В этой статье мы обсудим, можно ли ухаживать за пожилыми людьми в обмен на квартиру, как правильно оформить такие отношения и какие риски могут возникнуть как у пенсионера, так и у сиделки.

В России насчитывается 42,5 миллиона пенсионеров, и их число неуклонно растёт. Эта категория граждан относится к числу социально незащищённых.

1. Какой договор по уходу за пожилым заключить.

Многие пожилые люди нуждаются в особом уходе, моральной и материальной поддержке. Иногда за ними ухаживают родственники, но есть и те, кто остаётся один или не может найти общий язык с близкими. В таких случаях они обращаются за помощью к посторонним людям и готовы отблагодарить их, передавая в пользование свои жилые помещения. Некоторые даже стремятся открыть бизнес по уходу за пожилыми людьми в Москве.

Когда можно считать человека пожилым? Согласно законодательству, таким статусом обладают лица старше 60 лет. Однако, когда речь заходит о документах, которые могут оформить отношения между пенсионером и сиделкой за квартиру, вариантов может быть несколько. Давайте подробнее рассмотрим каждый из них.

Договор дарения.

Дарение — это акт безвозмездной передачи имущества в собственность. Это означает, что исполнение каких-либо обязательств не должно быть условием получения дара.

Не самый удачный выбор — использовать дарственную для закрепления обязательств между сиделкой и пенсионером. В Гражданском кодексе четко указано, что в дарственной не могут быть прописаны встречные обязательства (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ). В случае с уходом за пожилым человеком за квартиру явно присутствует взаимная обязанность, поэтому такая сделка не может быть признана дарением и считается притворной.

Также нельзя указать, что дар перейдет в собственность помощника после смерти владельца — такие «полномочия» есть только у завещания. Можно заключить договор, по которому недвижимость передается в дар, а даритель оставляет за собой право пожизненного проживания в квартире — такое обременение вносится в сведения ЕГРН.

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Эти виды сделок регулируются главой 33 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно законодательству, оба документа предполагают, что одна сторона передаёт другой стороне в собственность имущество, обычно жилые помещения, в обмен на материальное обеспечение.

Основное отличие ренты от пожизненного содержания с иждивением заключается в форме обеспечения владельца жилья.

При исполнении ренты перечисляется денежное содержание. А при исполнении договора пожизненного содержания с иждивением одна сторона обязана обеспечивать пенсионера всем необходимым: едой, одеждой, а также присматривать за ним и заботиться о нём, например, ухаживать за бабушкой в обмен на квартиру.

Заключение таких сделок в полной мере отвечает интересам обеих сторон и не имеет существенных недостатков. Фактически, оформление отношений на основе другого документа является лишь их подменой.

Договор купли-продажи с условием пожизненного проживания продавца.

Этот вид договора отличается от стандартного тем, что покупатель обязуется сохранить за бывшим владельцем право проживать в квартире до самой его смерти. Однако, если рассматривать такой договор с юридической точки зрения, мы считаем, что он не выгоден ни сиделке, которой в будущем отойдёт квартира, ни пенсионеру.

Новый владелец квартиры не только получает права на недвижимость, но и приобретает нежелательного жильца. Также возникает вопрос о порядке расчётов – содержание пенсионера зачастую обходится дешевле, чем стоимость квартиры по купчей.

Пожилой человек оказывается в шатком положении, ведь у покупателя нет никаких обязанностей перед ним – нельзя требовать ухода за пожилыми людьми, и новый владелец может распорядиться имуществом по своему усмотрению.

Завещание.

Нередко пожилые люди договариваются с незнакомыми людьми, чтобы те присматривали за ними в обмен на квартиру. Если сиделка не очень хорошо разбирается в праве наследования жилья, она может согласиться на такое предложение. Однако, помимо права наследования, есть и другие важные моменты, которые необходимо учесть.

Важно понимать, что уход за пожилым человеком с правом наследования может быть очень рискованным для сиделки. Законодательство не обязывает человека предоставлять квартиру, поэтому нет гарантии, что она получит жильё. Наследодатель может изменить или отменить завещание в любой момент, и никто не узнает об этом, так как принцип тайны завещания действует в полной мере.

Если пожилой человек живёт не один, его наследники могут оспорить завещание. Также стоит учесть, что если среди наследников есть иждивенцы или несовершеннолетние, то им полагается обязательная доля в наследстве, независимо от содержания завещания.

Немаловажен и финансовый вопрос: если недвижимость передаётся по дарственной человеку, который не является близким родственником, необходимо уплатить налог в размере 13% от стоимости завещанного имущества.

2. Риски при заключении договора по присмотру за пожилым человеком за квартиру.

Независимо от выбранного способа оформления отношений между сиделкой и пожилым человеком, необходимо понимать все последствия и риски. Помощь пожилым людям в обмен на квартиру может оказаться не так проста.

Ранее мы уже обсуждали возможные варианты: заключение договора ренты, дарения, купли-продажи с обременением или составление завещания.

Основные недостатки этих сделок связаны с высоким риском оспаривания. Причиной этому может стать подмена одного обязательства другим: такой характер отношений подразумевает только ренту, а остальные договоры лишь прикрывают истинные намерения сторон.

В случае с завещанием, риск остаётся за помощником. Завещатель может в любой момент передумать и отменить завещание, не сообщив об этом. Однако эта особенность может сыграть на руку наследодателю — если сиделка не исполнит свои обязательства, отказаться от передачи имущества будет очень легко.

Дарение также не подходит для данной ситуации, так как нельзя обязать человека ухаживать за стариками в обмен на дар. В таком случае это не будет считаться дарением.

3. Как снизить риски при заключении договора с пенсионером.

Чтобы минимизировать риск оспаривания договора, заключённого с пожилым человеком, необходимо принять ряд превентивных мер:

• Проверка медицинских документов.

Важно убедиться, что у пожилого гражданина нет проблем с психическим здоровьем, поскольку сделки с недееспособными или ограниченно дееспособными лицами могут быть оспорены по иску родственников.

Как проверить состояние здоровья контрагента? Можно запросить у него справку из местного психоневрологического и наркологического диспансеров. Кроме того, при заключении сделки у нотариуса, последний обязан проверить психическое состояние пенсионера, его способность осознавать свои действия и руководить ими.

В скором времени планируется создать реестр недееспособных лиц для нотариусов, а пока они довольствуются беседой, оценивая разумность действий лица, их осознанность и понимание. Однако, несмотря на это, суды практически никогда не признают недействительными договоры по основанию недееспособности, если они удостоверены нотариусом.

• Проверка правоустанавливающих документов на квартиру.

В большинстве случаев пожилой человек живёт в собственной квартире, но встречаются и случаи, когда люди утверждают, что владеют ею, хотя на самом деле уже несколько десятков лет являются нанимателями по договору социального найма и не планируют приватизацию.

Как проверить недвижимость? Для этого можно запросить сведения в Едином государственном реестре недвижимости. Из выписки можно узнать, кто является собственником квартиры, один ли он, свободно ли жильё от обременений. Получить выписку можно через МФЦ, оплатив пошлину за её получение — сделать это может любой человек, зная кадастровый номер или адрес.

• Установление круга родственников.

Чаще всего во взаимовыгодные отношения с сиделками вступают одинокие пенсионеры, но иногда они могут лукавить, утверждая это. Старик может быть в ссоре с родственниками по разным причинам, и эта ситуация может измениться в любой момент. Негодующие члены семьи могут попытаться навязать свою волю владельцу квартиры или самостоятельно пойти в суд оспаривать заключённый договор.

Как проверить, есть ли у пенсионера родственники? Сведения о супругах и детях есть в паспорте, а о зарегистрированных в квартире лицах и снятых с учёта — в домовой книге.

Важно! Выписку из домовой книги, которая хранится в управляющей компании, могут получить только собственник или лицо, имеющее регистрацию в жилом помещении.

4. Уход за пожилыми: судебная практика.

Хорубко Р.С. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора дарения, который она заключила со своим сыном, Хорубко Р.П. Истец утверждала, что сделка была притворной.

В своем заявлении она пояснила, что является собственником дома и земельного участка. Сын предложил ей пожизненный уход в обмен на передачу права собственности на недвижимость. Предложение пожилой женщины устроило, и они оформили документы на переоформление собственности на сына.

Однако вскоре отношения между ними испортились. По словам истца, сын начал избивать её и выгонять из дома.

Хорубко Р.С. была уверена, что договор дарения должен быть признан недействительным, поскольку она не хотела безвозмездно передавать сыну своё имущество. Она считала, что заключила договор ренты, и её обманули.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что истица является пожилой женщиной, которая нуждается в уходе и присмотре в силу своего возраста и состояния здоровья. В первое время после заключения договора сын действительно оказывал ей помощь: передавал деньги в оговоренном размере, привозил продукты и лекарства, оплачивал её поездки в санаторий. Однако впоследствии его поведение изменилось.

На основании представленных доказательств, включая показания свидетелей, суд пришёл к выводу, что истица заблуждалась относительно природы заключённой сделки, и удовлетворил её иск.

5. Частые вопросы.

Какой договор заключить по уходу за пожилым человеком в обмен на квартиру?

Оптимальным решением станет договор ренты, который в наибольшей степени соответствует интересам обеих сторон и обеспечивает надежную защиту от возможных оспариваний сделки.

Как проверить человека, за которым вы ухаживаете?

Важно обратить внимание на психическое состояние пожилого человека, подтвердить его право собственности на квартиру и установить наличие родственников. Эти факторы могут существенно повлиять на вероятность возникновения споров в будущем.

Можно ли расторгнуть договор ренты, если за пенсионером не ухаживают должным образом, не покупают продукты и не обеспечивают материально?

Да, закон предусматривает возможность расторжения договора по соглашению сторон. В таком случае можно потребовать возврата имущества или выкупной цены квартиры без учета уже потраченных на пенсионера средств.

Можно ли получить только квартиру за уход за пожилым человеком?

Нет, ухаживать за пожилым человеком можно не только ради квартиры. В качестве вознаграждения можно получить любую недвижимость: дом, квартиру, земельный участок и так далее.

6. Заключение юриста.

В современном мире уход за пожилым человеком в обмен на квартиру стал довольно распространённым явлением. Однако, к сожалению, в таких отношениях могут столкнуться с мошенниками или недобросовестными хозяевами жилья.

Чтобы заключить максимально выгодную сделку, рекомендуется обратить внимание на договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением. При этом важно тщательно проверить недвижимость и её владельца. В дальнейшем не забудьте собрать доказательства выполнения своих обязательств по договору.

Перед заключением сделки рекомендуется обратиться за помощью к юристу. Он поможет вам учесть все важные аспекты и защитить стороны от возможных рисков оспаривания договора.