Что такое оценка стоимости квартиры

Эта процедура, её необходимость и особенности прописаны в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценка жилья требуется банку для определения суммы и процента займа.

Отчёт об оценке поможет избежать дополнительных споров относительно стоимости выбранной квартиры. Он является обязательным условием для получения ипотеки.

Зачем это нужно:

* Деньги выделяют по договору, в котором приобретаемая жилплощадь указывается в качестве залога. Стоимость залога определяет размер кредита. Если оценка завышена, клиенту придётся её пересмотреть, иначе ипотеку не одобрят.

* Заёмщик может отказаться выплачивать кредит. В этом случае залоговое имущество переходит в собственность кредитора, который имеет право продать его, чтобы покрыть свои убытки. Для реализации необходимо быть уверенным, что жильё ликвидно и имеет определённую цену, не меньшую суммы займа.

Стоимость имущества подтверждается соответствующими документами.

Для чего нужна оценка кредитору

При оформлении ипотеки проведение оценки недвижимости важно для обеих сторон, участвующих в сделке. Кредитору эта процедура позволяет:

* определить технические характеристики объекта недвижимости, которые существенно влияют на его стоимость. Это помогает оценить, насколько имущество соответствует требованиям, предъявляемым к залоговым активам;
* рассчитать рыночную стоимость жилья. Это необходимо для определения суммы кредита и процентной ставки по нему;
* проверить юридическую чистоту объекта купли-продажи. В случае выявления проблем сделка может быть рискованной и для кредитора;
* оформить страховку. Для тех, кто берёт ипотеку, наличие страхового полиса является обязательным условием. Страхование защищает кредитора от финансовых потерь, а заёмщика — от риска остаться без жилья и с долгом.

Зачем оценка квартиры нужна заёмщику?

Оценка квартиры помогает заёмщику:

* **Определить реальную стоимость жилья.** Продавец может завысить цену на свой объект недвижимости, но анализ и окончательное мнение специалиста помогут снизить её до реальных значений. Зачем переплачивать за жильё, если можно найти аналогичный вариант по более доступной цене?

* **Узнать, на какую сумму следует подавать заявку.** Чем меньше заём, тем быстрее его удастся вернуть и не придётся переплачивать слишком много.

* **Увидеть реальные плюсы и минусы жилища.** Например, в квартире могут оказаться незаконно установленные перегородки или другие незарегистрированные изменения, которые потом придётся устранять за свой счёт.

* **Избежать обмана со стороны продавца.** Оценка выявит, не является ли имущество аварийным или нежилым, нет ли на него обременений. Это особенно важно при покупке вторичной недвижимости, но и новостройку тоже стоит оценивать.

Что влияет на стоимость

Рыночная стоимость жилой недвижимости зависит от нескольких факторов:

* инфраструктуры и экологической обстановки в районе, где находится квартира;
* престижности района;
* возраста и состояния объекта покупки и здания в целом;
* площади, качества ремонта и наличия удобств;
* расположения здания.

Также важными могут быть такие детали, как вид из окна, состояние детской площадки во дворе, наличие парковки и сквера рядом. Если собственник срочно продаёт жильё, то рыночная цена, скорее всего, будет снижена. Это может произойти, например, в случае банкротства продавца или по другим причинам, когда ему срочно нужны деньги.

Документы для оценки квартиры

Необходимый пакет документов для проведения процедуры оценки недвижимости зависит от её типа.

Если речь идёт о новостройке, то потребуются следующие документы:
* акт приёмки, в котором указан почтовый адрес объекта;
* договор долевого участия;
* паспорт заёмщика.

Это минимальный набор бумаг, содержащих необходимые сведения об объекте. Поскольку ранее в этом доме никто не жил, оценка проводится, когда здание будет полностью готово. Тем не менее, эксперт может запросить дополнительные документы помимо указанных.

Если же речь идёт об оценке вторичного жилья, то список документов будет больше:
* договор купли-продажи или выписка из ЕГРН, на основании которых определяется собственник;
* свидетельство о регистрации имущества в государственных органах;
* технический паспорт БТИ;
* паспорт заёмщика.

Фотографии объекта

Для наиболее полного представления о жилище оценщику могут потребоваться фотографии объекта с разных ракурсов: снимки комнат, входа в подъезд и двора. Эти фотографии прилагаются к отчёту.

Итоговый документ, который составляет оценщик, содержит следующую информацию:

* данные о расположении, площади, адресе и кадастровом номере жилья;
* контактные данные эксперта и организации, в которой он работает;
* рыночную стоимость жилья и обоснование её установления;
* описание дома: этажность, наличие коммуникаций, материалы, состояние здания;
* подробные характеристики самого объекта ипотеки: высота потолков, наличие балкона или лоджии, состояние санузла, наличие перепланировки;
* подтверждение того, что жильё не находится в залоге, не арестовано и не передано в доверительное управление;
* подтверждение ликвидности жилья, то есть возможности быстрой продажи в случае необходимости.

Отчёт может включать и другие пункты, в зависимости от требований кредитора.

Кто выполняет оценку

Не все могут понять, зачем для проведения этой процедуры нужен специалист. Однако она только кажется простой, на самом деле для её выполнения требуются профессиональные знания и навыки.

Поэтому по закону оценку проводит сотрудник компании, имеющей лицензию на этот вид деятельности. Эксперт должен иметь высшее образование и сертификат о сдаче квалификационных экзаменов.

Даже если это частное лицо, оно работает по правилам, установленным государством. То есть, может предъявить:
* диплом;
* свидетельство о принадлежности к профессиональной ассоциации;
* полис обязательного страхования деятельности оценщика.

Клиент имеет право найти эксперта, которому доверяет. Однако независимый специалист должен соответствовать требованиям закона и иметь аккредитацию. Иначе банк может отклонить отчёт оценщика, то есть задержать оформление ипотеки. Для клиента это может означать бессмысленную трату денег и времени.

Сколько стоит оценка, кто оплачивает услугу

Стоимость услуги оценки недвижимости зависит от нескольких факторов:

1. Площадь жилья. Чем больше площадь квартиры или дома, тем выше стоимость оценки. На изучение 100-метрового пространства оценщик потратит больше времени, чем на оценку 25-метровой квартиры.

2. Репутация компании-оценщика. Чем известнее и надёжнее компания, тем дороже её услуги.

3. Регион, в котором находится недвижимость. В крупных городах и столице цены выше, чем в малых городах. Однако если до объекта сложно добраться, стоимость услуги также может увеличиться.

4. Требования банка. Если банк требует документ с максимальной информацией, стоимость услуги оценщика может повыситься.

На сайтах компаний обычно указаны расценки на услуги оценки. Стоимость услуги составляет в среднем от 2500 до 7000 рублей, но точную информацию лучше уточнить заранее.

Почему заёмщику важно знать стоимость оценки недвижимости? Дело в том, что именно он оплачивает эту услугу. Клиенту важно знать реальную стоимость квартиры или дома, так как даже если отчёт не приняли и в кредите отказали, затраты не будут компенсированы. Поэтому так важно выбирать оценщиков с хорошей репутацией и опытом работы.

Срок подготовки оценки

Процедура оценки имущества занимает от одного до трёх дней, но иногда может потребоваться и неделя. Срок подготовки отчёта зависит от нескольких факторов:

1. площади залогового имущества;
2. полноты информации о нём, которую нужно отразить в отчёте;
3. формы итогового документа — он может быть электронным или бумажным;
4. загруженности компании или специалиста.

Заёмщику важно, чтобы процедура оценки была выполнена как можно скорее, чтобы он мог оформить ипотеку без задержек. Это ещё один аргумент в пользу выбора аккредитованных оценщиков. Они стремятся завершить работу быстро. А клиент не тратит время на проверку документов эксперта, так как кредитор уже проверил их за него.

Срок действия отчёта

Согласно законодательству, документ является действительным, если он был подготовлен не ранее чем за шесть месяцев до его предоставления кредитору.

Чтобы узнать точный срок действия отчёта, клиенту рекомендуется заранее связаться с кредитной организацией, которая выдаёт ипотеку.

Процедура оценки жилья помогает упростить процесс оформления займа. Она позволяет более точно распределить имеющиеся финансовые ресурсы, избежать ненужных расходов и судебных споров.