеете этой квартирой.

После того как вы станете новым собственником квартиры, в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) появится запись о вас как о новом собственнике. От даты, указанной в выписке из ЕГРП, начинается отсчёт срока владения квартирой.

Как можно избежать уплаты налога при продаже подаренной квартиры

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, граждане освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже подаренной им квартиры. Однако изменения, внесённые в налоговое законодательство России в 2016 году, повлияли и на этот вопрос.

Относительно жилья, приобретённого (в том числе полученного в дар) до января 2016 года, действуют следующие налоговые льготы:

• продавцы квартир, которые находились в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога;
• владельцы квартир, полученных в дар от близких родственников, полностью освобождаются от оплаты НДФЛ.

Для недвижимого имущества, полученного в дар (а также купленного, полученного по наследству и т. д.) после 1 января 2016 года, предусмотрены следующие льготы:

• подаренное имущество, находившееся в собственности получателя более пяти лет, не подлежит налогообложению;
• недвижимость, полученная в дар от близких родственников и членов семьи, также не облагается налогом при условии, что она находилась в собственности получателя более трёх лет.

Согласно российскому законодательству, близкими родственниками считаются:

• дети (родные и приёмные);
• родители (опекуны, усыновители);
• братья и сёстры (как по обоим родителям, так и по одному из них);
• дедушка и бабушка;
• внуки;
• муж/жена.

Что будет, если не заплатить налог

За нарушение налогового законодательства предусмотрены санкции. Налогоплательщика могут оштрафовать не только за неуплату налога, но и за неподачу декларации:

— Если декларация не была передана в налоговую службу до 30 апреля, то штраф составит 5% от суммы полученного НДФЛ за каждый месяц просрочки, но не более 30%.
— Если декларация не была подана и налог не был оплачен, то штраф составит 20% от начисленной суммы плюс пени.
— Если декларация была подана, но налог не был оплачен, то начисляются пени в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый пропущенный день.

В любой из этих ситуаций проблему можно решить, как можно скорее устранив нарушение (подав декларацию 3-НДФЛ или оплатив налог). При рассмотрении дела в налоговой инспекции можно попросить уменьшить сумму штрафа до минимальной. Если просрочка небольшая, то налоговая служба может пойти навстречу.

Налог на подаренную квартиру нужно платить как при получении жилья в дар, так и при его последующей продаже. Избежать налога или значительно уменьшить его можно, если в первом случае вы находитесь в близком родстве с дарителем, а во втором — если вы владеете квартирой уже давно или используете имущественный вычет. Этот налоговый вопрос стоит рассмотреть до заключения дарственной, чтобы правильно составить документы. Также не забывайте о новой форме 3-НДФЛ, которую вы можете загрузить на нашем портале.

Когда можно продать квартиру после дарения, не уплачивая НДФЛ

Многие граждане, которым нужно продать квартиру, полученную в дар, интересуются, как это сделать без уплаты налогов. Это возможно, но есть некоторые нюансы.

До 2016 года можно было продать подаренную квартиру без уплаты налога, если прошло три года с момента её получения в дар. Однако с 2016 года правила изменились:

• Если квартира подарена близким родственником, то налог платить не нужно, даже если прошло меньше трёх лет с момента получения в дар.
• Если квартира была подарена посторонним человеком, то для освобождения от уплаты налога необходимо подождать пять лет.

До изменений в налоговом законодательстве от уплаты налога также освобождались те, кто получил квартиру в дар от близкого родственника. Это правило действовало независимо от срока владения подаренным имуществом.

Сейчас, чтобы не платить налог при продаже подаренной квартиры, нужно подождать три года с момента её получения в дар. Это касается как родственников, так и посторонних людей.

К близким родственникам относятся:

• дети (родные и приёмные);
• родители (родные и приёмные);
• братья и сёстры (родные и сводные);
• дедушки и бабушки;
• внуки.