По данным Центрального банка, в трети российских регионов цены на новостройки снижаются, а в остальных наблюдается замедление роста.

Несмотря на повышение ключевой ставки до 19% и ужесточение льготных программ, рынок недвижимости остаётся стабильным и не демонстрирует падения. В августе новостройки в среднем по стране подорожали на 0,1%.

В этой статье мы поделимся своими наблюдениями и приведем статистику по стране.

1. Что влияло на рынок в 2024 году.

Вот какие факторы свидетельствуют о том, что рынок недвижимости может прийти в упадок:

Ужесточение денежно-кредитной политики.

В июле 2023 года Центральный банк начал цикл повышения ключевой ставки. Начав с 7,5%, к сентябрю 2024 года она достигла 19%, и это не предел. Регулятор заявил о готовности продолжать повышать ставку и удерживать её на высоком уровне, сколько потребуется для достижения целевых показателей инфляции в 4%.

Текущая ключевая ставка означает, что банки выдают ипотечные кредиты под 20-21%. Большинство людей не готовы к такой высокой долговой нагрузке и предпочитают хранить свои накопления на депозитах, получая хороший процент.

Сворачивание льготных программ.

В июле 2024 года были изменены условия ипотечных программ с государственной поддержкой. Прекратила действовать ипотека под 8%, а также ужесточились требования к семейной ипотеке под 6%. Однако программа продолжает действовать для семей с детьми до шести лет, с двумя несовершеннолетними детьми или в которых есть ребёнок с инвалидностью.

Также в июле изменилась ставка по ИТ-ипотеке: она увеличилась с 5 до 6%. Кроме того, прекратилась выдача кредитов в Москве и Санкт-Петербурге.

Льготные ипотечные программы были очень популярны. Они были запущены в 2020 году, и за четыре года цена на новостройки выросла вдвое, а на вторичное жильё — на 70%. Это привело к тому, что жильё в новостройках стало дороже вторичного, хотя исторически было наоборот.

Банки также ужесточают условия для ипотеки. Например, в августе ВТБ повысил первоначальный взнос до 30%, а в сентябре — до 50%. А Сбер перестал принимать заявки на льготную ипотеку, так как исчерпал лимиты.

2. Что с динамикой рынка.

Рынок недвижимости переживает период охлаждения, однако темпы его снижения остаются невысокими. В августе 2024 года в среднем по стране новостройки подорожали на 0,1%, что стало минимальным месячным ростом с марта 2023 года. Для сравнения, в июне и июле цены увеличивались на 1,4 и 0,4% соответственно.

Всего с января по август 2024 года новостройки в России подорожали на 6%. Это достаточно высокая база, чтобы к концу года темпы роста цен могли быть сопоставимы с тем, что наблюдалось в прошлом. Согласно данным Сбериндекса, в 2023 году новостройки подорожали на 7,9%.

На фоне этого, объёмы выдачи ипотечных кредитов демонстрируют заметное снижение. В июле россияне взяли вдвое меньше ипотек, чем в июне: 107,2 тысячи на сумму 356 миллиардов рублей против 202,4 тысячи на 788,5 миллиардов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество и объёмы выданных кредитов сократились на 37,2 и 44,9% соответственно.

В августе 2024-го банки выдали 116 тысяч кредитов на сумму 375 миллиардов рублей. По сравнению с августом прошлого года количество и объёмы упали на 46 и 56% соответственно. По итогам восьми месяцев 2024 года было выдано 984 тысячи кредитов на сумму 3,6 триллиона рублей, что на 19 и 21% меньше, чем за аналогичный период 2023-го.

Ипотечные кредиты по рыночной ставке также снизились: количество уменьшилось на 29%, а объёмы — на 51%. Однако этот спад оказался меньше, чем ожидали аналитики, благодаря росту доходов населения и акционным программам от застройщиков, таким как субсидированные ставки и траншевая ипотека.

Структура выданных кредитов также претерпела изменения: сейчас на льготную ипотеку приходится около половины выданных кредитов, тогда как в июне этот показатель составлял 86,4%. Доля кредитов по рыночной ставке в июле увеличилась на 59,7%. Об этом свидетельствует и возросшая средневзвешенная ставка, которая поднялась с 7,6 до 10,2% годовых. На вторичном рынке средняя ставка выросла с 9,8 до 12,5%, но она остаётся ниже рыночной, так как на вторичном рынке также действуют льготные программы.

Таким образом, кредиты стали дороже, объёмы выдачи падают, но цены остаются прежними. Попробуем разобраться, почему так происходит.

3. Почему цены не падают.

В ближайшие месяцы цены на недвижимость могут оставаться стабильными или даже немного снизиться. Однако в более долгосрочной перспективе их рост неизбежен. Вот несколько причин, которые объясняют это:

1. Историческая тенденция — рынок недвижимости постоянно растёт. За последние 20 лет недвижимость в Москве в среднем увеличивалась на 12,4% в год, несмотря на среднегодовую инфляцию в 8,2%.
2. Высокая инфляция — мы находимся в периоде высокой инфляции. В сентябре годовая инфляция составила 9%, а по итогам года Минэкономразвития прогнозирует 7,3%. Цены на недвижимость будут расти вслед за ростом стоимости материалов и зарплат рабочих.
3. Увеличение денежной массы — это важный индикатор, который показывает, сколько денег в экономике находится у предприятий, потребителей и банков, включая наличные и вклады. В сентябре 2024 года, по оценкам Центробанка, М2 составил 106,6 трлн рублей, увеличившись за август на 2,1%, а годовой прирост составил 18,3%. Это означает, что денег становится больше, они дешевеют, что ведёт к переоценке активов.
4. Депозиты и отложенный спрос — в первом полугодии 2024 года объём средств на вкладах вырос на 13,5% и достиг 67,9 млрд рублей. По итогам года россияне получат 4 трлн рублей в виде процентов по вкладам. Как только Центробанк начнёт снижать ключевую ставку, все эти деньги могут перейти в другие активы, включая недвижимость. Это увеличит спрос и спровоцирует новый виток роста цен.
5. Предложение на рынке — предложение недвижимости на первичном и вторичном рынках растёт слабо.

Что делают застройщики.

Девелоперы и банки не стремятся к снижению цен на квартиры.

Для девелоперов это не является привлекательным, поскольку маржа их бизнеса уменьшается. Это означает, что разница между себестоимостью жилья и его продажной ценой сокращается, и компания получает меньше прибыли.

Банки же, кредитуя строительство, имеют в залоге недостроенные объекты. При снижении цен стоимость залога также снижается. То же самое касается и кредитования покупателей: банки предоставляют деньги на покупку квартиры, которая служит залогом. Если цены на рынке упадут, то стоимость залога также уменьшится. Если банк будет вынужден реализовывать такую квартиру на аукционе, например, в случае неплатежеспособности заемщика, он может не возместить свои затраты и оказаться в убытке.

Чтобы поддержать спрос, застройщики совместно с банками предлагают различные субсидированные программы. Например, можно приобрести более дешевую ставку по ипотеке, но при этом квартира подорожает на 10-20%. В краткосрочной перспективе это выгодно для покупателей, так как значительно снижает ежемесячный платеж и нагрузку на семейный бюджет. Удорожание квартиры не так существенно, поскольку с течением времени рыночные цены неизбежно подтянутся к этому уровню.

Еще одним популярным вариантом является рассрочка до ввода объекта в эксплуатацию. В первые годы покупатель практически ничего не платит, а затем начинает выплачивать рыночную ставку. К тому моменту ключевая ставка может снизиться, и кредит можно рефинансировать.

Такие ипотечные предложения от застройщиков не нравятся Центробанку, так как они могут привести к росту цен и создать небезопасные условия для покупателей. ЦБ активно регулирует эту сферу и вводит новые ограничения, что снижает спрос. В такой ситуации покупатели, скорее всего, обратятся на вторичный рынок, где жилье уже готово и стоит дешевле.

Застройщики могут сократить предложение, замедлив темпы строительства, но это касается скорее проектов, которые находятся на стадии согласования. Процесс строительства занимает несколько лет, и если проект уже запущен, то дешевле завершить его, чем останавливать. Кроме того, девелоперам необходимо пополнять эскроу-счета, так как от объема средств на них зависят ставки по финансированию строительства.

Что происходит на вторичке.

Предложение на рынке недвижимости также не увеличивается, и не все продавцы готовы снижать цену. К тому же возникает вопрос, куда вложить вырученные с продажи деньги.

Среди консервативных вложений можно рассмотреть банковские депозиты, однако их срок действия ограничен, а проценты по ним лишь компенсируют инфляцию. Недвижимость же не только растёт в цене вслед за инфляцией, но и может приносить дополнительную прибыль за счёт сдачи в аренду.

Рынок аренды находится на подъёме, так как многие люди отложили покупку квартиры из-за высоких рыночных ставок. Стоимость аренды квартир растёт, особенно в городах-миллионниках. Например, в августе и сентябре арендные ставки выросли в Казани на 7,4%, в Санкт-Петербурге и Перми — на 7,2%, а в Красноярске, Омске и Москве — на 6,1, 5 и 4,9% соответственно.

4. Каким будет рынок недвижимости через несколько лет.

В долгосрочной перспективе можно предположить несколько вариантов развития событий, которые будут взаимно дополнять друг друга.

1. Смещение спроса в сторону индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Если обратиться к статистике ввода жилья, то можно увидеть, что ИЖС уже несколько лет опережает многоквартирные дома по объемам. Однако стоит учесть, что во многом этому способствовала дачная амнистия: многие дома, построенные ранее, только сейчас оформлены в собственность и поставлены на кадастровый учет. Кроме того, многие люди строят частные дома самостоятельно, без помощи застройщиков.

Все крупные компании заявили о своих планах развивать ИЖС. Не все из них это сделали, но в любом случае сегмент получит развитие, так как государство активно стимулирует застройщиков в этом направлении. Мы бы не стали утверждать, что многоквартирные дома полностью заменят частные, но увеличения строительства квартир в небольших регионах с уменьшением в крупных городах, думаем, стоит ожидать.

2. Уменьшение площади квартир. Чем меньше квартира, тем ниже цена. Мы проанализировали доли квартир разной комнатности в настоящее время и в конце эпохи СССР. Доля однокомнатных квартир существенно выросла, и в 2024 году она почти в три раза больше, чем в советское время. Более того, доля малокомфортных однокомнатных квартир до 35 м² в общем числе однушек составляет 43%, а в Москве и вовсе 54%.

Мы считаем, что это связано с возросшей мобильностью и, как ни странно, большей требовательностью к комфорту. Студенты из других городов часто снимают квартиру, а не живут в общежитии. Некоторые студенты покупают жилье самостоятельно или с помощью родителей. Пенсионеры понимают, что жить в трехкомнатной квартире, когда у детей уже свои семьи, накладно. Они разменивают жильё и переезжают в однокомнатную квартиру. То есть востребованность однокомнатных квартир выросла. Есть ли дефицит многокомнатных квартир? Думаем, застройщики знают спрос и могут ответить на этот вопрос.

Чтобы уменьшение площади квартир не стало инструментом экономических экспериментов, где страдают люди, необходимо принять два важных решения:

• Ограничить строительство некомфортного жилья. Площадь однокомнатных квартир должна составлять не менее 35 м², двухкомнатных — 50 м², а трёхкомнатных — 70 м². Жильё с меньшей площадью нельзя считать комфортным. В крупных городах такие ограничения уже вводятся.
• Ограничить выдачу субсидий многодетным семьям и семейной ипотеки на покупку одно- и двухкомнатных квартир. При этом необходимо обеспечить возможность получения субсидий и ипотеки, достаточных для приобретения многокомнатных квартир.

3. Люди всё чаще предпочитают арендовать жильё, а не покупать его. Общественный совет при Министерстве строительства предлагает строить арендные дома, в том числе с государственной поддержкой.

Насколько жизнеспособна эта идея, зависит от двух ключевых факторов:

• Доверие к государству. Для граждан важно, чтобы государство обеспечивало наличие жилья и достойную пенсию. Это формирует ментальность людей в сфере недвижимости. Сегодняшние молодые и зрелые люди делают выводы о поведении государства по отношению к пенсионерам. Доверие формируется, если несколько поколений считают, что государство действует в интересах граждан.
• Быстрое решение проблем в правовом поле. В нашей стране суд по выселению из арендной квартиры может длиться полгода, даже если договор аренды рассчитан на 11 месяцев. Арендатор может затянуть процесс на год и всё это время не платить за жильё.

Если государство будет активно участвовать в рынке аренды, вероятно, появятся долгосрочные договоры найма жилых помещений. Идея строительства государственных арендных домов хорошая, но мы не ожидаем, что аренда заменит покупку жилья в массовом порядке.

5. Что в итоге.

1. Высокая ключевая ставка оказывает охлаждающее воздействие на экономику, включая рынок недвижимости. Для большинства людей покупка жилья по рыночной ставке становится затруднительной, а условия льготных программ ужесточаются.
2. Застройщики и банки не стремятся к снижению цен, стараясь поддерживать спрос через акционные программы и субсидированные ставки. Однако Центробанк активно противодействует этой практике, ужесточая требования к резервированию по таким кредитам.
3. Застройщики могут сократить предложение и замедлить темпы строительства, но это может привести к снижению объёмов строительства только через два-три года. Запущенные стройки выгоднее завершить, чем останавливать, а застройщикам необходимо наполнять эскроу-счета для финансирования по низкой ставке.
4. В трети регионов цены уже снижаются, причём быстрее всего дешевеет жильё эконом-класса, в то время как стоимость домов бизнес-класса может расти. На рынке наблюдается расслоение цен, но в среднем они стагнируют и не спешат снижаться. Эффект от ключевой ставки до экономики доходит с задержкой в несколько кварталов, и рынок ещё не полностью адаптировался к новой реальности.
5. С ростом ключевой ставки растёт спрос на аренду жилья. Из-за этого на вторичном рынке предложение ограничено, и продавцы не готовы предоставлять значительные скидки. Застройщики, напротив, имеют больше возможностей привлечь клиентов, предлагая скидки или дополнительные бонусы, такие как отделка или кладовка в подарок.
6. В ближайшие месяцы цены на недвижимость могут упасть на 10-15%. Такую скидку можно найти и в отдельных жилых комплексах. Однако в долгосрочной перспективе цены продолжат расти под влиянием множества экономических факторов: увеличение денежной массы, инфляция, ослабление рубля по отношению к твёрдым валютам и другие.