Если вы задумались о том, чтобы подарить квартиру, дом или участок, вы на верном пути. Дарение — один из самых простых способов передать недвижимость близким или даже посторонним людям. Но здесь есть свои подводные камни: от налогов до риска оспаривания сделки. Давайте разберемся, как сделать всё правильно, сэкономить деньги и нервы.
Что такое дарение недвижимости? Объясняем на пальцах
Дарение — это безвозмездная передача имущества другому лицу. То есть вы не получаете за квартиру ни копейки, и это важно! Если в договоре вдруг появится условие «в обмен на машину», это уже не дарение, а мена или купля-продажа.
Основные правила:
Договор дарения — главный документ. Без него Росреестр не зарегистрирует сделку.
Регистрация в Росреестре — обязательный этап. Пока право собственности не внесут в ЕГРН, одаряемый не станет владельцем.
Налоги — если дарите не родственнику, готовьтесь заплатить 13% от кадастровой стоимости квартиры.
Пример из жизни: Бабушка решила подарить квартиру внуку. Они подписали договор, подали документы в МФЦ, и через 10 дней внук получил выписку из ЕГРН. Всё просто? Не совсем. Если бы внук был посторонним человеком, пришлось бы платить налог — около 650 тыс. рублей при кадастровой стоимости 5 млн.
Закон о дарении недвижимости: что говорит ГК РФ и не только
Всё регулируется главой 32 Гражданского кодекса РФ и законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Вот ключевые моменты:
Дарение — добровольное. Если докажут, что вас заставили, сделку отменят (ст. 578 ГК РФ).
Можно подарить даже долю. Например, 1/4 квартиры.
Нельзя дарить, если вы банкрот или сделка ухудшит ваше материальное положение (ст. 578 ГК РФ).
Дарение родственнику: как сэкономить на налогах
Если вы дарите квартиру близкому родственнику (супругу, родителям, детям, братьям, сестрам), налог платить не нужно (ст. 217 НК РФ). Но есть нюансы:
Кто считается близким родственником:
Супруги.
Родители и дети (в том числе усыновленные).
Бабушки, дедушки и внуки.
Братья и сестры (полнородные и неполнородные).
Что делать, если родственник дальний?
Дяди, тети, двоюродные братья — не близкие родственники. Налог в 13% для них обязателен.
Лайфхак: Если хотите подарить квартиру племяннику, оформите дарение на его родителя (вашего брата/сестру), а потом он сам передарит долю ребенку. Так налог платить не придется.
Дарение не родственнику: инструкция для смелых
Решили подарить квартиру другу, коллеге или даже блогеру? Вот пошаговый план:
Подготовьте договор дарения. Укажите:
Паспортные данные сторон.
Точный адрес и кадастровый номер квартиры.
Отсутствие встречных обязательств («дарю безвозмездно»).
Соберите документы (полный список ниже).
Подайте заявление в Росреестр через МФЦ или онлайн.
Заплатите налог в следующем году (до 15 июля).
Важно! Если одаряемый откажется от дара после регистрации, вернуть квартиру можно только через суд.
Какие документы нужны? Список на 2025 год
Без этих бумаг Росреестр не примет заявление:
Договор дарения (3 экземпляра: для сторон и Росреестра).
Паспорта дарителя и одаряемого (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении).
Выписка из ЕГРН (срок действия — 30 дней).
Согласие супруга (если квартира куплена в браке, даже если подарена).
Технический план (если меняли планировку).
Квитанция об уплате госпошлины — 2000 руб.
Пример договора дарения:
Договор дарения квартиры
Город Москва, 10 сентября 2025 г.
Я, Сергеев Петр Иванович, паспорт 0000 000000, дарую Ивановой Марии Сергеевне, паспорт 0000 000000, квартиру по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 5, кв. 10, кадастровый номер 00:00:000000:00.
Стороны подтверждают, что сделка является безвозмездной.
Подписи:
Даритель: _________________
Одаряемый: _________________
Сколько стоит оформление? Таблица расходов
| Статья расходов | Сумма (руб) |
|---|---|
| Госпошлина за регистрацию | 2000 |
| Налог для не родственника | 13% от кадастровой стоимости |
| Услуги юриста | От 10 000 |
| Технический план | От 5000 |
Совет: Если дарите долю, госпошлина делится пропорционально. Например, за 1/2 квартиры заплатите 1000 руб.
Топ-5 ошибок при дарении недвижимости
«Взаимное» дарение. «Я дарю тебе квартиру, а ты мне — машину» — это незаконно.
Дарение чужой квартиры. Если жилье в ипотеке, банк может запретить сделку.
Отсутствие согласия супруга. Даже если квартира ваша, купленная до брака, но улучшенная за общие деньги, супруг может оспорить дарение.
Пропуск срока уплаты налога. Штраф — 20% от суммы + пени.
Неправильный договор. Если не указать кадастровый номер, Росреестр откажет.
Как отменить дарение? Законные способы
По ст. 578 ГК РФ, вернуть квартиру можно, если:
Одаряемый покушался на вашу жизнь.
Квартира утрачена из-за халатности нового владельца (например, сгорела).
Вы пережили одаряемого, и это условие было в договоре.
Пример из суда: Муж подарил жене квартиру, а через год они развелись. Суд отказал в отмене дарения, так как «развод» не является основанием по закону.
Налоги: как не переплатить
Для родственников — 0%.
Для посторонних — 13% от кадастровой стоимости.
Как снизить налог:
Если кадастровая стоимость завышена, оспорьте ее через комиссию при Росреестре.
Подарите не всю квартиру, а долю. Например, 1/2 — налог будет в два раза меньше.
Заключение: дарение — не всегда подарок
Дарение кажется простым, но требует внимания к деталям. Проверяйте документы, консультируйтесь с юристом и не забывайте про налоги. Помните: даже если вы подарили квартиру, её могут вернуть через суд. Действуйте по закону — и всё получится!
Удачи с вашей сделкой! Если остались вопросы — пишите в комментариях. 😊