Есть ли гарантия на строительные работы

Гарантия на строительные работы регулируется Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно закону, при застройке или выполнении ремонтно-монтажных работ необходимо заключить контракт, в котором будет описан порядок выполнения работ и точные сроки. Контракт подписывается в двустороннем порядке, что придает ему юридическую силу. В документе указываются:

• описание строительного объекта или монтажного обслуживания;
• условия передачи объекта;
• фактический срок сдачи работы;
• стоимость обслуживания;
• способы оплаты при рассрочке;
• срок гарантии.

Правильное заключение контракта и наличие вышеперечисленных пунктов считается действительным по закону. При определении цены также учитываются гарантийные сроки.

Если объект не сдается в фактическое время, указанное в контракте, цена может быть снижена или возвращена застройщиком.

В случае несвоевременной оплаты по договору, работа приостанавливается, и обязательства сторон прекращают действовать (статья №5 ФЗ-214).

Если передача работы в срок, предусмотренный контрактом, невозможна, застройщик должен уведомить об этом. За 2 месяца до истечения времени заказным письмом сообщается покупателю о необходимости продлить или установить новый срок сдачи работы.

В условиях контракта описываются необходимые условия качества объекта. В случае невыполнения требований, вступает в силу гарантия. Покупатель вправе требовать:

• бесплатно переделать или усовершенствовать работу в строго установленный срок;
• уменьшить цену объекта;
• самостоятельно исправить работу и потребовать возместить затраты (статья №9 ФЗ-214).

По закону, застройщик обязан выполнить одно из условий и удовлетворить требования покупателя в соответствии с контрактом.

Нормативно-правовая база

Все строительные услуги (строительство зданий и сооружений, ремонт, реконструкция) предоставляются на основании заключаемого договора подряда.

Их нормативно-правовая база включает в себя следующие документы:

• Гражданский кодекс РФ (статьи 722, 753, 755-756). Этот основополагающий нормативный акт устанавливает понятие договора подряда и содержит нормы об обязательной гарантии на строительные работы.
• Постановление Правительства РФ под номером 812 от 14.08.1993 года, которое регулирует порядок и основные положения заключения договоров подряда на сооружение, ремонт и реконструкцию объектов для государственных и федеральных нужд. В этом правовом акте содержатся обязательные требования по гарантии на все строительные объекты, созданные для государственных нужд.
• Постановление Государственного комитета статистики РФ под номером 100 от 11.11.1999 года, которое регулирует порядок составления документов и претензий при выявлении недостатков при приеме объектов строительства и их эксплуатации.
• Федеральный закон о защите прав потребителей. Этот закон защищает физических лиц, как заказчиков строительных услуг у индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Общие правила

При проведении ремонта, монтажа или любого строительства (дома, жилого многоквартирного здания, фундамента, кровельных, сантехнических и других видов работ, капитального ремонта) необходимо обязательно заключить договор.

В договоре следует указать все условия, включая гарантийные сроки на выполненные работы, а также за что именно отвечает подрядчик. Например, если договор заключен между ремонтной бригадой, а проблема возникла из-за ошибок при строительстве, то заказчику необходимо будет предъявить претензию строителям.

Если же в договоре не указаны точные сроки, то заказчику придется обратиться к закону. Такая ситуация регулируется Градостроительным кодексом, законом «О защите прав потребителей» и несколькими статьями Гражданского кодекса РФ:

• Статья 754: «Об ответственности подрядчика перед заказчиком».
• Статья 755: «О гарантии качества строительных работ».
• Статья 756: «О сроках обнаружения брака в строительных работах».

При обнаружении брака любого размера, возникшего не по вине заказчика, подрядчик обязан бесплатно его исправить.

Типы гарантийных обязательств

Приобретая товар, потребитель получает вместе с ним гарантийное обязательство от производителя, которое подтверждает, что:

• товар имеет необходимые характеристики при покупке;
• в течение гарантийного срока товар будет бесперебойно функционировать.

Статья 470 ГК РФ предусматривает два вида гарантийных обязательств в отношении товара: законные и договорные.

Законные гарантийные обязательства – это утверждение продавца о том, что в момент передачи товара в нем отсутствуют дефекты, которые влияют на его стоимость или возможность использования в тех условиях, для которых он был приобретен. В пределах разумного срока товар будет исправно функционировать.

Дополнительная или договорная гарантия (п. 3 ст. 470 ГК РФ) – это ответственность продавца, поручительство, что товар будет исправно выполнять свои функции в течение гарантийного срока. Договорная гарантия распространяется, если не оговорено иное, на все составные части и комплектующие изделия.

Гарантийный период

Гарантийный период устанавливается на определенные виды работ, такие как:

• Дефекты несущих стен, межкомнатных перегородок и других конструкций здания;
• Монтаж и демонтаж элементов;
• Незавершенные работы по облицовке;
• Использование материалов ненадлежащего качества.

В законодательстве определено различие между строительными и ремонтными работами. Гарантия на объект недвижимости действует не менее 3 лет.

Если после сдачи здания прошло более 5 лет, то потребуется провести экспертизу, чтобы доказать возможную вину застройщика.

Для ремонтных работ гарантия составляет 1 год с момента ввода здания в эксплуатацию.

В некоторых случаях застройщик не несет ответственности за выявленные неисправности. Это может произойти в следующих ситуациях:

• При эксплуатации жилого помещения не соблюдались требования по сохранности определенных конструкций;
• Ремонт, который проводился после сдачи объекта, был выполнен некачественно;
• Составлена неверная инструкция по эксплуатации здания;
• Проектирование или ремонт проводились сторонними организациями.

Какие случаи не являются гарантийными

Все условия гарантийного ремонта должны быть четко прописаны в договоре. Это касается видов работ, сроков выявления дефектов и других аспектов.

Однако, есть ситуации, когда застройщик не может быть привлечен к ответственности. Это может произойти в следующих случаях:

• Если условия эксплуатации жилого помещения были нарушены.
• Если к строительным работам привлекались сторонние организации. В этом случае претензию следует предъявлять компании, которая предоставляла конкретные услуги.
• Если неисправности были обнаружены спустя длительное время и могли возникнуть из-за естественного износа здания.
• Если дефекты появились в результате стихийных бедствий.

Клиент имеет право потребовать проведения экспертизы, если уверен в вине застройщика. Однако, решение может быть принято не в пользу покупателя.

Гарантия на используемые материалы

Срок годности строительных и отделочных материалов указывается либо производителем, либо продавцом, который реализует данный товар.

Условия гарантии могут быть изменены при составлении индивидуального договора. Если вы обнаружили дефект в используемых материалах, вы имеете право предъявить жалобу.

Для замены некачественных элементов вам потребуется предоставить чек и гарантийный талон.

Закон устанавливает стандартный срок гарантии на строительные материалы и их установку – не менее 2 лет. Если вы обнаружили брак, вы можете потребовать:

• заменить используемые элементы (или произвести монтаж заново, если речь идет о гарантийном обслуживании);
• возврат средств;
• устранение неисправности;
• возмещение средств, затраченных вами на ремонт.

Законодательно установлено, что гарантийное обслуживание должно начаться не позднее, чем через 2 недели после вашего обращения.

То же самое касается замены некачественных материалов.

Если сроки будут сорваны, вы имеете право потребовать пеню в размере 1% от стоимости работ или материалов за каждый день задержки.

Срок гарантии на строительные работы

Закон устанавливает два предела для гарантийного срока на строительные работы:

• Минимальный, составляющий от 24 месяцев.
• Максимальный – пять лет.

В договоре можно указать другой срок, но закон всегда защищает интересы заказчиков. Поэтому заинтересованное лицо может предъявить претензии в течение максимального срока, указанного в законе, то есть в течение пяти лет. Исполнители могут также ссылаться на более длительные гарантии, например, пожизненные.

Таким образом, гарантийные сроки могут быть установлены законом или конкретным договором. По этому вопросу также возможно подписание дополнительных соглашений. Гарантия начинает действовать с момента, когда заказчик принимает выполненное задание.

Гарантия на строительные материалы

По закону, гарантийный срок на строительные материалы устанавливается покупателем и может быть изменен в случае индивидуального договора купли-продажи.

Чтобы воспользоваться бесплатным ремонтом или установкой в рамках гарантийного срока, необходимо наличие: гарантийного талона, чека или квитанции об оплате, а также упаковки материала, если это необходимо.

Минимальный срок гарантии на установку или строительный материал составляет 2 года (статья 10 Федерального закона № 214).

На основании гарантийного документа, покупатель имеет право требовать:

• Заменить строительный материал или услугу по установке;
• Вернуть деньги;
• Исправить дефект;
• Возместить затраты на ремонт или установку.

В течение двух недель строительные материалы или услуги по монтажу должны быть предоставлены. Если изготовитель задерживает срок, то по закону начисляется пеня в размере 1% от стоимости за каждый день просрочки.

Порядок действий при обнаружении брака после приёма работы

Подрядчик обязан выполнить строительные работы в соответствии с технической документацией, утвержденной заказчиком, в сроки, указанные в договоре. Исполнитель гарантирует качественное выполнение заказа и безопасную эксплуатацию построенного объекта.

Если дефекты здания были обнаружены после окончания гарантийного срока, но в пределах пятилетнего периода, установленного статьей 756 ГК РФ, исполнитель обязан устранить выявленные недостатки за свой счет. При этом необходимо доказать, по каким причинам возникли недостатки и кто является виновником их появления.

Ниже перечислены ситуации, когда подрядчик освобождается от ответственности и не восстанавливает ущерб за свой счет:

• при окончании гарантийного срока, установленного договором, и пятилетнего срока, предусмотренного статьей 756 ГК РФ;
• при появлении дефектов из-за нормального износа построенного объекта или его отдельных частей;
• при неправильной эксплуатации здания и несоблюдении инструкций, разработанных исполнителем или самим заказчиком;
• при осуществлении некачественного ремонта или иных работ, выполненных заказчиком или привлеченными им лицами.

Если дефекты появились по вине самого подрядчика, заказчик вправе обратиться к нему с письменной претензией как в течение гарантийного срока, так и после его истечения, но до окончания пятилетнего периода, предусмотренного статьей 756 ГК РФ.

Порядок действий при обнаружении брака до приёма работы

Подрядчик обязан уведомлять заказчика о возникновении проблем в ходе строительства в соответствии со статьей 716 Гражданского кодекса РФ. Чтобы избежать брака или исправить дефект до сдачи объекта, строительные работы могут быть приостановлены.

Основанием для временного прекращения строительства может быть:

• получение распоряжения от заказчика;
• получение подрядчиком некачественных материалов;
• выход из строя строительного оборудования;
• другие причины, которые могут негативно повлиять на качество работы.

Алгоритм действий

Итак, вы поняли, что надлежащего качества работ от подрядчика ожидать не стоит. Вместо обещанных двух недель прошел уже месяц, но ремонт все еще не завершен и даже не находится в финальной стадии. Не стоит слушать уговоры подрядчика, необходимо зафиксировать недостатки и нарушение сроков выполнения работ в отдельном акте или акте сдачи-приемки (всех работ или отдельного этапа текущего ремонта, в зависимости от ситуации).

В зависимости от того, хотите ли вы, чтобы устранением дефектов занимался тот же подрядчик, у вас есть несколько вариантов действий:

• Направить претензию о расторжении договора и потребовать возмещение расходов на выполнение работ другой компанией.
• Потребовать снижения цены ремонта.
• Потребовать устранения недостатков или возврата денежных средств.

Ответственность застройщика

На основании действующего законодательства, застройщики несут следующую ответственность:

• гражданско-правовую, которая выражается в наложении штрафов, пеней и инфляционных начислений за нарушение сроков строительства и других обязательств;
• административную, к которой привлекаются должностные лица застройщиков за грубые нарушения санитарных и других норм, а также технологий, если это не привело к тяжким последствиям;
• уголовную, к которой привлекаются также должностные лица за нарушения строительных, санитарных и других норм, которые привели к гибели людей, получению ими увечий и другим тяжким последствиям.

Важно отметить, что все гражданско-правовые споры по соглашениям решаются в судебном порядке (за исключением административной и уголовной ответственности). Если сторонами являются юридические лица, то их споры рассматриваются арбитражными судами. Если участниками спорных отношений выступают физические и юридические лица, то эти производства рассматривают районные мировые или гражданские судьи. Согласно Конституции РФ, одно и то же лицо не может быть привлечено к разной (административной, уголовной) ответственности за одно и то же деяние.

Как можно избежать некачественного ремонта

Чтобы избежать некачественного ремонта, стоит обратить внимание на несколько важных моментов еще на стадии выбора подрядчика.

• Во-первых, обратите внимание на опыт работы строительной компании. Оптимально, если этот опыт составляет не менее трех лет.
• Во-вторых, не поленитесь поискать отзывы о выбранном подрядчике в интернете. Это поможет получить представление о его репутации и качестве работы.
• В-третьих, тщательно изучите портфолио подрядчика. Оно должно содержать примеры выполненных работ, которые позволят оценить его профессионализм.

Кроме того, обязательно заключите договор подряда, в котором будут четко прописаны все условия и сроки выполнения работ.

Не стоит торопиться и соглашаться на предварительную оплату, кроме суммы, необходимой на покупку стройматериалов. Это позволит избежать лишних рисков и защитить себя от возможных проблем в будущем.

В целом, если следовать этим простым правилам, можно значительно снизить риск некачественного ремонта и последующих судебных разбирательств.

Что делать, если работы выполнялись без договора

Часто возникают ситуации, когда сотрудничество с подрядчиком основывается только на устной договоренности. Однако, после завершения ремонта могут быть выявлены явные дефекты и недоработки, или сроки выполнения работ могут быть серьезно нарушены.

Без подписанного двухстороннего договора с указанием условий оказания услуг, доказать нарушения договора подрядчиком может быть сложно.

При некачественно проведенном ремонте, в суде необходимо доказать, что подрядчик выполнял работы в доме, так как только при этом условии возможно требование возмещения убытков и возврата финансовых средств.

Для доказательства устного договора необходимы факты, подтверждающие наличие рабочих взаимоотношений. Это могут быть показания свидетелей, видео и аудиозаписи, другие письменные источники.

Ситуация, когда возникают проблемы с ремонтом при отсутствии письменного договора подряда, может быть сложной, но не безнадежной. Разрешение такого спора лучше доверить опытному практикующему юристу.