Если в квитанциях вы видите постоянно растущие суммы, если со стен здания осыпается штукатурка, а огромный сугроб неубранного снега украшает двор до конца марта — это повод обратиться с жалобой в управляющую компанию. В этой статье мы расскажем, как заставить управляющую компанию выполнять свои обязанности.

1. Зачем нужна управляющая компания.

Задача управляющей компании (УК) — поддерживать многоквартирный дом в надлежащем состоянии. Это означает, что батареи в квартирах жильцов должны быть тёплыми, мусор должен вывозиться вовремя, а лифт — работать исправно.

УК выбирают общим голосованием собственников на срок в пять лет. Если все стороны довольны работой компании, договор с ней продлевают. Если же УК не выполняет свои обязанности, жильцы имеют право сменить её.

Помните, что вы наняли управляющую компанию и оплачиваете её услуги. Это даёт вам право требовать добросовестного выполнения обязательств. Чтобы понять, за что вы платите, изучите договор с УК. Даже если вы его потеряли, не стоит беспокоиться — вы всегда можете попросить копию.

Деятельность по управлению многоквартирными домами регулируется Жилищным кодексом. В законодательстве прописан перечень обязательных работ, которые должны выполнять коммунальщики. Остальное же определяется по договорённости между собственниками и управляющей компанией.

Хорошо, когда с УК повезло и она качественно работает. А что делать, если коммунальщики не выполняют свои обязательства? Писать жалобу.

2. Способы пожаловаться на управляющую компанию.

Для решения проблемы вы можете:

• Обратиться к диспетчеру.
• Написать жалобу директору управляющей компании.
• Подать заявление в жилищную инспекцию.
• Написать в Роспотребнадзор.
• Обратиться в прокуратуру.
• Подать иск в суд.

Каждый из приведённых вариантов имеет свои нюансы при обращении. Ниже рассмотрим каждый вариант более подробно.

3. Жалоба в диспетчерскую службу.

Не спешите сразу обращаться в суд — это крайняя мера, если другие способы решения проблемы не помогли. Для начала попробуйте решить вопрос мирным путём.

Например, если в вашем подъезде плохо убирают или лифт часто ломается, вы можете позвонить диспетчеру управляющей компании и рассказать о своих претензиях. Также вы можете сообщить о любых других проблемах, которые вас беспокоят, например, об отключении воды каждую неделю.

Если же произошла аварийная ситуация, например, прорвало батарею или отключили электричество, тоже обратитесь к диспетчеру. Он обязан зафиксировать ваше обращение, сообщить номер заявки и примерный срок выполнения работ.

Обращаться к диспетчеру стоит в следующих случаях:

• при аварийной ситуации, например, если сломался лифт, прорвало трубу или отключили воду;
• если у вас есть вопросы, связанные с текущим состоянием вашего дома.

4. Жалоба на имя директора УК.

Если вы столкнулись с тем, что ваши обращения в управляющую компанию остаются без ответа, вы можете направить претензию на имя директора этой компании. В свободной форме опишите суть проблемы и укажите на бездействие сотрудников. Также полезно сослаться на пункты договора, которые были нарушены.

Цель вашей претензии — показать, что вы знаете свои права и не собираетесь оставлять проблему без внимания. Упоминание о возможности обращения в Роспотребнадзор, прокуратуру или суд может оказать должное воздействие на представителей управляющей компании.

Причины для обращения могут быть следующими:

1. Некачественные услуги: плохая уборка, постоянно сломанный лифт, переполненные мусорные баки, наличие грызунов и насекомых в подвале.
2. Невыполнение услуг, указанных в договоре. Например, уборка должна проводиться регулярно, но этого не происходит. Также должны вывозиться снег зимой, но этого не делается.
3. Бездействие сотрудников управляющей компании: вы звонили им несколько раз, оставляли жалобы, но они игнорируют ваши обращения.
4. Жалоба на конкретного сотрудника. Например, консьерж должен открывать шлагбаум во двор в любое время суток, но ночью с ним невозможно связаться.

Срок для рассмотрения претензии — 30 календарных дней.

Отправить претензию можно следующими способами:

• Через форму обратной связи на сайте управляющей компании (если она есть).
• По почте России заказным письмом.
• Лично отнести в приемную управляющей компании. В этом случае составьте претензию в двух экземплярах и попросите сотрудника, принявшего её, поставить подпись. Один экземпляр с подписью сохраните у себя.

Эти способы относятся к мирному урегулированию вопроса, когда собственник самостоятельно пытается добиться от управляющей компании выполнения своих обязательств. Если же представители компании упорно игнорируют ваши жалобы, создают видимость решения проблемы, но ничего не меняется, вы можете обратиться за помощью к государству.

5. Жилищная инспекция.

Если вы не можете решить проблемы с коммунальными службами мирным путём, вы можете обратиться с жалобой на управляющую компанию в жилищную инспекцию. В инспекции рассматривают любые вопросы, связанные с эксплуатацией и техническим состоянием дома, такие как сломанные лифты, протекающие крыши или холодные батареи зимой.

Причины для обращения могут быть следующими:

• Нарушения со стороны управляющей компании условий содержания дома. Например, если на головы прохожих осыпается штукатурка;
• Отсутствие реакции на жалобы и обращения жильцов;
• Нарушение правил управления и принятия решений. Например, если управляющая компания самовольно установила правила пользования придомовой территорией.

Срок рассмотрения жалобы — 10 рабочих дней.

Как отправить жалобу:

1. Через сайт «Госуслуги»;
2. Заказным письмом через Почту России;
3. По электронной почте или через форму обратной связи на сайте жилищной инспекции вашего региона.

6. Роспотребнадзор.

Если вы столкнулись с нарушением своих прав как потребителя коммунальных услуг, вы можете обратиться в Роспотребнадзор. Это касается всех собственников жилья, чьи права были нарушены.

Перед тем как писать жалобу в Роспотребнадзор, рекомендуется попробовать решить вопрос напрямую с управляющей компанией. Для этого можно обратиться в диспетчерскую службу или к директору компании. Если вы не получили ответа или получили отказ, то можно обращаться в Роспотребнадзор.

Основания для обращения:

1. увеличение тарифов на коммунальные услуги;
2. нарушение санитарных правил: отсутствие уборки в подъезде, невывоз мусора, немытые мусорные баки;
3. отсутствие реакции на жалобы и обращения жильцов.

Срок рассмотрения жалобы — 30 календарных дней, с возможностью продления до 60 дней.

Как отправить жалобу:

• онлайн на сайте Роспотребнадзора;
• через сайт «Госуслуги»;
• заказным письмом по почте России.

7. Прокуратура.

Если у вас остались нерешённые проблемы с управляющей компанией (УК) или другими государственными органами, вы можете обратиться в прокуратуру. В течение 30 календарных дней прокуратура обязана рассмотреть вашу жалобу и принять соответствующие меры.

Поводы для обращения:

1. отсутствие или просрочка лицензии у УК;
2. необоснованный рост тарифов на коммунальные услуги;
3. отсутствие реакции на жалобы и обращения со стороны УК.

Как отправить обращение:

• лично принести в приёмную районной прокуратуры по месту своей регистрации;
• отправить заказным письмом по почте России;
• воспользоваться формой обращения на сайте Генеральной прокуратуры РФ.

8. Суд.

Прежде чем обращаться в суд, постарайтесь найти другие способы решения проблемы. Если не получится, суд может отклонить ваше заявление.

Чтобы составить грамотное исковое заявление, лучше обратиться к профессиональному юристу. Он поможет вам правильно сослаться на статьи закона. Если у вас нет такой возможности или вы уверены в своих силах, вы можете попробовать сделать это самостоятельно.

Для суда важно предоставить документы, которые подтверждают, что УК нарушила ваши права или не выполнила свои обязательства. Это могут быть квитанции, чеки, письма, почтовые уведомления, копии письменных жалоб и распечатки переписки.

Также приложите копии коммунальных платежей, чтобы показать, что вы исправно оплачиваете вывоз мусора, отопление и другие услуги.

Вы имеете право требовать возмещения морального вреда и взыскания штрафа с УК за неисполнение обязательств в срок и добровольно. Сумма штрафа будет зависеть от суммы иска.

Куда обратиться: в районный суд по месту вашей регистрации.

9. Рекомендации по составлению жалобы на УК.

В законодательстве не установлена единая форма жалобы. Однако есть рекомендации, которые помогут составить претензию правильно.

В тексте жалобы необходимо указать:

1. Данные об организации, которой адресована претензия: название, юридический адрес, ФИО руководителя.
2. Данные отправителя: ФИО, паспортные данные, контактный телефон.
3. Суть претензии: на что именно вы жалуетесь, какие действия уже предприняли (например, обращались к диспетчеру, направляли претензию директору), чего вы хотите добиться. Здесь полезно сослаться на конкретные пункты договора между собственником и управляющей компанией, которые были нарушены.
4. Дату и подпись.

К жалобе также можно приложить копии документов, подтверждающих право собственности.

10. Как отказаться от управляющей компании.

Если все попытки договориться и убедить управляющую компанию (УК) не привели к результату, у вас есть право расторгнуть договор с ней. Однако для этого необходимо провести собрание собственников жилья, на котором будет принято соответствующее решение.

На собрании обязательно должны присутствовать владельцы нежилых помещений, таких как парковки, кладовые и коммерческие помещения. Уведомление о проведении собрания нужно отправить за 30 дней до назначенной даты. В уведомлении следует указать тему предстоящего обсуждения.

Чтобы собрание было признано состоявшимся и соответствовало всем правилам, необходимо:

• участие более 50% собственников жилья;
• выбор председателя и секретаря собрания;
• ведение письменного протокола совещания.

Председатель собрания озвучивает суть проблемы и предложения по её решению. Затем проводится голосование, и результаты фиксируются.

Решение собственников о расторжении договора с УК оформляется в письменном виде вместе с результатами голосования и отправляется в жилищную инспекцию и управляющую компанию.

Борьба с коммунальщиками может быть сложной, но существует множество способов защитить свои права. За невыполнение обязательств им грозят штрафы, лишение лицензии и потеря клиентов. Поэтому важно знать свои права и возможности в этой области, чтобы управление многоквартирным домом не превращалось в самоуправство со стороны управляющей компании.

11. На что можно жаловаться.

Пожаловаться можно на всё, что управляющая компания (УК) обязана делать по договору управления многоквартирным домом. Например, если по договору вам должны начислять оплату по утверждённому тарифу, а УК считает стоимость услуг по другим расценкам. Или если сантехник не реагирует на вашу заявку, когда у вас течёт труба.

Обязанности и ответственность УК указаны в договоре управления, который заключается между компанией и собственниками помещений в доме. В законодательстве отсутствует исчерпывающий список обязанностей УК. Стороны могут включить в договор все условия, о которых они договорятся. Главное, чтобы эти условия соответствовали закону и устраивали всех участников договора.

Например, УК, как правило, не обязана очищать фасады от рисунков, надписей и граффити. Однако если на стенах вашего дома постоянно появляются такие «художества» и они раздражают жильцов, вы можете включить эту обязанность в договор управления.

Минимальный перечень услуг и работ, которые обязана выполнять УК для поддержания общего имущества в надлежащем состоянии, включает в себя:

1. Работы по содержанию несущих конструкций дома: фундамента, стен, крыши и других элементов. Например, УК должна контролировать состояние дверей подвалов и замков на них, а также кровлю на предмет протечек. Если обнаружит какие-либо неисправности, то должна их устранить.
2. Работы по поддержанию в порядке инженерных систем и общего имущества. Например, УК должна контролировать и заменять вышедшие из строя датчики, проводку и оборудование пожарной и охранной сигнализации.
3. Работы по содержанию самого дома. Например, УК обязана проводить сухую и влажную уборку тамбуров, лифтов, пандусов и других общих мест, очищать двор от наледи и льда.

12. УК можно привлечь к административной ответственности.

Управляющие компании (УК) могут быть привлечены к административной ответственности. В зависимости от тяжести нарушения, штрафы для УК могут варьироваться:

• Для средних и крупных компаний, не соблюдающих правила пожарной безопасности: от 300 000 до 400 000 рублей. Для малых предприятий — от 40 000 до 60 000 рублей.
• Для средних и крупных компаний, нарушающих требования лицензии на управление многоквартирными домами: от 250 000 до 300 000 рублей. Для малых предприятий — от 125 000 до 150 000 рублей.
• Для средних и крупных компаний, нарушающих правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами: от 150 000 до 250 000 рублей. Для малых предприятий — от 75 000 до 125 000 рублей.
• Для средних и крупных управляющих компаний, нарушающих правила содержания общего имущества и его технической эксплуатации: от 40 000 до 50 000 рублей. Для малых предприятий — от 20 000 до 25 000 рублей.

Если УК не исполняет санитарные нормы, например, плохо работает вентиляция или лифт скрипит так, что стены дрожат, то для средних и крупных компаний штраф составит от 10 000 до 20 000 рублей или может быть применено приостановление деятельности на срок до 90 суток. Для малых предприятий — от 1 000 до 2 000 рублей или также может быть применено приостановление деятельности.

Кроме того, если УК не предоставляет необходимую и достоверную информацию об услугах или включает в договор условия, которые ущемляют права потребителя, то для средних и крупных компаний штраф составит от 5 000 до 10 000 рублей. Для малых предприятий — от 2 500 до 5 000 рублей.

Также важно отметить, что УК обязана возместить собственникам помещений убытки, причиненные некачественным оказанием услуг, а также полностью возместить вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу собственников в результате некачественного обслуживания. Например, если в квартире из-за неправильного обслуживания вентиляции появится грибок, который вызовет аллергию у жильцов, то можно потребовать возмещение вреда, причиненного здоровью.