Содержание статьи:
Долевая собственность – особая форма частного владения жилой недвижимостью. Особенность её касается как эксплуатации жилого помещения, так и распоряжения им – дарения, продажи, сдачи в аренду и наследования. Каждая из перечисленных процедур представляет достаточно сложный юридический вопрос, требующий грамотного подхода.
В случае выявления нарушений, допущенных при заключении или документальном оформлении договора, вся сделка может быть признана недействительной. Поэтому, покупка доли в квартире требует максимально ответственного подхода с соблюдением всех действующих юридических нормативов.
Особенности долевой собственности
С юридической точки зрения, долевая собственность – это доля в праве распоряжения данной жилой недвижимостью. Все нюансы подобного владения прописаны в положениях гражданского законодательства. При этом, имеются правовые различия между совместным и долевым владением. В обоих вариантах собственность принадлежит двоим или более лицам. Но при совместном владении недвижимость официально не разделена, являясь унитарной.
Примером совместного имущества может служить квартира, приобретённая двумя супругами в законном браке. Даже если она записана только на мужа или жену, оба они имеют равные права на неё. Соответственно, никто из них не может распоряжаться квартирой (продавать, дарить, сдавать) без официального разрешения второго супруга. Чтобы иметь возможность единоличного распоряжения своей частью имущества, и производится раздел квартиры по долям. Раздел можно произвести двумя способами:
- По обоюдному согласию. В этом случае между совладельцами заключается официальное соглашение, в которой определяется часть имущества каждого из них.
- В судебном порядке. Применяется, если совладельцам квартиры не удалось прийти к единому мнению, либо один из них не желает раздела собственности.
Часть общедолевой собственности по факту не выделяется – это некое абстрактное понятие, выражаемое процентами или дробью – например, 50%, либо ½ часть имущества. В данном случае совладелец имеет право распоряжаться своей частью жилья, в том числе продать её.
Продажа или покупка доли в квартире, тем не менее, имеет свои юридически-правовые нюансы, соблюдать которые необходимо. При несоблюдении их сделка может опротестовываться и признаваться недействительной в судебном порядке.
Преимущественное право
Одной из особенностей сделок по продаже долевой собственности является приоритетные права совладельца. На деле они выражаются в праве преимущественной покупке доли в квартире остальными дольщиками. Продавец обязан, в первую очередь, предложить купить свою часть прав на жильё совладельцам. Для этого требуется уведомить их об этом в письменном виде. На обдумывание предложения и ответ у прочих дольщиков имеется срок в один месяц. Только по истечении этого времени, не получив согласия на покупку, продавец может выставить свою часть собственности на продажу.
В этом заключается первая сложность: найти и уведомить о продаже прочих совладельцев бывает довольно сложно. Предложение покупки следует разослать каждому дольщику заказным письмом с последующим уведомлением о вручении. С момента вручения письма начинается отчёт месячного срока, отпущенного на обдумывание предложения. В случае, когда установить место нахождения совладельцев квартиры не представляется возможным, следует подтвердить сей факт справкой из паспортно-визового учреждения или местной администрации.
Другая ситуация – дольщик, преднамеренно чиня препятствие продавцу, уклоняется от получения уведомления. Законом не предусмотрены юридические инструменты, позволяющие заставить уклониста получить уведомление о продаже. Поэтому гражданину, желающему продать свою долю, остаётся один выход – оформить сделку в виде договора дарения.
Дарение долевой части
Покупка доли в квартире может на деле оформляться не в виде купчей, а в виде дарственной. Например, когда остальные совладельцы против продажи, и в то же время не желают пользоваться своим преимущественным правом, покупатель просто оформляет на фактического покупателя дарственную. При этом происходит неофициальная передача денег, ни в каких документах не фиксируемая. Де-юре такая сделка считается фиктивной. И если заинтересованные лица (прочие совладельцы) обладают весомой доказательной базой фиктивности дарения, они могут опротестовать его в судебном порядке.
Другой вариант – дарение микродоли. В этом случае продавец дарит покупателю небольшую часть своей доли, скажем, 1 м2. После принятия такого «дара» у нового совладельца появляется законная возможность в приоритетном порядке выкупить и остальную часть на вполне законных основаниях. Вариант с приобретением микродоли используется и в нелегальной «торговле пропиской». Покупка даже 1 кв.м жилья даёт право покупателю законно оформить в квартире постоянную регистрацию.
Ещё одна «серая» схема, которая применяется для обхода приоритетного права остальных дольщиков – с помощью залога. Продавец закладывает свою долю квартиры в кредитной организации. Затем, между ним и будущим покупателем заключается договор, по которому продавец уступает последнему право выкупа залога. Покупатель выкупает у банка заложенную часть квартиры, таким образом становясь полноправных владельцем этой доли.
Продажа родственнику
В некоторых случаях российское законодательство предусматривает некие преференции, если сделка происходит между близкими родственниками. Однако, долевой собственности это не касается, и покупка доли в квартире близким человеком происходит на общих основаниях. То есть. Ни супруг, ни дети или родители не имеют преимущественного права в приобретении, если сами не являются дольщиками.
Более того, в некоторых случаях сделка купли-продажи между ними просто невозможна. Наглядный пример – продажа своей доли одного супруга другому. Совместно приобретённое жильё априори считается совместным, даже после долевого раздела. В связи с этим, статья №153 ГКРФ однозначно определяет невозможность заключения купчего договора между ними. Подобная сделка попросту не будет зарегистрирована. В этом случае придётся прибегнуть к описанному выше способу оформления фиктивного дарения.
«Сложные» ситуации
Иногда при покупке долевой части возникают запутанные ситуации. Одна из них – покупка комнаты в коммунальной квартире. Сложность здесь заключается не только в количестве дольщиков, которых следует уведомить о предстоящей продаже. В коммуналке часть комнат может быть приватизирована, то есть иметь конкретных граждан-владельцев. Другая же часть комнат может состоять на балансе муниципалитета, и сниматься жильцами на правах социального найма. Тогда муниципалитет выступает в роли дольщика, и поэтому одно из письменных уведомлений о продаже следует направить в местную администрацию.
Другая проблемная ситуация – покупка доли в квартире, находящейся в ипотечном залоге. В данном случае никак не обойтись без согласия банка-залогодержателя на совершение подобной сделки. Дело в том, что кредитор до полного погашения кредита не является полноценным владельцем жилья. При продаже части ипотечной квартиры возможно два варианта:
- Оформление сделки купли с согласия банка. Представитель банка с залоговыми документами либо лично присутствует при оформлении и регистрации сделки, либо банк выдаёт официально заверенное разрешение на заключение договора продажи.
- Переоформление долговых кредитных обязательств на покупателя. Здесь имеет место простая перерегистрация кредита на новое лицо, и теперь приобретатель становится «соответчиком» за обслуживание банковских обязательств.
Риск подобной сделки заключается как раз в необходимости выплаты ипотечного займа. Если прочие дольщики квартиры оказываются вдруг финансово несостоятельными и прекращают обслуживание кредита, банк имеет право изъять квартиру и пустить её «с молотка». Здесь и начинаются всевозможные юридические проблемы и коллизии.
Что делать, если новый покупатель честно выполняет взятые на себя кредитные обязательства? Каким образом будет производиться продажа залоговой квартиры, кому и по какой стоимости? Все эти вопросы часто приходится решать в судебном порядке.