Согласование перепланировки нежилых помещений в 2024 году — это процесс получения разрешения на проведение существенных изменений. На практике, согласование и узаконивание — это два разных этапа.

Согласование происходит до начала работ. Оно подразумевает получение разрешения на планируемые изменения. Узаконивание же означает, что перепланировка уже произведена без разрешения, и теперь её необходимо оформить в соответствии с установленными правилами.

1. Законодательные основы.

Перепланировка в нежилом помещении – это процесс, который требует внесения существенных конструктивных изменений. Перед тем как приступить к работам, необходимо получить согласование.

Чтобы принять правильное решение о проведении перепланировки, рекомендуется ознакомиться с нормативно-правовыми актами, регулирующими этот процесс.

В Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГрК РФ) содержатся требования к работам на объекте и оформлению соответствующей документации. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) устанавливает правила переустройства нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях, таких как многоквартирные дома.

Для ознакомления с нормами безопасности зданий и сооружений, принятыми в России, следует изучить Федеральный закон от 2009 года № 384-ФЗ, а также соответствующие ГОСТы, СП, СНиПы, НПБ и региональную нормативно-правовую базу.

Основные правила внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) прописаны в Федеральном законе от 2015 года № 218-ФЗ.

2. Что такое перепланировка.

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. В ходе таких работ могут переноситься или ликвидироваться оконные и дверные проёмы, стены, перегородки, перераспределяться площадь, разделяться одно помещение на два или, наоборот, объединяться несколько помещений в одно. Также возможно обустройство антресолей и другие изменения.

Перепланировка отличается от переустройства или реконструкции тем, что она не связана с изменением местоположения или характеристик электрических, инженерных сетей, сантехнического и другого оборудования. В отличие от этого, при переустройстве вносятся изменения в расположение или характеристики таких систем и оборудования.

Реконструкция всегда связана с воздействием на само здание. Она может включать в себя возведение пристроя к дому, размещение дополнительного этажа, восстановление или изменение несущих конструкций, преобразование двух объектов с отдельными кадастровыми номерами в один и так далее.

Простыми словами, перепланировка — это внесение лёгких изменений в конструктивный и эстетический вид объекта недвижимости.

Согласовать перепланировку нежилого помещения означает получить одобрение от уполномоченных органов на проведение запланированных работ. Согласование необходимо для подтверждения безопасности изменений.

3. Пример из практики.

Владелец магазина, который находится в многоквартирном доме, планирует перенести входную дверь в другое место. В то же время, собственник салона красоты, который расположен в нежилом здании, хочет увеличить площадь своего помещения за счёт пристройки. Владельцу магазина предстоит согласовать перепланировку, а руководителю салона красоты — реконструкцию.

*Согласование происходит до того, как изменения будут внесены в реальную конфигурацию недвижимости. Это нужно для того, чтобы убедиться, что корректировки не представляют опасности.

Важно отметить, что узаконить перепланировку — это значит документально оформить уже произведённые изменения, которые проводились без одобрения уполномоченных органов власти. Согласование модификации конфигурации всегда проще, чем её узаконивание, поэтому не рекомендуется отказываться от выполнения бюрократической части процедуры до начала работ.

4. Особенности перепланировки в нежилом помещении.

Нежилое помещение — это пространство, которое не предназначено для постоянного проживания. Такие помещения могут находиться как в жилых, так и в нежилых зданиях.

Обычно к нежилым относят объекты, где располагаются различные коммерческие организации, офисы, государственные учреждения, склады или подсобные помещения.

Процесс согласования перепланировки нежилого помещения зависит от типа здания, в котором оно находится. В соответствии с действующим законодательством России, перепланировку и переустройство можно проводить по одному проекту. Это означает, что можно изменить конфигурацию объекта, расположение или тип коммуникационных, электрических сетей, сантехнического оборудования и других элементов по единому плану.

Решение о проведении перепланировки принимает собственник помещения. Арендатор может выполнить такие работы только после согласования процедуры с владельцем имущества.

Все конструктивные изменения должны быть внесены на основании проектной документации, разработанной компанией, входящей в саморегулируемую организацию (СРО). Завершается процесс оформлением технического плана и регистрацией изменений в Росреестре.

5. Требования.

Требования к безопасности жилых и нежилых объектов одинаковы. При планировании перепланировки важно учитывать следующее:

• Необходимо предусмотреть отдельный вход в помещение.
• По проекту перепланировки нельзя проводить реконструктивные работы.
• Нельзя воздействовать на несущие конструкции.
• Нельзя проводить работы, которые могут препятствовать подаче коммунальных ресурсов на другие объекты.

Проект перепланировки не одобрят, если изменения могут нарушить прочность здания, работу инженерных систем и так далее.

Важно учитывать нормы пожарной безопасности при разработке плана. Проект должен быть заверён руководителем проектной организации, который подтверждает, что все изменения безопасны для внедрения и не нарушают установленные правила.

Проект перепланировки в многоквартирном доме необходимо согласовывать с местной администрацией, если предполагается изменение внешнего вида фасадов здания.

Если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, его нельзя использовать в производственных целях. Такие помещения часто оборудуют под магазины, кафе, парикмахерские, салоны красоты и другие коммерческие цели.

Если перепланировке подвергается нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, то процедура проводится с учётом Постановления Госстроя № 170 от 2003 года. На таких объектах запрещено:

• демонтировать дымовые и вентиляционные каналы;
• перекрывать доступ к устройствам учёта и оборудованию для регулирования подачи и прекращения ресурсов;
• расширять площадь за счёт общего имущества;
• проводить работы на несущих конструкциях, если они не предусмотрены проектом и не отвечают нормам безопасности;
• устанавливать устройства, предназначенные для ограничения или прекращения подачи ресурсов третьим лицам.

Существует много требований, предъявляемых к перепланировке нежилых помещений. Перед планированием изменений рекомендуется проверить, соответствуют ли они правилам безопасности.

6. Порядок согласования перепланировки помещения в нежилом здании.

Согласование проекта перепланировки — это процесс, в ходе которого заявитель получает разрешение на внесение определённых изменений в помещение. Прежде чем приступить к согласованию, необходимо подготовить план.

Для этого рекомендуется обратиться в специализированную компанию, которая является членом саморегулируемой организации (СРО). Затем проект должен быть утверждён руководителем проектной организации и заказчиком.

Если перепланировке подвергаются фасады нежилого здания, то план необходимо согласовать с архитектурным департаментом или другим уполномоченным органом.

Согласование проекта также потребуется, если нежилое помещение находится в многоквартирном жилом доме.

Не забывайте об оформлении технического заключения, которое часто прилагается к проекту. Если оно отсутствует, его следует подготовить дополнительно.

Важно отметить, что проект перепланировки помещения в нежилом здании утверждает руководитель проектной компании, и его не нужно согласовывать с администрацией, за исключением случаев изменений фасадов здания.

7. Подготовка проекта.

Чтобы подготовить проект перепланировки, нужно обратиться в проектную организацию, которая является членом саморегулируемой организации (СРО), и заключить с ней договор.

Для составления плана специалисту, вероятно, понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Рекомендуем заказать её заранее. Сделать это можно онлайн на официальном сайте Росреестра, через портал Госуслуг или лично в территориальном подразделении ведомства или МФЦ.

Затем специалист выполнит обмерные и обследовательские работы:

• установит фактическое состояние стен и несущих конструкций;
• определит место планируемых работ;
• проведёт расчёты допустимых нагрузок;
• сделает чертежи, фото и схемы.

На основании выполненных работ специалист подготовит проект перепланировки. Этот документ послужит основой для внесения конструктивных изменений в здание. В него включают следующую информацию:

• наименование организации и сведения о её участии в СРО;
• пояснительная записка;
• список планируемых изменений;
• перечень мероприятий по обеспечению безопасности;
• требования к качеству материалов, которые будут использованы во время работы, а также к уборке и ликвидации строительного мусора;
•  графические материалы.

Готовый проект утверждает руководитель организации, подготовившей его, и заказчик.

Важно помнить, что если перепланировка не предполагает модификации фасадов здания и проводится в нежилом доме, то после утверждения плана можно приступать к осуществлению запланированных изменений.

8. Техническое заключение и технический план.

Техническое заключение — это документ, который описывает состояние несущих конструкций здания. Обычно его составляют на этапе подготовки проекта и включают в план. Если такого документа нет, его нужно заказать дополнительно.

В техническом заключении указываются максимально допустимые пределы нагрузок на несущие конструкции. Без этого документа невозможно утверждать проект.

После согласования проекта перепланировки можно приступать к работам. При внесении изменений нельзя отклоняться от плана, иначе в будущем могут возникнуть трудности с регистрацией модификации помещения.

После завершения работ необходимо вызвать кадастрового инженера. Он зафиксирует изменения и подготовит технический план.

9. Регистрация.

После получения технического плана можно приступать к регистрации изменений в Росреестре. Для этого собственнику необходимо предоставить следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• технический план и проект перепланировки;
• нотариально удостоверенная доверенность (если с заявкой обращается официальный представитель владельца помещения).

Подать заявление можно лично в территориальном подразделении Росреестра, через МФЦ или онлайн на официальном сайте ведомства. Также это можно сделать в личном кабинете на портале Госуслуг.

Теоретически согласование перепланировки нежилого помещения и регистрация изменений должны быть простыми процессами. Однако на практике часто возникают сложности.

Наш юрист поможет решить любой вопрос, связанный с этими процессами. Вы можете получить бесплатную консультацию специалиста, не выходя из дома, прямо сейчас.

10. Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме.

Если вы планируете перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, процесс согласования и регистрации изменений будет отличаться от процедуры для жилых помещений.

Прежде всего, необходимо получить одобрение проекта от уполномоченного органа. Затем следует выполнить следующие шаги:

1. Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Эта информация потребуется для подготовки проекта.
2. Найдите проектную организацию и заключите с ней договор на выполнение работ.
3. Предоставьте специалисту доступ к помещению для проведения работ.
4. Получите готовый проект перепланировки.
5. Согласуйте план с центром гигиены и эпидемиологии.
6. Подготовьте документы для согласования.
7. Подайте заявление в архитектурный департамент или другое уполномоченное ведомство вашего города.
8. После получения одобрения приступайте к внесению изменений в помещение.

Важно отметить, что после завершения перепланировки необходимо узаконить её. Для этого следует подать заявление в Росреестр по той же процедуре, что и при регистрации изменений в нежилом здании.

К основному пакету документов для узаконивания перепланировки следует приложить акт приемочной комиссии. Этот документ подтверждает, что все работы выполнены в соответствии с проектом и помещение не представляет опасности.

11. Как узаконить через суд.

Если работы по перепланировке были выполнены без предварительного согласования, то такую перепланировку необходимо узаконить. В противном случае собственника обяжут вернуть помещение в нежилом здании или жилом доме в первоначальное состояние.

Есть два способа узаконить перепланировку:
1. Заказать и согласовать проект уже после того, как работы будут выполнены.
2. Обратиться в суд с иском о сохранении помещения в перепланированном виде.

Первый способ может подойти, если не требуется предварительное согласование проекта в Центре эпидемиологии и администрации. Однако шансы получить одобрение при этом крайне малы.

По общим правилам, узаконивание перепланировки, выполненной без согласования, осуществляется через суд. Для этого необходимо:
1. Оформите проект перепланировки.
2. Подготовьте исковое заявление.
3. Подайте иск, подкреплённый пакетом требуемых документов, в суд.
4. Получите судебное решение.

К исковому заявлению обязательно прилагаются документы, указанные в статье 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. Иск составляется в соответствии с правилами, прописанными в статье 131 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Рекомендуем не отказываться от присутствия на судебном заседании и для защиты своих прав воспользоваться профессиональной помощью юриста. Если вы самостоятельно хотите инициировать судебное разбирательство, то рекомендуем использовать образец искового заявления.

12. Судебная практика.

Перепланировка без согласования может привести к неприятным последствиям. Собственника могут обязать вернуть помещение в исходное состояние и даже оштрафовать.

Например, Арбитражный суд Краснодарского края рассматривал дело № А32-49160/2018. Администрация города Краснодара требовала от АО «Тандер» устранить последствия незаконной перепланировки и вернуть помещение в первоначальное состояние.

АО «Тандер» в свою очередь просил суд сохранить нежилое помещение в перепланированном виде.

Важно отметить, что согласно статье 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд может разрешить сохранить помещение в перепланированном состоянии, если это не нарушает права и интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью.

Для оценки безопасности изменений была проведена экспертиза. Она показала, что перепланировка не повлияла на прочность несущих конструкций здания, не нарушила противопожарные устройства и доступ к инженерным коммуникациям и общедомовым сетям. Кроме того, она соответствует строительным, санитарным и иным нормам и правилам.

Хотя Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность оставить помещение в перепланированном виде при условии признания его безопасным, в данном случае суд руководствовался нормами Закона Краснодарского края № 896-КЗ. Согласно этому закону, сохранение объектов в перепланированном виде без согласования процедуры не допускается.

Суд удовлетворил иск Администрации города и отклонил заявление АО «Тандер».

13. Частые вопросы.

Сколько стоит узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве?

Стоимость процедуры зависит от услуг, оказываемых проектной организацией. Ориентировочно, подготовка проекта в Москве обойдётся в 10–15 тысяч рублей.

Считается ли закладка окна в нежилом здании перепланировкой?

Да, это перепланировка. Установка, перенос, демонтаж и ликвидация оконных проёмов относятся к перепланировке. Если помещение расположено в многоквартирном доме, проект необходимо согласовать с администрацией и центром гигиены и эпидемиологии.

Можно ли отправить заявление на согласование проекта изменения внешнего вида нежилого помещения онлайн?

Да, вы можете сделать это через личный кабинет на портале Госуслуг или на официальном сайте мэра Москвы. Обратиться с заявкой могут как физические, так и юридические лица.

14. Заключение юриста.

Важно понимать разницу между узакониванием и согласованием перепланировки нежилых помещений. Узаконивание – это процедура, которая позволяет официально оформить уже выполненные изменения. Если этого не сделать, то могут обязать вернуть помещение в прежнее состояние.

Если перепланировку согласовывают на этапе её планирования, то вероятность проблем с вводом изменений в эксплуатацию минимальна.

Но, на практике часто возникают различные трудности. Любой вопрос, независимо от его сложности, поможет решить наш юрист. Консультация бесплатная!