Покупка земельного участка представляет собой процесс, в ходе которого одна сторона передаёт другой стороне на возмездной основе право собственности на объект. В качестве предмета купли-продажи может выступать земля, принадлежащая как физическим, так и юридическим лицам, а также государству или муниципалитету.

1. Особенности приобретения земельного участка.

Процесс покупки земли зависит от того, кто является её продавцом. Если вы приобретаете участок для индивидуального жилищного строительства или землю с другим целевым назначением у физического или юридического лица, то процедура оформления выглядит следующим образом:

— Вы находите подходящий объект для покупки.
— Достигаете соглашения о цене.
— Подписываете договор купли-продажи.

Если же вы покупаете землю у государства или муниципалитета, то процедура заключения сделки регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, а также Федеральным законом № 101 от 2022 года.

При покупке земли из государственной или муниципальной собственности важно учесть несколько ключевых моментов. Во-первых, существует два основных способа приобретения: через аукцион или без него. В некоторых случаях, предусмотренных статьей 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа осуществляется без проведения торгов.

2. Как и где купить землю у частника.

Чтобы купить землю у частного лица, вам следует придерживаться определенного пошагового алгоритма. Он включает в себя несколько ключевых этапов:

1. Поиск подходящего объекта. Вы можете найти интересующую вас землю на сайтах объявлений или в газетах. Для упрощения поиска многие обращаются за помощью в агентства недвижимости или к частному риэлтору.

2. Обсуждение деталей сделки. После того как вы найдете подходящий земельный надел, важно подробно обсудить условия купли-продажи с продавцом. Настоятельно рекомендуется проверить юридическую чистоту сделки. Для этого попросите продавца предоставить вам небольшой пакет документов, включая выписку из ЕГРН, правоустанавливающие бумаги на объект, согласие супруга на продажу земли и другие необходимые документы.

3. Задавайте вопросы. Не стесняйтесь задавать вопросы продавцу о состоянии объекта и возможных обременениях. Перед тем как совершить покупку, рекомендуем посетить участок лично и осмотреть его на месте.

4. Оформление договора. Купля-продажа земельного участка осуществляется на основании письменного договора, который не имеет единой формы, установленной законодательством. Тем не менее, в договоре должны быть отражены все существенные условия, иначе соглашение будет считаться незаключенным, даже после его подписания сторонами.

5. Передача земли. Передачу земельного участка рекомендуется оформить приемочным актом, который подписывают покупатель и продавец.

3. Покупка государственной или муниципальной земли.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через аукцион. Однако в этой же статье прописаны исключения, когда граждане или организации могут приобрести землю у администрации без проведения торгов.

К таким случаям относятся:

1. Физическое или юридическое лицо является собственником здания или сооружения, расположенного на участке.
2. Покупатель — это крестьянско-фермерское хозяйство или сельскохозяйственное предприятие.
3. Гражданин планирует использовать земельный участок для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или создания крестьянско-фермерского хозяйства.
4. Организация уже использует объект по назначению на основании договора бессрочного пользования.

Полный перечень ситуаций, когда можно приобрести государственную или муниципальную землю без участия в аукционе, указан в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

По аукциону.

Как же стать счастливым обладателем государственного или муниципального земельного участка через аукцион? Для начала следует определиться с выбором подходящего надела. В этом вам поможет публичная кадастровая карта, размещенная на официальном сайте Росреестра.

Если интересующая вас земля не выставлена на торги, вам необходимо обратиться в администрацию с соответствующим заявлением. Однако стоит помнить, что покупка участка невозможна в следующих случаях:

— если его границы не определены;
— если он не состоит на кадастровом учете;
— если его изъяли из оборота;
— если он забронирован для государственных или муниципальных нужд;
— если участок находится в собственности или временном владении у физического или юридического лица.

Если земельный надел является неорганизованным, потенциальный покупатель может провести межевые работы за свой счет. После этого он может подать заявление о передаче имущества в собственность за плату без проведения аукциона.

Найти участки, выставленные на торги, проще всего с помощью публичной кадастровой карты. Также можно ознакомиться с информацией, опубликованной в местных газетах или на официальном сайте администрации.

Чтобы стать участником аукциона, необходимо внести задаток и предоставить организатору пакет документов, который включает в себя:

— Заявку по установленной форме;
— Копию идентификатора личности заявителя;
— Бумаги, подтверждающие внесение задатка;
— Другие документы, указанные в статье 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заявку можно подать в любое время, но не позднее, чем за 5 дней до даты проведения аукциона. Если заявитель передумал участвовать в торгах, он имеет право отозвать свое заявление.

В назначенный день участнику следует явиться на аукцион. В зал допускаются только те, кто был допущен до торгов, при предъявлении паспорта.

Аукцион проводится в традиционной форме. Каждый участник получает карточку с номером. Аукционист объявляет лот, описывает его и называет начальную стоимость, которая постепенно увеличивается. Победителем объявляется тот, кто предложит самую высокую цену.

Ход торгов оформляется протоколом, который публикуется в свободном доступе в течение суток с момента его подписания. Один экземпляр протокола передается победителю.

В течение 10 дней администрация направляет победителю три договора купли-продажи для подписания. Сделку необходимо заключить не позднее чем через 30 дней после получения соглашения. В противном случае победитель утрачивает право на покупку земельного участка.

Обратите внимание: заключение сделки купли-продажи муниципального или государственного земельного участка не допускается в первые 10 дней с момента публикации информации об аукционе на официальном сайте.

Без торгов.

В случаях, предусмотренных статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и организации могут приобрести государственный или муниципальный земельный участок без участия в торгах. Порядок действий в этой ситуации зависит от индивидуальных характеристик объекта.

Если земельный надел только предстоит образовать и его границы не определены, то заявителю следует обратиться в администрацию с заявлением о согласовании купли-продажи.

Затем заинтересованное лицо должно обеспечить выполнение кадастровых работ, наняв инженера за свой счет для составления проекта межевания. После этого участок подлежит постановке на кадастровый учет.

Если все вышеперечисленные действия уже выполнены или не требуются, то для покупки земли без торгов гражданину или администрации необходимо обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

В заявлении следует указать следующую информацию:

— наименование заявителя, адрес регистрации и данные гражданского паспорта;
— кадастровый номер участка;
— основание для предоставления объекта гражданину или организации без проведения аукциона;
— целевое назначение надела;
— адрес заявителя и его телефон;
— другие сведения, утвержденные статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заявление рассматривается в течение 30 дней. По истечении этого срока уполномоченный орган принимает решение о заключении договора или об отказе в продаже земли.

В случае принятия положительного решения администрацией, представитель муниципалитета готовит три экземпляра соглашения и направляет их заявителю.

Гражданин знакомится с документами, подписывает их и возвращает в уполномоченный орган в течение 30 дней с момента их получения.

Важно! Для оформления купли-продажи земельного участка стороны подписывают договор. После этого переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

4. Документы для покупки земельного участка.

Как правило, для покупки земельного участка покупателю и продавцу требуется лишь гражданский паспорт, который служит удостоверением личности сторон и необходим для составления договора купли-продажи.

Если имущество является совместной собственностью супругов, рекомендуется получить согласие от второго супруга на совершение сделки. Это согласие должно быть заверено у нотариуса, иначе оно не будет иметь юридической силы.

Росреестр может зарегистрировать переход права собственности и без согласия второго супруга на продажу участка, однако в таком случае делается соответствующая пометка. Если же супруг узнает о тайной продаже имущества, он имеет право подать иск в суд о признании договора недействительным.

Для проверки чистоты сделки рекомендуется запросить у продавца следующие документы:

— Выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
— Кадастровый паспорт;
— Правоустанавливающие бумаги (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и др.).

Если земельный участок принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить согласие на его продажу от органов опеки и попечительства.

Если речь идет о приобретении государственной или муниципальной земли, то вместе с заявлением о согласовании сделки или о предоставлении надела нужно предоставить бумаги, подтверждающие право заявителя на получение объекта без торгов, схему расположения земельного участка и другие документы (в зависимости от конкретной ситуации), перечень которых регламентирован ст. 39.15.

Для участия в аукционе на право заключения договора купли-продажи земельного участка необходимо подать заявку по установленному образцу, подтвердить внесение задатка и предоставить копию гражданского паспорта.

Каждый случай купли-продажи земельного участка индивидуален. Чтобы определить, какие документы нужны для заключения сделки, рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом. Специалист готов ответить на любые вопросы, днем и ночью, в режиме онлайн.

5. Образец договора купли-продажи.

Договор купли-продажи земельного участка не имеет чёткого законодательно закреплённого образца. Он заключается в письменной форме и включает в себя как существенные, так и дополнительные условия.

К существенным условиям относятся описание предмета сделки и её стоимость. Отсутствие этих сведений означает, что договор не считается заключённым.

При составлении договора можно воспользоваться типовым образцом, который включает в себя следующие разделы:

• Предмет сделки;
• Права и обязанности сторон;
• Стоимость земельного участка;
• Порядок передачи имущества;
• Ответственность;
• Форс-мажорные обстоятельства;
• Заключительные положения;
• Адреса и реквизиты сторон.

Составить договор купли-продажи земельного участка можно самостоятельно, но для большей уверенности лучше обратиться за помощью к юристу.

По общим правилам, соглашение составляется в двух экземплярах: один выдаётся покупателю, а второй остаётся у продавца. Оба экземпляра обладают равной юридической силой.

6. Регистрация купли-продажи.

Регистрация договора купли-продажи осуществляется на основании заявления, которое можно подать в Росреестр следующими способами:

• Лично в территориальное подразделение ведомства.
• Через многофункциональный центр (МФЦ).
• Онлайн, на официальном сайте регистрационного центра, авторизовавшись в личном кабинете через портал Госуслуги.

К заявлению необходимо приложить договор купли-продажи, выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на участок и кадастровый паспорт.

За регистрацию сделки заявитель обязан уплатить государственную пошлину. Для физических лиц ее размер составляет 2 тысячи рублей, а для юридических – 22 тысячи рублей. Если речь идет об участке сельскохозяйственного назначения, то сумма госпошлины уменьшается до 350 рублей.

Обратите внимание: квитанцию об оплате предоставлять в Росреестр не обязательно. Однако рекомендуется приложить ее к основному пакету документов. Если сведения об оплате госпошлины не будут предоставлены, то регистрация купли-продажи будет приостановлена.

7. Подводные камни.

Приобретение земельного участка может показаться простой процедурой, однако на деле стороны могут столкнуться с некоторыми сложностями.

Любая финансовая сделка сопряжена с определенным риском, и рынок недвижимости не является исключением. К сожалению, на рынке недвижимости часто встречаются мошенники, поэтому при покупке участка настоятельно рекомендуется тщательно проверить все документы на объект:

• Выписка из ЕГРН — этот документ подтверждает отсутствие обременений и позволяет установить настоящего владельца участка.
• Правоустанавливающие бумаги на землю — рекомендуется сравнить информацию, содержащуюся в них, с данными из выписки.
• Кадастровый паспорт — этот документ поможет вам понять, с каким именно участком вы заключаете сделку.

Если продавец состоит в браке, не стесняйтесь попросить копию свидетельства о заключении брака. Важно уточнить, когда был приобретен участок — до или после вступления в брак. В последнем случае потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу совместного имущества.

Если участок находится в долевой собственности, а покупатель приобретает только часть земли у одного из владельцев, соглашение должно быть заверено у нотариуса. Перед заключением сделки продавец обязан уведомить об этом других собственников.

В случае, когда надел, находящийся в долевой собственности, продают сразу все владельцы одному покупателю в рамках одной сделки, нотариальное заверение договора не требуется.

Если имущество принадлежит ребенку, для его продажи необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Пример из практики:

Горкин Р. и Давыдов Т. заключили договор купли-продажи земельного участка, согласно которому первый получает право собственности на землю в обмен на определённую сумму. Однако через месяц после подписания договора продавец потребовал его расторжения, ссылаясь на то, что его супруга не согласна с продажей.

Горкин отказался вернуть участок, и тогда Давыдова Н., супруга Давыдова Т., подала в суд исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным, так как она не давала согласия на его заключение.

Судья установил, что земля является совместной собственностью супругов, и сделка была заключена без нотариального согласия жены. В результате суд удовлетворил иск и обязал Давыдова Т. вернуть Горкину уплаченную сумму по договору купли-продажи.

8. Судебная практика.

В суд было подано исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным и прекращении права собственности на земельный участок. Истец, Шабанов Д., утверждал, что его супруга продала землю, которая является совместной собственностью супругов, без его согласия, чем нарушила его права.

По словам истца, сделка по продаже земельного участка прошла втайне от него, а полученные деньги жена присвоила себе.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что Шабанов Д. не давал согласия на продажу земли. Однако денежные средства по договору были перечислены покупателем на его банковский счет, что свидетельствует о том, что истец был осведомлен о сделке.

Кроме того, суд отметил, что продажа данного участка возможна без согласия второго супруга, поскольку участок перешел в собственность Шабановой К. в порядке наследования.

Шабанов Д. не смог представить никаких доказательств, подтверждающих, что он внёс существенные улучшения в имущество. Таким образом, земельный надел не является совместной собственностью супругов.

Рассмотрев дело, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи был заключен в соответствии с действующим законодательством, и отказал в удовлетворении иска.

9. Частые вопросы.

Можно ли купить земельный участок у собственника для строительства дома через нотариуса?

Согласно действующему российскому законодательству, договор купли-продажи земельного участка не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением случаев, предусмотренных законом. Однако стороны могут договориться о нотариальном заверении сделки, чтобы дополнительно обезопасить себя.

Когда лучше отдавать деньги при покупке земли и дачи? До подписания договора купли-продажи или после?

Условия и порядок расчетов рекомендуется прописать в самом договоре. Как правило, деньги передают до или в момент подписания договора, но не позднее подачи заявления о регистрации права собственности.

Можно ли продать земельный участок, который принадлежит моему пятилетнему сыну?

Продажа имущества, принадлежащего ребенку, возможна. В таком случае стороной договора будет выступать его родитель или законный представитель. Однако для заключения сделки необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Мы выкупаем землю у администрации. Кто составляет договор, оплачивает госпошлину и как происходит сделка?

Если вы приобретаете государственный или муниципальный земельный участок по аукциону или без торгов, то обязанность по составлению договора купли-продажи возлагается на администрацию. Уполномоченный орган направляет три экземпляра соглашения гражданину, и сделка заключается путем их подписания. Государственную пошлину за регистрацию права собственности оплачивает покупатель. Платеж можно совершить через кредитную организацию, онлайн, в мобильном приложении банка или через портал Госуслуги.

10. Заключение эксперта.

Граждане и организации могут приобрести земельный участок как у частного лица, так и у администрации. Процесс купли-продажи земельного участка должен быть оформлен в письменном виде в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации.

При выборе земельного надела важно обратить внимание на его целевое назначение. Согласно Кодексу об административных правонарушениях, использование земли не по назначению влечет за собой ответственность. Поэтому, если вы планируете строительство жилого дома на участке, рекомендуется выбрать надел для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Договор купли-продажи земли не требует обязательного нотариального заверения, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Однако переход права собственности на участок должен быть зарегистрирован в Росреестре в обязательном порядке.