Процедура выделения долей позволяет каждому собственнику получить свою идеальную долю в недвижимости.

Существует несколько правовых режимов совместного владения имуществом, и не всегда они предполагают выделение долей. Соглашение позволяет добровольно изменить правовой режим и определить каждому собственнику независимые доли, которыми они могут распоряжаться как отдельными объектами имущественных правоотношений (хотя и с некоторыми ограничениями).

Поскольку все операции, связанные с долевой собственностью на недвижимость, должны быть нотариально удостоверены, соглашение также является документом, имеющим юридическую силу только при условии нотариального удостоверения.

Когда несколько человек одновременно покупают квартиру, наследуют её или приватизируют, за каждым собственником необходимо закрепить его долю в жилье. Также выделение долей требуется при покупке недвижимости с использованием материнского капитала и при разводе.

Какие доли нужно выделить?

Закон не ограничивает семью в размере долей, которые будут выделены. В законе этот вопрос не урегулирован.

Теоретически каждому ребёнку можно выделить даже по 1 квадратному метру, чтобы их потом нельзя было продать. Или же можно разделить квартиру «по справедливости» и выделить каждому члену семьи по ¼.

Если вы не хотите делить поровну, рекомендуем учесть сложившуюся практику и после закрытия ипотеки выделить детям доли, соразмерные их долям в материнском капитале. Такую практику одобряют, в том числе и суды (определение ВС РФ № 4-КГ16-73 от 14.03.2017).

Например, вы купили квартиру за 4,5 миллиона рублей. Средства материнского капитала составили 450 тысяч рублей или 10% от общей собственности. Эти 10% являются общими для всей семьи и подлежат разделу. Остальная часть жилого помещения — общая собственность супругов и разделу не подлежит.

Таким образом, каждому члену семьи нужно выделить минимум по 2,5%. При оформлении соглашения части каждого члена семьи рекомендуется определять в долях.

Представим, что вы приобрели квартиру площадью 60 квадратных метров, 10% от которой — 6 квадратных метров. Каждый член семьи должен получить в собственность доли, эквивалентные 1,5 квадратным метрам (2,5%), то есть по 1/40 на каждого. По такой доле нужно выделить мужу, первому и второму ребёнку (если у вас их двое, если трое — доли будут другими). У того же, кто оформлял ипотеку, должно остаться 37/40 доли в праве собственности.

Впрочем, супругу можно выделить и больше, чем 1/40 — семейное законодательство оставляет за ним право ровно на половину от 36/40 доли в праве собственности, не охваченных материнским капиталом.

Соглашение оформлено, что делать дальше?

После этого необходимо зарегистрировать право собственности каждого члена семьи в Росреестре. Процедура несложная: возьмите соглашение (по одному экземпляру для каждого члена семьи, которому выделяются доли), а также следующие документы:

• паспорта мужа и жены;
• свидетельства о рождении всех детей;
• свидетельство о браке;
• чек об уплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Подавайте эти документы в Росреестр удобным для вас способом: лично, через ближайший МФЦ, через сайт Росреестра или по почте. В зависимости от выбранного способа, регистрация детских долей займёт от 5 до 7 дней. По окончании процедуры вам выдадут выписку из ЕГРН, где будут отражены изменения.

Если вы обратитесь к нотариусу для оформления соглашения, вам не придётся самостоятельно подавать документы в Росреестр. Это сделает нотариус, который заверил соглашение.

А что, если доли не выделять?

Вне зависимости от того, на что вы планируете потратить материнский капитал — на покупку квартиры по договору долевого участия (ДДУ), строительство, реконструкцию или рефинансирование ипотеки — не стоит затягивать с выделением долей детям.

Через полгода после того, как вы воспользуетесь материнским капиталом, ваше обязательство по выделению долей будет считаться нарушенным. Это может привести к нежелательным последствиям:

1. Вас может обязать выделить доли суд по иску прокуратуры. В практике есть много примеров, когда прокуратура заботится об имущественном положении детей.
2. Прокуратура может инициировать возбуждение в отношении вас уголовного дела по статье 159 Уголовного кодекса за мошенничество.
3. Если вы решите продать квартиру без выделения долей, сделку могут признать недействительной.

Поэтому лучше не затягивать с оформлением соглашения о выделении долей и сразу обращаться в Росреестр. Это не дорого и можно сделать самостоятельно.

Как выделить доли через соглашение о долевой собственности

Чтобы заключить соглашение об определении долей в недвижимости, собственники должны выполнить четыре шага:

1. Определить размеры долей. По умолчанию доли считаются равными, но участники могут договориться о других пропорциях, которые будут справедливы для всех.
2. Составить соглашение в свободной форме. В документе необходимо указать:

• ФИО и реквизиты совладельцев;
• адрес недвижимости;
• её характеристики;
• данные документов, подтверждающих право собственности;
• размер долей каждого из участников;
• согласие сособственников;
• права и обязанности сторон;
• место, дату и подписи всех совладельцев.

Образец соглашения об определении долей можно скачать по ссылке.

3. Заверить соглашение у нотариуса, если оно касается супружеского имущества. В остальных случаях этот шаг можно пропустить.

4. Зарегистрировать право собственности на новые доли в Росреестре. Для этого каждый собственник должен подать документы в МФЦ, непосредственно в Росреестр или онлайн. В пакет документов входят:

• паспорт;
• свидетельство о браке;
• копия соглашения;
• правоустанавливающие документы;
• технический и кадастровые паспорта;
• заявление;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если соглашение заверял нотариус, он передаст информацию в Росреестр, заверив её своей электронной подписью.

Порядок действий: как оформляется соглашение?

Порядок действий при выделении долей зависит от цели процедуры. Рассмотрим наиболее распространённый вариант – необходимость соблюдения требований по материнскому капиталу.

Выделение доли детей. Законодательство по МСК требует обязательного долевого распределения части имущества, приобретённого за счёт средств МСК. Размер долей может быть равным между всеми членами семьи или распределён по соглашению сторон. Если доли распределяются поровну, доля детей может быть небольшой. Например, если квартира стоит 5 млн рублей, а по МСК было получено 500 тысяч рублей, то только 1/10 имущества должна быть распределена между детьми и родителями. Если в семье двое детей, то эта 1/10 делится на 4 части, и каждый ребёнок получает долю в 1/40.

Однако юристы рекомендуют соблюдать минимальные нормы жилья. В каждом регионе они устанавливаются индивидуально и могут составлять от 9 до 12 кв.м. на человека. Например, если квартира имеет площадь 80 кв.м., а минимальная норма для региона — 10 кв.м., то желательно делать доли для детей по соглашению не менее 1/10. Это не обязательное требование, но рекомендуется его придерживаться.

У нотариуса может потребоваться заключить соглашение о передаче долей детям. Документ может быть оформлен как соглашение или как дарение.

Форма передачи не важна, главное — чтобы у ребёнка была в собственности доля.

Какие документы необходимы для визита к нотариусу?

Для удостоверения соглашения о выделении долей в имуществе, принадлежащем нескольким владельцам, необходимо предоставить следующие документы:

• паспорта всех совладельцев;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Если выделение долей детям происходит в соответствии с требованиями закона о материнском капитале, дополнительно потребуются:

• свидетельство о браке;
• свидетельства о рождении всех детей, для которых оформляется соглашение;
• копия нотариального обязательства, подтверждающего, что детям будет выделена соответствующая доля.

Удостоверенное и зарегистрированное соглашение является исполнением этого обязательства.

После проверки предоставленных документов нотариус выполняет все необходимые действия по удостоверению соглашения. Также он может передать данные в электронном виде в Росреестр, где будет произведена регистрация новых имущественных прав в соответствии с соглашением.

Чтo дeлaть, ecли Pocpeecтp нe xoчeт peгиcтpиpoвaть coглaшeниe

В Росреестре не всегда охотно регистрируют соглашения о распределении долей, которые были оформлены самостоятельно. Если на суде при семейном конфликте всплывёт ошибка, к Росреестру возникнут вопросы.

Шаблон соглашения о выделении долей детям может быть приостановлен государственными регистраторами. Об этом в МФЦ придёт уведомление. Приостановка — это ещё не отказ. У супругов есть три месяца, чтобы разобраться в ситуации. По письменному заявлению срок можно продлить до полугода. За это время можно связаться с регистратором или его начальством и объяснить свою ситуацию. Иногда диалога по телефону хватает, чтобы соглашение всё-таки зарегистрировали. Ещё можно написать письменную жалобу в вышестоящее подразделение Росреестра — например, в региональное управление. Если решить вопрос мирно не получается — подают в суд.

По Семейному кодексу совместно нажитое имущество нужно оформлять нотариально. Но если доли супругов не выделяли, тогда эту норму Семейного кодекса применять нельзя, так как формально раздела имущества нет. Когда договориться не удалось, в суд не подали, а срок приостановки вышел, из Росреестра придёт письменный отказ в регистрации соглашения. Уплаченную госпошлину не возвращают.

Выделение доли детям при разводе родителей

Согласно семейному законодательству, всё имущество, которое супруги приобретают во время брака, считается их общей собственностью и делится поровну при разводе. Однако если у пары есть дети, то супруг, с которым они остаются, может претендовать на большую долю в совместном имуществе.

Долю детей можно определить устно, через письменное соглашение или в суде. Это не касается средств материнского капитала — они не подлежат разделу и обычно остаются у матери после развода. Однако в некоторых исключительных случаях право на получение материнского капитала может перейти от матери к отцу, например, в случае её смерти, признания пропавшей без вести или лишения родительских прав.

Отец детей, который получил право собственности на недвижимость, купленную на средства материнского капитала и с выделением долей, является полноправным владельцем своей части имущества. Однако это не мешает ему после развода передать свою часть жилья детям. Для этого можно оформить договор дарения с обязательной регистрацией права в Росреестре.

Выделение долей при использовании маткапитала

Согласно законодательству, средства материнского капитала можно использовать для улучшения жилищных условий семьи. Если недвижимость приобретается с использованием этих средств, то родители и несовершеннолетние дети должны получить свои доли в этой квартире.

Для оформления долей необходимо заключить соглашение об определении долей. После погашения ипотеки и снятия обременения на это отводится шесть месяцев. Этот срок указывается в обязательстве, которое должен предоставить продавец недвижимости при погашении ипотеки средствами материнского капитала. Документ заверяется у нотариуса и хранится у заемщика. Копия обязательства также передается в пенсионный фонд.

Вот примерная пошаговая инструкция:

1. Приобретаемая недвижимость оформляется при участии Пенсионного фонда. Мать ребёнка должна обратиться в фонд с соответствующим заявлением.
2. Пенсионный фонд требует заверенный документ — обязательство от продавца недвижимости, прежде чем перечислить средства материнского капитала. Этот документ является гарантией того, что приобретённая собственность перейдёт во владение покупателя в установленный срок.
3. После покупки квартиры и/или погашения ипотеки средствами материнского капитала новое жильё переходит в собственность матери, которая должна выделить доли детям. Если недвижимость до погашения долга по ипотечному кредиту была в залоге у банка, то перед выделением долей обременение нужно снять. Процедура снятия обременения проводится Росреестром по заявлению обеих сторон кредитного договора.
4. В течение полугода после закрытия кредитных обязательств и перехода жилья в собственность необходимо выделить доли в квартире детям и супругам.

Важно правильно рассчитать доли, чтобы избежать проблем. Размер долей не определён законом, но нотариусы и суды рекомендуют выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала.