Telegram
Заказать звонок
+7 (495) 744-37-98 Горячая линия 24/7
Задать вопрос Образцы документов Последние консультации Наши юристы Новости Контакты Вход/Регистрация
Заказать звонок
+7 (495) 744-37-98 Горячая линия 24/7

Оценка квартиры для продажи: что влияет на стоимость, виды, пошаговая инструкция определения стоимости.

Хотите узнать, как решить вашу проблему?

Обращайтесь в форму онлайн-вопроса или звоните по телефону горячей линии.

+7 (495) 744-37-98 Мы работаем 24/7

Содержание статьи:

Чтобы успешно продать или приобрести жильё необходимо грамотно оценить его стоимость. Это можно сделать как самостоятельно, так и с помощью профессионального оценщика. В данной статье мы подробно рассмотрим, в каких случаях требуется оценка недвижимости, как она проводится и какие факторы влияют на её цену.

Оценка стоимости квартиры становится особенно актуальной, когда речь заходит о её продаже, покупке или оформлении ипотеки. Она позволяет понять, за сколько сегодня можно реализовать недвижимость. Обычно оценка проводится на основе анализа сделок с аналогичными объектами за последние 3-6 месяцев. Важно отметить, что продавец не обязан следовать какой-либо оценке и может устанавливать любую цену по своему усмотрению.

1. Что такое оценка стоимости жилья.

Оценка стоимости квартиры представляет собой сложный процесс, который включает в себя ряд мероприятий, направленных на определение справедливой цены недвижимости. Эта процедура необходима в следующих случаях:

  • При реорганизации или ликвидации предприятия;
  • Перед продажей или покупкой объекта;
  • Перед обменом недвижимостью;
  • Для предоставления имущества в залог.

Оценка стоимости жилья требует тщательного анализа и сравнения нескольких схожих объектов по множеству параметров.

Если собственник хочет узнать стоимость квартиры для продажи, он может провести оценку самостоятельно. Однако не стоит полагаться на результаты такой оценки в полной мере. Более точный показатель можно получить с помощью специализированных онлайн-сервисов, но такой отчет будет актуален только для личных нужд.

Если же квартира готовится к предоставлению в залог или данные о ее стоимости требуются для суда, то необходимо получить официальный документ, подготовленный специалистом.

В России оценку стоимости жилья проводит оценщик, получивший соответствующее разрешение на ведение деятельности. В своей работе он руководствуется Федеральным законом №135 от 1998 года. Оценщиком может выступать как специализированная организация, так и частное лицо.

Прежде чем приступить к продаже недвижимости, мы настоятельно рекомендуем провести оценку её стоимости и подготовить все необходимые документы для заключения сделки. Это позволит вам существенно сократить сроки и ускорить процесс продажи.

Если у вас возникли вопросы, связанные с реализацией квартиры, не стесняйтесь обращаться к нашему юристу. Он доступен для вас в режиме онлайн 24 часа в сутки, семь дней в неделю, чтобы помочь вам решить все проблемы, связанные с этим процессом.

2. Методы оценки.

Прежде чем приступить к расчёту стоимости недвижимости, важно тщательно изучить все особенности этой процедуры. Особое внимание следует уделить нормативным правовым актам (НПА), которые служат основой для работы оценщиков.

Основным документом, регулирующим деятельность оценщиков, является Федеральный закон №135 от 1998 года. В дополнение к этому, специалисты руководствуются Федеральными стандартами оценки (ФСО), утвержденными приказами Министерства строительства. Всего насчитывается 12 таких стандартов, однако не все из них применяются для оценки жилой недвижимости.

ФСО №2 устанавливает цели оценки и определяет виды стоимости, которые может определить специалист. К ним относятся: кадастровая, рыночная, инвестиционная и ликвидационная стоимость. Чаще всего эти виды стоимости определяются одновременно.

Для продажи недвижимости обычно рассчитывается рыночная стоимость. Оценка проводится несколькими методами: сравнительным, доходным и затратным.

  • Сравнительный метод основывается на сравнении нескольких объектов, схожих по параметрам.
  • Доходный подход предполагает определение стоимости недвижимости с учетом будущих доходо.
  • Затратный — на принципе, согласно которому квартира не может стоить больше, чем затраты на её строительство в данный момент.

Пример из практики:

Ростовченко Р. решил продать свою квартиру и обратился за помощью к специалисту по оценке недвижимости. После проведения всех необходимых мероприятий, оценщик предоставил Ростовченко отчет, в котором были указаны несколько видов стоимости:

  • Кадастровая стоимость — 2 миллиона рублей.
  • Рыночная стоимость — 2,5 миллиона рублей.
  • Инвестиционная стоимость — 2,3 миллиона рублей.
  • Ликвидационная стоимость — 2,1 миллиона рублей.

Ознакомившись с отчетом, Ростовченко не смог понять, на какой из этих показателей следует ориентироваться при определении цены на его недвижимость. Однако специалист объяснил ему, что для продажи квартиры, если нет срочной необходимости быстро избавиться от объекта, следует использовать рыночную стоимость.

3. Виды стоимости.

Для проведения различных юридических операций необходимо использовать различные методы оценки. В соответствии с Федеральным стандартом оценки, утвержденным Министерством экономического развития России, выделяются следующие виды стоимости:

1. Рыночная стоимость — это цена, которая установилась на рынке недвижимости. По этой цене продавцы готовы продать жилье, а покупатели — приобрести его.

2. Кадастровая стоимость — определяется в результате государственной кадастровой оценки. Как правило, она ниже рыночной, поскольку не учитывает все факторы, влияющие на цену. Кадастровая стоимость используется для налогообложения, определения арендной ставки и в других целях.

3. Инвестиционная стоимость — применяется для оценки прибыльности отдельных проектов. Стоимость объекта рассчитывается с учетом потенциального дохода, например, если приобретается готовый бизнес или дом у моря для последующей сдачи в аренду.

4. Ликвидационная стоимость — это цена, по которой объект недвижимости можно быстро продать, обычно в течение 1-2 месяцев. Обычно ликвидационная стоимость составляет 70-80% от рыночной.

5. Восстановительная стоимость — используется редко, рассчитывается с учетом расходов на строительство равноценного объекта.

Наиболее часто применяются методы оценки рыночной и кадастровой стоимости. Остальные виды используются реже.

Важно отметить, что при продаже квартиры не следует ориентироваться на кадастровую оценку жилья. Лучше изучить ситуацию на рынке и ориентироваться на рыночный спрос и предложение. Такой подход позволит учесть большинство факторов, влияющих на цену.

4. Основные подходы к оценке рыночной стоимости.

Существует множество способов оценить рыночную стоимость квартиры, и выбор конкретного метода зависит от конкретных обстоятельств. Рассмотрим основные подходы к определению среднерыночной цены:

Подход и Описание:

Доходный подход.

Стоимость квартиры определяется исходя из ее инвестиционной привлекательности и сопутствующих расходов. Чем выше ожидаемый доход от сдачи в аренду или перепродажи, тем выше будет цена.

Затратный подход.

Этот метод ориентирован на то, чтобы покупатель не переплачивал за лот. Он учитывает стоимость земли, состояние недвижимости и расходы на строительство аналогичного объекта.

Сравнительный подход.

Этот метод является самым распространенным и основан на аналогии. Для оценки объекта подбирается несколько похожих объектов с аналогичными параметрами на той же территории, и их цены сравниваются. Приблизительный расчет можно получить, воспользовавшись открытыми базами данных, а также информацией, имеющейся у риэлторов, агентств недвижимости и оценщиков.

На практике при продаже квартир и других жилых помещений чаще всего используется сравнительный подход. Доходный и затратный методы более актуальны при реализации коммерческой недвижимости.

5. Что влияет на рыночную стоимость квартиры.

Чтобы определить рыночную стоимость недвижимости максимально точно, необходимо учесть множество факторов. Одним из ключевых является расположение объекта. Это не только город, но и конкретный район, и даже улица. Ведь от места, где находится квартира, зависят многие аспекты жизни: уровень комфорта, экологическая обстановка, социальная среда, а также наличие поблизости необходимых объектов инфраструктуры.

Чтобы узнать среднерыночную цену, следует сравнить стоимость аналогичных квартир в том же или похожем районе. Однако, помимо местоположения, есть и другие важные факторы, которые следует учесть:

  • Тип дома: это может быть элитное здание, старое или новое, массовое или уникальное.
  • Площадь и количество комнат: каждый квадратный метр имеет свою ценность, и чем больше площадь, тем дороже может быть квартира.
  • Инфраструктура района: наличие поблизости магазинов, поликлиники, почтового отделения, школы и других социальных объектов существенно влияет на качество жизни.
  • Расположение дома внутри района: комфортнее жить рядом с тихим парком, чем около развлекательного центра.
  • Вид из окон: возможность наслаждаться морским пейзажем или видом на разбитую дорогу — это тоже немаловажный аспект.
  • Транспортная доступность: наличие удобных маршрутов, разнообразие общественного транспорта и удаленность от остановок — все это влияет на комфорт проживания.
  • Этаж: обычно квартиры на первом этаже дешевле, а до последних этажей может быть сложнее добираться.
  • Обустройство придомовой территории: наличие парковки, охраны, ворот и других элементов делает проживание более удобным и безопасным.
  • Планировка жилого помещения: наличие балкона, размеры комнат, высота потолков и другие параметры определяют внутреннее пространство и создают атмосферу уюта.
  • Состояние ремонта: наличие свежего ремонта, обновлений и аксессуаров может существенно повлиять на цену квартиры.

Определить реальную стоимость квартиры довольно сложно, так как для объективной оценки необходимо учесть множество факторов. Даже опытные риэлторы могут ошибаться в установлении цены. Поэтому лучше всего устанавливать не конкретную сумму, а диапазон с небольшим разбросом значений.

Чтобы быстро оценить стоимость квартиры при покупке или продаже, достаточно учесть всего три фактора: месторасположение, тип дома и площадь квартиры. Именно эти параметры определяют окончательную цену. Другие факторы влияют не на стоимость, а на скорость продажи.

6. Как самостоятельно провести оценку квартиры.

Перед тем как приступить к продаже недвижимости, важно разобраться, как формируется её рыночная стоимость. Если у владельца нет необходимости в документальном подтверждении цены его собственности, то нет необходимости обращаться к профессиональным оценщикам. Ниже мы расскажем о пяти простых шагах, которые помогут вам определить стоимость квартиры для её продажи.

Мониторинг объявлений о продаже.

Чтобы оценить квартиру для продажи, необходимо обратиться к проверенным и авторитетным источникам, где публикуются объявления о вторичном жилье. Это могут быть как интернет-сайты, так и печатные издания.

Эксперты рекомендуют изучить информацию с популярных интернет-порталов, таких как «Циан», «Из рук в руки», «Авито» и других. Анализ их баз данных позволит вам определить диапазон цен на квартиры, что значительно упростит процесс оценки.

Выбор подходящих объявлений.

После изучения нескольких баз данных можно приступить к составлению выборки объявлений о продаже квартир. Важно включать в этот список объявления о квартирах, расположенных в том же районе и схожих с вашей по основным параметрам: местоположение, тип жилплощади, количество помещений и так далее. Если в объявлении не указана цена, всегда можно позвонить и уточнить её.

В список можно добавить и более старые объявления, например, те, которые были размещены 3-4 месяца назад. Это связано с тем, что рынок недвижимости изменяется довольно медленно, и цены могут оставаться неизменными в течение длительного времени.

Количество объявлений в выборке зависит от того, сколько данных сможет найти владелец квартиры. Если в регионе небольшой рынок, то порой бывает сложно найти даже десять объявлений, которые будут похожи на вашу недвижимость. Однако это не критично, поскольку потенциальный покупатель находится в аналогичном положении.

Ещё один способ оценить стоимость — заказать выписку о кадастровой стоимости из ЕГРН. В последние годы её стоимость приближается к рыночным ценам, поэтому на неё также можно ориентироваться. Выписку из ЕГРН можно заказать онлайн, что является преимуществом этого способа. Однако воспринимать кадастровую стоимость как единственный источник оценки неправильно. К вопросу установления стоимости жилья нужно подходить комплексно, используя все доступные методы.

Рекомендуется составить список из 25-35 объявлений о продаже. Однако даже выборка из 15 и менее квартир даст вам представление о примерных ценах на жильё в вашем регионе.

Если вы не знаете, как действовать, обратитесь к нашим юристам за бесплатной консультацией. Они помогут вам выбрать оптимальный подход и предоставят необходимые инструкции.

Анализ составленного списка объявлений и оценка недвижимости.

После того как вы составили выборку, можно приступать к её анализу и оценке квартиры. Первое, что необходимо сделать, — это рассчитать среднюю цену за квадратный метр жилплощади.

Для этого можно воспользоваться простой формулой:

* Стоимость квартиры / площадь жилплощади = цена за 1 м².

Однако стоит учесть, что квартиры в списке могут различаться по многим параметрам. Вид из окна, евроремонт, наличие балкона и большой кухни — всё это удобства, которые повышают стоимость жилья. Хотя они не так сильно влияют на цену, как тип дома, расположение и площадь, всё же их стоит учесть, чтобы получить более точную оценку квартиры.

Под анализом выборки понимается учёт всех факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Например, если окна квартиры выходят на сквер, рядом есть парковка, а в помещениях сделан дорогой ремонт, то к средней стоимости, полученной по формуле, следует добавить ещё 10-15%. И наоборот, если недвижимость находится возле кладбища, а ремонт в ней не делался уже десять лет, то со средней цены можно смело вычитать те же 10-15%.

Все эти расчёты можно сделать самостоятельно с помощью калькулятора. После анализа владелец квартиры установит средний диапазон цен в своём регионе, и ему останется только выбрать подходящую цену.

Пример из практики:

Василий, мужчина в возрасте 35 лет, задумался о покупке двухкомнатной квартиры и выбрал несколько подходящих вариантов, расположенных в одном районе. Он решил тщательно рассмотреть каждую недвижимость, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант. Для этого он рассчитал стоимость квадратного метра и выделил отличительные особенности каждого объекта:

  • Объект 1. Окна квартиры площадью 80 м2 выходят на солнечную сторону, она не угловая и расположена на третьем этаже. Рядом находятся магазины и метро. Стоимость квартиры составляет 3 миллиона рублей. 3 000 000 / 80 = 37 500 рублей за квадратный метр.
  • Объект 2. Квартира площадью 74 м2 находится на последнем, девятом этаже. Комнаты просторные, а окна выходят во двор. Стоимость квартиры — 2 890 000 рублей. 2 890 000 / 74 = 39 054 рубля за квадратный метр.
  • Объект 3. Квартира-студия площадью 82 м2 расположена на четвёртом этаже пятиэтажного дома. Из окна открывается живописный вид на город. В непосредственной близости находятся детский сад, школа и торговый центр. Стоимость квартиры — 3 200 000 рублей. 3 200 000 / 82 = 39 024 рубля за квадратный метр.

Первая квартира оказалась наиболее выгодной по цене, она удобно расположена в доме и находится в хорошем месте. Василий выбрал этот вариант как наиболее предпочтительный.

Контрольная проверка.

После того как вы определили среднюю цену на квартиру с учётом факторов удобства, её необходимо проверить у специалистов. Это можно сделать бесплатно и самостоятельно.

Один из самых простых способов — позвонить в 5-6 риэлтерских агентств и запросить оценку стоимости жилья. Они никогда не откажутся от консультации, так как любой звонок для них — это потенциальная продажа. Риэлторы, опираясь на свои знания рынка и опыт работы с недвижимостью, назовут актуальную цену. Однако у этого способа есть минусы: специалисты могут навязывать свои услуги и намеренно завышать цену. Это мотивирует работать именно с их агентством, а затем, при продаже, выбивать скидку, так как продать по озвученной при консультации цене невозможно.

Ещё один способ проверить среднюю стоимость, полученную при самостоятельных расчётах, — это автоматические калькуляторы. Наиболее авторитетными ресурсами считаются IRN.ru и SOB.ru. После заполнения специальной формы с характеристиками квартиры будет получена примерная рыночная цена. Оценки автоматических калькуляторов не являются истиной в последней инстанции, но это всё равно поможет проверить собственные подсчёты и оценить жильё.

Обратите внимание! Обращение к риэлторам для уточнения стоимости жилплощади — это хороший способ понять, насколько ваши собственные подсчёты близки к оценкам профессионалов. Однако нужно понимать, что слова риэлтерских агентств — это не 100% информация.

Коррекция стоимости.

Хотя рынок недвижимости обладает некоторой инертностью, он все же подвержен изменениям, и за его динамикой следует внимательно следить. После того как владелец квартиры сверит свои расчеты с данными из других источников, он может выставить недвижимость на продажу.

Однако это не означает, что установленная цена в объявлении останется неизменной. Пока квартира не будет продана, владелец должен анализировать рынок и при необходимости корректировать стоимость в зависимости от ситуации.

При корректировке цены следует учитывать общую тенденцию рынка недвижимости. Например, если стоимость квартир падает, владелец может не снижать цену, но идти на уступки в ходе торгов. Если же цены на жилье растут, то можно увеличить стоимость и не вступать в переговоры. Кроме того, на цену могут влиять и другие факторы, такие как типы документов и сложность сделки купли-продажи.

7. Судебная практика.

Суд рассмотрел иск Савельева Р. к Голикову О. о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным.

Истец пояснил, что после покупки квартиры он решил узнать её реальную стоимость. Для этого он обратился к профессиональному оценщику.

Специалист провёл оценку квартиры и предоставил соответствующий отчёт. Согласно этому документу, рыночная цена недвижимости оказалась значительно ниже той, за которую истец приобрёл квартиру у продавца.

Савельев Р. просил суд признать договор купли-продажи недействительным, так как, по его мнению, цена квартиры была завышена, а условие о цене является существенно важным для сделки.

Однако суд не нашёл оснований для удовлетворения иска. Стороны заключили договор добровольно, и покупателя никто не принуждал к его подписанию и не вводил в заблуждение. Истец изначально согласился с указанной в договоре ценой.

8. Частые вопросы.

Сколько стоит оценка жилья?

В каждом регионе действуют свои тарифы на оценку жилых помещений. Например, в Москве профессиональные компании обычно берут за свои услуги от 2500 до 5000 рублей, а в Санкт-Петербурге — от 3000 до 4000 рублей. Бесплатно узнать цену квартиры можно на консультации у риэлтора, из открытых баз данных или самостоятельно. Однако такая оценка будет носить лишь информационно-справочный характер.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры для продажи?

Оценить квартиру можно разными способами: заказать выписку из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость жилья, позвонить в несколько риэлтерских агентств, воспользоваться автоматическими калькуляторами, составить подборку объявлений из открытых источников и рассчитать среднерыночную цену на их основе и так далее.

Как оценщики оценивают квартиру для продажи?

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость. Специалисты учитывают множество факторов, таких как район, в котором находится объект, технические характеристики здания, состояние квартиры, обстановка на рынке и другие. По итогам своей работы они составляют подробный отчет.

Можно ли оценить жилье сегодня, а продать квартиру в следующем году?

Определение стоимости вторичной недвижимости — это многоступенчатая процедура. Первым шагом оценщик собирает информацию об аналогичных объектах и сделках, которые были проведены с ними. Результаты оценки могут потерять актуальность уже через 2-4 месяца после проведения последней оценки. Поэтому мы рекомендуем обращаться к специалисту сразу после принятия решения о продаже недвижимости.

Можно ли рассчитать цену квартиры, используя онлайн-сервисы?

Чтобы определить рыночную стоимость недвижимости, можно воспользоваться специальными онлайн-сервисами и программами. Полученные результаты могут служить основой для установления цены продажи. Однако такой отчет нельзя предоставить в специализированные органы или банк. В таких случаях требуется официальный документ, составленный профессиональным оценщиком, имеющим право на осуществление оценочной деятельности.

От чего зависит цена на квартиру? Как она рассчитывается и как проверить результаты оценщика?

Стоимость недвижимости определяется множеством факторов. При оценке специалист обращает внимание на площадь объекта, его физическое состояние, престижность района и уровень развития инфраструктуры. Расчеты могут проводиться одним из трех методов: затратным, инвестиционным или сравнительным. Чтобы проверить результаты, можно посмотреть, сколько стоят аналогичные объекты, учитывая основные факторы: площадь квартиры, месторасположение, наличие детских садов, больниц, магазинов и других социальных объектов в районе.

9. Заключение эксперта.

Оценка квартиры для продажи — это процесс, который позволяет определить реальную стоимость объекта. Ключевыми факторами, влияющими на цену, являются месторасположение, тип дома и площадь квартиры. Остальные параметры оказывают меньшее воздействие.

В государственных органах принимаются только официальные результаты оценочной деятельности, предоставленные аккредитованными оценщиками. Самостоятельная оценка носит лишь информационно-справочный характер.

Рассчитать рыночную стоимость квартиры для продажи можно двумя способами: самостоятельно, с помощью специализированных онлайн-сервисов или обратившись к профессиональному оценщику.

Оценка жилья — это довольно сложная процедура, требующая сравнения квартиры по нескольким параметрам как минимум с тремя-четырьмя похожими объектами. Затем результаты необходимо скорректировать с учетом индивидуальных особенностей квартиры. Самостоятельные расчеты не всегда оказываются актуальными.

Чтобы узнать реальную стоимость квартиры для продажи, можно воспользоваться специализированными онлайн-сервисами. Однако если вам требуется официальный отчёт для подтверждения цены объекта, например, для предоставления в банк, то лучше обратиться к профессиональному оценщику.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Онлайн
Задать вопрос юристу
Напишите ваш вопрос мы обязательно вам ответим
Отправляя вопрос, вы соглашаетесь с условиями Пользовательского соглашения
20 Юристов

сейчас онлайн

11 минут

средняя скорость ответа



Все рубрики:




Подождите...

Мы готовы вам помочь бесплатно

    Консультант онлайн (Дмитрий Романович)
    Здравствуйте! Напишите, пожалуйста, кратко суть вопроса и подробно его содержание. Я постараюсь вам помочь. Это бесплатно.

    Получите совет юриста за 15 минут!

    Не все поля заполнены

    Отправляя заявку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

    Не хотите ждать? Звоните:
    +7 495 744-37-98
    Получить ответ
    207 юристов готовы ответить сейчас
    Ответ за 15 минут!
    +