Вы нашли квартиру. Проверили документы. Внесли деньги. А через год приходит судебная повестка: сделку признают недействительной. Квартиру забирают, а вам возвращают только ту сумму, которая была указана в договоре — часто в разы меньше реально уплаченной.

Знакомая ситуация?

В 2026 году число оспоренных сделок с жильём резко выросло. Суды всё чаще признают недействительными договоры с заниженной стоимостью, сделки накануне банкротства продавца, а также договоры, заключённые с людьми, которые «не понимали значения своих действий».

Но самое страшное: вы можете потерять и квартиру, и деньги. Потому что при возврате сторон в первоначальное положение продавец обязан вернуть только ту сумму, которая указана в договоре. А если вы указали заниженную цену — разницу в 2–3 миллиона вы не вернёте никогда.

Хорошая новость: большинство рисков можно увидеть до сделки. В этой статье — полный разбор признаков недействительности, «красных флагов» и пошаговая инструкция, как защитить себя.

Два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные

Прежде чем говорить о рисках, важно понять правовую природу. Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ничтожная сделка недействительна с момента совершения независимо от решения суда. Например, сделка с недееспособным человеком.

Оспоримая сделка считается действительной, пока суд не признал её недействительной. Например, сделка, совершённая под влиянием обмана или заблуждения.

Мнимая сделка совершается для вида — например, чтобы вывести имущество от кредиторов. Притворная сделка прикрывает другую — например, дарение под видом купли-продажи.

И все они — ловушки для покупателей.

Главные риски 2026 года: топ-5 причин, по которым суды отменяют сделки

Риск №1: Заниженная цена в договоре

Это самый массовый и самый опасный риск.

Продавец просит указать в договоре заниженную стоимость — чтобы сэкономить на налогах. Покупатель соглашается. А потом, если сделка оспаривается, суд возвращает покупателю только ту сумму, которая прописана в договоре.

«На суде обязательно выяснится, что истец знал о заниженной цене, ведь в договоре стоит его подпись: а значит, он сознательно допустил правонарушение», — поясняет начальник отдела правового обеспечения Росреестра по Москве.

Вывод: никогда не соглашайтесь на занижение цены в договоре. Разницу между реальной и указанной ценой вернуть невозможно.

Риск №2: Банкротство продавца

Сделка, совершённая должником в течение одного года до принятия заявления о банкротстве или после, может быть признана «подозрительной» и отменена.

Более того, суд может признать сделку недействительной, если она была совершена в течение трёх лет до банкротства и повлекла причинение вреда кредиторам.

Что делать: перед покупкой обязательно проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Риск №3: «Не понимал значения своих действий» (статья 177 ГК РФ)

Тренд 2026 года. Всё чаще продавцы ссылаются на неспособность понимать значение своих действий и руководить ими (статья 177 ГК РФ). Жалуются на стресс, преклонный возраст, звонки аферистов.

И суды принимают такие иски.

Вывод: если продавец — пожилой человек, если есть хоть малейшие сомнения в его психическом состоянии — требуйте справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Риск №4: Сделка без согласия супруга или органа опеки

Если квартира приобретена в браке — нужно нотариальное согласие супруга. Если в квартире есть доля несовершеннолетнего — нужно согласие органа опеки.

Без этого — сделка может быть признана недействительной.

Риск №5: Короткий срок владения и «цепочка» сделок

Чем меньше срок владения объектом, тем выше вероятность притязаний со стороны третьих лиц. Оптимальный срок владения — от трёх лет.

Особенно насторожить должна «цепочка сделок» — когда один и тот же объект несколько раз перепродаётся за короткий период.

Таблица: как распознать риски недействительности до сделки

Как проверить сделку: пошаговая инструкция от Росреестра

Росреестр выпустил обновлённую методичку для граждан. Вот главные рекомендации.

Шаг 1. Закажите актуальную выписку из ЕГРН

Выписка покажет:

• является ли продавец единственным собственником;

• есть ли обременения (аресты, запреты, ипотека);

• нет ли информации о недееспособности продавца.

Важно: проверьте достоверность выписки по QR-коду на официальном сайте Росреестра.

Шаг 2. Изучите историю объекта

Закажите выписку о переходе прав. Посмотрите:

• как часто переходили права;

• нет ли «цепочки» сделок за короткий срок.

Шаг 3. Проверьте продавца

• На сайте ЕФРСБ — нет ли банкротства.

• На сайте ФССП — нет ли долгов.

• Запросите справки из ПНД и НД — если есть сомнения в дееспособности.

Шаг 4. Проверьте документы

• Требуйте оригиналы, а не копии.

• Если продажа по доверенности — проверьте, не отозвана ли она.

• Проверьте согласие супруга — если квартира в браке.

Шаг 5. Подайте заявление о невозможности регистрации без личного участия

Это защитит вас от мошенничества. Документы, поданные без вашего личного участия, рассматриваться не будут.

Что делать, если сделку уже оспаривают

Если вы уже получили иск о признании сделки недействительной — не паникуйте, но действуйте быстро.

1. Соберите все документы — договор, платёжки, переписку, выписки.

2. Доказывайте добросовестность — что вы не знали и не могли знать о рисках.

3. Если цена была занижена — готовьтесь к тому, что вернут только сумму из договора.

4. Обратитесь к адвокату, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Заключение

Недействительность сделки с недвижимостью — это не «чужой» риск. Это риск, который может коснуться каждого.

В 2026 году суды всё чаще признают сделки недействительными. Основные причины — заниженная цена, банкротство продавца и иски по статье 177 ГК РФ («не понимал значения своих действий»).

Главные выводы:

1. Никогда не соглашайтесь на занижение цены в договоре. При оспаривании вернут только сумму из договора.

2. Проверяйте продавца на банкротство (ЕФРСБ) и долги (ФССП).

3. Проверяйте историю объекта — «цепочка» сделок — красный флаг.

4. Требуйте документы о дееспособности продавца, особенно если он пожилой.

5. Проверяйте согласие супруга и органа опеки.

6. Закажите актуальную выписку из ЕГРН и проверьте её по QR-коду.

Что делать прямо сейчас:

Если вы только планируете покупку — пройдите все шаги проверки, описанные выше. Если вы уже купили квартиру — проверьте её историю и документы продавца прямо сейчас, чтобы знать о рисках заранее.

И помните главное: ваша подпись в договоре с заниженной ценой — это доказательство того, что вы знали о нарушении. Не ставьте её. Лучше заплатить налог больше сейчас, чем потерять миллионы потом.

P.S. Росреестр обновил методичку для граждан. Воспользуйтесь ею — это бесплатно и доступно каждому. Ваша безопасность — в ваших руках.