Проверка земельного участка перед покупкой в 2024 году представляет собой важный шаг на пути к заключению сделки. Процесс включает в себя два основных этапа: документальный и физический анализ.

В ходе документального анализа проверяются все необходимые документы, связанные с земельным участком. Физический же анализ направлен на оценку состояния земли и ее соответствия заявленным продавцом критериям.

Наши юристы с радостью помогут вам разобраться, какие документы необходимо запросить у продавца земельного участка, какие риски могут возникнуть при покупке и как правильно составить договор купли-продажи, чтобы избежать проблем в будущем.

1. Зачем проверять землю перед ее покупкой.

Перед тем как заключить договор купли-продажи земельного участка, не обязательно проводить его полную проверку. Однако многие эксперты сходятся во мнении, что лучше подстраховаться и провести проверку заранее, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

К числу наиболее распространенных рисков, с которыми можно столкнуться при покупке земельного участка, относятся:

• Наличие ограничений на объект (аресты, сервитуты, залог).
• Претензии третьих лиц на участок, например, неучтенных наследников
• Продажа совместной собственности супругов без согласия второго супруга.
• Владение землей несовершеннолетним лицом.
• Отсутствие у участка вида разрешенного использования, необходимого покупателю.

Если на землю наложены какие-либо ограничения, то регистрация права собственности нового владельца будет невозможной, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (например, если ограничения возникли на основании статей 56 и 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации). Для продажи участка, находящегося в залоге, необходимо получить разрешение залогодержателя, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Если же супруг продает совместную собственность без согласия другого супруга, то последний может обратиться в суд для признания договора недействительным, даже если право собственности покупателя уже зарегистрировано в Росреестре.

Покупка участка, принадлежащего несовершеннолетнему, без разрешения органов опеки и попечительства также невозможна.

Кроме того, важно проверить физическое состояние земельного участка и соответствие его вида разрешенного использования потребностям покупателя.

Проверка юридической чистоты сделки с земельным участком может быть сложным процессом, так как в этой сфере существует множество нюансов и скрытых опасностей. Если вы не имеете опыта в подобных делах и не знаете, с чего начать, мы рекомендуем обратиться за помощью к нашему юристу. Он не только подскажет, как правильно провести проверку, но и, при необходимости, возьмёт на себя все необходимые действия.

2. Проверка документов продавца.

Чтобы убедиться в юридической чистоте сделки, необходимо тщательно изучить документы. Для этого потребуется собрать определённый пакет бумаг, который можно запросить у продавца. При покупке земельного участка рекомендуется обратить внимание на следующие документы:

• паспорт продавца и его ИНН;
• правоустанавливающие документы на землю;
• выписку из ЕГРН (общую и об истории владения);
• доверенность и паспорт доверенного лица, если интересы продавца представляет официальный представитель.

Следует отметить, что некоторые из этих документов будут использованы при составлении договора купли-продажи. К ним относятся:

• идентификатор личности продавца;
• правоустанавливающие документы на объект или выписка из ЕГРН;
• доверенность (если соглашение будет подписывать доверенное лицо);
• и другие документы, необходимые для конкретной сделки.

Установление права собственности продавца.

Чтобы убедиться в законности приобретения земельного участка, рекомендуется запросить у продавца правоустанавливающие документы на объект. К таким документам относятся договоры:

• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• приватизации и другие.

Если продавец получил землю по наследству, у него должно быть свидетельство о наследовании.

Обратите внимание: в случае утери правоустанавливающих документов собственник может оформить их копии или дубликаты в Росреестре.

Личные документы продавца.

Перед покупкой земельного участка не менее важно проверить документы, удостоверяющие личность продавца. Следует отметить, что его паспортные данные обязательно должны быть указаны в договоре купли-продажи.

При проверке документов обратите внимание на ФИО гражданина, дату выдачи паспорта и место его регистрации. Убедитесь, что в выписке из ЕГРН указан именно этот человек, а также проверьте данные в правоустанавливающих документах.

Если вы вносите задаток, попросите продавца написать расписку и предоставить копию его гражданского паспорта.

Также обратите внимание на то, состоит ли собственник имущества в браке. Если да, потребуйте от него письменного согласия на сделку от второго супруга, заверенного нотариально.

История владения землей.

Чтобы узнать историю земельного участка, следует обратиться к выписке из ЕГРН о переходе права собственности. В этой информации содержатся все сведения о смене владельцев, начиная с 1998 года.

Данная информация является общедоступной, поэтому получить её может любой желающий, а не только собственник земли. Существует несколько способов заказать справку:

• Лично в территориальном подразделении Росреестра.
• Через МФЦ.
• Онлайн на официальном сайте регистрационного центра или на портале Госуслуги.

Услуга по предоставлению сведений из ЕГРН является платной. Размер пошлины зависит от того, в каком виде заявитель желает получить выписку: электронном или бумажном.

За электронную версию нужно будет заплатить 350 рублей, а за бумажную — 480 рублей. Для проверки чистоты сделки рекомендуется выбирать первый вариант.

Обратите внимание: если за короткий промежуток времени у участка сменилось много владельцев, то лучше перестраховаться и отказаться от заключения сделки.

Обременения.

Проверка юридической чистоты.

Под проверкой юридической чистоты подразумевается получение официальной информации об объекте, которая поможет выяснить, существуют ли какие-либо факторы, препятствующие законному переходу права собственности. Это позволит избежать мошенничества при заключении сделки.

Иногда собственники могут обманывать покупателей, продавая имущество, на которое наложены ограничения, такие как арест. В такой ситуации покупатель не сможет зарегистрировать переход права собственности.

Хотя в дальнейшем покупатель может обратиться в суд с иском к продавцу и попытаться взыскать с него уплаченные за землю деньги, такие разбирательства отнимают много времени и сил. Поэтому лучше сразу проверить наличие обременений, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

Получение выписки из ЕГРН.

Для проверки юридической чистоты сделки можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта. Заявителем может выступать как продавец, так и покупатель. Сведения из ЕГРН предоставляются по заявлению, которое можно подать несколькими способами:

• Лично, обратившись к сотруднику ведомства;
• Лично, через многофункциональный центр (МФЦ);
• Через законного представителя к сотруднику Росреестра или МФЦ;
• Онлайн, в личном кабинете на официальном сайте ЕГРН или на портале Госуслуги.

Выписку можно получить в электронном или бумажном виде. Для проверки чистоты сделки вполне подойдет онлайн-вариант.

Содержание выписки.

В выписке из ЕГРН о характеристиках земельного участка содержится важная информация, включая его кадастровую стоимость, место нахождения, площадь, вид разрешенного использования (ВРИ), назначение и правообладателя. Также в ней отражаются все ограничения, если они имеются. Если на участок наложены обременения, переход права собственности не будет зарегистрирован.

Стоимость выписки.

Стоимость бумажной выписки составляет 390 рублей. Если заказывать ее через МФЦ, плата увеличивается до 460 рублей. Электронная справка обойдется в 290 рублей.

Доверенность.

Если дачный участок продает доверенное лицо продавца, обязательно проверьте доверенность на её законность. Для этого можно воспользоваться специальным сервисом на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Чтобы воспользоваться сервисом:
1. Откройте его.
2. Введите реестровый номер документа.
3. Укажите дату удостоверения доверенности.
4. Выберите ФИО нотариуса, который её заверял.
5. Нажмите на кнопку «Найти».

В этом же сервисе вы можете найти информацию об отмене доверенностей, выданных в простой письменной форме.

Если информация о нотариальном удостоверении документа подтвердилась, а паспортные данные доверенного лица совпадают с данными, указанными в доверенности, то можете смело заключать сделку.

3. Проверка документов для сделки.

Для строительства дома вам понадобится земельный участок, предназначенный для ИЖС, ЛПХ или СНТ. Перед покупкой обязательно убедитесь, что приобретаемый вами участок соответствует указанному виду разрешенного использования. В противном случае вы не сможете построить на нем жилой объект.

Если продавец состоит в браке, попросите его предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку. Хотя Росреестр зарегистрирует переход права собственности и без этого документа, в будущем муж или жена (в зависимости от того, чьи права были нарушены) могут подать иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным.

Если вы покупаете долю в праве общей собственности, обязательно требуйте предоставить отказ от приобретения части имущества другими владельцами или подтверждение их уведомления о сделке, которое было получено не менее чем за 30 дней до этого.

Обратите внимание на сам договор купли-продажи. Сравните характеристики объекта, указанные в предмете договора, с реальными данными: адрес, площадь, тип и вид разрешенного использования.

Обратите внимание на цену, указанную в соглашении. Если стоимость выше рыночной, продавец в любой момент может заявить, что покупатель не полностью выполнил свои обязательства по договору, даже если устно стороны договаривались о другой цене.

В договоре не должно быть указано приоритетное право выкупа участка обратно продавцом, например, по истечении определенного времени.

Сам договор купли-продажи не имеет единого образца, регламентированного на законодательном уровне. Он составляется с учетом положений, отраженных в главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нем обязательно должны содержаться описание предмета сделки и цена. Если этой информации нет, договор считается незаключенным.

Факт передачи земельного участка рекомендуется зафиксировать путем подписания сторонами акта приема-передачи. Этот документ идентифицирует исполнение обязанностей продавцом и покупателем, связанных с предоставлением и принятием объекта.

Пример из практики:

В суд поступило исковое заявление о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным. Истец, Самойлова У., утверждала, что её супруг, Самойлов Д., продал участок, который является их совместной собственностью, без её согласия.

В настоящее время супруги проживают раздельно, но официально брак не расторгнут. Земельный участок был приобретён Самойловым Д. по договору купли-продажи после регистрации брака. Все вырученные от продажи участка средства мужчина присвоил себе.

Рассмотрев дело, суд пришёл к выводу, что сделка была заключена незаконно, так как жена не давала своего согласия на её проведение. Удовлетворяя требования истца, суд обязал ответчика вернуть деньги покупателю земли.

4. Проверка физического состояния земельного участка.

Ранняя весна — идеальное время для оценки физического состояния земельного участка. В этот период можно оценить качество грунта и рельеф, что особенно важно, если есть риск подтопления. В условиях только что сошедшего снега заметить этот риск весной проще всего.

При проверке качества грунта обратите внимание на его состав. Песчаные почвы не очень хорошо подходят как для строительства, так и для выращивания сельскохозяйственных культур.

Чтобы более подробно изучить состояние почвы, рекомендуется выкопать яму глубиной около одного метра или несколько углублений в разных местах участка. Если через час в яме появится вода, то для строительства жилого дома эту землю лучше не покупать. Однако для занятия сельским хозяйством такой участок может подойти.

Если вы планируете построить на этой земле частный дом, обратите внимание на качество дорог, наличие общественного транспорта, магазинов и других инфраструктурных объектов в населённом пункте. Также важно узнать, подведено ли электричество или есть ли возможность подключиться к сети. В противном случае покупателю придётся самостоятельно организовывать проведение электроэнергии.

Также рекомендуется проверить фактические границы участка. Забор, установленный на участке, не всегда является гарантией правильности его ограждения. Если забор частично захватывает соседскую землю, то в будущем могут возникнуть проблемы с соседями.

Попросите продавца предоставить план межевания участка, который был составлен не более пяти лет назад. Хотя межевой план может быть и более ранней даты, главное, чтобы его координаты были внесены в ЕГРН. В противном случае существующий межевой план не будет иметь никакой юридической силы. Или же попросите собственника провести межевание и только после этого покупайте участок.

Также обратите внимание на экологическую обстановку в районе. Рекомендуется покупать землю в удалении от заводов, фабрик, скотоводческих ферм и мусорных свалок.

5. Судебная практика.

В суд поступило исковое заявление о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченных за него денежных средств.

Истец, Голиков Т., рассказал, что в марте 2022 года он заключил договор купли-продажи (ДКП) земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с ответчиком, Земковым Д. Мужчина планировал построить на этом участке двухэтажный дом.

Согласно предоставленным документам, земельный надел соответствовал его требованиям: имел вид разрешенного использования ИЖС, находился в пределах населенного пункта и рядом проходила высоковольтная линия.

После заключения ДКП Голиков рассчитался с продавцом и подписал акт приема-передачи имущества.

В конце апреля он решил начать строительство и нанял специалистов для исследования участка. Экспертиза показала, что возведение двухэтажного строения на данной земле нежелательно из-за низкого качества грунта.

Голиков направил продавцу претензию с требованием расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ему уплаченные денежные средства, так как приобретенный товар не соответствовал заявленному качеству.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что объект имеет вид разрешенного использования ИЖС, о чем прямо указано в ДКП и выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, во время принятия объекта покупатель не имел претензий к продавцу по поводу качества земельного участка. Что касается экспертизы, то никаких подтверждений ее проведения суду представлено не было.

Рассмотрев дело, суд отказал в удовлетворении иска Голикова Т. к Земкову Д.

6. Частые вопросы.

Сколько времени занимает проверка документов при покупке земельного участка юристом?

Длительность проверки документов зависит от скорости получения необходимой информации, например, выписки из ЕГРН. В среднем, этот процесс занимает от 3 до 10 дней. Однако в некоторых случаях может потребоваться больше времени. Мы рекомендуем обратиться к юристу, описать вашу ситуацию, и он сможет более точно определить сроки проведения проверки.

Можно ли купить земельный участок без проведения проверки?

Покупатель имеет право заключить договор купли-продажи земельного участка, не проверяя юридическую чистоту сделки и физическое состояние надела. Однако это сопряжено с большим риском, поэтому мы настоятельно рекомендуем провести хотя бы минимальный анализ. Если не проверить чистоту сделки, есть риск потерять имущество и деньги, так как суд будет на стороне добросовестного покупателя, а не того, кто приобрел участок без должной проверки.

Продавец отказывается предоставлять выписку из ЕГРН. Где её взять?

Покупатель может самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, которая содержит основные характеристики объекта недвижимости, его кадастровую стоимость и историю перехода прав собственности. Заявление можно подать лично в территориальном подразделении Росреестра, через МФЦ, онлайн на официальном сайте ведомства или в личном кабинете на портале Госуслуги.

7. Заключение эксперта.

Проверка земельного участка перед покупкой не является обязательным этапом, однако настоятельно рекомендуется провести исследование документов и оценить физическое состояние участка.

Проверка помогает снизить риски мошенничества в сфере купли-продажи недвижимости, а также дает понимание, насколько качество почвы и состояние рельефа соответствуют потребностям покупателя.

Если земельный участок продается вместе с постройками, например, с жилым домом, то проверять рекомендуется каждый объект.

Проверить земельный участок перед покупкой можно самостоятельно. Однако, чтобы проанализировать юридическую чистоту сделки, лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу.