Нотариально заверенная генеральная доверенность на продажу квартиры даёт право доверенному лицу совершать все необходимые действия с этим объектом недвижимости, включая заключение сделок купли-продажи.

Генеральная доверенность предоставляет доверенному лицу широкие полномочия, но вместе с тем несёт определённые правовые риски.

Если владелец квартиры не может лично присутствовать при оформлении сделки купли-продажи, он может оформить генеральную доверенность на своего представителя. Это может быть риэлтор, юрист или другое доверенное лицо.

Такой подход часто используется владельцами нескольких объектов недвижимости, чтобы оптимизировать процесс управления ими.

Чаще всего генеральная доверенность оформляется на риэлтора или юриста, представляющего интересы продавца. Нотариус также может участвовать в сделке, чтобы защитить интересы продавца и предотвратить передачу полномочий сомнительному лицу.

Почему «генеральная» и какие она дает права?

В правовой практике России существует три вида доверенностей:

* **Разовые доверенности** — полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия.
* **Специальные доверенности** — содержат строго ограниченный перечень полномочий.
* **Генеральные доверенности** — дают максимально широкие права, связанные с совершением необходимого действия.

**Типовые доверенности на недвижимость**

* Генеральная доверенность на приобретение недвижимости;
* Генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
* Генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
* Генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
* Генеральная доверенность на переоформление квартиры.

**Права, предоставляемые генеральной доверенностью на недвижимость**

Генеральная доверенность на недвижимость даёт следующие права:

* Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
* Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т. п.).
* Оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
* Выполнять прочие необходимые правовые действия.

На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.

Дарение квартиры по генеральной доверенности

Согласно статье 32 Гражданского кодекса, физические и юридические лица могут подарить квартиру по генеральной доверенности. Однако для этого необходимо, чтобы доверенность была надлежащим образом заверена у нотариуса. В этом случае риски минимальны.

Если собственник квартиры — физическое лицо, он может указать в доверенности любого представителя по своему усмотрению. Главное, чтобы представитель был полностью дееспособен, имел паспорт и был вменяем.

Если даритель — юридическое лицо, то он выдаёт доверенность на сотрудника и дополнительно фиксирует его полномочия по распоряжению недвижимостью от лица компании в приказе.

В остальном процедура дарения идентична стандартным случаям. Однако есть важный нюанс: в доверенности необходимо чётко указать сроки полномочий и детально описать объект дарения. Поскольку дарение — это безвозмездная сделка, в доверенности не нужно указывать возможность или право распоряжаться деньгами.

До момента нотариальной регистрации договора дарения доверитель всегда может отозвать доверенность и прекратить полномочия представителя. Для этого нужно обратиться в нотариальную контору.

Приватизация квартиры по генеральной доверенности

Чтобы оформить право собственности на квартиру, находящуюся в муниципальной или государственной собственности, можно воспользоваться приватизацией по генеральной доверенности.

Этот способ удобен в следующих случаях:
* будущий собственник не может лично участвовать в процессе из-за проблем со здоровьем;
* он живёт далеко от места оформления документов;
* у него недостаточно знаний в области права и нюансов приватизации.

От имени несовершеннолетнего или недееспособного лица генеральную доверенность может оформить его законный представитель — родитель, попечитель или опекун.

Важно помнить, что один и тот же человек не может участвовать в приватизации от имени нескольких доверителей. Например, если брат и сестра хотят приватизировать жильё через представителя, им понадобятся две генеральные доверенности — на разных людей.

По генеральной доверенности можно:
* подать заявление в администрацию муниципалитета;
* заключить и подписать договор от имени доверителя;
* обратиться в регистрационный центр и получить выписку из ЕГРН.

До заключения договора генеральную доверенность на приватизацию квартиры можно отозвать через нотариуса.

Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности

Покупка и продажа квартиры по генеральной доверенности может быть связана с определёнными рисками. Однако при правильном оформлении представительства эти риски можно свести к минимуму.

Риски для покупателя:
* Продавец имеет право в одностороннем порядке отменить доверенность. При этом необязательно извещать покупателя и доверенное лицо.
* Сделка может быть приостановлена даже после передачи денег покупателем. Если для расчётов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, риски минимальны.
* Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, если собственники находятся в преклонном возрасте.

Риски для продавца:
* Доверенное лицо может не передать деньги продавцу или перечислить их не в полном объёме (обман, кража, мошенничество).
* Риск оспаривания сделки другими собственниками или наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или их согласие было получено незаконно.
* Риск несоответствия реальной стоимости квартиры и стоимости, указанной в договоре. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых» денег.

Нотариально заверенная генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры позволяет минимизировать эти риски. Более безопасный вариант — это разовая доверенность на определённый срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.

Как происходит нотариальное оформление документа?

Генеральная доверенность на дом или другие объекты недвижимости оформляется в нотариальной конторе по установленному образцу. Процедура выдачи полномочий довольно проста и не требует присутствия поверенного. Документ оформляется в присутствии доверителя.

Перед оформлением доверенности нотариус удостоверяет личность доверителя и разъясняет ему правовые последствия подписания документа.

В тексте доверенности указывается дата, данные доверителя и поверенного, а также реквизиты объекта недвижимости, на который выдаётся доверенность. Также в документе обозначается цель его использования и срок действия. Если срок не указан, то по законодательству РФ он считается равным одному году. Если в доверенности есть положение о «бессрочном» действии, то такая доверенность будет недействительной (нотариус не согласится её заверить).

После подписания доверенности доверителем, нотариус вносит её в базу данных.

Стоимость генеральной доверенности складывается из двух частей: стандартного общего тарифа на данную услугу, установленного нотариальной палатой города Москвы, и цены за услуги правового и технического характера.

Какие бывают доверенности

Существует несколько видов доверенностей, которые можно отменить.

Отзывные доверенности позволяют представляемому лицу отменить доверенность в любой момент, а представителю — отказаться от полномочий. После этого доверенность перестаёт действовать.

Безотзывные доверенности имеют ограничение на отзыв. В этом случае представляемый не может отменить доверенность, а представитель не может отказаться от полномочий до окончания срока действия. Однако закон даёт такое право только предпринимателям.

Есть несколько оснований для отмены даже безотзывной доверенности до истечения срока её действия. Например, если представитель злоупотребляет полномочиями или уже выполнил поручение, на которое была выдана доверенность.

В зависимости от объёма полномочий выделяют следующие виды доверенностей:

* Разовые — выдаются на выполнение одного конкретного действия, например, на получение заказного письма.

* Специальные — по такой доверенности представитель совершает несколько действий в одной сфере, например, ведёт дела в суде или продаёт квартиру.

* Общие или генеральные — представитель совершает несколько разнородных действий, например, юрисконсульт представляет компанию в суде и заключает сделки от её имени.

Отдельно можно выделить доверенности, выданные в порядке передоверия. В этом случае поверенный передаёт свои полномочия другому представителю, который теперь действует от имени доверителя.

Нотариальные доверенности

Нотариальные доверенности удостоверяются нотариусом. В соответствии с законом, существуют случаи, когда доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом (пункт 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации):

* на заключение сделки в нотариальной форме, например, при заключении договора ренты или купли-продажи доли в уставном капитале общества;
* на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах, например, при сделках с недвижимостью, таких как купля-продажа, мена или дарение;
* на государственную регистрацию прав или сделок, например, при подаче заявления о регистрации перехода прав на недвижимость в Росреестр;
* доверенность, выданная в порядке передоверия;
* безотзывная доверенность.

Закон не требует, но и не запрещает оформление нотариальной доверенности и в других случаях.

Чтобы оформить нотариальную доверенность, необходимо лично прийти к нотариусу с паспортом и паспортными данными будущего представителя, которому самому приходить необязательно. Перед посещением нотариуса следует заранее продумать, какие полномочия нужно включить в документ. Нотариус самостоятельно оформит текст доверенности на специальном бланке и покажет, где нужно поставить подписи. За удостоверение доверенности у нотариуса взимается пошлина.

Нотариус вносит информацию об удостоверенных доверенностях в специальный реестр, который находится в открытом доступе. Данные из реестра предоставляются бесплатно. По реквизитам доверенности можно проверить её действительность. В реестре также есть информация об отменённых доверенностях.

Доверенности, приравненные к нотариальным

Иногда возникают ситуации, когда по определённым причинам невозможно оформить доверенность у нотариуса. В таких случаях её может заверить другое уполномоченное лицо:

* руководитель госпиталя или санатория – для военнослужащих, находящихся там;
* командир части или военного учреждения – для своих военнослужащих;
* начальник колонии или тюрьмы – для лиц, находящихся в местах лишения свободы;
* директор организации или органа социальной защиты – для лиц, проживающих в интернатах, реабилитационных центрах и других учреждениях социальной защиты.

В некоторых случаях доверенность может заверить работодатель, директор учебного заведения или больницы, где работает, учится или находится доверитель. Это касается доверенностей на получение заработной платы, пенсий, пособий, стипендий и корреспонденции.

Несмотря на то, что такие доверенности не заверены нотариусом, они имеют юридическую силу, равную нотариальным.

Риски при покупке квартиры по доверенности

При покупке квартиры по доверенности у продавца можно столкнуться с различными рисками:

1. Доверенность может оказаться подделкой. Документ может выглядеть как настоящий, но на самом деле человек, от имени которого выдана доверенность, не выдавал её и не хочет продавать квартиру. В таком случае, квартиру придётся вернуть собственнику, а получить деньги от мошенников будет сложно. Чтобы снизить риск, проверьте доверенность по реестру нотариальной палаты.

2. Собственник может отменить доверенность. Если продавец отменил доверенность, то представитель уже не имеет права действовать от его имени. Проверьте, нет ли в реестре нотариальной палаты сведений об отмене доверенности, иначе сделку по ней могут признать недействительной.

3. Владелец недвижимости может умереть. Со смертью представляемого доверенность теряет свою силу. Сделка по такому документу будет недействительной.

4. Представитель мог заставить собственника выдать доверенность обманом, насилием, угрозой или заблуждением. Если поверенный продаст квартиру по такой доверенности, доверитель может через суд признать документ недействительным (статьи 177, 178 Гражданского кодекса РФ). А поскольку собственник не знал о продаже своего имущества и не хотел этого, ему могут вернуть недвижимость, даже если покупателя признают добросовестным (статья 302 Гражданского кодекса РФ).

Чтобы снизить риски, перед сделкой лучше связаться с собственником квартиры, желательно по видеосвязи. Попросите показать паспорт, сравните данные документа с данными в доверенности, уточните, действительно ли он хочет продать недвижимость. Так вы будете уверены, что собственник существует и хочет заключить сделку.

Покупка квартиры по доверенности несёт в себе определённые риски. Чтобы их избежать, до заключения сделки тщательно проверьте доверенность, недвижимость, документы на неё и собственника.