С чего начать? Общая инструкция по оформлению

Если вы решили взять ипотеку, то первым шагом будет выбор банка. У разных банков могут быть различные условия кредитования на покупку квартиры или дома. Они отличаются процентными ставками, размером ежемесячных взносов и общей суммой, которую готов предоставить кредитор.

Поэтому рекомендуется рассмотреть несколько банков и учесть их требования к потенциальным заёмщикам:

* Возраст от 21 года;
* Наличие постоянной работы и стаж на текущем месте работы не менее 6 месяцев;
* Достаточный уровень заработной платы для регулярных выплат по ипотеке и покрытия повседневных расходов.

Аналогичные сведения потребуются и о созаёмщиках.

Важно помнить, что в условиях кредитования, как и в требованиях к заёмщику, могут быть нюансы. Поэтому рекомендуется ознакомиться с вариантами государственной поддержки и льгот на ипотеку. Это может быть материнский капитал, семейная программа или кредит на жильё для многодетных семей. В каждой государственной программе есть банки-партнёры, которые предлагают более выгодные условия по сравнению с другими банками.

Заявка и её рассмотрение банком

Чтобы увеличить шансы на получение одобрения по выгодной ипотечной ставке, стоит подать заявление в несколько банков. Оформить заявку можно на сайте банка или в его отделении.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

* справку о доходах и налогах за текущий год;
* выписку из лицевого счёта в Пенсионном фонде или копию трудовой книжки.

Рассмотрение заявки может занять от двух дней до трёх месяцев. В течение этого времени банк будет проверять вашу платёжеспособность и изучать вашу кредитную историю.

Поиск квартиры

После того как заявка одобрена, начинается поиск подходящей квартиры, которая соответствует требованиям банка. Ведь до полного погашения кредита недвижимость остаётся в залоге. Важно понимать, по каким критериям банк оценивает жильё.

Вот некоторые ключевые факторы, которые стоит учесть:

* этаж, на котором расположена квартира;
* расположение дома — в центре города или на окраине;
* наличие рядом детского сада, школы, аптек, магазинов и парковки;
* удобство транспортной доступности (для больших городов важно, чтобы квартира находилась рядом со станцией метро).

Также стоит иметь в виду, что недвижимость может потребоваться продать в кратчайшие сроки. Если квартира не будет достаточно комфортной для жизни, это может затруднить процесс продажи. Поэтому на поиск и выбор жилья даётся 2–3 месяца, но по запросу клиента этот срок может быть увеличен.

Оценка

Если вам понравилось помещение, его необходимо оценить. Это делает профессиональный эксперт-оценщик. Банки часто предлагают услуги таких специалистов, и у них есть контакты аккредитованных экспертов. Однако клиент может выбрать эксперта и самостоятельно.

Эксперт оценивает квартиру по нескольким параметрам:

* находится ли она в новом или старом доме;
* на каком этаже;
* сколько в ней комнат;
* какова общая площадь;
* была ли перепланировка;
* хороший ли район;
* новые ли коммуникации.

Результатом работы эксперта становится отчёт, который клиент передаёт кредитору. У банка может быть своя программа оценки ипотечного жилья, поэтому после дополнительной проверки стоимость жилья могут скорректировать.

Ипотека не покрывает полную стоимость квартиры. Банки выдают 80–85% от этой суммы, а остальные деньги клиент выплачивает продавцу недвижимости самостоятельно.

Одобрение квартиры банком

Если заёмщик передумает освобождать квартиру от залога, она перейдёт в собственность банка. Поэтому кредитная организация заинтересована в том, чтобы качество ипотечного жилья было высоким:

* квартира не должна быть ветхой или предназначенной под снос;
* в ней должны быть исправные коммуникации;
* она не должна иметь долгов по коммунальным платежам;
* сделка не должна быть оспорена предыдущими собственниками, если в квартире прописаны дети, бывшие супруги или наследники предыдущего владельца.

Если недвижимость соответствует этим требованиям, её одобрят. В случае отказа клиента от выплаты ипотеки банк сможет продать имущество, чтобы покрыть кредит.

Кредитный договор

Когда стороны достигают соглашения по условиям кредита, они составляют договор. В этом документе прописываются:

* обязанности сторон;
* процентная ставка;
* запреты на определённые действия;
* размеры неустойки;
* способ перевода денег предыдущему владельцу недвижимости.

С продавцом заключается отдельный договор купли-продажи. В нём отмечается, что жильё было приобретено в ипотеку.

Получение средств

Есть три способа получить от банка деньги на покупку квартиры в ипотеку:

* Перечисление на счёт продавца. Это выгодно клиенту, потому что оплата проходит после регистрации сделки: сначала покупатель становится собственником квартиры, а затем продавец получает деньги.

* Оформление аккредитива. Банк блокирует деньги на специальном счёте до регистрации купли-продажи. После передачи права собственности на квартиру покупателю продавец получает эти деньги.

* Банковская ячейка. Принцип работы схож с аккредитивом, но деньги помещают в сейф.

Наличные деньги клиенту не выдают, а на счёт не переводят.

Нотариальное удостоверение

Договор купли-продажи квартиры оформляется у нотариуса в следующих случаях:

* если среди собственников есть несовершеннолетние;
* если квартира покупается для оформления в долевую собственность.

В остальных случаях договор можно оформить без участия нотариуса. Однако банки часто настаивают на его участии, чтобы избежать возможных споров о сделке в будущем. Для клиента также может быть выгодно, чтобы договор был заверен нотариусом, хотя это и увеличивает расходы. Если продавец отказывается от услуг нотариуса, это может свидетельствовать о проблемах с чистотой сделки.

Нотариус готовит договор купли-продажи с учётом оформления ипотеки и заверяет подписи сторон. Он также может передать документы для регистрации в МФЦ. Примерно через неделю новый собственник может забрать документы и отправить их в банк. Кредитору необходимо предоставить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН с пометкой о том, что сделка была совершена по ипотеке. В выписке должен быть указан банк, выдавший ипотечный кредит.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

После заключения сделки купли-продажи квартиры необходимо зарегистрировать право собственности на неё в Росреестре.

1. Вы можете подать документы через нотариуса или сделать это самостоятельно. Если вы выберете второй вариант, вам нужно будет авторизоваться на Госуслугах и зайти на сайт Росреестра для уточнения списка необходимых бумаг. Среди них обязательно должна быть квитанция об оплате госпошлины в размере 1000 рублей. Через 5 дней документы будут готовы.
2. Также вы можете обратиться в МФЦ лично или онлайн. В этом случае выписку и зарегистрированный договор купли-продажи вы получите через 7–10 дней, предъявив паспорт.

Оформленные документы (выписку из Единого государственного реестра недвижимости и договор об ипотеке с регистрационной отметкой) необходимо передать в банк.

Дальнейшие действия

После оформления документов и передачи денег бывший владелец квартиры, новый собственник может:

* проживать в квартире;
* сдавать её в аренду;
* делать ремонт;
* включить квартиру в завещание.

Также он обязан оплачивать коммунальные услуги. Однако продать квартиру, купленную в ипотеку, можно только с согласия банка. Кроме того, клиент должен без просрочек вносить платежи по кредиту.

Важный шаг после покупки квартиры — регистрация собственника и членов его семьи по месту жительства. Для этого необходимо обратиться в МФЦ с паспортом и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также можно подать документы через портал «Госуслуги».

После покупки недвижимости в ипотеку клиент имеет право на получение налогового вычета. Для этого необходимо обратиться в налоговую службу через «Госуслуги» или лично. Вычет предоставляется после подачи заявления и заполнения налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Особенности оформления ипотеки на новостройку

Процесс получения ипотеки на новостройку включает в себя несколько этапов:

1. Поиск квартиры. Заёмщик выбирает жильё у застройщика или его официальных партнёров.
2. Изучение документов и осмотр жилья (если оно уже готово).
3. Поиск банка, который аккредитован застройщиком и возводящимся домом.
4. Уточнение условий кредитования.
5. Подача заявки на кредит и необходимых документов в банк.
6. Получение одобрения.
7. Подписание договора с банком.
8. Оформление сотрудничества с застройщиком. Для строящейся квартиры — это договор долевого участия (ДДУ), для готовой — договор купли-продажи (ДКП).
9. Перечисление первого взноса застройщику и блокировка остальной суммы на эскроу-счёте.
10. Отправка ДДУ или ДКП на регистрацию в Росреестр.
11. Оформление акта приёма-передачи на готовое новое жильё.
12. Регистрация права собственности на него в Росреестре с получением выписки из ЕГРН. Этот документ затем предоставляется в банк.

Важно отметить, что ипотека на новостройку может быть оформлена по программе господдержки или с предоставлением льгот. Также необходимо страхование. Если квартира уже готова, страхуют право собственности. При строительстве жилья приобретают полис личного страхования.

Как оформляется ипотека на вторичное жильё

Если вы решили взять ипотеку на вторичное жильё, вам предстоит пройти несколько этапов оформления:

1. Выбор банка, который выдаёт кредиты на этот вид недвижимости.
2. Ознакомление с условиями кредитования.
3. Поиск подходящей квартиры и выяснение всех нюансов сделки.
4. Подача заявки на кредит в банк.
5. Приглашение специалиста для оценки квартиры и составления отчёта.
6. Оформление предварительного договора купли-продажи или прав требования с продавцом. Лучше, если это будет сделано с участием нотариуса.
7. Отправка документов в банк для оформления кредита.
8. Получение одобрения от банка.
9. Подписание кредитного договора с банком и приобретение страховки.
10. Подписание договора купли-продажи с продавцом, после чего он получает деньги на свой счёт.
11. Сдача документов на регистрацию.
12. Предоставление документов в банк.

Особенности оформления займа на дом

Кредит на строительство дома или его покупку можно получить только в том случае, если жильё уже готово или находится в процессе строительства. Отличие такого кредита от займа на квартиру заключается в следующем:

* В качестве залога банк принимает не только квартиру, но и земельный участок.
* Сумма кредита на строительство дома обычно составляет около 50% от реальной стоимости жилья. Для покупки квартиры банк может предоставить большую сумму.
* Для получения кредита на дом необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на землю и строение, а также статус объекта как жилого.
* Если дом находится в процессе строительства, банк устанавливает срок, к которому он должен быть готов к заселению.