В 2024 году договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и оформляется в виде одного документа. В настоящее время он не требует обязательной государственной регистрации, однако необходимо зарегистрировать переход права собственности по данному договору. Мы обсуждаем с юристами, как правильно составить этот договор.

1. Основные положения купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи квартиры — это соглашение, по которому одна сторона передаёт другой в собственность имущество в обмен на определённую плату.

Когда продаётся квартира, дом или другая недвижимость, стороны заключают договор купли-продажи жилого помещения. Основные правила оформления таких договоров изложены в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этом нормативном акте содержатся требования к:

• форме документа;
• содержанию соглашения;
• государственной регистрации сделки и так далее.

При подготовке договора купли-продажи (ДКП) необходимо опираться на нормы действующего законодательства. Если стороны не следуют букве закона, то риск возникновения между ними споров и признания сделки недействительной значительно возрастает.

По вопросам составления ДКП, разъяснения условий, проверки юридической чистоты соглашения вы всегда можете обратиться к нашим юристам.

2. Форма соглашения купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть заключён в письменной форме. Если это правило не соблюдено, договор будет считаться недействительным. Это требование закреплено в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обычно договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах — по одному для каждой из сторон сделки и один для Росреестра.

3. Существенные условия.

Договор купли-продажи обязательно должен содержать определённые условия, которые считаются существенными. Это условия, без которых договор не будет иметь юридической силы.

Одним из таких существенных условий является предмет сделки. В случае с договором купли-продажи недвижимости предметом является описание имущества, которое продаётся. Это описание должно быть таким, чтобы можно было однозначно понять, о каком именно объекте идёт речь.

В описании должны быть указаны следующие данные:

• местонахождение;
• площадь;
• кадастровый номер;
• количество комнат;
• сведения о праве собственности продавца на объект.

Ещё одним существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена. Если в договоре не указана цена, то он считается незаключённым, даже если стороны его подписали. Регистрация права собственности по такому договору будет невозможна.

Кроме того, существенными считаются условия, которые определены законом. Например, если квартиру продают в рассрочку, то в договоре купли-продажи должен быть указан размер платежей, срок и порядок их внесения (основание — статья 489 ГК РФ). Или если после заключения сделки этой квартирой будут пользоваться третьи лица, то в договоре должен быть указан их перечень (основание — статья 558 ГК РФ).

Также стороны могут определить другие существенные условия и отразить их в договоре купли-продажи.

4. Пример из практики.

Гражданин Н приобрёл квартиру по договору купли-продажи. Стороны подписали соглашение, и покупатель передал продавцу денежные средства. Однако Росреестр отказался зарегистрировать сделку, объяснив это тем, что договор купли-продажи не был заключён.

Оказалось, что в тексте договора были указаны лишь общие фразы: «четырёхкомнатная квартира» — как предмет сделки, а цена вообще не была указана. Решение регистрирующего органа было правомерным. Чтобы сделка была зарегистрирована, сторонам необходимо в письменной форме согласовать все существенные условия сделки, включая предмет и цену.

5. Дополнительные условия.

Типовой договор купли-продажи квартиры содержит не только основные условия сделки, но и дополнительные.

Они служат для регулирования отношений между сторонами и могут включать:

• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон в случае нарушения условий договора;
• условия на случай непредвиденных обстоятельств (форс-мажор);
• порядок регистрации сделки;
• условия передачи имущества;
• другие важные положения.

Дополнительные условия не являются обязательными для включения в договор купли-продажи квартиры. Однако чем более конкретным и подробным будет соглашение, тем меньше вероятность возникновения споров между сторонами.

6. Структура договора купли-продажи и порядок составления.

Законодательство не устанавливает жёстких требований к составлению договора купли-продажи недвижимости (ДКП). Обычно при его подготовке ориентируются на основные правила делопроизводства.

Договор купли-продажи квартиры состоит из трёх элементов:

1. преамбулы;
2. условий (существенных и дополнительных);
3. данных и подписей сторон.

Соглашение начинают составлять с его названия, даты и места заключения сделки. Затем указывают наименование сторон, их основные реквизиты и делают ссылку на то, что стороны согласовали положения, указанные в документе.

Следующая часть — условия. Их отражают сплошным текстом или делят на пункты. Независимо от структуры, ДКП обязательно должен включать описание предмета сделки и стоимости квартиры.

Заключительный элемент — реквизиты и подписи сторон. Обычно с одной стороны страницы указывают данные продавца, а с другой — покупателя. Стороны ставят свою подпись и расшифровку под соответствующим столбцом.

Обратите внимание, что ДКП не подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрируется только переход права собственности на недвижимость, реализуемую по этому договору.

7. Образец договора.

При составлении документа можно использовать шаблон договора, это поможет избежать ошибок и неприятных последствий.

Стандартный договор купли-продажи квартиры обычно включает следующие пункты:

• название документа;
• дата и место заключения сделки;
• наименование сторон;
• предмет договора;
• цена и порядок расчётов;
• условия передачи квартиры и перехода права собственности на неё;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• обстоятельства непреодолимой силы;
• заключительные положения;
• реквизиты и подписи сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется в нескольких экземплярах — по числу участников сделки плюс один экземпляр для регистрирующего органа.

8. Порядок заключения.

Законодательно не установлено единого принципа заключения договора купли-продажи (ДКП). Стороны обсуждают условия сделки, которые отражаются в соглашении. Если все условия устраивают, они подписывают договор.

В договоре стороны согласовывают способ и порядок выполнения обязательств каждого из них. Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача квартиры продавцом осуществляется по передаточному или иному акту. Обычно покупатель оплачивает покупку после или во время получения предмета, но договором может быть предусмотрен иной порядок.

Нотариальное удостоверение сделки требуется, если это предусмотрено законом или самим договором.

Ещё один обязательный этап заключения ДКП — регистрация. Если соглашение не удостоверяется нотариально, то стороны самостоятельно обращаются в регистрирующий орган. Если сделку заверяет нотариус, то он выступает посредником между Росреестром и сторонами сделки.

9. Нотариальное удостоверение.

В соответствии с общими правилами, договор купли-продажи квартиры оформляется в простой письменной форме. Однако в некоторых случаях требуется обязательное нотариальное удостоверение договора.

Согласно закону, нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры необходимо, если:

• продавцом является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
• продавец реализует долю в праве общей собственности, кроме случаев, когда все владельцы продают свои доли одному покупателю.

Стоимость нотариального заверения договора купли-продажи (если удостоверение не является обязательным по закону) зависит от цены сделки.

Вот как рассчитывается стоимость услуг нотариуса:

• до 1 млн рублей — 0,4% от стоимости сделки плюс 3000 рублей;
• от 1 000 001 рубля до 10 млн рублей — 0,2% от суммы, превышающей 1 млн рублей, плюс 7000 рублей;
• от 10 000 001 рублей и более — 0,1% от суммы, превышающей 10 млн рублей, но не более 100 000 рублей.
• Если договор купли-продажи требует обязательного нотариального удостоверения по закону, то нотариальный тариф составит 0,5% от стоимости сделки (минимум 300 рублей и максимум 20 000 рублей).

10. Регистрация

Договор купли-продажи жилья обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого вы можете обратиться:

• лично в территориальное подразделение ведомства;
• через МФЦ;
• дистанционно, заполнив специальную форму на официальном сайте ЕГРН и авторизовавшись в личном кабинете с помощью аккаунта на Госуслугах.

К заявлению необходимо приложить договор купли-продажи. За осуществление регистрационных действий взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

Квитанцию об оплате госпошлины при подаче заявления предоставлять не обязательно, но если в Росреестр не поступят сведения об исполнении этой обязанности, регистрацию могут приостановить. Поэтому лучше сразу оплатить пошлину и приложить квитанцию к основному пакету документов.

Важно помнить, что если договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению по закону или по соглашению сторон, то документы на регистрацию отправляет нотариус.

11. Особенности.

При покупке недвижимости важно учесть несколько моментов. Если вы приобретаете квартиру в частном доме, например, в бараке, то вместе с ней вы также получаете право на земельный участок, который необходим для использования этого объекта.

Если земля не принадлежит продавцу, он всё равно имеет право продать свой дом. Вы, как покупатель, приобретаете право пользования участком на тех же условиях, что и предыдущий пользователь, без согласия собственника.

Если вам продали квартиру ненадлежащего качества, то применяются нормы статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вы можете потребовать уменьшения цены, бесплатного устранения недостатков или компенсации расходов на их устранение своими силами.

В случае обнаружения существенных нарушений вы имеете право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата денежных средств.

Если после продажи квартиры остаются лица, которые по закону имеют право пользования этой недвижимостью, то их перечень должен быть обязательно включён в договор купли-продажи. Эти сведения являются существенными условиями соглашения, и их отсутствие означает, что договор не заключён.

12. Судебная практика.

Довольно часто возникают споры по договорам купли-продажи недвижимости. И не всегда они связаны с защитой прав. Иногда причиной становится мошенничество.

Именно так Верховный суд оценил иск продавца к покупателю о признании договора купли-продажи недействительным, хотя и не указал об этом прямо в своём решении.

В определении Верховного суда по делу № 58-КГ18-11 было отменено апелляционное решение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда.

Всё началось с того, что Владимир Ж. продал Евгению Ж. квартиру. Покупатель успешно зарегистрировал право собственности и переехал жить в неё со своей семьёй. Через год продавец подал иск в суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным. Владимир Ж. утверждал, что Евгений Ж. не подписал акт приёма-передачи имущества и не оплатил стоимость квартиры.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, пояснив, что продавец подписал договор купли-продажи, в котором отражено условие о передаче денежных средств, а факт приёма имущества подтверждается тем, что покупатель в настоящее время проживает в квартире, оплачивает коммунальные услуги и содержит недвижимость.

Продавец не согласился с решением суда и подал апелляцию. Апелляционная инстанция потребовала от покупателя предоставить доказательства оплаты покупки, чего он сделать не смог. Апелляция удовлетворила иск продавца.

Однако Верховный суд не согласился с таким решением и отменил его, направив дело на новое рассмотрение. По мнению коллегии Верховного суда, факт получения денежных средств Владимиром Ж. подтверждается договором купли-продажи, в котором чётко указано, что цена квартиры определена и оплачена на момент подписания соглашения. Таким образом, подписав договор, продавец автоматически согласился с получением денежных средств.

Что касается отсутствия подписанного покупателем акта приёма-передачи имущества, Верховный суд считает, что хотя это и является нарушением законодательства, оно не причиняет истцу существенных убытков.

13. Частые вопросы.

Можно ли скачать и распечатать договор купли-продажи?

Вы можете скачать и распечатать чистый бланк договора купли-продажи (ДКП), который затем использовать при заключении сделки. Также вы можете составить документ самостоятельно, взяв за основу примерный образец и внеся в него необходимые изменения, соответствующие вашим потребностям.

Какие документы приложить к договору купли-продажи квартиры?

К договору купли-продажи недвижимости обычно прилагается акт приёма-передачи имущества. Это важный документ, который подтверждает факт передачи имущества от продавца к покупателю.

Можно ли обойтись без услуг юридического консультанта при составлении договора купли-продажи?

Да, вы можете составить договор купли-продажи самостоятельно, если у вас есть необходимые знания и опыт. Однако важно убедиться, что в договоре указаны все существенные условия, которые являются обязательными для заключения сделки. Если эти условия отсутствуют, сделка может быть признана незаключённой.

14. Заключение юриста.

Договор купли-продажи квартиры, который будет заключён в 2024 году, является документом, подтверждающим передачу продавцом права собственности на недвижимость покупателю за определённую плату и на условиях, которые были оговорены в соглашении.

Форма договора купли-продажи не имеет единого утверждённого образца. Он составляется в письменном виде. Несоблюдение этой формы может сделать сделку недействительной.

Переход права собственности по договору купли-продажи обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Нотариальное удостоверение соглашения требуется только в случаях, предусмотренных законом или самим договором купли-продажи.