Содержание статьи:
- Особенности продажи унаследованной квартиры
- Раздел недвижимого наследства у нотариуса
- Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
- Документы, требующиеся при продаже квартиры
- Налог с продажи наследственной квартиры
- Консультация нотариуса перед продажей
- Когда можно продать унаследованную квартиру
- Как получить право на наследство
- Срок владения
- Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Особенности продажи унаследованной квартиры
Перед законными наследниками умершего родственника часто встает вопрос о продаже квартиры, полученной по наследству. Чтобы осуществить эту процедуру, необходимо сначала получить нотариальное свидетельство и зарегистрировать право собственности на недвижимость в органах Росреестра. Этот факт подтверждается выпиской из ЕГРН. После получения выписки можно начинать поиск покупателя и подготовку необходимых документов.
Отчуждение квартиры наследниками мало чем отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Однако на практике сделка может осложняться тем, что обычно наследников несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Если же наследство получено по завещанию, то продажа квартиры может усложняться необходимостью выделения обязательной доли наследникам по закону — несовершеннолетним детям, нетрудоспособным родителям или супругам.
Собственник доли в праве на квартиру может продать ее, но для этого ему необходимо выполнить несколько обязательных условий:
- Письменно предложить свою долю другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий (соблюдение права преимущественной покупки).
- Получить от них письменное согласие или отказ, так как у других участников есть право преимущественной покупки.
- Подождать 30 дней, и если ответ не будет получен, отсутствие ответа можно расценивать как отказ от покупки.
Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Такая ситуация особенно распространена, если выделена доля в совместной собственности супругов, и переживший наследодателя супруг или супруга претендуют на проживание в квартире.
Найти покупателя на долю в праве на квартиру довольно сложно, так как она не измеряется в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях. Это объясняется тем, что при наследовании по закону полагаются равные доли, а по завещанию наследники получают ту часть, которую указал наследодатель. При этом доля в наследстве на момент его принятия не выделяется в натуре, то есть ориентиром для распределения служит оценочная стоимость жилья, если кто-то согласится на компенсацию, или общий порядок пользования для всех собственников.
При хороших отношениях наследники могут договориться об одновременной продаже всех долей, но это возможно не всегда. В невыгодном положении оказывается тот, кто проживает в квартире, полученной при наследовании. Если он не в состоянии купить предложенные ему доли, то может оказаться на одной площади с чужими людьми. Для будущих собственников такая сделка — отчасти рисковая покупка квартиры (наследство по завещанию подразумевает, что правопреемниками могут быть не только родственники).
Раздел недвижимого наследства у нотариуса
Как уже упоминалось ранее, общая долевая собственность на жилое помещение не всегда является удобной для наследников, поскольку может создать трудности при продаже такой квартиры. Одним из возможных решений этой проблемы является раздел наследства, который осуществляется в присутствии нотариуса.
Если в состав наследства входят квартира, загородный дом, гараж и автомобиль, наследники могут составить соглашение, в котором будет указано, кому какие объекты переходят. При этом не обязательно придерживаться размера наследственных долей, или же можно предусмотреть денежную компенсацию. Наследование по завещанию и последующая продажа квартиры и другого имущества — это логичные этапы, направленные на справедливую реализацию воли наследодателя.
Соглашение о разделе наследственного имущества можно составить как до регистрации недвижимости в органах Росреестра, так и после неё. После нотариального удостоверения оно становится правоустанавливающим документом для государственных органов, на основании которого квартира регистрируется на одного наследника. Такое решение значительно упрощает последующую продажу жилья.
Раздел общего имущества между всеми наследниками по соглашению означает прекращение режима совместной долевой собственности. Однако, если выдел доли прекращает отношения собственности только для выделившегося наследника, между остальными участниками сохраняются отношения общей долевой собственности.
Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
С 2016 года сделки по продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, требуют обязательного нотариального удостоверения. Это требование не распространяется только на случаи, когда наследники продают все доли одновременно.
Необходимость нотариального заверения обусловлена тем, что в сфере недвижимости существует множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм.
Если все собственники долевой квартиры отчуждают свои доли одновременно, то такая сделка может быть оформлена в простой письменной форме. Однако на практике, если права на квартиру получены по завещанию, продажа чаще всего оформляется через нотариуса, даже если закон этого не требует. Такое решение сторон сделки продиктовано стремлением минимизировать риски и избежать ошибок.
Например, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры другими участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не требуется предупреждать других собственников, чем пользовались недобросовестные продавцы.
Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка может быть признана недействительной, что повлечет за собой серьезные последствия. Покупатель рискует не вернуть переданные деньги и доказать в суде факт покупки, поскольку договор дарения считается безвозмездным. До подписания договора нотариус разъясняет эти и другие возможные негативные последствия.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
Процесс легализации отчуждения недвижимости, включая покупку квартиры после принятия наследства по завещанию или по закону, требует предоставления определенных документов. К числу этих документов относятся:
- Свидетельство о праве на наследство — документ, подтверждающий основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН или свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года — для подтверждения прав на недвижимость.
- Документы, содержащие информацию обо всех лицах, зарегистрированных в жилом помещении — такие как выписка из домовой книги или единый жилищный документ.
Эти документы обычно запрашивает покупатель или риэлторская компания для проверки объекта недвижимости. Помимо них, продавцу также необходимо подготовить личные документы и документы, подтверждающие его права на отчуждение наследственной квартиры. К числу таких документов относятся:
- Паспорт продавца или свидетельства о рождении детей до 14 лет — если сделка совершается представителем от их имени.
- Обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире — а также, возможно, справка из ПНД, подтверждающая, что эти лица не состоят на учете.
- Разрешение органов опеки и попечительства — если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Надлежащее оформление наследства по завещанию и продажа квартиры через нотариуса, как и другие сделки с недвижимостью, являются гарантией юридической чистоты и правовой надежности. Нотариальное удостоверение сделки подразумевает тщательную проверку документов и правосубъектности сторон.
Нотариус также предоставляет консультации по вопросам наследования, помогает собрать необходимые документы, делает запросы для получения недостающей информации и оказывает практическую помощь в оформлении сделок. В момент нотариального удостоверения купли-продажи квартиры нотариус убеждается, что на объект не наложены никакие ограничения, аресты или запреты на отчуждение, включая возможные судебные разбирательства.
Важно отметить, что при продаже наследственной квартиры не требуется согласие супруга, даже если продавец состоит в браке. Имущество, полученное по наследству, не является частью общей семейной собственности и принадлежит наследнику единолично.
Налог с продажи наследственной квартиры
В нашей стране закон не предусматривает взимание налога с унаследованного имущества. Вместо этого при оформлении наследства у нотариуса необходимо оплатить государственную пошлину, которая является фиксированной суммой, установленной Налоговым кодексом РФ и одинаковой на всей территории страны.
Если вы решите продать квартиру, полученную по наследству, то в соответствии с общими правилами, на вас будет распространяться налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
- В случае, когда недвижимость находилась в собственности продавца менее трех лет, с дохода от продажи необходимо уплатить налог в размере 13% от полученной суммы.
- Если же с момента наследования прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущество, то есть со дня смерти наследодателя.
В первом случае продавец обязан по окончании налогового периода (года) подать в Федеральную налоговую службу (ФНС) декларацию и самостоятельно рассчитать сумму налога. Перечислить его необходимо до 1 июля следующего года. С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет пять лет. Однако для унаследованных квартир сделано исключение (пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ). При продаже такой недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.
При продаже унаследованной квартиры важно учесть один нюанс: изменение состава собственников или переход доли к другому участнику долевой собственности не влияет на срок владения жильем, который отсчитывается с даты первичной регистрации.
Консультация нотариуса перед продажей
Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с определенными рисками, особенно для покупателя. Если вы продаете унаследованную квартиру, имейте в виду, что к этому процессу обычно привлекается юрист. Он проверит все операции с квартирой, которые проводились за последние три года — именно такой срок исковой давности предусмотрен для притязаний других наследников.
Если квартира находится в долевой собственности наследников, то по закону договор о её продаже должен быть заверен нотариально. В остальных случаях это обычно делается по желанию сторон. Опыт показывает, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью является целесообразным и выгодным для обеих сторон. Такая легализация значительно снижает вероятность судебных споров и мошеннических действий.
Нотариус проверяет законность всех действий наследников, что обеспечивает чистоту сделки и уверенность в том, что она не будет признана недействительной. Это позволяет минимизировать риски, связанные с получением наследства по завещанию и продажей квартиры, права на которую получены в результате наследования.
Когда можно продать унаследованную квартиру
Новый владелец, получивший квартиру в наследство, с момента его приобретения фактически сразу же получает право жить в ней, делать ремонт и оплачивать коммунальные услуги. Однако, чтобы продать унаследованное жилье, необходимо выполнить ряд бюрократических процедур. Даже если продажа не планируется, эти процедуры следует пройти, чтобы сохранить имущество.
Чтобы стать собственником унаследованной квартиры, необходимо выполнить следующие шаги:
- Оформить свидетельство о праве на наследство.
- Поставить объект на кадастровый учет.
- Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
В некоторых случаях наследодатель завещает жилье, которое находится в залоге или куплено в ипотеку. В таком случае вместе с квартирой переходят и долги по кредиту. Если свидетельство о праве на наследство уже получено, следует обратиться в банк с заявлением о переоформлении кредитных обязательств. Чтобы оформить полноправную собственность и получить возможность распоряжаться имуществом, необходимо получить согласие залогодержателя квартиры, в данном случае банка.
Таким образом, ответ на вопрос «когда можно продать унаследованную квартиру» таков: после того, как на неё будет зарегистрировано право собственности.
Как получить право на наследство
Чтобы получить свидетельство о праве на наследство, необходимо уплатить государственную пошлину. Размер пошлины составляет 0,3% от стоимости унаследованного имущества, но не более 100 000 рублей для наследников первой очереди и полнородных братьев и сестер наследодателя. Для всех остальных она составляет 0,6%, но не более 1 миллиона рублей.
Пошлина рассчитывается и оплачивается только после проведения оценки. Оценку могут провести бюро технической инвентаризации или специализированные компании — независимые оценщики.
После того как наследник обращается к нотариусу с заявлением о наследстве и пакетом документов, проводит оценку квартиры или другого имущества и уплачивает пошлину, через полгода после смерти наследодателя он получает свидетельство о наследстве.
Если есть достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, нет других наследников, имеющих право на наследство или его часть, свидетельство может быть выдано до истечения этого срока (пункты 1 и 2 статьи 1163 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Казалось бы, самое важное уже сделано. Однако, если планируется продажа унаследованной квартиры, требуется еще один этап подготовки — регистрация права собственности в Росреестре. Это позволит покупателю увидеть статус квартиры и снизить риски покупки.
Срок владения
Согласно Налоговому кодексу, существует минимальный срок владения недвижимостью, по истечении которого продажа будет освобождена от уплаты налога. Этот срок составляет 3 года и 5 лет.
Если недвижимость была получена одним из следующих способов:
- по наследству от родственника или члена семьи;
- в результате дарения;
- в качестве приватизации по договору социального найма;
- по договору пожизненного содержания с иждивением, то для освобождения от уплаты налога достаточно владеть ею всего лишь 3 года.
Также этот срок сокращается до 3 лет, если:
- продаваемая недвижимость является единственным жильем для владельца. Однако, если у него есть другое жильё, находящееся в совместной собственности с супругом, то оно будет учитываться. Например, если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену, и обе были приобретены в период брака, то такое жильё не будет считаться единственным.
- если квартира, являющаяся единственным жильём, продаётся в течение 90 дней после покупки нового.
Во всех остальных случаях для освобождения от уплаты налога необходимо владеть имуществом не менее 5 лет.
Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Чтобы избежать конфликтов с неожиданно появившимися родственниками, которые могут претендовать на наследство, наследнику следует обязательно отыскать последнюю версию завещания. Она может храниться у нотариуса или в личных вещах наследодателя.
Если этого не сделать, то после проведения сделок с унаследованным имуществом могут возникнуть претензии со стороны других наследников. Оспорить такие сделки можно только в суде, и этот процесс может затянуться на долгое время, ограничивая права пользования и распоряжения имуществом.
Покупатель квартиры, полученной по наследству, подвергается наибольшему риску. В такой ситуации он может остаться как без денег, так и без квартиры. Хотя суд и взыщет деньги с продавца, на них могут претендовать другие наследники, или продавец может заявить, что уже потратил их.
Поэтому перед заключением сделки необходимо убедиться, что на квартиру нет других претендентов. В этом может помочь юридическая проверка недвижимости.
Поиск других наследников — это непростой процесс, так как любой претендент на наследство может начать спор за него даже по истечении шести месяцев, отведенных на заявление о праве на получение. А если свидетельство на наследство оформлено до истечения этого срока, то риск возникновения споров возрастает в разы.
Юристы предупреждают: не существует безопасного срока для сделок с наследуемым имуществом. Наследники могли не знать о смерти наследодателя, и для них шесть месяцев начинаются с момента, когда они об этом узнали. К таким наследникам могут относиться дальние родственники, внебрачные дети и члены семьи, не поддерживавшие связь с наследодателем.
Что касается внебрачных детей, то они могут заявить о своих правах на наследство, когда им исполнится 18 лет.
В этом случае поможет статус добросовестного приобретателя.