Каждый гражданин России может установить запрет на сделки с недвижимостью без личного присутствия, чтобы защитить свои имущественные права от мошенников. Юристы рассказывают, в каких случаях стоит воспользоваться этой возможностью, какие документы понадобятся для её оформления и можно ли будет снять запрет впоследствии.

1. Что такое запрет на сделки с недвижимостью.

Запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного присутствия — это надежный способ защитить права владельца. Эта мера, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), служит барьером, который препятствует распоряжению объектом недвижимости кем-либо, кроме собственника.

Право на установление такого ограничения закреплено в статье 36 Федерального закона № 218. Оно распространяется даже на доверенных лиц, имеющих нотариально заверенную доверенность. В результате без личного согласия владельца никакие регистрационные действия, включая установление или снятие ограничений, обременений и других прав на недвижимость, невозможны.

2. Когда необходимы ограничения.

Запрет на продажу недвижимости без личного присутствия — это эффективный способ защитить своё имущество от злоумышленников, которые применяют разнообразные схемы для незаконного завладения чужой собственностью. Граждане России могут установить такой запрет по нескольким причинам:

Причины установки запрета на действия с квартирой и описание ситуаций:

• Защита от мошенников с подделкой документов.

Мошенники часто представляются работниками коммунальных служб, обещая бесплатную помощь в ремонте или под предлогом замены счётчиков просят предоставить документы на жильё. Они обманным путём фотографируют паспорт и правоустанавливающие документы, а затем уговаривают владельца подписать якобы «заявку» на бесплатные услуги. В результате собственник, сам того не зная, ставит свою подпись на договоре купли-продажи или доверенности на распоряжение своей недвижимостью.

• Возможные действия арендаторов.

Арендаторы могут получить паспортные данные и копии документов на объект из договора аренды, что создаёт риск заключения сделки без участия владельца.

• Доступность украденных баз данных.

Злоумышленники могут приобрести личные данные из украденных баз в интернете и, используя эту информацию, попытаться продать объект недвижимости без ведома владельца. Такие махинации становятся возможными из-за свободного доступа к персональным данным и недостаточной юридической грамотности людей.

Даже если гражданин, столкнувшийся с действиями мошенников, сможет раскрыть обман, то для отмены незаконной сделки ему придётся обращаться в суд, что может занять несколько месяцев. Кроме того, услуги юристов могут стоить немалых денег — от 50 тысяч рублей и выше. Ситуация может усложниться, если мошенники успеют перепродать недвижимость другим покупателям — судебные разбирательства затянутся и станут ещё дороже. Поэтому практикующие юристы рекомендуют установить запрет на продажу квартиры и иного имущества без личного участия, который предотвратит незаконное распоряжение вашим имуществом.

3. Как работает запрет на регистрацию недвижимости.

После подачи заявления о запрете сделок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) появляется специальная отметка, которая блокирует любые операции с объектом без согласия владельца. С этого момента любые действия, направленные на передачу права собственности, ограничение или обременение имущества, становятся невозможными без согласия собственника.

Наложенное ограничение препятствует попыткам:

• продать, обменять или подарить недвижимость от имени собственника;
• сдавать её в аренду;
• использовать объект в качестве залога для кредита.

Даже наличие нотариальной доверенности у третьих лиц, подлинной или поддельной, не позволит обойти это ограничение без личного участия владельца.

Однако, стоит отметить, что рассматриваемые ограничения не могут защитить от мошенничества в интернете. Злоумышленники могут использовать электронную цифровую подпись собственника для завершения сделки. Поэтому будьте внимательны и принимайте меры предосторожности.

4. Когда запрет на операции с недвижимостью не работает.

В законодательстве предусмотрены ситуации, когда Росреестр обязан рассмотреть заявление о проведении регистрационных операций, даже если существуют ограничения. Эти исключения перечислены в части 3 статьи 36 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

Регистрационные действия могут быть проведены Росреестром, несмотря на заявление о запрете сделок без личного присутствия собственника, в следующих случаях:

1. Если у заявителя имеется вступившее в законную силу решение суда.
2. Если поступило требование от судебного пристава, связанное с исполнением судебного акта.
3. При наличии иных обстоятельств, предусмотренных законодательством, например, в случае банкротства собственника.

Особый порядок предусмотрен для жителей Москвы, чье жилье может быть включено в программу реновации. Если объект недвижимости находится в доме, подлежащем сносу и переселению, столичные власти могут подать заявление о переходе права собственности без согласия владельца, и это заявление обязательно будет рассмотрено Росреестром при наличии судебного акта.

5. Как оформить запрет на сделки с недвижимостью.

Чтобы запретить продажу квартиры и любые другие действия с недвижимостью, необходимо обратиться с соответствующим заявлением:

• в офис многофункционального центра (МФЦ);
• в Управление Росреестра.

Кроме того, заявление о необходимости личного присутствия при сделках с недвижимостью можно подать через портал «Госуслуги».

Если вы подаете заявление в Росреестр о запрете регистрационных действий через Почту России, то потребуется нотариально заверенная подпись. Для онлайн-обращения через сайт Росреестра нужна электронная подпись. Для подачи через «Госуслуги» также необходима электронная цифровая подпись (ЭЦП), которую можно получить с помощью приложения «Госключ».

В заявлении о запрете сделок с недвижимостью необходимо указать следующие сведения:

• кто является заявителем;
• данные его паспорта;
• ИНН;
• адрес, по которому зарегистрирован объект;
• кадастровый номер квартиры или дома;
• цель обращения — ограничение на сделки без личного участия собственника;
• подпись и дату подачи.

Если недвижимость принадлежит нескольким владельцам, но доли не выделены, то заявление в МФЦ или Росреестр должны подписать все совладельцы одновременно, иначе ограничение не вступит в силу.

При личной подаче заявления возьмите с собой паспорт, СНИЛС и оригиналы правоустанавливающих документов на объект (например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или дарении). Заранее заполните заявление в установленной форме о том, что вы хотите запретить сделки с недвижимостью без вашего участия — это ускорит процесс.

6. Можно ли снять ограничения.

Иногда жизненные обстоятельства меняются, и тогда закон предоставляет возможность снять ранее установленные ограничения.

Существует три случая, когда можно отменить блокировку регистрации:

1. Если владелец лично участвует в сделке.
2. Когда в силу вступает судебное решение.
3. Если подано заявление о снятии ограничений.

Последний вариант вызывает некоторые вопросы, так как закон не уточняет, как именно подавать такое заявление. Теоретически это можно сделать через представителя с доверенностью, что создает некоторую правовую неопределенность.

Однако эту проблему можно решить через портал «Госуслуги». Если у собственника есть подтвержденная учетная запись, усиленная электронная подпись и приложение «Госключ», он может подать заявление самостоятельно. Для этого необходимо указать данные паспорта, ИНН и кадастровый номер объекта, и Росреестр снимет блокировку в течение 5 дней.

7. Заключение юриста.

Вступает в силу запрет на любые действия с недвижимостью без личного присутствия владельца. Этот шаг направлен на предупреждение мошенничества.

Если вы хотите ограничить доступ к своей недвижимости, вы можете обратиться в Росреестр, МФЦ или подать заявку через портал «Госуслуги». Однако стоит учесть, что в некоторых случаях ограничения могут быть сняты, например, в рамках процедуры банкротства.