Практический гид для собственников: права, обязанности и подводные камни

Если ты живешь в многоквартирном доме, тема ТСЖ и ЖСК для тебя не пустой звук. Возможно, ты уже устал от бездействия управляющей компании или хочешь сам влиять на ремонт подъезда. А может, твой дом построен через ЖСК, и теперь непонятно, что с ним делать дальше. В этой статье разберем всё: от отличий ТСЖ и ЖСК до новых законов 2025 года. Говорим просто, с примерами и советами.

ТСЖ vs ЖСК: в чем разница?

ТСЖ (товарищество собственников жилья) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив) — два способа управления домом, но цели и полномочия у них разные.

Таблица: Сравнение ТСЖ и ЖСК

Пример из жизни:

• ТСЖ: В доме на Ленинском проспекте жильцы объединились, чтобы заменить лифты и установить видеонаблюдение.

• ЖСК: Кооператив «Солнечный» собрал пайщиков для строительства дома. После сдачи объекта пайщики стали собственниками.

Новые правила 2025 года: что изменилось?

1. ЖСК обязаны трансформироваться в ТСЖ

С 1 марта 2025 года жилищно-строительные кооперативы после завершения строительства должны либо нанять управляющую компанию, либо перерегистрироваться в ТСЖ. Если за 3 месяца решение не принято, домом займутся муниципальные власти.

Зачем это нужно?

• Уменьшить риски мошенничества (например, сбор денег на несуществующие услуги);

• Устранить правовую неопределенность: ЖСК созданы для строительства, а не управления.

Пример: В Новосибирске председатель ЖСК собирал деньги на отопление, но тратил их на личные нужды. Ущерб — 6 млн рублей.

2. Ужесточение требований к ТСЖ

• Финансовая отчетность: ТСЖ обязаны вести бухгалтерский баланс, проводить аудиторские проверки и публиковать бюджет;

• Электронные собрания: Голосовать можно только через ГИС ЖКХ или региональные системы. Другие платформы запрещены.

Как создать ТСЖ в 2025 году: пошаговая инструкция

Шаг 1. Проведите общее собрание

Соберите собственников: кворум — не менее 50% голосов. На повестке:

• Выбор формы управления (ТСЖ);

• Утверждение устава;

• Избрание правления.

Документы для собрания:

• Уведомление о проведении (разошлите за 10 дней);

• Бюллетени для голосования;

• Протокол с результатами.

Шаг 2. Зарегистрируйте ТСЖ в ФНС

Подайте в налоговую:

• Заявление по форме Р11001;

• Устав ТСЖ;

• Протокол собрания;

• Квитанцию об оплате госпошлины (4 000 ₽).

Срок регистрации: 3 рабочих дня.

Как работает ЖСК в 2025 году: подводные камни

1. Выплата паев

Пайщик становится собственником только после полной выплаты взносов. До этого квартира — залог кооператива. Если платить перестанешь, ЖСК может выселить через суд.

2. Управление домом

После сдачи дома ЖСК обязан:

• Передать управление УК или преобразоваться в ТСЖ;

• Отчитаться о расходах на строительство перед пайщиками.

Пример неудачи: В Перми председатель ЖСК украл 6 млн рублей, прикрываясь «ремонтными работами».

Плюсы и минусы ТСЖ и ЖСК

✅ ТСЖ:

• Прозрачность бюджета;

• Возможность влиять на ремонт и тарифы;

• Защита от недобросовестных УК.

❌ ТСЖ:

• Высокие требования к отчетности;

• Риск конфликтов между жильцами.

✅ ЖСК:

• Низкая стоимость жилья на этапе стройки;

• Возможность платить паи постепенно.

❌ ЖСК:

• Риск мошенничества;

• Ограниченные права до выплаты пая.

Шаблоны документов

Заявление о создании ТСЖ

В Межрайонную ИФНС № 46 по г. Москве
От: Собственников дома по адресу: ул. Победы, д. 10
Заявление о регистрации ТСЖ
На основании протокола общего собрания от 15.05.2025 прошу зарегистрировать ТСЖ «Победа-10»…

Жалоба на действия ЖСК

В Прокуратуру Центрального района г. Новосибирска
От: Ивановой А.С.
Жалоба на незаконные действия ЖСК «СтройГрад»
Прошу проверить расходование средств на капитальный ремонт…

Заключение

Выбор между ТСЖ и ЖСК в 2025 году зависит от вашей ситуации:

• ТСЖ подходит для управления готовым домом — больше контроля, но и больше ответственности;

• ЖСК — вариант для тех, кто хочет построить жилье дешевле, но рискует нарваться на мошенников.

Помните:

• Новые законы обязывают ЖСК трансформироваться после стройки — не пропустите сроки;

• В ТСЖ тщательно проверяйте финансовые отчеты и участвуйте в собраниях.