Предварительный договор купли-продажи квартиры, который планируется заключить в 2024 году, служит подтверждением намерения сторон подписать основное соглашение в будущем. Такой договор защищает участников сделки на случай, если одна из сторон передумает подписывать основной договор.

Юристы рассказывают, как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры, какую информацию он должен содержать и на что следует обратить особое внимание.

1. Предварительный договор — это.

Предварительный договор — это документ, который подтверждает намерение сторон в будущем заключить основное соглашение. В случае продажи или покупки недвижимости он гарантирует, что ни одна из сторон не передумает.

Если стороны всё же решат не заключать сделку, но предварительный договор уже подписан, они смогут обратиться в суд, чтобы обязать друг друга выполнить условия договора или потребовать компенсацию.

Предварительные договоры купли-продажи должны соответствовать определённым правилам и требованиям, указанным в пунктах 2 и 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Например, договор о намерении купить или продать имущество должен иметь такую же форму, как и основной договор. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия, о которых договорились стороны.

2. Главное о предварительном договоре.

Как правильно составить предварительный договор.

Для заключения предварительного договора необходимо оформить письменное соглашение. В некоторых случаях требуется его нотариальное заверение.

Нотариальное заверение может быть обязательным, если это указано в основном договоре или если стороны сделки решили его заверить.

Например, Анатолий и Николай заключили предварительный договор купли-продажи доли в квартире. Поскольку такие сделки обязательно регистрируются у нотариуса, им также пришлось зарегистрировать свой договор в нотариальной конторе.

При составлении предварительного договора купли-продажи важно помнить, что у каждого вида соглашения есть свои существенные условия:

• предмет договора;
• положения, которые законодательство считает существенными.

Если существенные условия не оговорены и не согласованы, договор не будет считаться заключённым. Кроме того, форма предварительного договора должна быть соблюдена.

Ещё одно важное условие для договора продажи жилья — это указание всех лиц, которые будут иметь право на проживание в квартире после её продажи.

3. Оформление и содержание договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были указаны все существенные условия основного договора. Однако с 2015 года в законодательство были внесены изменения, и теперь в предварительном договоре можно указывать только предмет договора и те условия, которые стороны посчитают необходимыми. Например, в предварительном договоре больше не нужно фиксировать цену.

В предварительном договоре обязательно указывается предмет договора и ряд дополнительных условий основного договора — как минимум тех, которые стороны могут обсудить к моменту подписания предварительного договора.

Если в предварительном договоре указан только предмет основного договора, это означает, что стороны планируют перечислить все важные моменты в рамках основного договора. Если договориться не получится, все условия будут устанавливаться в судебном порядке. Однако на практике в предварительных договорах перечисляется целый комплекс условий, так как участники сделки стремятся достичь договоренностей по вопросам ответственности, сроков и стоимости заранее.

Важно отметить, что если в предварительном договоре указан только предмет основного договора — этого достаточно. Это означает, что обо всем остальном стороны договорились уже в основном договоре. Если же они не смогут договориться, условия за них установит суд.

4. Предмет соглашения.

Предметом предварительного договора является передача прав на объект недвижимости от собственника к покупателю. В этом документе объект недвижимости должен быть описан максимально подробно, чтобы можно было точно определить, о каком именно объекте идёт речь — о доме или квартире.

Например, Руслан решил купить у Петра квартиру в строящемся доме. На момент подписания предварительного договора дом ещё не был достроен, и Пётр не имел права собственности на эту квартиру. Однако, поскольку закон не запрещает заключать предварительные соглашения на продажу такого жилья, стороны подписали соответствующий договор. При этом им объяснили, что после сдачи дома им придётся оформить дополнительное соглашение.

Если квартира уже существует физически, в документе можно указать её кадастровый номер, а также, в идеале, зафиксировать площадь и адрес. Эту информацию можно найти на сайте Росреестра или получить выписку из ЕГРН.

5. Расчет.

Главная цель предварительного соглашения — закрепить намерение сторон заключить основной договор. Поэтому оно не предполагает расчётов и не должно содержать их. Однако часто такие соглашения фактически подразумевают передачу задатка или аванса за будущий товар.

Если в рамках предварительного договора купли-продажи недвижимости оплатить большую часть её стоимости, соглашение может стать основным, как указано в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.

В основном договоре фиксируется, что договор о намерениях заключить договор купли-продажи в будущем теряет силу в соответствии с соглашением сторон, и у обеих сторон нет взаимных претензий. Наши эксперты помогут вам профессионально составить предварительный договор купли-продажи квартиры, учитывая все важные моменты.

6. Ответственность.

Основным нарушением условий предварительного договора является уклонение или отказ одной из сторон от подписания основного документа, то есть от заключения сделки. Уклонением считается отказ стороны от подписания соглашения без прямого заявления об этом.

Если сторона отказывается или уклоняется от подписания основного соглашения, суд может обязать её подписать документ. Кроме того, суд может взыскать с уклоняющейся стороны убытки, понесённые другой стороной, например, расходы на аренду жилья в период уклонения от заключения сделки. Это предусмотрено пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, если сторона передумала заключать основной договор до истечения срока действия предварительного соглашения, необходимо составить соглашение о расторжении предварительного договора.

7. Сроки действия и госрегистрация.

В документе можно указать конкретный срок, до которого стороны должны подписать основное соглашение. Если срок не указан, по умолчанию считается, что это 1 год.

Важно понимать, что если до истечения этого срока основное соглашение не будет подписано и ни одна из сторон не выразит желания его заключить, действие дополнительного соглашения прекратится. Это закреплено в абзаце 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Относительно предварительного договора купли-продажи квартиры можно сказать, что его не нужно регистрировать. Такое мнение было высказано в Президиуме Высшего арбитражного суда в пункте 14 Информационного письма № 59.

8. Важные моменты.

При составлении дополнительного соглашения стороны иногда допускают ошибки. Вот самые распространённые из них:

1. Несоблюдение конкретной формы договора.
2. Расплывчатое описание объекта.
3. Путаница между авансом и задатком.
4. Указание слишком высокой стоимости объекта в рамках предварительного договора.
5. Пропуск момента согласования стоимости.

Такие ошибки часто приводят к тому, что спорные моменты приходится решать в суде. Последствия могут быть разными: от признания дополнительного соглашения незаключённым до признания его основным.

Чтобы соглашение не признали незаключённым, необходимо как можно более чётко и детально описать объект. Также важно правильно подготовить предварительный договор и при необходимости заверить его у нотариуса.

Очень важно тщательно продумать финансовые условия. Цену можно не указывать, но стоит учитывать, что если в рамках подписания основного договора стоимость не будет согласована, её придётся устанавливать в суде. Кроме того, важно не путать такие понятия, как задаток и аванс.

9. Разница между задатком и авансом.

Аванс и задаток: основные различия.

• Аванс — это сумма, которую покупатель вносит продавцу в качестве предоплаты за товар или услугу. Если покупатель отказывается от сделки, то аванс возвращается ему в полном объёме.
• Задаток — это тоже предоплата, но с некоторыми особенностями. Если от сделки отказывается покупатель, то задаток остаётся у продавца. Если же от сделки отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Эти правила прописаны в пункте 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Важные моменты предварительного договора.

Помимо возврата аванса и задатка, в предварительном договоре могут быть прописаны и другие важные моменты:

• обстоятельства, при которых стороны имеют право расторгнуть договор без штрафов;
• сроки передачи объекта недвижимости после подписания документа;
• сроки возврата аванса, если основное соглашение не заключается;
• штрафные санкции за уклонение или отказ от заключения договора.

Также желательно указать обстоятельства, при которых договор может быть расторгнут без штрафов. Чем более подробными будут условия в предварительном договоре, тем легче будет заключить основное соглашение.

Обратите внимание! Если вы заключаете предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме, то сумма предоплаты не должна быть слишком большой. В противном случае договор могут признать основным.

10. Гарантии.

Предварительный договор не гарантирует, что недвижимость достанется только одной из сторон. До заключения основного договора могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, и ни один договор не может застраховать от них.

Однако дополнительное соглашение позволяет снизить риски. Если у покупателя есть такое соглашение, он может быть уверен, что продавец квартиры, будь то по своей воле или по решению суда, подпишет основной договор на условиях, указанных в дополнительном соглашении.

В основном договоре фиксируется, что договор о намерениях купить недвижимость прекращает своё действие в соответствии с соглашением сторон, и стороны не имеют претензий друг к другу.

Наши эксперты готовы помочь вам составить предварительный договор купли-продажи квартиры с учётом всех важных моментов.

11. Судебная практика: предварительный ДКП и смерть одной из сторон.

Андрей Иванов и Пётр Николаев заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка и дома. Они договорились, что основной договор будет подписан через месяц, и прописали дату.

Пётр Николаев передал Андрею Иванову задаток в размере одного миллиона рублей, оформив расписку. В соответствии с условиями предварительного договора, если продавец отказывался от подписания основного соглашения, он был обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же от сделки отказывался покупатель, задаток оставался у продавца.

Однако до подписания основного договора дело так и не дошло. Спустя две недели Пётр Николаев скоропостижно скончался. Его наследниками стали жена и двое сыновей, каждому из которых причиталось по 1/3 доли в наследстве.

Андрей Иванов предложил наследникам заключить основной договор купли-продажи. Однако вдова Петра Николаева отказалась это делать. Тогда Андрей Иванов заявил, что не будет возвращать задаток, и продолжил настаивать на выкупе у него земельного участка и дома.

Наследники Петра Николаева обратились в суд с исковым заявлением, требуя взыскать с Андрея Иванова неосновательное обогащение — полученный задаток. Они утверждали, что предложение Андрея Иванова о покупке земли и дома — это понуждение к заключению соглашения, что противоречит закону, так как смерть Петра Николаева считается обстоятельством, за которое стороны предварительного договора не несли ответственности. Таким образом, исполнить обязательство невозможно.

Районный суд отказал в удовлетворении исковых требований, сославшись на то, что вдова Петра Николаева и его сыновья вступили в право наследования на имущество. В рамках универсального правопреемства они унаследовали не только имущество, но и обязанности, которые вытекали из подписанного наследодателем предварительного договора купли-продажи участка и дома.

Также в суде отметили, что стоимость имущества по наследству превышает сумму, которая подлежит передаче при подписании основного договора. Обязательство, которое возникло из предварительного договора, не имеет неразрывной связи с личностью должника. В рамках закона нет запрета на переход обязанности по заключению основного соглашения к тем, кто принял наследство.

12. Частые вопросы.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор — это документ, который подтверждает намерение сторон заключить основное соглашение в будущем.

Что обязательно должно быть указано в предварительном ДКП?

В предварительном договоре можно указать только предмет договора и те условия, которые стороны считают важными. Указывать цену не обязательно.

Когда предварительный ДКП может стать основным?

Если в рамках предварительного договора купли-продажи недвижимости будет оплачена большая часть стоимости объекта, то предварительный договор может быть признан основным.

13. Заключение юриста.

Предварительный договор купли-продажи на 2024 год – это значимый документ, который подтверждает намерения участников сделки по покупке или продаже недвижимости.

Он обеспечивает выплату компенсации каждой из сторон, если по каким-либо причинам покупатель или продавец решат отказаться от сделки с этой недвижимостью.

Обратите внимание на важные детали и, если у вас возникнут трудности, не стесняйтесь обращаться за юридической помощью. Наши эксперты готовы оказать профессиональную помощь в составлении предварительного ДКП квартиры с учетом важных моментов.