В зависимости от условий сделки, покупатель может внести задаток при покупке земельного участка. В этом случае необходимо оформить отдельный договор. Важно понимать, что задаток отличается от аванса, предоплаты и залога. При составлении соглашения следует учитывать эти различия. В данной статье мы рассмотрим, как правильно составить договор задатка при покупке земельного участка.

1. Задаток: понятие и законодательные основы.

Договор задатка при покупке земельного участка.

Договор задатка при покупке земельного участка — это документ, в соответствии с которым покупатель вносит определенную денежную сумму. Этот платеж служит гарантией выполнения обязательств обеих сторон по договору купли-продажи и подтверждает факт его заключения.

Простыми словами, задаток — это своего рода гарантия того, что продавец не откажется от продажи, а покупатель — от приобретения.

Условия внесения задатка регулируются параграфом 7 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 380 ГК РФ, факт передачи денежных средств должен быть оформлен исключительно в письменной форме, путем подписания договора обеими сторонами.

Если покупатель вносит предоплату, но письменное соглашение о задатке не составляется, то внесенная сумма считается авансом.

Расписка о получении задатка не может служить достаточным доказательством того, что покупатель действительно внес финансовое обеспечение исполнения обязательств. Соглашение о задатке необходимо оформить правильно. Перед его подготовкой мы рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом. Он не только ответит на ваши вопросы, но и оформит для вас договор, если это необходимо.

2. Случаи внесения задатка по договору.

Соглашение о задатке при покупке дома является важным документом, который стороны заключают, чтобы минимизировать риски неисполнения обязательств как покупателем, так и продавцом.

Обычно этот документ подписывается на этапе заключения предварительного договора купли-продажи.

Согласно статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательства по договору, обеспеченному задатком, прекращаются по взаимному согласию сторон или в связи с невозможностью их исполнения по основаниям, предусмотренным статьей 416 ГК РФ, продавец обязан вернуть покупателю все полученные денежные средства.

Пример из практики:

Даринов У. и Светлов И. заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка. По условиям договора продавец должен был передать участок в собственность покупателя, а покупатель — принять землю и оплатить её не позднее 20 ноября 2022 года.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору стороны заключили соглашение о задатке, и покупатель внёс 150 тысяч рублей. Однако продавец отказался продавать участок. В результате сделка не состоялась 20 ноября 2022 года по вине получателя предоплаты, и продавец вернул покупателю 300 тысяч рублей.

3. Оформление договора.

Расписка о задатке за земельный участок представляет собой документ, в соответствии с которым покупатель передает продавцу определенную денежную сумму. Этот документ служит гарантией выполнения обязательств по договору купли-продажи (ДКП) обеими сторонами.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о задатке должно быть заключено исключительно в письменной форме.

В расписке необходимо четко указать назначение вносимых денежных средств. Не следует называть платеж авансом или предварительным платежом. Если возникнут сомнения в том, что переданная покупателем сумма действительно является задатком, суд может признать ее авансом.

Правила составления.

Чтобы зафиксировать задаток, необходимо составить письменное соглашение, которое должны подписать обе стороны.

Законодательно установленных правил по составлению такого договора не существует. При его подготовке можно руководствоваться общими нормами документооборота.

Для оформления задатка допускается использование нескольких вариантов:

• рукописная форма соглашения;
• печатный договор;
• заранее подготовленный бланк, который стороны заполняют от руки.

Обратите внимание: при составлении соглашения не следует допускать ошибок, описок или исправлений. Если возникла необходимость внести изменения, лучше переписать текст заново.

Образец.

На законодательном уровне не существует единого образца договора о внесении задатка при покупке земельного участка. Однако в таком договоре должны быть указаны условия, позволяющие четко определить, какие именно обязательства обеспечиваются.

Типовой образец договора может включать в себя следующие пункты:

1. Наименование документа.
2. Место и дата подписания соглашения.
3. ФИО, паспортные данные и место регистрации сторон.
4. Сумма, внесенная покупателем.
5. Упоминание о том, что денежные средства являются обеспечением исполнения обязательств.
6. Описание предмета сделки.
7. Стоимость имущества.
8. Срок заключения основного договора.
9. Последствия нарушения обязательств субъектами.
10. Иные положения.
11. Подписи сторон с расшифровкой.

В соглашении можно также предусмотреть порядок возврата задатка в случае незаключения сделки. Однако эти положения не должны противоречить требованиям статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

4. Нотариальное удостоверение.

Соглашение о задатке составляется в той же форме, что и договор купли-продажи. По общим правилам, договор о внесении задатка не требует нотариального удостоверения. Однако в некоторых случаях без этого не обойтись.

Если основной договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению, то и соглашение о задатке должно быть удостоверено нотариусом. Обычно это необходимо, если земельный участок, являющийся предметом сделки, принадлежит несовершеннолетнему. Также обращение в нотариальную контору потребуется, если покупатель приобретает долю в праве общей собственности на недвижимость.

5. Условия возврата.

Условия возврата задатка по договору подробно описаны в статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если исполнение обязательств становится невозможным по причинам, указанным в статье 416 ГК РФ, либо по взаимному согласию сторон, продавец обязан вернуть покупателю все полученные от него деньги.

В случае срыва сделки по вине покупателя, предоплата не возвращается. Она остаётся у другой стороны в качестве компенсации.

Однако, наибольшая ответственность за незаключение основного договора возлагается на продавца. Если он отказывается продавать предмет, то обязан вернуть покупателю ранее полученные денежные средства в двойном размере.

Важно отметить, что эти условия возврата применяются только в том случае, если внесённые выгодоприобретателем деньги признаются задатком.

6. Отличие задатка от аванса и предоплаты.

Задаток и предоплата — это два совершенно разных понятия. Основные признаки задатка заключаются в следующем:

• Задаток вносят до заключения сделки, например, при подписании предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
• В дальнейшем задаток засчитывается в счет оплаты.
• Задаток служит гарантией исполнения обязательств.
• В случае незаключения сделки применяются условия возврата, которые регламентированы статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Внесение задатка обязательно оформляется письменным договором.

Существует еще одна важная особенность: если стороны заключили договор предоплаты, но в нем указано, что внесенные денежные средства являются обеспечением исполнения обязательств, то предоплату могут признать задатком.

Если покупатель вносит аванс при покупке дома с земельным участком, то в случае отказа от заключения сделки одним из субъектов правоотношений, сумма аванса подлежит обязательному возврату. Однако в таком случае правила, установленные статьей 381 ГК РФ, не применяются.

Аванс и предоплата не являются обеспечением исполнения обязательств, поэтому ни для продавца, ни для покупателя не наступает ответственность за незаключение сделки.

Залог представляет собой совершенно иной вид обеспечения обязательств. В качестве залога могут выступать не только деньги, но и любые имущественные ценности, например, недвижимость. Договор залога оформляется с учетом условий, изложенных в параграфе 3 главы 23 ГК РФ.

Если суд не может однозначно установить, что внесённая сумма является задатком, она будет считаться авансом. Чтобы избежать недоразумений в случае судебных разбирательств, необходимо правильно оформить договор.

Мы рекомендуем обратиться за консультацией к нашему юристу. Он поможет вам составить соглашение, а в случае необходимости подготовит документ самостоятельно.

7. Судебная практика.

В суд было подано исковое заявление от Кондратьевой Н. к Хордину К. о взыскании задатка. В заявлении истец сообщила, что между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом.

Согласно условиям договора, женщина внесла предоплату в размере 300 тысяч рублей в качестве обеспечения своих обязательств. Она отметила, что на такой форме предоплаты настоял продавец.

Договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 20 апреля 2022 года. Однако, когда Кондратьева обратилась к Хордину с предложением подписать соглашение, тот отказался, объяснив свои действия тем, что нашел покупателя, готового заплатить за предмет сделки на 400 тысяч рублей больше. Он предложил Кондратьевой купить дом, землю и гараж по новой, повышенной цене. Однако женщина отказалась и потребовала вернуть ей внесенные денежные средства, направив претензию.

В ответ продавец указал, что сделка сорвана по вине покупателя, так как она отказалась покупать предмет по новой цене.

Рассмотрев дело по существу, суд установил, что между истцом и ответчиком действительно был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка. Исполнение обязательств было обеспечено предоплатой, так как имелась расписка о получении задатка. Факт того, что покупатель вносит именно задаток, а не аванс, подтверждается соответствующим пунктом в договоре.

Ответчик настаивал на том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя, так как женщина отказалась приобретать объект. В свою очередь, Кондратьева утверждала, что сделка сорвалась по вине продавца, так как он повысил цену.

Суд признал внесенные денежные средства задатком и пояснил, что повышение цены является существенным изменением условия договора. Кроме того, согласно действующему российскому законодательству, основная сделка должна быть заключена на условиях, прописанных в предварительном договоре купли-продажи, в том числе по той цене, которая была установлена изначально.

Судья установил, что виновным в не заключении сделки является продавец, удовлетворил иск Кондратьевой и обязал Хордина вернуть истцу задаток в двойном размере.

8. Частые вопросы.

Может ли продавец не возвращать предоплату, внесенную по авансовому соглашению?

В случае с авансом, независимо от того, кто является виновником в срыве сделки, продавец обязан вернуть полученные средства. Если же предоплата рассматривается как задаток, то продавец должен вернуть его в двойном размере, если сделка не состоялась по его вине, и имеет право не возвращать задаток, если покупатель отказался от покупки.

Обязательно ли вносить задаток в письменном виде?

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о задатке должно быть составлено исключительно в письменной форме. В противном случае внесенные покупателем денежные средства могут быть признаны авансом или предоплатой.

Можно ли не вносить предоплату по предварительному договору купли-продажи земельного участка?

На законодательном уровне обязательства о внесении предоплаты при заключении предварительного договора купли-продажи не установлено. Стороны не обязаны этого делать. Однако если продавец настаивает на обеспечении исполнения обязательств, то, скорее всего, отказаться от предоплаты не получится.

9. Заключение эксперта.

Задаток при покупке земельного участка представляет собой сумму, которую покупатель вносит в качестве обеспечения выполнения обязательств сторонами сделки.

Передача задатка обязательно должна быть оформлена в виде письменного договора. Несоблюдение этого требования является нарушением закона.

Если у сторон возникают сомнения в том, что внесенная предоплата является задатком, или если не были соблюдены требования пункта 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, то уплаченная сумма будет считаться авансом.