Если собственник квартиры решил сдать её в аренду в 2024 году, он обязан уплатить налог. Легальная сдача жилья не только означает дополнительные расходы и хлопоты, но и значительно упрощает жизнь арендодателя.

На сегодняшний день существуют выгодные способы уплаты налогов от аренды. В этой статье мы подробно рассмотрим, как платить такие налоги, какие существуют налоговые схемы, какие из них наиболее привлекательны для владельцев недвижимости, почему так важно сдавать квартиру официально и как правильно оформить все документы для уплаты налогов.

1. Сдача квартиры в аренду: налоги.

Существует несколько способов уплаты налогов от сдачи жилья в аренду:

1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — самый распространенный способ.
2. Упрощенная система налогообложения (УСН) — подходит для индивидуальных предпринимателей (ИП).
3. Патентная система налогообложения (ПСН) — подходит для тех, кто работает на основе патента.
4. Самозанятость — удобный вариант для тех, кто хочет работать без регистрации ИП.

В данной статье мы подробно рассмотрим каждый из этих способов, чтобы понять, какой из них наиболее выгоден для владельца квартиры в зависимости от конкретной ситуации. Важно отметить, что налоговая нагрузка в каждом случае будет отличаться.

Давайте разберемся, нужно ли платить налоги при сдаче жилья в аренду, чем грозит отказ от этих выплат, а также какие преимущества получает собственник, который сдает свою квартиру легально.

Наши юристы с радостью помогут вам выбрать подходящий способ уплаты налогов и подготовить необходимые документы. Мы работаем круглосуточно, без выходных и праздников, чтобы вы могли воспользоваться нашими услугами в любое время.

2. Почему лучше сдавать квартиру легально.

В соответствии с российским законодательством, граждане обязаны платить налоги практически со всех своих доходов. К ним относятся как доходы от трудовой деятельности, так и от интеллектуального труда, от использования имущества и даже от выигрышей в лотерею.

Возникает вопрос: нужно ли платить налог, если сдаешь свою квартиру? Ответ однозначный — да, поскольку собственники жилья, сдавая его в аренду или найм, получают доход, который подлежит налогообложению.

Сдача жилых помещений за плату называется наймом, а не арендой, как это часто можно услышать. Однако в разговорной речи обычно используют именно слово «аренда», хотя в юридической практике оно применяется к нежилым помещениям.

Если налоговая служба узнает, что собственник сдает свою квартиру и не платит налоги, его могут обязать выплатить всю задолженность по НДФЛ (13% от арендного дохода) за последние три года, а также штраф в размере 20% от суммы долга.

Если задолженность не будет погашена, налоговая служба имеет право взыскать долги через суд. По решению суда денежные средства могут быть списаны с банковских счетов хозяина жилья, а на саму квартиру может быть наложен арест.

Чтобы начать процесс взыскания штрафов и долгов, налоговая служба должна узнать о факте сдачи жилплощади. Для этого они проводят расследование. Первичную информацию может предоставить участковый. Он может узнать о сдающемся жилье от соседей или управляющей компании, а также обратиться за разъяснениями к собственнику и арендаторам.

Важно отметить, что в процессе проверки налоговая служба может запросить в кредитных организациях выписки со счетов владельца. Если выяснится, что каждый месяц он получает фиксированную сумму от одного и того же лица, это вызовет дополнительные вопросы.

3. Плюсы официальной сдачи квартиры в аренду.

Сдача жилья в аренду: преимущества официального оформления договора.

Сдача жилья в аренду на законных основаниях не только обеспечивает уплату налогов, но и открывает множество других преимуществ для собственника.

Защита прав в суде.

Официальный договор аренды позволяет сторонам в случае возникновения споров или конфликтов уверенно отстаивать свои права в суде. Если у владельца возникают проблемы с арендаторами, он может обратиться в суд без опасения, что информация о сдаче жилья станет известна налоговой службе и ему придется платить штраф.

При нелегальной сдаче жилого имущества лишь немногие владельцы решаются обратиться в суд, что существенно ограничивает их возможности для защиты своих интересов.

Четкие правила для нанимателей.

В договоре аренды устанавливаются конкретные правила, которые должны соблюдать арендаторы. Собственник может включить в документ все необходимые условия.

Мы подробнее расскажем о том, как правильно составить договор и что в нем можно прописать. Но если говорить кратко, то в договоре должны быть предусмотрены штрафные санкции за несвоевременную оплату проживания и коммунальных услуг. Также часто указывается круг лиц, которые имеют право проживать в сдаваемом жилье. Это исключает ситуации, когда вместо двух человек заселяются десять. В договоре можно указать состояние недвижимости и имущества на момент сдачи, а также сообщить о необходимости привести квартиру в порядок при выезде. Все условия, закрепленные в договоре, имеют юридическую силу.

Отсутствие необходимости скрывать факт сдачи.

Официальный договор избавляет владельца от необходимости скрывать факт сдачи жилья, лгать соседям, бояться встречи с участковым и заставлять квартирантов представляться родственниками.

Документ исключает шантаж со стороны соседей или жильцов, снявших квартиру, во время конфликтов и спорных ситуаций. Если человек знает о возможных проблемах с налоговой службой, он может пытаться заставить владельца постоянно идти на уступки, угрожая жалобой в соответствующие инстанции.

Кроме того, арендаторы могут обращаться к участковому в случае возникновения неприятностей без опасений, имея на руках договор.

Получение безналичных платежей.

Еще одним важным преимуществом законной сдачи жилья является возможность получать безналичные платежи от квартирантов. Если собственник не платит налоги на квартиру, которая сдается, то ежемесячные поступления на банковскую карту одной и той же суммы от одних и тех же людей однажды вызовут подозрения сначала у банка (и тогда счет могут заблокировать), а потом и у налоговой службы.

В обоих случаях потребуются объяснения. Если же хозяин жилья действует в соответствии с законодательством, то объяснить такие денежные поступления ему будет легко. Причем не нужно каждый месяц лично встречаться с жильцами для получения денег и составлять очередную расписку. Владелец просто будет получать средства на карту, и платеж будет подтвержден.

Страхование недвижимости.

Важно отметить еще одно преимущество: собственник может застраховать свое недвижимое имущество на случай бытовых неприятностей. Например, если прорвет трубу и случится потоп, то ремонт в сдаваемом жилье, а также в квартире пострадавших соседей оплатит страховая компания. Однако если квартира застрахована, но страховая компания узнает, что жилье сдавалось посторонним людям неофициально, то в выплате компенсации могут отказать.

4. Как составить договор.

Как правильно составить официальный договор аренды квартиры.

Если вы планируете официально сдавать свою квартиру, то вам обязательно нужно составить договор аренды. Этот документ является юридическим основанием, которое может быть использовано в случае судебных разбирательств.

Составляя договор, важно учесть интересы обеих сторон: арендатора и арендодателя. Для арендатора договор служит защитой от финансовых потерь и неожиданного выселения, а для арендодателя — гарантией своевременного получения оплаты за проживание и сохранности имущества.

В договоре можно прописать все детали будущих отношений между собственником жилья и арендатором. Давайте рассмотрим ключевые моменты, которые необходимо учесть при его составлении:

Сведения о сторонах договора.

В этом разделе необходимо указать паспортные данные, адреса и телефоны лиц, заключающих договор. Также рекомендуется указать контакты доверенных лиц на всякий случай.

Данные о квартире.

Здесь следует указать адрес недвижимого имущества, количество комнат и площадь квартиры, как они указаны в выписке из ЕГРН.

Условия использования предоплаты.

Важно перечислить ситуации, когда собственник оставляет депозит себе (для покрытия возможного ущерба), а когда деньги возвращаются арендаторам при выезде. Часто эти средства используются как плата за последний месяц проживания.

Условия внесения платы за проживание.

В этом разделе необходимо отразить срок выплаты ежемесячной платы, штраф за ее несвоевременное внесение и способ оплаты.

Условия оплаты ЖКХ и ремонтных работ.

Следует четко обозначить, кто и за что платит: как будут вноситься коммунальные платежи, кто будет оплачивать ремонт в квартире и что будет в него входить.

Штраф за нарушение договора.

Если одна из сторон захочет расторгнуть договор без предварительного уведомления, этот срок также должен быть указан в договоре.

Акт приема-передачи жилья.

Это приложение к основному договору, в котором необходимо указать текущее состояние квартиры на момент сдачи: наличие ремонта, исправность бытовой техники, сантехники и других вещей. Рекомендуется дополнить акт фотографиями и составить список вещей, находящихся в квартире.

В договоре можно указать все важные для вас моменты. Например, можно обозначить круг лиц, которые смогут проживать в квартире, указать частоту визитов хозяина и оговорить необходимость уборки при выезде квартирантов.

5. Налог на сдачу квартиры в аренду.

Давайте вернёмся к теме налогов и обсудим, какой налог с аренды квартиры платит её владелец. Также обсудим, как можно оплачивать этот налог. Существует несколько способов, о которых мы расскажем ниже.

НДФЛ при сдаче квартиры в аренду.

НДФЛ — это налог на доходы физических лиц, который рассчитывается и уплачивается в соответствии с главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации. Если собственник квартиры, будучи физическим лицом, получает доход от её сдачи в аренду, он обязан заплатить налог в государственный бюджет.

Налог с аренды квартиры для физических лиц составляет 13% от ежемесячной платы. Уплата этого налога осуществляется не ежемесячно, а один раз в год. Хозяин квартиры должен самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля. При этом налоги уплачиваются за предыдущий год. Например, если квартира сдавалась в 2024 году, то уплатить НДФЛ следует уже в следующем году.

Таким образом, собственнику придётся отдать около полутора месячных платежей, полученных от арендаторов. Это немалая сумма. Кроме того, необходимо учесть расходы на коммунальные услуги, налог на имущество и мелкий ремонт. Однако есть и хорошая новость: с НДФЛ можно получить налоговый вычет за последние три года, но с обязательным назначением. Это означает, что налоговый вычет при сдаче жилья в аренду можно потратить на образование, лечение или покупку жилой недвижимости.

Пример:

Насколько выгодно платить такой налог? Рассмотрим пример: владелец сдаёт свою 2-комнатную квартиру в Москве за 40 тысяч рублей в месяц. Без учёта залога (депозита в размере месячной платы, который служит обеспечительной суммой на случай порчи имущества арендаторами) годовой доход составит 480 тысяч рублей.

Рассчитаем налог на доходы физических лиц (НДФЛ): за 12 месяцев владелец должен заплатить 62,4 тысячи рублей в виде налогов от сдачи жилья.

НДФЛ при сдаче квартиры в аренду физическим лицом уплачивается один раз в год и составляет 13%. Наши юристы готовы оказать вам помощь дистанционно: рассчитать налог, подать декларацию, оформить налоговый вычет и подготовить необходимые документы.

УСН для ИП.

Существует альтернативный способ уплаты налога, который предлагает более низкую ставку. Однако воспользоваться им могут только индивидуальные предприниматели (ИП), поэтому сначала необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В России для ИП действует упрощенная система налогообложения (УСН). Если выбрать эту систему для начисления налога на доход, ставка составит всего 6% вместо стандартных 13%, как в случае с НДФЛ.

Регистрация ИП обычно занимает около трех дней. Для этого необходимо подготовить ряд документов: ИНН, а также два заявления — о регистрации ИП (форма №21001) и о переходе на УСН (форма №26.2-1). Также следует приложить квитанцию об уплате государственной пошлины в размере 800 рублей. Подтверждение регистрации обычно приходит по почте через три рабочих дня после подачи документов. Не забудьте предоставить удостоверение личности при подаче документов.

Налог по УСН уплачивается четыре раза в год — ежеквартально. Декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за отчетным.

ИП, выбравший УСН, обязан платить фиксированные страховые взносы: пенсионные и в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Если у предпринимателя нет других сотрудников, он платит взносы только за себя. Суммы взносов меняются каждый год, поэтому рекомендуется уточнять их в налоговой инспекции.

Страховые взносы ИП должен платить независимо от наличия дохода. Например, если собственник в течение двух месяцев не мог найти новых жильцов и не получал доход, сумма страховых взносов не изменится, и ее необходимо будет заплатить в любом случае. Индивидуальный предприниматель, использующий систему УСН, имеет право вернуть уплаченные взносы в виде налогового вычета.

Давайте рассчитаем сумму налога по упрощенной системе налогообложения.

Пример:

Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения (УСН), при сдаче в аренду двухкомнатной квартиры за 40 тысяч рублей в месяц, должен будет заплатить 6% от дохода за год. Это составит 28,8 тысяч рублей.

Если у индивидуального предпринимателя нет сотрудников, то он может воспользоваться налоговым вычетом на сумму страховых взносов. В таком случае их можно не учитывать при расчете налога.

Однако есть один важный момент: если годовой доход ИП от сдачи недвижимости превышает 300 тысяч рублей, то предприниматель должен дополнительно уплатить 1% от суммы превышения. В нашем случае годовой доход от аренды двухкомнатной квартиры составляет 480 тысяч рублей, что на 180 тысяч рублей превышает установленный лимит. Таким образом, 1% от этой суммы составит 1,8 тысяч рублей.

Общая сумма налога за год составит 30,6 тысяч рублей, что гораздо меньше, чем при уплате НДФЛ в размере 62,4 тысяч рублей.

Патентная система налогообложения.

Патентная система налогообложения (ПСН) представляет собой ещё один интересный вариант для индивидуальных предпринимателей. Владелец квартиры может зарегистрироваться в качестве ИП и приобрести патент на коммерческую деятельность на срок от 6 месяцев до 1 года.

Патентная система не распространяется на все виды предпринимательства, однако аренда жилья входит в перечень разрешённых. Ставка по этому налогу составляет 6%, что аналогично УСН. Однако в отличие от УСН, налог рассчитывается не от фактического, а от предполагаемого дохода предпринимателя. Этот предполагаемый доход зависит от рода деятельности и географии и устанавливается властями региона, где осуществляется деятельность. Стоимость патента также варьируется в зависимости от местоположения объекта и его площади, и её можно рассчитать на специальном калькуляторе.

Для примера, давайте рассчитаем, какой налог будет платить владелец двухкомнатной квартиры площадью 50 квадратных метров, расположенной в московском районе Алтуфьево, если решит приобрести патент.

Пример:

Стоимость патента для этой квартиры составит 18 тысяч рублей. Предполагаемый годовой доход от сдачи в аренду квартиры площадью не более 50 квадратных метров в СВАО Москвы, где находится район Алтуфьево, установлен в размере 300 тысяч рублей.

Таким образом, общая сумма налога вместе со стоимостью патента составит 36 тысяч рублей в год. Однако это не все расходы: индивидуальный предприниматель, применяющий ПСН, также обязан уплатить страховые взносы в размере 40 874 рублей за 2021 год. В отличие от «упрощенки», эти средства нельзя вернуть через налоговый вычет.

Если учесть все эти расходы, общая сумма налога составит почти 76,9 тысяч рублей. А если бы предполагаемый доход от аренды квартиры превысил 300 тысяч рублей, то дополнительно пришлось бы заплатить 1% от суммы, превышающей лимит.

Самозанятость.

Налогообложение аренды квартиры: преимущества режима самозанятости.

Налогообложение доходов от аренды квартиры может быть менее обременительным, чем при использовании других систем налогообложения, таких как НДФЛ или упрощенная система. Один из вариантов — стать официально самозанятым.

Что такое самозанятость?

Самозанятость, также известная как налог на профессиональный доход (НПД), — это особый налоговый режим, который действует в России с 1 января 2019 года. Первоначально он был введен в качестве эксперимента в четырех регионах: Москве и Московской области, Калужской области и Татарстане. С 1 июля 2020 года этот режим стал доступен по всей стране. Планируется, что он будет действовать до 31 декабря 2028 года.

Кто может стать самозанятым?

Режим НПД предназначен для физических лиц, которые работают на себя и чей доход не превышает 2,4 миллиона рублей в год. Следует отметить, что не все виды деятельности подходят для самозанятости, но аренда квартиры является одним из разрешенных видов. При этом важно, чтобы сдавались именно жилые помещения, так как аренда офисов и других нежилых помещений, включая апартаменты, которые юридически не считаются жильем, не входит в этот список.

Как рассчитывается ставка налога для самозанятых?

Ставка налога для самозанятых зависит от того, от кого именно владелец получает доход. Если квартира сдается физическим лицам, ставка составит всего 4%, а если юридическим лицам — 6%. Например, если семейная пара арендует двухкомнатную квартиру в Москве за 40 тысяч рублей в месяц, то налог по ставке 4% составит 19,2 тысячи рублей в год. Согласно закону, установленные ставки не будут повышаться до конца 2028 года.

Налоговый вычет для самозанятых

Еще одним преимуществом режима НПД является налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей, который предоставляется самозанятым. Этот вычет также доступен и для владельцев, сдающих жилье в аренду. Однако сумму вычета нельзя получить единовременно — она используется для снижения налоговой ставки. Если квартира сдается физическим лицам, налог будет начисляться по ставке 3% вместо 4%, а если юридическим лицам — по ставке 4% вместо 6%. Снижение ставок будет продолжаться до тех пор, пока налоговый вычет полностью не будет исчерпан, после чего ставки вернутся к первоначальным.

Преимущества самозанятости.

Самозанятые не обязаны платить страховые взносы и не должны подавать декларации. Регистрация осуществляется через специальное приложение «Мой налог», доступное на сайтах ФНС и Госуслуг, а также через банк. Налог начисляется в приложении автоматически, и его следует оплачивать ежемесячно.

Жилье, сдаваемое самозанятым, может находиться в другом регионе. Например, если человек проживает в Москве, а недвижимое имущество, полученное в наследство от родителей и предназначенное для сдачи в аренду, находится в Самаре, при регистрации необходимо указать не Москву, где он зарегистрирован, а Самару, где будет вести свою деятельность в качестве самозанятого.

Переход на самозанятость.

Если собственник сдаёт квартиру в аренду и ранее уплачивал налоги как ИП, он также может перейти на самозанятость. Для этого необходимо зарегистрироваться в приложении «Мой налог» и отправить уведомление в налоговую об отказе от предыдущего налогового режима, например, ПСН или УСН. Если владелец приобретал патент, то следует дождаться окончания срока его действия. Неиспользованное и оплаченное время будет пересчитано, а оставшаяся сумма поступит на счет налогоплательщика в налоговой.

Следует отметить, что самозанятость подходит только тем, чей доход не превышает 2,4 миллиона рублей. Если речь идёт о дорогом жилье, указанный лимит может быть превышен, и, следовательно, данный налоговый режим может не подойти для такого владельца.

Владелец квартиры, сдаваемой в аренду, имеет возможность платить налоги как самозанятый. Наши юристы готовы помочь вам в этом: они дистанционно рассчитают размер налога в рамках НПД, объяснят, как перейти на эту систему налогообложения, и окажут содействие в подготовке всех необходимых документов.

6. Оплата налога: какой способ выгоднее.

Давайте подведем итоги наших расчетов и определимся, какой способ уплаты налогов выгоднее при сдаче двухкомнатной квартиры в Москве за 40 тысяч рублей в месяц:

Плата налога за сдачу квартиры за 40 тыс. рублей в месяц.

1. НДФЛ (13%) 62,4
2. УСН (6%) 30,6
3. ПСН (6%) 76,9
4. Самозанятость (4%) 19,2

7. НДФЛ от продажи квартиры, которая сдавалась легально.

Многие владельцы, которые предпочитают не афишировать факт сдачи своей недвижимости и не спешат регистрировать ИП, опасаются не только налогов, но и возможных дополнительных расходов, связанных с продажей арендуемой квартиры. И эти расходы могут быть немалыми.

Ещё не так давно собственник квартиры, сдаваемой в аренду, не мог продать её как физическое лицо, если он был зарегистрирован как ИП. Если же жильё ранее использовалось в предпринимательских целях, то при его продаже необходимо было заплатить НДФЛ со всей полученной суммы.

Однако в законодательстве произошли изменения, которые позволяют избежать уплаты НДФЛ при продаже квартиры, сдаваемой в аренду. Теперь налоговой службе важен не сам факт сдачи квартиры и статус владельца, а срок, в течение которого жильё находится в собственности.

Если продавец владел квартирой (если она не единственная) более пяти лет, то НДФЛ от продажи не начисляется. Если же это единственное жильё в собственности, то продать его без НДФЛ можно спустя три года. Также через три года без налога можно продать квартиру после приватизации, полученную в наследство или в дар от родственников.

8. Судебная практика: арендодатель не платил налоги.

Владелец жилого помещения, пытаясь взыскать с жильца задолженность по аренде, сам того не зная, привлек внимание налоговой инспекции (ИФНС). Он забыл, что сдавал свою недвижимость неофициально, и обратился в суд, приложив копии договоров и расписок о получении денег.

Спустя год эти документы попали в руки ИФНС, и налоговая предъявила владельцу обвинение в уклонении от уплаты налогов. Документы, которые он ранее подал в суд, обернулись против него, и ИФНС обратилась в суд с требованием о взыскании задолженности по НДФЛ, пени и штрафов на общую сумму 24 тысяч рублей. Дело рассматривалось в Магадане, городской суд, дело №2а-1133/2018.

9. Частые вопросы.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду пенсионерам?

Пенсионеры освобождены от уплаты налога на доходы физических лиц, так как он удерживается с пенсии. Поэтому в декларации нужно указать только доходы, полученные помимо пенсии, то есть от сдачи квартиры в аренду. От этой суммы нужно самостоятельно рассчитать налог на доходы физических лиц в размере 13% и уплатить его.

Какой налог на сдачу квартиры для физического лица?

Если собственник жилья является физическим лицом и получает доход от его сдачи, он обязан платить налог в государственный бюджет. Размер налога составляет 13% от ежемесячной арендной платы. Этот налог уплачивается один раз в год. Владельцу необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля и оплатить налоги за предыдущий год.

Когда необходимо регистрировать договор найма жилья в Росреестре?

Договор найма, заключенный на срок от одного года и более, подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Надо ли регистрировать квартирантов?

После заключения договора аренды (найма) жильцам, снявшим квартиру, необходимо зарегистрироваться по месту пребывания.

10. Заключение эксперта.

В данной статье мы обсудили вопрос уплаты налога на доход от сдачи квартиры в аренду. Прежде чем приступить к сдаче жилья, необходимо определиться с методом налогообложения.

Существует несколько вариантов уплаты налогов:

1. Зарегистрировать индивидуальный предприниматель (ИП) и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду. В этом случае размер налога составит 6% от дохода.
2. По итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от фактически полученного дохода.
3. Зарегистрироваться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД). Размер налога составит 4% от дохода при сдаче жилья физическим лицам и 6% — юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

Если вы являетесь нанимателем жилья по договору социального найма, то можете сдавать его в поднаем только как физическое лицо. В таком случае вам также придётся уплачивать НДФЛ.