Давайте детально разберём, какие документы потребуются для продажи квартиры в 2024 году. В простых случаях список необходимых бумаг невелик и включает в себя несколько копий договора купли-продажи, свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Однако если у продавца есть особый правовой статус или если сделка осуществляется с использованием заёмных средств или целевых государственных сертификатов, то ему потребуется подготовить дополнительные документы. Наши юристы помогут разобраться в этом вопросе и подскажут, какие именно бумаги нужно будет собрать.

1. Список документов для продажи квартиры.

Список документов, необходимых для регистрации сделки купли-продажи жилья, указан в статье 14 Федерального закона №218-ФЗ.

Все документы, которые готовит продавец для сделки купли-продажи квартиры, можно разделить на три вида:

• обязательные;
• те, что нужны в некоторых случаях;
• те, которые готовит покупатель по своему желанию.

В зависимости от ситуации при продаже квартиры могут потребоваться как обязательные, так и дополнительные документы. Наши юристы готовы помочь вам подготовить все необходимые бумаги для такой сделки. Мы работаем круглосуточно без выходных и праздников.

Если вы планируете взять ипотеку, вам могут потребоваться дополнительные документы, такие как отчёт оценочной компании, предварительный договор купли-продажи и технический паспорт. Наши юристы готовы помочь вам подготовить все необходимые документы для сделки, а также ответить на любые вопросы, связанные с продажей вашей квартиры. Мы предлагаем услуги в удалённом формате, поэтому вы можете получить помощь, не выходя из дома.

2. Перечень обязательных документов.

Список документов, необходимых для регистрации сделки купли-продажи жилья, указан в статье 14 Федерального закона №218-ФЗ.

При продаже квартиры в Росреестр или МФЦ необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление о регистрации права собственности (для покупателя) и заявление о регистрации перехода права собственности (для продавца). Их заполняют на месте, используя бланки, предоставленные сотрудником Росреестра или МФЦ.
• Договор купли-продажи (ДКП) в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон сделки и один для регистрирующего органа.
• Правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о праве собственности, если оно было выдано до июля 2016 года, или выписка из ЕГРН о ключевых характеристиках недвижимого имущества).
• Акт приёма-передачи помещения от продавца покупателю. Он нужен как приложение к ДКП. Если в соглашении указано, что оно имеет силу передаточного акта, то отдельный акт составлять не нужно.

Также не забудьте взять с собой документы, удостоверяющие личности всех участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних собственников).

Это минимальный перечень документов, требуемый законодательством. Он достаточен, если продажа производится за наличные денежные средства, продавцом является одно совершеннолетнее лицо, квартира не была куплена в браке, а покупатель полностью доверяет владельцу жилья. Однако такие сделки встречаются крайне редко. Поэтому обычно продавец предоставляет более обширный перечень документов.

3. Дополнительные документы.

В некоторых случаях продавцу необходимо подготовить дополнительные документы для завершения сделки. Перечень этих документов зависит от правового статуса продавца. Вот некоторые из них:

• Согласие супруга на продажу необходимо, если квартира была куплена в браке. Этот документ должен быть заверен нотариально. Даже если жильё оформлено только на одного из супругов, оно считается совместной собственностью. Согласно части 2 статьи 34 Семейного кодекса РФ, любое имущество, приобретённое в браке, является общим. Поэтому нельзя продать его без согласия всех собственников. Однако есть исключения: квартира, полученная в дар или по наследству, а также купленная в результате других безвозмездных сделок, не считается совместной собственностью (часть 1 статьи 36 СК РФ). Кроме того, супруги могут заключить брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на недвижимость, купленную в браке. В этих случаях не нужно получать согласие второго супруга, но необходимо предоставить документ, подтверждающий это право.
• Согласие органа опеки требуется, если одним из владельцев является лицо, не достигшее 18 лет. Несовершеннолетний может быть владельцем доли в праве общей собственности или всей квартиры. В любом из этих случаев продавцу необходимо получить согласие органа опеки на продажу жилья. Орган опеки осуществляет надзор за соблюдением прав несовершеннолетних. Получить согласие можно только при условии, что лицу до 18 лет будет предоставлена доля не меньшего размера в квартире не худшего качества, чем была до продажи. В качестве альтернативы родители должны убедить орган опеки, что любой ущерб, нанесённый ребёнку, будет компенсирован соответствующей денежной выплатой.
• Доверенность на продажу квартиры должна быть заверена нотариусом. Этот документ необходим, если от лица продавца действует его представитель. Если продавец хочет, чтобы представитель выполнял все функции на всех стадиях сделки, необходимо оформить генеральную доверенность. Она даёт право ставить подпись в договоре купли-продажи, получать средства и т. д.

Важно помнить, что эти документы обязательны для продавца. Без них он не сможет завершить сделку ни с одним из потенциальных покупателей.

4. Дополнительные документы по требованию покупателя.

При покупке недвижимости покупатель хочет убедиться, что продавец не мошенник. Поэтому продавец должен предоставить дополнительные документы для заключения договора.

Чаще всего требуются:

• выписка с лицевого счёта или справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт. Её можно получить в правлении ТСЖ, ЖЭК, УК, местной администрации, Едином расчётном центре, МФЦ и так далее;
• правоустанавливающий документ на жильё. Хотя формально он не обязателен для сделки, на практике его требуют почти всегда, чтобы подтвердить законность права собственности. Обычно это договор купли-продажи, дарения или акт о приватизации недвижимости. Также основанием может быть свидетельство о праве на наследство, судебный акт или акт местного органа государственной власти;
• справка о составе семьи (выписка из домовой книги). В ней указаны все лица, зарегистрированные в жилье. Перед сделкой продавец должен выписать всех жильцов, и это отражается в справке;
• справка из банка о погашении ипотечного кредита (если жильё куплено в ипотеку). Покупатель может сам заказать свежую выписку из ЕГРН, чтобы узнать о зарегистрированном обременении прав на недвижимость;
• справка из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что владелец имущества не состоит в них на учёте. Эти справки подтверждают, что продавец дееспособен и осознаёт последствия сделки.

Этот комплект документов не всегда обязателен, но если есть сомнения в адекватности продавца, лучше их получить. В некоторых регионах могут потребоваться дополнительные документы.

5. Какие документы подготовить для продажи квартиры по ипотеке.

Если покупатель планирует использовать для приобретения недвижимости заёмные средства, ему потребуется предоставить больше документов. Это необходимо для того, чтобы банк одобрил кредит и позволил заключить кредитный договор.

Банк также стремится снизить свои риски, поэтому требует, чтобы покупатель приобрёл жильё, которое:

• обладает достаточной ликвидностью, чтобы в случае невыплаты кредита банк смог его продать и покрыть свои убытки;
• соответствует своей рыночной стоимости.

Перечень требуемых документов устанавливается каждым банком индивидуально. Как правило, он включает в себя следующие бумаги:

• Отчёт оценочной компании о ликвидности недвижимости и соответствии её стоимости рыночной цене. Этот документ заказывают в оценочной организации. В отчёте содержится детальное описание объекта, присутствуют фотографии жилплощади, здания и прилегающей территории, анализ соответствия стоимости имущества среднерыночным ценам в конкретном районе, прогноз будущей ликвидности в случае продажи. Если оценочная компания признаёт стоимость объекта завышенной, банк может отказать в одобрении покупки или потребовать снизить цену за квартиру.
• Проект предварительного договора купли-продажи (ДКП). В этом соглашении обозначаются намерения сторон совершить сделку, указывается предмет договора (объект недвижимости), определяется его стоимость и прописываются другие условия соглашения. Эта бумага необходима для получения положительного решения по кредиту. Подписание предварительного ДКП не обязательно — банк только изучает условия будущей сделки, которые могут быть немного изменены в основном соглашении.
• Технический паспорт подтверждает соответствие планировки и базовых характеристик жилплощади прописанным в правоустанавливающих документах. В техпаспорте также содержатся данные о физическом износе здания и его коммуникаций. Заказать технический паспорт можно в МФЦ.

Примерно такие же документы требуются со стороны государственных органов, если для оплаты используются средства государственной программы (материнский капитал, жилищный сертификат и т. д.). Кроме того, покупатель может по собственной инициативе запросить предоставление этих бумаг, даже если он покупает жильё за наличные деньги.

6. Сроки действия документов.

Все документы, необходимые для продажи жилья, можно разделить на две группы:

1. Документы, срок действия которых не ограничен или не имеет значения. К ним относятся:
   – правоустанавливающие документы (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о ключевых характеристиках жилья или свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или другой документ, подтверждающий право собственности);
   – согласие супруга на продажу, брачный договор или другие документы, подтверждающие, что квартира не является совместно нажитым имуществом;
   – технический паспорт (обратите внимание, что кредитная организация может потребовать актуальный документ).
2. Документы с ограниченным сроком действия: все остальные документы. Важно, чтобы они были свежими — лучше оформить их непосредственно перед сделкой, когда уже найден покупатель на квартиру.

7. .Судебная практика: подделка документов при продаже квартиры

Гражданин Л. В., используя поддельный паспорт на имя Б. С., создал поддельные документы о купле-продаже квартиры между умершей А. В. и Б.С. На имя Б.С. было оформлено право собственности на эту квартиру.

Л. В. также создал поддельное свидетельство о смерти А. В. и снял её с регистрационного учёта. Затем он продал эту квартиру М. И., которая не знала о его преступных намерениях. Л. В. заключил с ней договор купли-продажи квартиры. Право собственности на квартиру перешло к М. И., и ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права на её имя.

А. В. не могла быть стороной по сделке купли-продажи своей квартиры в Москве, так как её правоспособность была прекращена в связи с её смертью. Поэтому для совершения сделки были представлены подложные документы, подтверждающие, что А. В. согласилась продать свою квартиру Б. С. (Л. В.).

Из-за этого сделка купли-продажи была признана ничтожной, что означает незаконность владения квартирой М. И. Суд решил, что квартира должна быть истребована у М. И. и возвращена городу Москве.

Согласно статье 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорное жильё было признано выморочным имуществом, то есть имуществом, которое переходит в собственность города Москвы. Исковые требования Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы были удовлетворены в полном объёме.

8. Частые вопросы.

Какие документы остаются у продавца после продажи квартиры?

После оформления договора купли-продажи (ДКП) у продавца остаётся его экземпляр договора, расписка в получении денежных средств и выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает, что продавец больше не является собственником квартиры.

Сколько экземпляров договоров нужно для регистрации в Росреестре?

Для регистрации в Росреестре потребуется по одному экземпляру договора на каждого участника сделки, а также дополнительный экземпляр для Росреестра. Если сделка связана с ипотекой, то дополнительно потребуется экземпляр для банка.

Должен ли договор купли-продажи недвижимости предусматривать стоимость недвижимости?

Договор продажи объекта недвижимости обязательно должен содержать информацию о цене этого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствует письменное соглашение сторон о стоимости недвижимости, то договор о её продаже считается незаключённым.

9. Заключение юриста.

Если вы успешно завершили все подготовительные этапы и нашли покупателя на свою квартиру, то настало время заняться оформлением документов для её продажи в 2024 году.

Перед выходом на сделку важно проверить некоторые документы, связанные с продажей квартиры. Это правоустанавливающие документы, разрешение супругов на сделку и доверенности от отсутствующих владельцев. Если с этими документами возникнут проблемы, сделка не сможет быть совершена.