Капитальный ремонт дома вызывает множество вопросов и споров среди собственников жилья. Оплата этого ремонта нередко становится причиной недовольства, так как не все понимают, кто должен его финансировать. В данной статье юристы помогут разобраться в тонкостях оплаты капитального ремонта, расскажут, кто обязан вносить взносы, какие права есть у жильцов и как защитить свои интересы.

1. Что такое капитальный ремонт.

Капитальный ремонт многоквартирного дома представляет собой жилищную услугу, основной целью которой является обновление инфраструктуры, что отражено в главе 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Капитальный ремонт включает в себя замену и восстановление инженерных систем, которые входят в состав общедомового имущества, что позволяет продлить их срок службы.

Статья 166 Жилищного кодекса РФ четко определяет перечень объектов, подлежащих капитальному ремонту. В этот список входят:

• системы водоснабжения;
• трубы отопления;
• электрические сети;
• системы водоотведения;
• лифты;
• крыши;
• подвалы;
• фасады;
• фундамент здания.

Региональные власти могут дополнять этот перечень по своему усмотрению. Например, в некоторых случаях могут быть добавлены такие работы, как утепление фасадов, установка счетчиков, обновление вентиляции или реконструкция кровли для обеспечения свободного доступа на неё.

2. Кто обязан платить взнос на капитальный ремонт.

Обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт возлагается на собственника жилья, независимо от того, кто в нём фактически проживает. Если вместе с покупкой квартиры к новому владельцу переходят долги по этим взносам, то он становится ответственным за их погашение.

Для лиц, достигших 70 и 80 лет, российское законодательство предусматривает возможность уменьшения размера взноса. Эта льгота может составлять 50% или полную сумму, которая возвращается в виде компенсации расходов. Чтобы воспользоваться этой льготой, необходимо подать соответствующее заявление.

Следует отметить, что льгота действует только в пределах установленного стандарта площади на человека в регионе. Для более наглядного понимания процесса применения льготы предлагаем рассмотреть пример расчёта на основе данных по Москве, где в 2024 году минимальный взнос составляет 25,58 рубля за квадратный метр.

3. Куда поступает оплата за капитальный ремонт.

Все собственники квартир в многоквартирных домах обязаны оплачивать капитальный ремонт. Эти средства поступают либо в общий фонд, либо на отдельный счет конкретного дома.

1. Фонд капитального ремонта — это региональный резерв, где аккумулируются все взносы собственников жилья. Местные власти утверждают очередность проведения ремонтных работ в многоквартирных домах, используя эти средства. Такой подход позволяет равномерно распределять ресурсы на капитальные работы по всему региону.
2. Специальный счет дома представляет собой отдельную накопительную «копилку» для конкретного многоквартирного дома. Собственники квартир могут открыть такой счет в любом банке по своему выбору, а также выбрать управляющего — это может быть представитель управляющей компании, ТСЖ или фонда капитального ремонта.

Накопленные средства могут быть использованы для проведения ремонтных работ в любое время по решению жильцов. Они также самостоятельно контролируют работу подрядчиков.

Основные различия между специальным счетом и фондом капитального ремонта:

• Фонд капитального ремонта: средства, собранные от собственников всех домов в регионе, хранятся в общей «кассе».
• Специальный счет дома: деньги собираются отдельно для конкретного дома.
• Фонд капитального ремонта: время проведения ремонтных работ определяет фонд.
• Специальный счет дома: жильцы сами решают, когда начинать работы.
• Качество и выполнение ремонтных работ: за качество отвечает фонд.
• Фиксированная ставка взносов: взносы на капитальный ремонт можно увеличить по решению жильцов.

Все собственники жилья обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт. Они могут выбрать, вносить средства в региональный фонд или на отдельный счет дома. Второй вариант предоставляет больше возможностей для контроля: владельцы могут самостоятельно определять тариф, выбирать подрядчиков и распоряжаться накоплениями на ремонтные работы.

4. Кто не платит взносы за капремонт.

Для некоторых категорий граждан предусмотрено освобождение от уплаты взносов на капитальный ремонт или получение компенсаций за них.

Например, жильцы аварийных домов, подлежащих сносу, освобождаются от такой обязанности. Также от уплаты освобождаются собственники квартир, которые накопили минимальную сумму на капремонт раньше положенного срока.

Кроме того, владельцы квартир в новостройках, которые были введены в эксплуатацию после введения обязательных взносов, имеют право на временное освобождение от уплаты. Обычно такая льгота предоставляется на срок до пяти лет, но конкретные сроки устанавливаются региональными законами.

5. Судебная практика.

Управляющая компания подала иск к региональному оператору капитального ремонта, требуя возместить расходы на срочный ремонт обрушившейся крыши. В своем заявлении УК указала, что, хотя собственники жилья и оплачивают взносы на капитальный ремонт на специальный счет Фонда, он не организовал необходимые работы по восстановлению крыши. Из-за этого УК была вынуждена взять на себя все расходы по устранению аварии.

Важно отметить, что Фонд пытался оспорить решение суда, утверждая, что у него нет обязанности проводить срочный ремонт и что средства на капитальный ремонт были собраны на законных основаниях. Однако суд встал на сторону управляющей компании, подчеркнув, что организация и финансирование капитальных ремонтных работ относятся к компетенции Фонда. В результате суд постановил, что Фонд должен возместить расходы управляющей компании, используя средства собственников, которые были накоплены на специальном счете для капитального ремонта.

6. Частые вопросы.

Если в доме срочно требуется ремонт крыши, можно ли использовать средства на капитальный ремонт раньше запланированного срока?

Да, это возможно. Однако для этого собственникам необходимо провести общее собрание и проголосовать за перенос сроков ремонтных работ с использованием средств со специального счета.

Обязаны ли владельцы нежилых помещений в многоквартирных домах оплачивать взносы на капитальный ремонт?

Да, все собственники помещений, включая нежилые, обязаны платить взносы на капитальный ремонт.

Возможно ли сменить регионального оператора капитального ремонта на специальный счет дома?

Да, для этого нужно провести общее собрание собственников и принять решение о переходе на специальный счет. На собрании также необходимо выбрать банк и ответственное лицо.

7. Заключение юриста.

Капитальный ремонт многоквартирного дома — это необходимая мера, направленная на сохранение и улучшение общего имущества. Собственники могут выбрать, где хранить средства: на региональном счете или создать специальный счет для конкретного дома, чтобы контролировать процесс накопления и проведения работ. В любом случае, соблюдение всех этапов и формальностей поможет жильцам избежать непредвиденных расходов и обеспечить своевременный ремонт дома.