Покупка недвижимости – это сложный юридический процесс, в котором и продавцы, и покупатели сталкиваются с различными рисками. Особое внимание следует уделить передаче денег при покупке квартиры в 2024 году.

Если вы решите произвести расчёт до того, как право собственности будет официально зарегистрировано в Росреестре, существует вероятность потерять свои сбережения из-за мошенничества или недобросовестности продавца.

В этой статье мы рассмотрим, как защитить свои права и избежать рисков потери денег при продаже квартиры.

1. Предоплата по договору купли-продажи.

Каждый участник сделки с недвижимостью стремится к тому, чтобы регистрация прошла как можно быстрее. Если покупатель уже осмотрел квартиру и хочет её приобрести, он должен дать продавцу гарантии, что сделка состоится. Для этого покупатель вносит предоплату.

В тех случаях, когда договор купли-продажи обязывает покупателя оплатить товар полностью или частично до того, как продавец передаст товар (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, указанный в договоре. Если же в договоре не указан срок оплаты, то покупатель должен произвести оплату в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса РФ.

Важно помнить, что предоплату можно внести разными способами, и каждый из них имеет свои особенности. Поэтому перед тем как отдать продавцу деньги в качестве предоплаты, стоит ознакомиться с законодательством, регулирующим процедуру купли-продажи квартиры.

2. Задаток.

Между продавцом и покупателем квартиры заключается предварительный договор. В этом документе указываются паспортные данные обеих сторон, сумма задатка и условия, при которых договор может быть признан недействительным.

В договоре прописываются гарантии для каждой из сторон:

• Если сделка не состоится по вине покупателя, то сумма задатка остаётся у продавца.
• Если владелец квартиры не желает продавать уже оплаченную квартиру, то он обязуется вернуть покупателю задаток в двойном размере.
• Если сделка была сорвана из-за чрезвычайных обстоятельств, за которые не отвечают ни продавец, ни покупатель, то задаток возвращается второй стороне без каких-либо взысканий.

Чтобы эти правила действовали на практике, в предварительном договоре обязательно нужно прописать слово «задаток». В этом случае применяется статья 380 Гражданского кодекса РФ.

Если этого не сделать, то переведённая сумма будет рассматриваться как аванс за квартиру.

3. Аванс и обеспечительный платеж.

Аванс.

Это второй вариант обеспечить предварительный договор купли-продажи. В отличие от задатка, аванс подлежит возврату и не возвращается в двойном размере. Если одна из сторон откажется от заключения основного договора, другая сторона может обязать её заключить основной договор.

Обеспечительный платёж.

Это третий способ внести предоплату за недвижимость. Он представляет собой комбинацию задатка и аванса. Главная цель обеспечительного платежа — гарантировать сохранность денег. При нарушении сделки двойная выплата не предусмотрена, но последствия могут возникнуть при срыве сделки в зависимости от условий договора.

Если иное не предусмотрено договором, обеспечительный платёж подлежит возврату.

*Когда вы покупаете квартиру и передаёте деньги, даже если это только предоплата, будьте предельно внимательны и осторожны. Не стоит бояться бумажной работы, лучше обеспечить себе юридическую защиту. Только так вы сможете избежать рисков потерять свои сбережения.

Наши эксперты готовы помочь вам онлайн. Мы подскажем, как заключить предварительный и основной договоры купли-продажи на самых выгодных условиях для всех участников сделки.

4. Способы передать деньги при покупке квартиры.

Предоплата при покупке квартиры.

Предоплата со стороны покупателя осуществляется по договорённости с продавцом. Обычно она передаётся на втором или третьем просмотре квартиры, когда клиент уже точно определился с выбором и готов стать владельцем недвижимости. Остальная сумма зависит от способа расчёта: наличными или через ипотеку.

Если для покупки квартиры используются ипотечные средства, то предоплата вносится сразу при подписании предварительного договора, а первоначальный взнос передаётся покупателю при заключении сделки. Оставшаяся часть суммы будет перечислена на счёт продавца только после завершения процедуры перехода права собственности на квартиру.

В случае расчёта наличными средствами способ передачи денег определяется сторонами сделки. Однако важно, чтобы покупатель обезопасил себя от возможных рисков и передал деньги только после выполнения продавцом своих обязательств по договору.

Расчёт между покупателем и продавцом — важный этап сделки. На сегодняшний день существует шесть безопасных способов передачи денег при покупке квартиры при заключении основного договора купли-продажи, чтобы избежать мошенничества.

5. Банковская ячейка.

Этот способ используют большинство граждан, желающих заключить сделку купли-продажи квартиры. Ячейка представляет собой металлический сейф, который находится на территории банка в специально защищённой комнате. Банк предоставляет клиенту ячейку в аренду.

Для аренды сейфа заключается договор с банком. Если деньги при продаже квартиры передаются через ячейку, то договор будет трёхсторонним. Его подписывают представитель банка, покупатель и продавец недвижимости. После заключения договора ключи от ячейки передаются покупателю.

Передача денег при покупке квартиры через банковскую ячейку происходит следующим образом:

• Участники сделки приходят в банк, где будет оформлен договор аренды ячейки.
• Сотрудник банка оформляет дополнительное соглашение о доступе к ячейке, в котором прописываются условия получения продавцом денег из сейфа, например, предоставление выписки из ЕГРН.
• За использование ячейки банк взимает определённую плату.
• После подписания документов стороны идут в хранилище, где покупатель закладывает деньги в сейф. Чтобы минимизировать риски обмана, продавец должен пересчитать сумму.
• Покупатель закрывает сейф и забирает ключ. После этого можно оформлять договор купли-продажи квартиры.
• После регистрации сделки покупатель, назначенный собственником жилья, вместе с продавцом приходят в банк и предоставляют сотруднику выписку из ЕГРН.
• Продавец получает доступ к ячейке и забирает деньги.

Очень важно на этапе передачи денег в банке получить от продавца расписку в том, что он получил деньги от покупателя за продажу квартиры. Этот документ, написанный собственноручно продавцом, будет официальным подтверждением соблюдения всех условий сделки.

6. Аккредитив.

Этот способ оплаты похож на предыдущий, но деньги хранятся не в ячейке, а на банковском счёте. Покупатель может не носить с собой наличные при покупке квартиры, а воспользоваться аккредитивом — специальным счётом в банке.

Чтобы открыть аккредитив, покупатель обращается в банк и пишет заявление. Деньги перечисляются на аккредитив путём банковского перевода со счёта покупателя на специальный счёт в банке.

• Сотрудник банка открывает специальный счёт для расчётов по аккредитивам. Деньги списываются с расчётного счёта покупателя и переводятся на этот счёт.
• Банк сообщает продавцу о том, что открыл в его пользу аккредитив. После этого продавец обращается в банк за раскрытием аккредитива, предоставив документы о купле-продаже квартиры.
• Банк проверяет документы и, если регистрация перехода права собственности подтверждается, перечисляет деньги на счёт продавца или снимает их со счёта в банке. Затем банк забирает у продавца регистрационные документы.
• Бывший собственник получает деньги в полном объёме. Новому владельцу квартиры передаются выписка из ЕГРН и зарегистрированный договор купли-продажи.

Главное преимущество этого способа оплаты — ответственность банка за передачу денег между участниками сделки. До момента перехода права собственности сумма остаётся замороженной на счёте в банке, что снижает риски мошенничества.

7. Публичный депозит нотариуса.

При покупке квартиры можно воспользоваться безопасными способами оплаты, которые не требуют участия банка. Один из таких способов — обращение к нотариусу.

В этом случае нотариус выступает гарантом сохранности денежных средств. Покупатель переводит сумму на публичный депозит, который открывается сотрудником нотариата в банке. Деньги остаются замороженными до момента перехода права собственности.

Если покупатель передаёт деньги продавцу через нотариуса, процедура сделки будет состоять из следующих этапов:

1. Участники сделки посещают нотариуса (предварительно необходимо узнать перечень необходимых документов).
2. Если покупатель хочет перевести деньги безналичным способом, расчётный счёт должен быть оформлен исключительно на него.
3. Заинтересованный в покупке квартиры гражданин переводит сумму на счёт нотариуса (публичный депозит), после чего ему выдаётся справка о том, что он полностью выполнил финансовые обязательства.
4. Нотариус составляет соглашение о денежных расчётах и договор купли-продажи. После подписания документов нотариус заверяет их личной подписью и печатью.
5. Договор купли-продажи направляется в Росреестр, где будет совершён переход права собственности.
6. После окончания процедуры регистрации участники сделки посещают нотариуса, где им выдаются правоустанавливающие документы. Деньги с депозита перечисляются продавцу.

Этот способ расчёта при купле-продаже целесообразен, когда нотариус составляет договор для сделки. В этом случае стоимость услуг составит от 1500 до 4500 рублей. Если же использовать только депозит нотариуса, а сделку проводить в другом месте, то придётся заплатить 0,5% от суммы, которая будет храниться на счёте, а также возможны дополнительные платежи за услуги правового характера.

Обратите внимание, что этот способ является самым безопасным типом расчётов по сделкам купли-продажи. Даже если у банка будет отозвана лицензия, с денежными средствами ничего не случится.

8. Прямая оплата.

Если вы не хотите использовать аккредитив, расчёт через ячейку или нотариуса, то самый простой и удобный способ — это прямая оплата. Однако этот метод также является и самым рискованным.

При прямой оплате деньги могут передаваться как до подписания договора купли-продажи, так и после завершения сделки. Поэтому в этом случае риски быть обманутым существуют как у продавца, так и у покупателя.

Например, гражданка А. выставила свою квартиру на продажу. Её недвижимость можно было купить как за наличные, так и с использованием ипотеки. Покупателям понравилась квартира, и они согласились приобрести её за наличные. Договор купли-продажи был составлен с помощью юриста, а регистрация прошла через МФЦ. Деньги были переданы в присутствии юриста, в переговорной комнате. Через семь дней сделку официально зарегистрировали в Росреестре.

9. Безопасный расчет от Сбербанка.

Чаще всего этот способ расчёта используется при покупке квартиры в ипотеку. В этом случае посредником выступает «Центр недвижимости Сбербанка», на счёт которого будут перечислены заёмные средства до момента регистрации сделки.

Только после того, как покупатель получит выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), продавец получит доступ ко всей сумме.

Чтобы воспользоваться услугами Сбербанка, вам потребуется договор. Поэтому, если вы выберете этот способ расчёта, мы рекомендуем вам проконсультироваться с юристом.

Наши эксперты готовы помочь вам с оформлением документов. Мы работаем в удалённом формате с клиентами из всех регионов России.

10. Счет эскроу.

Этот способ расчёта менее популярен, чем другие, но он обязателен при покупке квартиры на первичном рынке по договору долевого участия (ДДУ).

Деньги, которые покупатель вносит на счёт эскроу (согласно статье 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации), замораживаются в банке до тех пор, пока не будет зарегистрирована сделка по покупке квартиры на вторичном рынке и новый владелец не получит ключи от квартиры.

При расчётах с застройщиком продавец получает деньги только после ввода дома в эксплуатацию, то есть ещё до передачи ключей участнику ДДУ.

Банк, в котором открывается счёт эскроу, гарантирует безопасность сделки. Если продавец не выполнит условия соглашения, денежные средства будут возвращены покупателю. То же самое происходит и с продавцом: как только регистрация будет завершена, средства будут разморожены.

11. Судебная практика.

Истец обратилась в суд с требованием признать договор купли-продажи квартиры, заключённый (дата), недействительным, поскольку сделка была совершена под влиянием обмана. Заявительница также попросила вернуть ей квартиру в собственность.

В своём иске гражданка И. указала, что она обратилась в организацию (название) для получения кредита. Сотрудники этой компании объяснили ей, что деньги будут предоставлены в долг, но квартира перейдёт в залог. Истец согласилась на такие условия. После этого сотрудники подготовили документы, которые она подписала. Затем её направили в другую организацию, где были подписаны дополнительные бумаги. Наконец, деньги были перечислены на счёт истца.

В течение нескольких лет гражданка исправно выплачивала кредит, но из-за финансовых трудностей не смогла продолжать это делать. Спустя несколько месяцев по месту её прописки пришёл мужчина, который представился коллектором организации.

Чтобы защитить свои права, она обратилась к юристам. Они проанализировали документы и выяснили, что вместо кредитного договора истец подписала договор купли-продажи квартиры и договор лизинга. Согласно этим документам, она якобы продала квартиру организации, которая предоставила ей кредит, а затем арендовала её у этой же организации по договору лизинга.

Иными словами, сотрудники организации ввели истца в заблуждение. Из-за проблем со зрением она не могла внимательно ознакомиться с документом, а сотрудники убедили её, что она берёт займ. Плохое зрение подтверждено медицинскими обследованиями.

Рассмотрев материалы дела и аргументы обеих сторон, суд отказал в удовлетворении иска гражданки И. к организации. На момент подписания договора, несмотря на проблемы со здоровьем, истец была признана дееспособной. Кроме того, она получила денежные средства от организации и использовала их. Документы, которые подписывала гражданка И., составлены в соответствии с законодательством РФ, а убедительных доказательств того, что сделка была совершена под влиянием обмана, предоставлено не было.

12. Частые вопросы.

Кто решает, каким способом будут передаваться деньги?

Способ передачи денег определяется исключительно по соглашению между продавцом и покупателем. Никто не может навязать им свой выбор. Важно выбрать наиболее безопасный и удобный способ, который будет минимизировать риски для обеих сторон сделки.

Какая статья защищает права покупателя при аренде банковской ячейки?

В этом случае вступает в силу статья 922 Гражданского кодекса Российской Федерации. В ней прописаны основные правила предоставления индивидуальными банковскими ячейками в хранилище и доступа к ним.

В какой срок можно получить деньги после регистрации сделки при использовании аккредитива?

После того как документы будут зарегистрированы в Росреестре, продавец недвижимости может снять деньги в любой момент. Законодательством не предусмотрен определённый срок для этого.

13. Образцы заявлений.

Дополнительное соглашение о доступе к банковской ячейке (для передачи денег при покупке недвижимости) в 2024 году.

Образец расписки о получении денег продавцом от покупателя в 2024 году.

Соглашение о денежных расчетах при покупке недвижимости через нотариуса в 2024 году.

14. Заключение юриста.

Купля-продажа недвижимости — это серьёзный шаг, и к нему нужно подходить ответственно. Чтобы избежать мошенничества и других рисков, важно знать, как правильно оформить сделку.

На консультации у юриста, который специализируется на недвижимости, вы можете получить актуальную информацию о том, как составить договор купли-продажи жилья, как зарегистрировать сделку в Росреестре и как передать деньги.

Такая консультация поможет вам избежать ошибок и сделать процесс купли-продажи недвижимости безопасным и прозрачным.