В этой статье мы рассмотрим, как избежать проблем, связанных с недобросовестными гражданами, и успешно переоформить право собственности на квартиру в 2024 году, если вы приобретаете долю в ней.

Покупка недвижимости, особенно долей в жилом помещении, требует внимательного подхода к оформлению сделки из-за множества юридических тонкостей. К сожалению, на рынке недвижимости могут действовать мошенники, поэтому важно быть особенно осторожными.

1. Что такое доля в квартире, и надо ли ее покупать.

При покупке жилой недвижимости двумя или более лицами она чаще всего оформляется в долевую собственность. Однако есть исключение: если жильё приобретают супруги, оно считается совместной собственностью, независимо от того, как оформлено право собственности — на одного из супругов или на обоих в равных долях.

После регистрации права собственности на жильё и получения выписки из ЕГРН, покупатель становится законным владельцем своей доли. Это означает, что он имеет право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, соблюдая при этом нормы российского законодательства и не нарушая интересы других владельцев.

Владельцы могут сами определить пропорции своих долей, основываясь на том, сколько средств каждый из них вложил в общую покупку. Каждый из хозяев будет обладать не только правами, но и некоторыми обязанностями.

На рынке недвижимости отдельно взятые доли, особенно те, которые не выделены в натуре, встречаются довольно редко, поскольку спрос на такое жильё практически отсутствует. Смысл в покупке части жилья возникает в двух случаях:

1. Человеку нужно получить постоянную регистрацию в определённом регионе.
2. В перспективе гражданин планирует полностью завладеть недвижимым имуществом, выкупив все его части.

В обоих случаях лучше покупать именно части, а не всё имущество целиком, поскольку реальная стоимость такого жилья значительно ниже кадастровой.

2. Пример.

Братья Владимир и Игорь Васильевы переехали в областной центр и решили приобрести жильё. В том же районе квартиры стоили около 7 миллионов рублей. Однако они нашли вариант покупки половины 4-комнатной квартиры за 1,5 миллиона.

Молодые люди рассматривали возможность покупки квартиры с двумя собственниками. Через шесть месяцев после заключения сделки они узнали, что один из соседей вынужден эмигрировать. Тогда братья решили приобрести оставшуюся половину жилья ещё за три миллиона. В результате квартира обошлась им в 4,5 миллиона рублей вместо планируемых семи.

Продажа жилья является непростым многоступенчатым процессом. В зависимости от тех или иных обстоятельств она осложняется необходимостью обращения в различные инстанции, в том числе, в суд. Наши юристы помогут вам правильно составить необходимые документы, такие как иски, соглашения о выделении долей или договоры купли-продажи. Они также расскажут вам, в какой последовательности нужно выполнять все этапы процедуры, чтобы избежать возможных претензий со стороны других собственников в будущем.

3. Нормативная база.

В Гражданском кодексе Российской Федерации прописаны права собственников жилья, находящегося в общей долевой собственности. Также в этом нормативном акте содержится информация о порядке заключения сделок купли-продажи долей.

Статья 551 Гражданского кодекса РФ гласит, что переход права по такой сделке подлежит государственной регистрации. Глава 16 ГК РФ содержит положения, которые защищают интересы долевых владельцев.

Порядок пользования недвижимостью регламентируется статьями 246 и 247 Гражданского Кодекса РФ. Согласно этим статьям, вы можете владеть, пользоваться и распоряжаться общей долевой недвижимостью только при условии, что ваши действия не нарушают права и интересы остальных дольщиков.

В силу статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности должны быть нотариально удостоверены, независимо от того, кто является покупателем — совладелец или постороннее лицо.

4. Подводные камни и риски при покупке доли.

Покупка недвижимости в долях – это серьёзный шаг, который требует тщательной проверки приобретаемого жилья перед заключением сделки купли-продажи.

Потенциальному покупателю следует:

• проверить подлинность документов, предоставленных продавцом;
• выяснить, кто и по какой причине снялся с регистрационного учёта из покупаемого жилья.

Такой подход позволит минимизировать возможные риски и выявить мошенников на ранних этапах сделки.

Если собственником приобретаемой недвижимости является несовершеннолетний, то в соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ требуется согласие органа опеки и попечительства.

При покупке части недвижимости всегда будьте осторожны, так как такие финансовые операции нередко сопровождаются сложностями:

• будущие совладельцы могут оказаться конфликтными или вести разгульный образ жизни, из-за чего может быть сложно жить с ними в одной квартире, а продать или обменять долю в будущем будет непросто;
• если на момент заключения договора купли-продажи хотя бы один из владельцев не достиг совершеннолетия, сделка может быть признана незаконной по решению органов опеки.

5. Участники сделки.

Сторонами договора купли-продажи долей в праве общей собственности могут быть как физические, так и юридические лица. Однако обычно такие договоры заключаются между гражданами.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в общей долевой собственности другие собственники имеют преимущественное право на её покупку. Это означает, что продавец обязан сначала предложить свою долю другим собственникам. И только если все они откажутся от покупки, долю можно будет продать третьему лицу.

Если продавец не учёл интересы других собственников, любой из них может потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

Чтобы избежать подобных проблем, рекомендуется заранее попросить продавца предоставить вам письменные отказы от покупки доли от всех совладельцев недвижимости. Полный перечень собственников можно изучить в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также стоит лично переговорить с каждым из владельцев, чтобы удостовериться, что они не претендуют на продаваемую долю.

6. Порядок приобретения.

Покупка доли в квартире мало чем отличается от покупки целой квартиры. Процесс приобретения доли включает следующие этапы:

1. Продавец должен письменно уведомить совладельцев о продаже своей доли. В уведомлении нужно указать цену доли и предложить совладельцам возможность её покупки. У совладельцев есть один календарный месяц на принятие решения. В течение этого месяца они могут согласиться на покупку доли или письменно подтвердить свой отказ.
2. Составление и нотариальное заверение первичной документации. Необходимо заключить договор купли-продажи (ДКП), акт приёма-передачи и договор отчуждения.
3. Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Эту процедуру можно провести в отделении Росреестра или многофункциональном центре (МФЦ) «Мои документы». Также нотариус может передать документы в Росреестр в электронном виде.

*Рекомендуется отправлять уведомления заказным письмом с уведомлением, чтобы иметь подтверждение того, что все совладельцы были уведомлены. Поскольку нотариус удостоверяет сделки с долями, рекомендуется поручить ему направление предложений сособственникам, чтобы избежать проблем с принятием документов.

После проверки регистраторами предоставленных документов и внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), необходимо получить выписку, подтверждающую переход права собственности на долю квартиры.

7. Требуемые документы.

Помимо заявлений, стороны обязаны предоставить регистраторам следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на жилую недвижимость;
2. письменные отказы остальных собственников от приобретения части объекта недвижимости;
3. договор купли-продажи (ДКП);
4. письменное согласие второго супруга на продажу доли (если квартира является совместно нажитым имуществом);
5. свидетельство о браке (при наличии);
6. разрешение органов опеки (если один из участников является несовершеннолетним);
7. квитанцию об оплате госпошлины.

Не забудьте взять с собой документы, удостоверяющие личность.

На сегодняшний день Многофункциональный центр (МФЦ) сканирует документы для передачи их в Росреестр в электронном виде. Поэтому с недавнего времени подлинники документов вы можете не отдавать специалисту МФЦ.

8. Расходы, сроки, налоги.

В число обязательных расходов при покупке доли в квартире входят:

• оплата услуг нотариуса;
• госпошлина за регистрацию перехода права собственности в ЕГРН (2000 рублей), разделённая на размер доли.

Также могут потребоваться дополнительные расходы на оплату услуг юристов или риелторов, которые сопровождают сделку.

После того как вы нашли подходящий вариант и урегулировали все предварительные вопросы с продавцом, необходимо подписать договор и заверить бумаги у нотариуса. Затем документы нужно сдать регистраторам. После регистрации перехода права собственности на вашу долю, когда оформление долей при покупке будет завершено, вы станете полноправным владельцем своей недвижимости.

Если вы продаёте часть недвижимости, то после успешной продажи продавец обязан оплатить в государственный бюджет налог в размере 13% от полученного дохода. Это правило действует только в том случае, если продавец владел жильём менее пяти лет и приобрёл его дешевле, чем потом продал.

9. Важные нюансы.

Перед тем как подписать договор купли-продажи (ДКП) и передать деньги, рекомендуем изучить четыре ключевых вопроса:

1. Порядок заключения сделки.
2. Последствия приобретения части недвижимого имущества, если другие собственники не дали согласия на сделку.
3. Риски, связанные с несовершеннолетними или недееспособными собственниками, а также с лицами, отказавшимися от приватизации.
4. Возможность прописки в приобретённой квартире.

Чтобы избежать рисков при покупке доли жилья, лучше обратиться к профессионалам. Наши жилищные эксперты дистанционно изучат вашу ситуацию, помогут составить план действий, дадут рекомендации и выявят потенциальные проблемы. Так вы сэкономите деньги, время и нервы.

10. Другие собственники против.

Давайте выясним, можно ли продать долю в квартире, если другие собственники не знают об этом. Для продажи части квартиры не требуется согласие других владельцев.

Проблемы могут возникнуть только в том случае, если продавец не уведомил других собственников о своём намерении в соответствии с законодательством.

Важно помнить, что если все правила были соблюдены и ни один из собственников не изъявил желания приобрести часть жилья, то после подписания договора купли-продажи суд не может отменить сделку только на том основании, что продавец не получил согласия на продажу от всех владельцев.

11. Один из владельцев — несовершеннолетний.

В данной ситуации продавец обязан получить разрешение от органов опеки и попечительства перед тем, как совершить сделку. Такое разрешение будет выдано только в том случае, если жилищные условия ребёнка после продажи части недвижимости не ухудшатся. В противном случае опека не одобрит сделку.

Важно помнить, что если не было получено согласие органов опеки и сделка была зарегистрирована, она может быть отменена через суд. С заявлением в суд может обратиться как сотрудник органов опеки, так и любое другое заинтересованное лицо.

12. Регистрация в жилье, где есть доля.

Если вы станете собственником части жилья, не получив согласия других владельцев, вы сможете зарегистрироваться по новому адресу самостоятельно. Также вы сможете прописать на этой жилплощади своего несовершеннолетнего ребёнка и супругу. Однако в других случаях регистрация новых жильцов в объекте недвижимости возможна только с согласия всех его владельцев.

Поэтому, если вы планируете прописать вместе с собой своих родителей или брата/сестру, рекомендуется сразу же при оформлении сделки зарегистрировать жильё на нескольких собственников. Это поможет избежать возможных проблем и разногласий с другими владельцами в будущем.

13. Судебная практика: определение долей.

После смерти матери её дети получили равные доли в квартире. Но сестра заняла всю квартиру вместе со своей семьёй и отказалась впустить туда брата.

Суд вынес решение о вселении брата в квартиру и определил, кто будет жить в какой комнате (Решение №2-13/2016 от 13.01.2016 по делу №2-13/2016).

14. Частые вопросы.

Можно ли купить долю в квартире у родственника?

Да, можно. Однако перед тем, как предложить сделку родственнику, продавец должен сначала предложить выкупить долю другим собственникам квартиры. В противном случае продажа может быть признана незаконной.

Какие документы нужны для покупки доли в квартире у родственников?

Для регистрации сделки в Росреестре необходимо предоставить следующие документы:

• нотариально заверенный договор купли-продажи доли;
• письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки или доказательства того, что вы уведомили собственников о намерении продать свою часть собственности;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Зачем покупать долю в недвижимости?

Покупка части недвижимости имеет два основных преимущества: низкая стоимость и возможность регистрации по месту жительства.

Как правильно купить долю в доме?

Чтобы купить долю в доме, нужно:

• письменно известить участников долевой собственности о продаже своей части;
• получить от них отказ или договориться с другими собственниками;
• заверить договор купли-продажи у нотариуса;
• подать заявление и документы на регистрацию перехода права собственности;
• получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

15. Заключение юриста.

Покупка доли в квартире в 2024 году — это процесс, похожий на покупку отдельной квартиры, но с некоторыми особенностями. Важно убедиться, что покупка доли в квартире законна и что продавец уведомил остальных собственников о продаже в соответствии с законодательством.

Продажа жилья — это сложный и многоступенчатый процесс, который может потребовать обращения в различные инстанции, включая суд. В зависимости от обстоятельств, продажа может быть затруднена.

Чтобы избежать рисков при покупке и продаже доли жилья, лучше обратиться к профессионалам. Наши жилищные эксперты проведут удалённое изучение вашей ситуации, помогут составить план действий, дадут рекомендации и помогут выявить потенциальные проблемы. Таким образом вы сможете сэкономить деньги, время и нервы.

Мы также поможем вам правильно составить необходимые документы, такие как иски, соглашения о выделении долей и договоры купли-продажи. Мы расскажем вам, в какой последовательности нужно совершать все этапы процедуры, чтобы избежать претензий со стороны остальных собственников в будущем.