Чтобы избежать рисков при продаже недвижимости через официального представителя, важно правильно оформить доверенность на продажу квартиры. В 2024 году такой документ не имеет унифицированной формы и должен быть заверен нотариусом.

1. Общие положения.

Доверенность на продажу недвижимости — это документ, который позволяет одному человеку (доверителю) передать другому (поверенному) право совершать определённые действия, связанные с продажей недвижимости, от имени доверителя.

Доверенным лицом может быть любой человек, не обязательно родственник или знакомый. Однако доверенное лицо не должно быть вторым участником сделки, то есть покупателем или продавцом. Также доверенным лицом не может быть несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Основные правила, касающиеся представительства и доверительных отношений, содержатся в главе 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общие положения о доверенности изложены в статье 185 Гражданского кодекса.

Согласно закону, письменное поручение на распоряжение правами на недвижимость и на их регистрацию в государственных органах должно быть заверено нотариусом. Без этого оно не имеет юридической силы.

Закон не обязывает использовать доверенность, оформленную на нотариальном бланке. Доверитель может самостоятельно составить документ, а затем заверить его в нотариальной конторе. Однако при оформлении доверенности важно следовать установленным законодательством требованиям.

2. Виды доверенностей.

При продаже квартиры по доверенности важно правильно выбрать вид поручения. Условно их можно разделить на три типа: разовые, специальные и генеральные.

Разовая доверенность.

Разовая доверенность даёт право доверенному лицу совершить только одно конкретное действие, например, только заключить договор купли-продажи или только зарегистрировать права собственности по нему. Правомочия доверенного лица в этом случае ограничены.

Специальная доверенность.

Специальная доверенность позволяет доверенному лицу совершать типовые действия неограниченное число раз. Её редко используют при купле-продаже, чаще всего её применяют, когда доверитель поручает своему представителю сдавать имущество в аренду.

Генеральная доверенность.

Генеральная доверенность даёт право доверенному лицу выполнять целый комплекс действий в интересах доверителя, от обсуждения условий купли-продажи до регистрации прав собственности. Доверенное лицо может получать деньги, передавать имущество в залог, участвовать во всех видах сделок. Официально понятия «генеральная доверенность» не существует. Как правило, это доверенность на совершение самого широкого круга юридически значимых действий: регистрационных, представительских, а также действий, связанных с распоряжением движимым и недвижимым имуществом гражданина.

Таким образом, это доверенность с расширенными полномочиями. Однако при таком доверии к поверенному существует риск, что при неблагоприятных условиях он может навредить доверителю.

На законодательном уровне доверенности не классифицируются. Такая группировка представлена для лучшего понимания того, какие поручения можно доверить официальному представителю.

На практике могут возникнуть сложности, поскольку нотариус предлагает свой вариант доверенности и берёт деньги за услуги правового характера. Если вы хотите, чтобы в доверенность была включена определённая формулировка, вы можете обратиться к нотариусу и предложить ему включить её.

3. Как составить.

Для оформления доверенности не обязательно использовать нотариальный бланк. Согласно законодательству, доверенность можно составить самостоятельно или с помощью юриста на обычном листе бумаги, но при этом необходимо соблюдать требования, указанные в статье 45.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Доверенность может быть написана от руки или напечатана на бумаге с помощью технических средств. Не допускается использование легко стираемых чернил или карандаша. Рекомендуется использовать разборчивый почерк или шрифт, не использовать курсив или прописные буквы. Также не допускаются исправления, зачёркивания, подчистки и помарки.

При удостоверении доверенности нотариус использует специальный бланк с водяными знаками.

Важно отметить, что Верховный суд запретил нотариусам взимать плату за технические услуги, если клиент просит удостоверить доверенность, подготовленную без помощи нотариуса.

4. Как выглядит доверенность: образец.

Законодательство не предусматривает унифицированной формы доверенности, поэтому её составляют в соответствии с требованиями Закона о нотариате и гражданского законодательства. Доверенность должна содержать информацию о доверителе и доверенном лице, а также перечень полномочий.

При подготовке документа рекомендуется использовать типовой образец. Документ должен включать следующие разделы и информацию:

• Преамбула;
• наименование, дата и место выдачи доверенности;
• сведения о доверителе: ФИО, данные гражданского паспорта, место регистрации;
• информация о доверенном лице: ФИО, паспортные данные, адрес постоянной регистрации;
• правомочия — перечень действий, которые представитель вправе совершать от имени доверителя;
• срок действия — период, на который выдан документ.

Доверитель подписывает документ, а нотариус проставляет на нём соответствующую отметку, подтверждающую его удостоверение.

Продажа недвижимости по доверенности — это определённый риск как для продавца, так и для покупателя. Однако правильно составленное письменное поручение может снизить этот риск. Не стоит рисковать — доверьте подготовку документа специалисту.

5. С правом получения денег.

Доверенность на продажу недвижимости позволяет доверенному лицу заключать договор купли-продажи и получать деньги от покупателя. Доверенность можно оформить самостоятельно, следуя основным требованиям законодательства, или обратиться к нотариусу за помощью в подготовке документа.

При составлении доверенности важно чётко определить все полномочия представителя владельца квартиры. Также стоит указать срок действия доверенности.

Поручение доверенному лицу на продажу квартиры с правом получения денег в 2024 году.

6. Без получения финансов.

Если вы боитесь потерять деньги, полученные от продажи имущества, вы можете поручить доверенному лицу только заключение сделки. При этом укажите в поручении право представителя подписывать договор купли-продажи, а если нужно — совершать другие действия, но без права получать расчёт по соглашению.

Например, Евгений поручил риэлтору продать квартиру. В доверенности он указал, что риэлтор может распоряжаться имуществом доверителя и представлять его интересы в государственных органах и учреждениях, так как Евгений ограничен во времени. Он боялся, что риэлтор воспользуется ситуацией и исчезнет с деньгами, полученными по договору купли-продажи. А покупатель опасался заключать сделку через доверенное лицо.

Поэтому стороны заключили трёхсторонний договор аренды депозитарной ячейки с банком. Покупатель положил деньги в ячейку, а после перерегистрации права собственности на недвижимость продавец лично забрал их из банковского хранилища.

В такой ситуации оплату покупки можно осуществить наличными, передав деньги непосредственно продавцу, или безналичным путём, перечислив их на счёт продавца в банке или на его карту, счёт эскроу или аккредитив. Самый безопасный вариант — использование банковской ячейки.

7. Генеральная доверенность.

Генеральная доверенность на продажу квартиры предоставляет доверенному лицу широкие полномочия. Доверитель даёт поверенному право распоряжаться своим имуществом и представлять его интересы в различных организациях и учреждениях. Обычно в документе перечисляются организации, в которых поверенный может действовать от имени доверителя, например, БТИ, Росреестр, ЖКУ, местная администрация, ИФНС и ЗАГС.

Генеральная доверенность отличается от других видов доверенностей, поэтому перед её оформлением рекомендуется внимательно ознакомиться с содержанием документа.

8. Срок действия.

По закону не обязательно указывать срок действия доверенности. Если срок не указан, доверенность будет действительна в течение одного года.

А вот дата составления доверенности – это обязательное условие. Без неё доверенность считается недействительной.

9. Нотариальное удостоверение.

Доверенность, которая выдаётся для продажи квартиры, должна быть заверена у нотариуса. Без этого продавец не сможет передать свои права на распоряжение имуществом представителю. Удостоверить такой документ можно в любой нотариальной конторе.

Согласно статье 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, к нотариально заверенным доверенностям приравниваются поручения, удостоверенные:

• начальником или его заместителем, а при их отсутствии — дежурным врачом военно-лечебного учреждения (госпиталя или санатория), где проходит лечение или реабилитацию военнослужащий, который является доверителем;
• командиром военного учреждения (части, соединения или заведения) в местах, где нет нотариусов, если продавцом является военнослужащий или сотрудник такой организации, либо член их семьи;
• начальником колонии, если доверитель — заключённый этого места лишения свободы.

Поверенный может передать свои полномочия другому лицу в двух случаях: если он прямо указан в доверенности как лицо, уполномоченное на это, или если он вынужден сделать это в интересах доверителя под воздействием непреодолимых обстоятельств, и если это не запрещено письменным поручением.

10. Стоимость оформления.

Доверенность на право продажи квартиры можно оформить у нотариуса.

За оформление документа взимается государственная пошлина, размер которой зависит от того, являются ли доверитель и его представитель близкими родственниками.

Если доверенность выдаётся близкому родственнику, например, супругу, супруге, родителю, ребёнку или полнородному брату или сестре, то государственная пошлина составит 100 рублей. В остальных случаях она будет равна 500 рублям.

Обратите внимание, что если доверенность не предполагает распоряжение имуществом доверителя, то при её оформлении необходимо оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей.

11. Как проверить.

Перед тем как купить квартиру, важно убедиться, что представитель продавца имеет все необходимые полномочия. Для этого можно воспользоваться специальным сервисом, который доступен на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Чтобы проверить доверенность, заполните форму на сайте. В ней нужно указать реестровый номер документа, дату его выдачи и фамилию нотариуса. Если доверенность настоящая, система предоставит информацию о ней. В противном случае вы не получите никаких сведений.

12. Как аннулировать.

Нотариальная доверенность на продажу квартиры в любой момент может быть отменена доверителем. Доверенное лицо также имеет право отказаться от своих полномочий.

Для того чтобы аннулировать поручение или отказаться от него, необходимо обратиться к нотариусу.

Доверенность прекращает своё действие не только в случае её отмены или отказа от полномочий, но и по другим основаниям, указанным в статье 188 Гражданского кодекса Российской Федерации: смерть доверителя или доверенного лица, окончание срока действия доверенности на продажу имущества и так далее.

Если вам нужна помощь в составлении доверенности или если у вас возникли вопросы по поводу её отмены или отказа от полномочий, обращайтесь к нам.

Наши юристы помогут вам решить все проблемы, не выходя из дома. Просто свяжитесь с нашим специалистом онлайн, и мы сделаем всё необходимое на расстоянии в кратчайшие сроки и с высоким качеством.

13. Порядок заключения сделки.

Процедура купли-продажи недвижимости, при которой от имени продавца действует его представитель с определёнными полномочиями, указанными в доверенности, практически не отличается от обычной сделки.

Единственное различие заключается в том, что к пакету документов для продажи квартиры добавляется письменное поручение, заверенное нотариусом, которое выдаётся лицу, представляющему интересы собственника имущества.

14. Судебная практика.

Правоприменительная практика показывает, что продажа недвижимости по доверенности — это рискованное дело как для покупателя, так и для продавца.

В феврале 2022 года Шпаковский районный суд Ставропольского края рассмотрел иск о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи квартиры и процентов за пользование чужими деньгами.

Выяснилось, что владелец квартиры выдал доверенность на распоряжение недвижимостью гражданину Н. Тот предложил потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи, по которому получил задаток в размере 180 тысяч рублей.

Ближе к назначенной дате представитель продавца перестал выходить на связь с покупателем. Истец направил в его адрес письменное требование заключить договор купли-продажи квартиры.

Позже выяснилось, что собственник квартиры сам продал её третьему лицу по такой же цене. Его доверенное лицо отказывается возвращать деньги истцу, объясняя это тем, что получило их законно.

По закону предполагается, что человек, действующий в рамках доверенности, совершает операции в интересах доверителя. Если он получил деньги за продаваемую недвижимость представляемого, значит, они предназначаются для последнего.

Суд пришёл к выводу, что в рассматриваемой ситуации отвечать перед истцом должен не представитель, а доверитель. Раз он не подаёт ходатайство о замене надлежащего ответчика, его требования не подлежат удовлетворению (Решение по делу № 2-188/2022 от 14.02.2022 г., г. Михайловск).

Этот случай наглядно показывает всю опасность продажи объектов недвижимости через представителя. Неясно, кто именно присвоил деньги — непосредственно продавец или человек, представляющий его интересы. Даже если в этом виновно доверенное лицо, в случае замены ответчика суд взыщет с доверителя задаток.

15. Частые вопросы.

Можно ли поручить продажу квартиры одному и тому же риелтору?

Согласно законодательству, доверенное лицо не может одновременно представлять интересы и продавца, и покупателя. Для обеспечения объективности процесса рекомендуется обратиться к услугам другого агента.

Может ли несовершеннолетний владелец доли дома передать полномочия по продаже другому лицу?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, малолетние граждане не могут самостоятельно выдавать поручения на куплю-продажу недвижимости. От их имени действуют законные представители (родители, опекуны) при условии получения согласия органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ, п. 2).

Можно ли передать полномочия, связанные с продажей квартиры, по доверенности?

Передоверие возможно только в случаях, предусмотренных статьёй 187 Гражданского кодекса РФ. Это может быть предусмотрено в самой доверенности или если представитель вынужден передать полномочия по причине непреодолимых обстоятельств. Также передоверие не должно быть прямо запрещено в документе.

16. Заключение юриста.

Продажа квартиры по доверенности – это процедура, при которой гражданин реализует своё имущество через представителя, не участвуя в сделке лично. В 2024 году доверенность на продажу квартиры должна быть обязательно удостоверена нотариусом. Без его подписи и печати она не имеет юридической силы.

Доверитель имеет право в любой момент отозвать доверенность, а представитель может отказаться от своих полномочий.

Если вам нужна помощь в составлении доверенности, её отмене, отказе от полномочий или у вас есть другие вопросы, связанные с этой темой, обращайтесь к нам. Наши юристы помогут вам решить все проблемы. Вам даже не нужно будет выходить из дома. Просто свяжитесь с нашим специалистом онлайн, и мы решим все вопросы на расстоянии в кратчайшие сроки и с высоким качеством работы.