В 2024 году существует возможность приобрести недвижимость через лизинг. Покупка квартиры может быть непростой задачей, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации. Кредитные организации стремятся минимизировать риски и поэтому сокращают объёмы ипотечных займов как для физических, так и для юридических лиц. Однако существуют альтернативные способы покупки недвижимости.

В этой статье мы подробно рассмотрим, можно ли купить квартиру в лизинг, в чём особенности этой схемы, а также обсудим её преимущества и недостатки. Кроме того, мы обсудим требования, которые предъявляются к заемщику и объекту недвижимости для получения лизинга.

1. Что такое лизинг, и зачем он нужен.

Лизинг с правом выкупа — это долгосрочная аренда, которая стала доступна как физическим, так и юридическим лицам с 2011 года. У лизинговой компании (ЛК) можно арендовать не только спецтехнику, оборудование и грузовые автомобили, но и жильё — дома и квартиры.

По сути, лизинг похож на ипотеку: есть первоначальный взнос, ежемесячные платежи и обязательная страховка. Однако в данном случае не банк, а лизинговая компания финансирует покупку.

Важно отметить, что в лизинговой сделке участвуют три стороны: лизинговая компания, клиент и застройщик или продавец квартиры на вторичном или первичном рынке.

2. Виды лизинга для граждан.

Финансовая аренда — это процесс, при котором человек выбирает жильё, а лизинговая компания (ЛК) тщательно проверяет и объект, и заемщика. Затем ЛК приобретает это жильё у продавца и сдаёт его в долгосрочную аренду лизингополучателю. В конце срока клиент-арендатор может выкупить квартиру у ЛК по остаточной стоимости.

Оперативная аренда представляет собой аренду без права выкупа. Такой вид аренды менее выгоден по сравнению с классической арендой и почти не применяется в нашей стране.

3. Механизм жилищного лизинга.

Сначала вы находите подходящий объект недвижимости. Затем лизинговая компания (ЛК) выкупает его у застройщика и сдает вам в аренду. Вы ежемесячно перечисляете платеж, указанный в договоре, на счет ЛК.

На весь период выплат собственником имущества является лизинговая компания. В это время вы можете проживать в квартире, зарегистрировать там свою семью и даже сделать капитальный ремонт. Также вы оплачиваете коммунальные услуги на общих основаниях.

Лизинг на недвижимость может быть подходящим вариантом для тех, кому по каким-либо причинам недоступна обычная ипотека. Например, если у вас испорчена кредитная история или у вас неофициальный доход, то банк с высокой долей вероятности откажет вам в получении кредита. Однако лизинговая компания может пойти навстречу, поскольку, в отличие от банка, она не рискует своими средствами.

4. Чем отличаются ипотека, рассрочка и лизинг.

Когда в банке оформляется ипотечный кредит, квартира становится собственностью покупателя с момента подписания договора купли-продажи. Однако на недвижимость накладывается обременение, и банк фактически держит её в «заложниках» до полного погашения долга.

В случае лизинга недвижимость остаётся в собственности лизингодателя до последнего платежа. Если лизингополучатель становится банкротом, его могут выселить из арендуемого жилья вместе с семьёй. Лизинговая компания имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Если говорить о том, кто является собственником жилья, то лизинг ближе к рассрочке. Ведь до тех пор, пока все средства за квартиру в новостройке не будут выплачены, объект недвижимости принадлежит застройщику, а не покупателю.

5. Плюсы и минусы.

Как и у любой схемы приобретения жилья, у лизинга есть свои достоинства и недостатки. Давайте подробнее рассмотрим их:

Преимущества лизинга:

• Лизинговые компании проявляют большую лояльность при оценке платежеспособности клиентов. Если стоимость квартиры, приобретаемой в лизинг, составляет менее 30 миллионов рублей, сделка оформляется всего за 5-6 дней.
• ЛК берёт на себя все дополнительные расходы, связанные со сделкой, такие как страхование. Стоимость этих услуг включается в ежемесячные платежи.
• Клиентам ЛК не требуется дополнительное обеспечение в виде залога или поручительства третьих лиц.
• Можно установить индивидуальные условия погашения, например, оплачивать раз в месяц или раз в квартал.
• Цена квадратного метра фиксируется на весь срок.
• ЛК проводят более тщательную проверку объекта недвижимости, так как приобретаемая недвижимость долгое время будет находиться в собственности компании.
• Не нужно платить налог на имущество, так как его оплату берёт на себя ЛК.

Недостатки лизинга:

• Процентные ставки по лизингу в среднем в полтора раза выше, чем по классической банковской ипотеке.
• Недвижимость остается в собственности лизинговой компании (ЛК) до тех пор, пока лизингополучатель не выкупит ее полностью.
• Обычно срок действия договора лизинга не превышает десяти лет.
• Сдавать в аренду третьим лицам квартиры, приобретенные по лизинговой программе, запрещено.

6. Как взять квартиру в лизинг физлицу: порядок процедуры.

Физические лица смогли приобрести жилье по лизинговой схеме только в 2011 году. Ранее эта услуга была доступна исключительно юридическим лицам.

Сегодня лизинг охватывает различные типы недвижимости: квартиры, таунхаусы, апартаменты и коттеджи. Также есть возможность приобрести долю в жилом объекте через лизинг.

Процесс покупки лизингового жилья для физических лиц включает в себя несколько этапов:

1. Обращение в лизинговую компанию с намерением приобрести конкретную квартиру, которую вы уже выбрали.
2. Оценка платежеспособности клиента и ликвидности объекта лизинговой компанией (ЛК).
3. Внесение первоначального взноса в размере от 10% стоимости недвижимости.
4. Приобретение объекта у продавца лизинговой компанией.
5. Сдача квартиры в аренду клиенту. Договор лизинга подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В документе должен быть указан пункт о том, что по окончании срока аренды жилье станет собственностью клиента ЛК.
6. Оплата лизинговой компании заранее оговоренных платежей в течение всего срока договора.
7. По истечении срока договора квартира переходит в собственность клиента ЛК.

Физические лица имеют право на приобретение жилья в лизинг. Наши юристы готовы помочь вам дистанционно выбрать подходящий объект, подготовить необходимые документы и оформить сделку.

7. Нюансы приобретения.

В этой статье мы подробно разберём, кто может воспользоваться лизингом, какие требования предъявляются к объекту, какие документы необходимы для получения услуги, а также какие пункты должны быть указаны в договоре при покупке квартиры или дома в лизинг.

Требования к клиенту при оформлении.

Лизинг — это услуга, доступная каждому гражданину России, который достиг 21-летнего возраста и не достиг 60-ти, и имеет стабильный источник дохода. Однако есть несколько условий, которые необходимо учесть.

Потенциальный клиент не должен находиться в процессе банкротства или иметь открытые исполнительные производства в отношении него.

Важно помнить, что при покупке в лизинг требуется минимальный первоначальный взнос в размере 10%. Чем больше аванс, тем более выгодные условия могут быть предложены для погашения.

Требования к объекту.

В процессе покупки жилья в лизинг необходимо обратить внимание на соответствие объекта следующим требованиям:

• Он должен быть пригоден для постоянного проживания и зарегистрирован в Росреестре как жилая недвижимость.
• В отличие от ипотеки, при оформлении лизинга доступна только покупка готовой квартиры на первичном или вторичном рынке. Приобрести строящийся объект или земельный участок через лизинговую компанию не представляется возможным.

К тому же, к объекту сделки предъявляются и другие важные требования:

• недвижимость не должна быть обременена залогом или арестом;
• в квартире не должны быть проведены незаконные перепланировки и реконструкции;
• здание не должно состоять на учете на капитальный ремонт и не находиться в аварийном состоянии. Фундамент зданий и сооружений должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Пример:

Данков Е. Д. обратился в лизинговую компанию с целью приобретения жилья. После оценки его финансового положения и кредитной истории компания пришла к выводу, что возможность заключения договора лизинга существует.

Далее организация провела тщательный анализ квартиры, выбранной клиентом. В ходе исследования выяснилось, что дом, в котором находится недвижимое имущество, ещё не достроен и не сдан в эксплуатацию. Также компания проверила застройщика. В результате было установлено, что строительная организация испытывает значительные финансовые трудности и уже на полтора года просрочила сдачу двух объектов в том же городе.

Исходя из этих фактов, лизингодатель пришёл к выводу, что выбранная клиентом квартира не может стать объектом договора лизинга.

Требуемые документы.

При оформлении лизинга для физических лиц в рамках простых сделок пакет необходимых документов включает в себя ИНН и СНИЛС. Для более дорогих вариантов лизинга потребуется предоставить документы, подтверждающие платёжеспособность, а также удостоверение личности.

Как составить лизинговый договор.

Давайте подробнее рассмотрим, из каких пунктов состоит лизинговый договор:

Что указать в лизинговом договоре:

1. Детальная характеристика квартиры: Необходимо описать адрес, этаж и метраж.
2. Стоимость недвижимого объекта: Она не может меняться в течение всего срока действия договора.
3. Срок действия договора: Отдельно прописываются условия его возможного продления.
4. Размер первоначального взноса: Сумма, которую клиент должен внести в качестве платы за лизинг.
5. Схема регулярных лизинговых платежей: График платежей, который должен быть удобным для клиента.
6. Возможность передачи недвижимости в собственность: Описывается возможность получения права собственности на объект при условии досрочного погашения.
7. Процедура возврата денежных средств: Устанавливаются правила возврата средств в случае расторжения сделки.

Погашение.

Лизинговый платёж состоит из двух частей:
— Арендная плата – предназначена для выкупа жилья.
— Вознаграждение лизинговой компании – размер определяется заранее и фиксируется в договоре.

8. Лизинг недвижимости для юридических лиц.

Среди юридических лиц лизинг недвижимости пользуется большей популярностью, чем среди граждан. Эта схема приобретения имущества позволяет организациям пользоваться основными средствами, не ставя их на баланс и не отвлекая крупные суммы из оборота.

Грамотное использование долгосрочной аренды может оптимизировать налогообложение, в том числе благодаря ускоренной амортизации. По окончании срока действия договора у юридического лица есть три варианта:

1. Выкупить жилье по символической остаточной стоимости.
2. Перезаключить договор на новый срок.
3. Вернуть объект недвижимости лизинговой компании.

Иногда юридические лица используют схему возвратного лизинга. В этом случае их имущество продается лизинговой компании, а затем сдаётся бывшему собственнику в аренду. Лизингодателем в этой схеме выступает ЛК. Это позволяет уменьшить налоговую нагрузку, оптимизировать структуру баланса и получить дополнительное финансирование без оформления банковского кредита.

Стандартные требования к юридическому лицу:

• Компания должна присутствовать на рынке не менее одного года.
• Деятельность фирмы должна быть прибыльной.
• Не должно быть просроченной задолженности перед кредитными организациями и налоговыми органами.

Лизинг недвижимости пользуется популярностью среди юридических лиц, поскольку дает дополнительные преимущества. Наши юристы в удалённом формате помогут вам подготовить все необходимые документы для проведения сделки и грамотно составить договор.

9. Судебная практика: обратный лизинг квартиры.

Женщина заключила договор возвратного лизинга с лизинговой компанией (ЛК), по условиям которого ЛК приобрела у нее квартиру и передала обратно в лизинг. Однако лизингополучатель несколько раз просрочил уплату лизинговых платежей, что привело к обращению ЛК в суд с исковым заявлением. ЛК требовала расторгнуть договор, взыскать задолженность и выселить лизингополучателя.

Муж лизингополучателя подал встречный иск с целью признания недействительными договора купли-продажи жилья (ДКП) и лизингового договора на квартиру. Он ссылался на пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, согласно которому для заключения сделки по распоряжению недвижимым имуществом необходимо согласие супруга.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований ЛК и удовлетворил встречные требования. В пользу лизингодателя были взысканы средства, уплаченные по ДКП, в размере 2,5 миллионов рублей.

Однако апелляционный суд не согласился с таким решением. В своем определении коллегия установила, что ранее супруги использовали данную квартиру в качестве залога по кредитному договору на 1,8 миллиона рублей, который также не был исполнен. Супруги не планировали возвращать деньги ЛК.

Апелляционный суд усомнился в доводах лизингополучателя о том, что из-за слабого зрения она не заметила, что подписывает нотариальное заверение об отсутствии у нее мужа. По мнению суда, материалы дела не подтверждали, что жилье находилось в общей собственности супругов, поэтому отсутствовали основания для удовлетворения встречного иска о признании договоров недействительными.

Требования ЛК были удовлетворены в части расторжения и выселения. Однако во взыскании задолженности по лизинговым платежам было отказано.

Апелляционный суд отметил, что при досрочном расторжении лизингового договора обязательства сторон полностью прекращаются. В таком случае возникает необходимость соотнести взаимные предоставления сторон по договору, совершенные до момента его расторжения. Также нужно определить завершающую обязанность одной стороны в отношении другой.

Поскольку на момент расторжения договора предмет лизинговых отношений не был изъят, то и оснований для определения сальдо встречных обязательств не было.

Оснований для взыскания задолженности и штрафов также не имелось, так как указанный размер задолженности вместе с размером осуществленного финансирования не превышал стоимость переданного жилья. Удовлетворение этого требования привело бы к необоснованному обогащению лизингодателя (см. Апелляционное определение от 28.01.2019, дело № 33-142/2019).

10. Частые вопросы.

Что может быть предметом лизинга в случае с жилой недвижимостью?

В лизинг можно взять различные виды жилья: квартиры, апартаменты, дачи, коттеджи, таунхаусы и загородные дома.

Можно ли продавать или завещать жилое помещение, купленное в лизинг?

К сожалению, нет, так как квартира, взятая в лизинг, не является собственностью того, кто воспользовался услугами лизинговой компании (ЛК). Однако, согласно российскому законодательству, допускается сдача недвижимого объекта в поднаем третьим лицам (сублизинг) с письменного разрешения лизингодателя.

Страхуют ли коммерческую недвижимость при покупке в лизинг?

Да, коммерческая недвижимость обязательно подлежит страхованию, но расходы на страховку берет на себя лизинговая компания.

Кому и почему выгодно брать в лизинг коммерческую недвижимость?

Лизинг коммерческой недвижимости может быть особенно привлекательным для малого бизнеса. Стандартная арендная плата зачастую высока и не предполагает длительный срок. Для покупки может не хватать денежных средств, а оформление кредита влечет за собой высокие проценты и длительный период погашения. Учитывая, что бизнес на начальном этапе часто бывает нестабильным, это может привести к его краху. Услуги ЛК позволяют избежать подобных проблем, предоставляя индивидуальным предпринимателям возможность арендовать недвижимое имущество с возможностью последующего получения его в собственность.

11. Заключение эксперта.

Теперь, когда мы разобрались с тем, что такое лизинг на недвижимость, давайте рассмотрим, как происходит процесс покупки квартиры.

Схема достаточно проста: покупатель сначала выбирает объект недвижимости, проводит его оценку, а затем обращается в лизинговую компанию (ЛК). ЛК оценивает ликвидность жилья и финансовые возможности покупателя, чтобы понять, стоит ли участвовать в сделке. Если решение положительное, компания приобретает недвижимость, подписывая трёхсторонний договор, по которому покупатель должен выкупить объект в течение определённого периода.

Как и в случае с ипотекой, покупатель вносит первоначальный взнос при покупке недвижимости, а затем выплачивает оставшуюся стоимость объекта частями. Важно выбирать только крупные лизинговые компании, которые давно работают на рынке.

Лизинговый договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В договоре должны быть прописаны условия досрочного расторжения.