Всегда существует риск, что продавец, который продал квартиру, может объявить себя банкротом. В таком случае покупатель рискует остаться без жилья и без денег. Чтобы избежать подобных проблем, перед покупкой важно убедиться в юридической чистоте сделки.

В этой статье мы расскажем, как можно распознать первые признаки возможного банкротства продавца, в чём проявляется его недобросовестность и как защитить себя от мошенников.

1. Какие риски есть у покупателя.

Согласно Закону о банкротстве, физические лица могут быть признаны несостоятельными, то есть обанкротившимися. Это происходит, когда граждане в течение нескольких месяцев не могут выполнить свои финансовые обязательства перед кредиторами и накапливают долги. Если сумма задолженностей превышает 50 тысяч рублей и у должника нет достаточного дохода для их погашения, то он может быть признан банкротом в судебном или внесудебном порядке, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Такое право создаёт дополнительные риски при покупке жилья. Если человек купил квартиру, а продавец внезапно объявил себя банкротом, то:

1. Можно оспорить сделку, если она была заключена после принятия судом заявления о банкротстве или за три года до этого.
2. Ответственность за недобросовестное поведение покупателя лежит на нём.
3. Ситуация может усугубиться, если будет установлено, что покупатель не предпринимал никаких попыток выяснить, почему жильё продаётся по заниженной цене.
4. Есть риск, что жилплощадь придётся вернуть обанкротившемуся бывшему собственнику, а деньги никто не выплатит.

Если бывший собственник признаётся банкротом, то покупатель квартиры оказывается в заведомо невыгодном положении и, скорее всего, будет вынужден понести большие финансовые потери. Это связано с тем, что если суд признает, что покупатель не применил должных мер для проверки продавца на добросовестность, то недвижимость возвращается, а деньги нет.

Пример из практики:

Григорий Н. приобрёл квартиру у своего двоюродного брата Александра. Спустя полгода Александр по своей инициативе инициировал процедуру банкротства. Управляющий заподозрил, что сделка купли-продажи недвижимости была совершена неправомерно.

В суде было установлено, что на момент продажи имущества у Александра уже имелись просрочки по финансовым обязательствам перед кредиторами. Более того, покупатель приходился ему родственником, а стоимость квартиры была на половину ниже рыночной. Сделку признали недействительной.

Если бы новый владелец вёл себя добросовестно, ему должны были бы вернуть уплаченные средства. Однако такой кредитор становится последним в очереди, и его требования будут удовлетворены в последнюю очередь. На практике же реализованного имущества обычно не хватает для покрытия всех задолженностей, и покупатель квартиры остаётся ни с чем.

Чтобы избежать неприятных последствий, перед подписанием договора купли-продажи необходимо удостовериться в юридической чистоте сделки. Важно проверить как сам объект недвижимости, так и его владельца. Наши юристы помогут защитить покупателя от возможных проблем, связанных с недобросовестным продавцом, и помогут сохранить ваши финансовые средства.

2. Предварительная проверка продавца на добросовестность.

Перед тем как приобрести недвижимость, важно убедиться, что продавец не имеет проблем с законом и не находится в состоянии банкротства. Это может быть вызвано как намеренными действиями, так и стечением обстоятельств. В любом случае, покупатель должен тщательно проверить чистоту сделки.

Вот несколько советов, которые помогут быстро распознать неладное и провести предварительную проверку продавца:

1. Не стоит соглашаться на цену, которая значительно ниже рыночной. Мошенники часто пользуются этим приемом, чтобы привлечь внимание к объекту и найти жертву. Кроме того, такая сделка может быть оспорена в суде, так как она невыгодна для бывшего владельца имущества. В результате есть риск остаться и без квартиры, и без денег.
2. Не стоит указывать в договоре купли-продажи одну цену, а оплачивать другую. Нередко продавец просит снизить стоимость сделки на бумаге, чтобы уплатить меньше налогов. Оставшаяся часть суммы, если она передается, обычно оформляется распиской. Однако если бывший владелец обанкротится, то в случае возврата купленной недвижимости разницу забрать будет невозможно. К тому же, вернуть деньги от банкрота может быть проблематично, особенно если договор купли-продажи сопровождается подозрительными расписками.
3. Всегда проверяйте историю продажи покупаемой жилплощади. Если предыдущие собственники быстро начали перепродавать недвижимость, это повод задуматься о покупке. Особенно опасны сделки купли-продажи с родственниками владельца. Возможно, лицо готовится к банкротству и пытается сохранить имущество.

Важно помнить, что это лишь профилактические рекомендации, которые помогут избежать покупки жилья у явно недобросовестного лица. Если на первый взгляд сделка кажется безопасной, следует воспользоваться другими мерами предосторожности.

3. Другие способы защиты от несостоятельного продавца.

Перед тем как заключить сделку, стоит убедиться в надежности продавца. Для этого есть несколько способов, один из которых — проверить информацию о нем в официальных источниках. Как правило, это бесплатные услуги по поиску данных о владельце квартиры в базах данных. Давайте рассмотрим надежные официальные источники, которым можно доверять.

Портал ГАС «Правосудие».

Этот ресурс представляет собой базу данных о решениях судов общей юрисдикции. Если ввести фамилию продавца, можно узнать, участвовал ли он в каких-либо судебных разбирательствах. Если владелец квартиры — физическое лицо, то можно легко выяснить, не инициировалась ли в отношении него процедура банкротства.

ЕФРСБ.

Сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве — это первое, что нужно проверить перед покупкой квартиры, чтобы избежать приобретения недвижимости у лица, которое находится в состоянии банкротства. На портале ЕФРСБ вы найдёте все актуальные данные о банкротстве как граждан, так и юридических лиц.

ФССП.

Вы можете проверить информацию о наличии исполнительного производства в отношении продавца на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов. Для этого введите в специальную форму ФИО владельца квартиры и его ИНН.

Интернет-портал «Электронное правосудие».

Ещё один сайт, который предоставляет информацию о судебных решениях, на этот раз арбитражных судов Российской Федерации. Вход на ресурс можно осуществить через портал Госуслуг.

Благодаря базе данных «Электронное правосудие», вы можете узнать, были ли в отношении продавца квартиры инициированы какие-либо процедуры. Если же владельцем недвижимости является юридическое лицо, то на этом портале можно уточнить, имеются ли взыскания с компании, осуществляющей продажу квартиры.

Проверка кредитной истории.

Ещё один способ проверить продавца – это запросить его кредитную историю. Сделать это можно на портале «Госуслуги». В течение одного года можно получить документ бесплатно, а затем стоимость каждой выписки составит от 400 до 1000 рублей.

Кредитная история владельца квартиры поможет узнать обо всех его долговых обязательствах перед финансовыми организациями. Для покупателя особенно важно, выполняет ли продавец свои обязательства перед банками и насколько своевременно.

Однако стоит отметить, что получить кредитную историю может только сам продавец. Если он отказывается предоставить её покупателю, это может вызвать подозрения в его финансовой состоятельности. Такой отказ может стать серьёзным аргументом против покупки недвижимости у данного гражданина.

Покупатель сам решает, с кем заключать договор купли-продажи. Однако важно помнить, что покупка квартиры у банкрота может повлечь за собой негативные последствия.

Если продавец не сможет предоставить хорошую кредитную историю, то лучше не совершать с ним никаких сделок. Наличие долгов и отсутствие регулярного их погашения могут привести к банкротству, которое могут инициировать как кредиторы, так и сам должник. Поэтому лучше отказаться от покупки квартиры у такого человека, чтобы сохранить свои деньги, недвижимость и время.

4. Изъятие квартиры в случае признания продавца банкротом.

К сожалению, существует риск потерять квартиру, которую вы купили. Основные причины такой утраты описаны в главе 3.1 Закона о банкротстве. В законодательстве указано, что если имущество было передано третьему лицу в течение трёх лет до того, как было инициировано банкротство, то договор купли-продажи может быть признан недействительным. Это значит, что у покупателя могут забрать квартиру и продать её в счёт погашения долга продавца. Существуют и другие условия, которые могут привести к таким последствиям.

Условия, при которых может возникнуть риск потери квартиры.

• Заниженная цена. Если квартира была продана по цене ниже рыночной, это может вызвать подозрения.
• Подозрительная сделка. Если сделка кажется подозрительной, например, если имущество было подарено близкому человеку или если в интересах одного кредитора недвижимость была продана в ущерб другим, то это также может стать причиной для признания договора недействительным.
• Намеренное ущемление прав кредитора. Если договор был заключён в ущерб банку, заемщику или микрофинансовой организации, то суд с высокой вероятностью признает его недействительным.

Поэтому, выбирая продавца, будьте осторожны. Риск потерять квартиру и деньги существует. Ещё на этапе подготовки к покупке важно тщательно проверить не только финансовое состояние продавца, но и основной документ — договор купли-продажи.

5. Возврат денег, уплаченных за квартиру.

Многие покупатели, оказавшиеся в подобной ситуации, задаются вопросом, можно ли вернуть деньги за квартиру, отобранную в результате банкротства продавца. К сожалению, шансы на успех в этом деле невелики.

Следует понимать, что возвращать деньги придется у банкрота, а у него, по сути, нет средств, чтобы их вернуть. Однако, как показывает практика, многие граждане прибегают к фиктивным банкротствам, чтобы избавиться от нежелательных обязательств. Если удастся доказать факт фиктивности, то есть вероятность получить свои деньги обратно.

Все процессы будут проходить в судебном порядке, причем в двух разных судах. Сначала будет принято решение об изъятии квартиры в счет погашения долгов продавца. И только после этого покупатель, согласно гражданскому законодательству, сможет подать иск о возврате денег.

Сделка купли-продажи будет признана недействительной, и имущество должно быть возвращено продавцу, а деньги покупателю. Это общее правило. Однако на практике все происходит иначе.

В ходе судебного разбирательства становится ясно, что и продавец, и покупатель действовали недобросовестно. Первый получил деньги, а затем инициировал банкротство, а второй, умышленно или нет, приобрел квартиру по цене ниже рыночной. К тому же, как уже упоминалось ранее, у продавца, скорее всего, не будет денег, поскольку он банкрот. Поэтому такие судебные разбирательства обычно заканчиваются полным или частичным отказом в требованиях покупателя.

6. Частые вопросы.

Как проверить продавца квартиры на банкротство?

Для этого можно воспользоваться бесплатными онлайн-ресурсами. Всю необходимую информацию о продавце можно получить из следующих баз данных:

• Порталы ГАС «Правосудие» и «Электронное правосудие».
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
• Федеральная служба судебных приставов (ФССП).

Стоит ли покупать квартиру у банкротов?

Приобретение недвижимости у банкрота всегда сопряжено с риском того, что сделка будет признана недействительной, а квартира — изъята. Учитывая существующую практику, такая вероятность весьма высока. Поэтому не рекомендуем совершать подобные сделки, даже если цена на жилье кажется привлекательной.

Как снизить риски признания сделки с банкротом недействительной?

Чтобы минимизировать риски, необходимо проверить финансовое состояние продавца, грамотно составить договор, удостовериться, что сумма договора соответствует рыночной стоимости квартиры, получить расписку о получении денег и сохранить все документы, использованные в процессе сделки.

7. Заключение эксперта.

Если продавец квартиры объявит себя банкротом, есть риск, что покупатель останется без денег и жилья. Поэтому, покупая недвижимость, важно проверить не только продавца, но и историю переходов права собственности. Не стоит без анализа соглашаться на сделки с подозрительно низкой стоимостью квартиры.

Перед заключением договора рекомендуется обратиться за юридической помощью для его составления и получения рекомендаций по приобретению того или иного имущества. Это поможет избежать ненужных финансовых потерь.