Если у вас нет полной суммы для покупки недвижимости, то в 2024 году можно рассмотреть вариант приобретения квартиры в рассрочку. Это удобно, так как позволяет распределить платежи на более длительный срок.

Вы можете воспользоваться рассрочкой как при покупке квартиры на первичном, так и на вторичном рынке. Однако важно учесть некоторые нюансы.

Наши специалисты помогут вам разобраться в различных видах рассрочек при покупке недвижимости. Они также расскажут, чем рассрочка отличается от ипотеки, и какие документы вам понадобятся для оформления покупки в рассрочку.

1. Что такое квартира в рассрочку.

Рассрочка на квартиру – это возможность приобрести недвижимость, выплачивая её стоимость частями в определённые сроки, согласно условиям договора.

Порядок определения цены и расчёта устанавливается в договоре купли-продажи. В нём может быть указано любое процентное соотношение первого платежа, так как в гражданском праве действует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Обычно рассрочку на покупку квартиры предлагают застройщики. Реже такой вариант оплаты используется при приобретении жилья у физического лица, которое уже было в чьей-то собственности (вторичный рынок). Это связано с тем, что большинство продавцов хотят сразу получить деньги за свою недвижимость, чтобы купить новое жильё. Строительные компании, в свою очередь, могут зарабатывать на продаже квартир в рассрочку, поэтому им это выгодно.

2. Виды рассрочек.

Рассрочка на покупку квартиры может быть двух видов:

• беспроцентной, когда покупатель не переплачивает за квартиру, но её стоимость может быть выше, чем у вторичного жилья;
• процентной, когда на остаток задолженности начисляется процентная ставка, как в банке.

Выгоднее всего беспроцентная рассрочка от застройщика, который стремится быстрее распродать объекты недвижимости.

Важно отметить, что оплата по частям может быть предоставлена по согласованию сторон в рамках таких договоров, как:

• договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
• договор купли-продажи (ДКП);
• договор уступки права требования.

ДДУ подписывается, когда многоквартирный дом находится на стадии строительства. ДКП используется, когда дом уже сдан в эксплуатацию. А договор уступки права требования оформляется дольщиком, который купил объект долевого участия, ещё не построенный, но хочет продать его в этом состоянии другому человеку.

3. Кому подходит рассрочка за квартиру.

Прежде чем решиться на покупку квартиры в рассрочку, важно тщательно изучить все аспекты этой сделки. Такой вариант приобретения может подойти только тем, кто имеет стабильно высокий доход.

При сделке с отсрочкой у застройщика оплата производится в течение определённого периода, обычно от одного до трёх лет. За это время необходимо полностью погасить задолженность. Учтите, что размер платежей будет значительным.

Условия оплаты частями для физических лиц могут быть более гибкими. В некоторых случаях возможно договориться об отсрочке на пять лет. Однако, по сравнению с ипотекой, платежи всё равно будут крупными.

4. Пример.

Гражданин Спиваков приобрёл однокомнатную квартиру в рассрочку у застройщика по договору купли-продажи (ДКП) без участия банка. Стоимость квартиры составила 5 миллионов рублей.

По условиям рассрочки, долг необходимо было погасить в течение 36 месяцев. В качестве первоначального взноса Спиваков внёс 500 тысяч рублей (10% от стоимости квартиры), а остаток задолженности составил 4 миллиона 500 тысяч рублей.

Ежемесячный платёж по рассрочке составит 125 тысяч рублей (4 миллиона 500 тысяч рублей / 36 месяцев).

Преимущество такой рассрочки в том, что независимо от срока погашения долга не будет переплаты за пользование деньгами.

5. Чем отличается рассрочка от ипотеки.

Рассрочка — это способ расчёта между продавцом и покупателем, при котором оплата производится частями после совершения сделки. Эти отношения регулируются статьёй 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая относит рассрочку к видам продажи товара в кредит.

В сфере недвижимости понятия «ипотека» и «рассрочка» имеют существенные различия.

Ипотека — это кредит, предоставляемый банком, который перечисляет сумму застройщику.

Рассрочка же предоставляется самим девелопером.

Ещё одно отличие заключается в том, кому принадлежит объект недвижимости. При ипотеке недвижимость переходит в собственность покупателя после совершения сделки, а при рассрочке владельцем часто остаётся застройщик — до момента полной оплаты по договору.

Также разница заключается в размере необходимых собственных средств. Средний первоначальный взнос (ПВ) при рассрочке составляет 50% от стоимости квартиры. Однако существуют предложения с ПВ от 20%, но обычно по ним выше ставка. Ипотеку можно оформить без внесения собственных средств или с минимальным взносом. Например, в линейке ипотечных кредитов Транскапиталбанка представлены программы «Ипотека без первого взноса» и «Готовое жильё» с первоначальным взносом от 5%.

Кроме того, различаются сроки ипотеки и рассрочки. Ипотечные кредиты чаще оформляются на длительный срок — до 10-15 лет и более. Рассрочка же бывает краткосрочной (3-6 месяцев) и долгосрочной (больше года). Некоторые застройщики предлагают рассрочку сроком до 4 лет, но такие предложения редки. Срок рассрочки обычно привязан к дате сдачи дома в эксплуатацию и поэтому ограничен. Платежи вносятся по графику, хотя срок сдачи дома может откладываться. Поэтому рекомендуется привязывать сроки оплаты не к конкретным датам, а к завершению строительства.

6. Рассрочка при покупке квартиры в новостройке.

Перед покупкой квартиры рекомендуется ознакомиться с информацией о застройщике и проверить проектную декларацию на сайте АО «ДОМ.РФ». Это можно сделать на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства.

Важно узнать, как идёт строительство дома, какие сроки сдачи, какие фотографии есть у строительного объекта, есть ли разрешение на строительство и проектная документация. Также стоит внимательно изучить программы рассрочки.

Если застройщик и жильё устраивают, можно заключить договор долевого участия (ДДУ) или договор купли-продажи (ДКП) и зарегистрировать сделку в Росреестре. После этого необходимо получить итоговый пакет документов от Росреестра.

Во время строительства важно вовремя вносить платежи по договору. Когда строительство завершится, нужно проверить качество сданного объекта недвижимости, подписать соответствующий передаточный акт и оформить право собственности.

Покупка квартиры с оплатой частями может быть выгодной для самозанятых и индивидуальных предпринимателей. Банки менее охотно одобряют ипотеку таким гражданам, чем тем, кто работает по трудовому договору. Однако у застройщиков требования могут быть более лояльными.

7. Содержание договора и документы.

В договоре долевого участия (ДДУ) или договоре купли-продажи (ДКП) с застройщиком должны быть указаны все сведения о сделке и об условиях рассрочки:

• наименование, ИНН, ОГРН и ФИО руководителя организации-продавца;
• ФИО, дата рождения и паспортные данные покупателя;
• данные о квартире: площадь, количество комнат, кадастровый номер (если он присвоен);
• сведения о программе оплаты частями: стоимость объекта недвижимости, сумма первоначального взноса, сроки оплаты по частям, сумма обязательных платежей и сроки их уплаты;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за невыполнение обязательств участниками сделки;
• подписи сторон.

Также в ДДУ и ДКП есть существенные условия. В ДДУ указывается гарантийный срок, способ обеспечения исполнения обязательств, цена объекта и срок ввода в эксплуатацию.

Для заключения сделки с застройщиком покупателю потребуется документ, удостоверяющий личность (паспорт). Продавец, со своей стороны, должен предоставить проектную документацию и разрешение на строительство.

8. Расходы.

При покупке недвижимости в рассрочку у застройщика обычно не возникает дополнительных расходов. Необходимо будет оплатить государственную пошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ) в размере 350 рублей. А переход права собственности по договору купли-продажи (ДКП) обойдётся покупателю в 2000 рублей.

Строительные организации обычно самостоятельно оформляют документы, поэтому им не нужно тратить деньги на юридические услуги. Однако если вы хотите подстраховаться, то всегда можете обратиться к своим юристам. Иногда застройщики берут деньги за юридические услуги по оформлению документов.

9. Покупка недвижимости в рассрочку у физлиц.

Покупка жилья в рассрочку у физического лица — более сложная процедура, чем покупка у застройщика. Не каждый собственник согласится на рассрочку. Компании же заинтересованы в быстрой продаже недвижимости и поэтому предлагают программы рассрочек.

Как приобрести квартиру в рассрочку у физического лица:
1. Найдите подходящую квартиру и договоритесь с собственником об условиях рассрочки.
2. Заключите договор купли-продажи и передайте задаток в качестве первоначального взноса.
3. Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в МФЦ или напрямую в Росреестр.
4. Право собственности будет переоформлено на покупателя в течение 7-9 дней. В договоре будет указано, что оплата будет производиться частями, поэтому жильё будет находиться в залоге у продавца до полного погашения задолженности.
5. Новый владелец не сможет подарить, продать или обменять жильё до полного погашения долга. Когда долг будет погашен, необходимо взять у продавца расписку и представить её в Росреестр, после чего ограничения будут сняты.

10. Документы для покупки квартиры.

Для покупки квартиры в рассрочку покупателю потребуется документ, подтверждающий его личность. Продавец же должен предоставить полный пакет документов:

• выписку из ЕГРН;
• документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности;
• выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Собственнику также необходимо взять с собой документ, удостоверяющий его личность.

11. Содержание договора купли — продажи.

оговор купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку с физическим лицом должен содержать ту же информацию, что и при покупке у застройщика. Однако вместо реквизитов компании указываются ФИО, паспортные данные, дата рождения и адрес регистрации продавца.

Кроме того, в договоре необходимо указать:

• гарантию того, что жильё не находится в залоге;
• способы и порядок погашения рассрочки, сумму платежей и срок действия;
• информацию о передаче объекта в залог продавцу до полного погашения задолженности;
• подписи сторон.

Договор купли-продажи квартиры оформляется в трёх экземплярах. Один остаётся у продавца, другой — у покупателя, а третий передаётся регистратору.

На сегодняшний день Росреестр регистрирует все документы только в электронном виде. Это означает, что нет необходимости предоставлять подлинный договор, так как МФЦ сканирует документы и передаёт их в электронном виде регистратору.

12. Расходы.

При заключении договора купли-продажи недвижимости покупатель обязан уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей за переход права собственности.

Кроме того, могут возникнуть и другие расходы:

• Если договор купли-продажи удостоверяется нотариусом, необходимо будет оплатить нотариальный тариф, рассчитанный в соответствии со статьёй 22.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», а также услуги правового характера за подготовку договора.
• Если договор оформляется у юриста или нотариуса, стоимость услуг юриста будет немного ниже, чем если подготовить договор у нотариуса.
• Если необходимо нотариальное согласие супруга продавца на продажу, потребуется заплатить 500 рублей за удостоверение и от 1000 рублей за оформление в нотариальной конторе.

13. Риски при продаже квартиры в рассрочку.

При продаже квартиры в рассрочку у продавца есть риски, поэтому в договоре купли-продажи нужно предусмотреть залог (ипотеку в силу закона) в пользу продавца. В случае негативного сценария продавец сможет обратить взыскание на предмет залога.

Например, если покупатель решит расторгнуть сделку, нет гарантий, что объект недвижимости вернут в исходном состоянии. Также есть вероятность, что покупатель прекратит или будет несвоевременно вносить платежи.

Если рассрочка беспроцентная, то до полного погашения часть денег может быть съедена инфляцией. А если покупатель перестанет платить по договору долевого участия (ДДУ), придётся расторгать договор через суд.

14. Ответственность за просрочку платежей.

В договоре может быть прописана ответственность покупателя в виде штрафов и пеней за несвоевременную оплату. В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель не выполняет свои обязательства, продавец имеет право потребовать вернуть объект недвижимости и отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Важно отметить, что если покупатель оплатил половину стоимости жилья, квартира не возвращается. Однако для решения этого вопроса потребуется обратиться в суд.

15. Судебная практика: покупатель просрочил оплату.

Женщина нарушила график платежей по договору купли-продажи квартиры, который был заключён ранее. Из-за этого продавец решил расторгнуть договор.

Женщина обратилась в суд, чтобы отстоять свои права на недвижимость. Однако суды отказали ей.

Однако Верховный суд поддержал покупательницу, заявив, что продавец уже не может расторгнуть договор (дело № 18-КГ21-29-К4).

16. Частые вопросы.

Можно ли не платить рассрочку за квартиру, если строительство было остановлено?

Нет, в таком случае застройщик будет вправе потребовать неустойку за неуплату. Неисполнение обязательств застройщиком — это его ответственность. Дольщик также может взыскать неустойку, если ему не сдадут жильё вовремя.

Можно ли получить имущественный вычет, если квартира приобретена в рассрочку?

Да, можно. Для этого нужно каждый год подавать декларацию и документы, подтверждающие погашение платежей за налоговый период.

Что лучше: рассрочка или ипотека?

Вероятно, рассрочка выгоднее, так как переплата по ней значительно меньше, чем по ипотеке. К тому же, если человек не сможет вносить платежи своевременно, договор можно будет расторгнуть и средства вернут. В случае же неуплаты по ипотеке финансовые потери окажутся больше.

17. Заключение юриста.

Покупка квартиры в рассрочку в 2024 году может быть рискованным решением. Перед тем как подписать договор, стоит тщательно обдумать все «за» и «против».

Если у вас не хватает денег на покупку недвижимости, вы можете рассмотреть вариант приобретения квартиры в рассрочку. Многие застройщики предлагают программы оплаты частями. Однако если вы заключаете договор с физическим лицом, могут возникнуть сложности, так как не каждый человек готов получать деньги частями.

Важно помнить, что порядок оформления и вид договора при покупке квартиры в рассрочку зависят от того, где вы приобретаете жильё: на первичном или вторичном рынке, у организации или физического лица.