Telegram
Заказать звонок
+7 (495) 744-37-98 Горячая линия 24/7
Задать вопрос Образцы документов Последние консультации Наши юристы Новости Контакты Вход/Регистрация
Заказать звонок
+7 (495) 744-37-98 Горячая линия 24/7

Ипотека 2024 от А до Я: что это, как выгоднее брать и что для этого нужно.

Хотите узнать, как решить вашу проблему?

Обращайтесь в форму онлайн-вопроса или звоните по телефону горячей линии.

+7 (495) 744-37-98 Мы работаем 24/7

Содержание статьи:

У многих людей слово «ипотека» вызывает неоднозначные чувства. Одни считают, что это простой способ решить жилищные проблемы, в то время как другие опасаются, что им придётся платить по кредиту всю жизнь. Как всегда, истина находится где-то посередине.

Польза ипотеки во многом зависит от условий договора и способности человека рассчитать свои финансовые возможности. В этой статье мы подробно разберём все аспекты ипотечного кредитования: изучим преимущества и недостатки ипотеки, а также расскажем, как взять кредит, как общаться с банком и какие документы для этого понадобятся.

1. Что такое ипотека.

Каждый человек, задумывающийся о покупке квартиры в кредит, наверняка слышал об ипотеке. В этой статье мы подробно расскажем обо всех аспектах ипотечного кредитования: о видах ипотеки, условиях её получения и сроках на всех этапах. Если вы сомневаетесь, стоит ли брать ипотеку, эта статья поможет вам принять взвешенное решение.

Давайте вместе разберемся, что такое ипотека и как её оформить выгодно и без ошибок. В буквальном смысле ипотека представляет собой залог недвижимости. Вы занимаете деньги у банка, чтобы купить квартиру или дом, а банк берёт недвижимость в залог, как гарантию возврата кредита. В просторечии ипотекой часто называют именно кредит на покупку жилья, поскольку это наиболее популярный вид ипотечного кредитования. Именно с ним мы и будем разбираться в данной статье.

2. Как работает ипотечное кредитование.

Суть ипотеки заключается в том, чтобы позволить заёмщику совершить покупку на сумму, значительно превышающую его текущие возможности. Обычно это приобретение собственного жилья, что является непростой задачей, особенно если приходится оплачивать съёмную квартиру.

Ипотечный кредит отличается от обычного потребительского тремя характерными признаками:

  • Большая сумма займа.
  • Низкие проценты.
  • Длительный срок погашения — до 35 лет.

Последние два пункта делают ежемесячный платёж более доступным для клиента.

Конечно, банк не предоставляет кредит просто так. За такой продолжительный период может произойти многое: человек может потерять работу, заболеть или стать недееспособным. Банк рискует, и ему необходимы гарантии возврата денег. Поэтому он требует обеспечения — залога недвижимости. Это может быть квартира, дом, земельный участок, гараж, машино-место или даже катер или яхта — маломерные суда тоже считаются недвижимостью. В качестве обеспечения может выступать как сам объект покупки, так и уже имеющаяся недвижимость заёмщика.

В то же время, пока ипотека не погашена, владелец имеет право свободно пользоваться заложенной недвижимостью. Однако для проведения любых сделок с этой недвижимостью, таких как аренда, продажа, дарение или обмен, необходимо согласие банка. Если же платежи по договору прекратятся, банк имеет право забрать объект и выставить его на торги, чтобы вернуть свои деньги.

Чтобы определить размер ссуды, банк проводит оценку залога. Обязательное условие — сумма кредита не должна превышать оценочную стоимость залогового жилья. Обычно ссуда составляет 60–80% от этой стоимости. Таким образом, банк перестраховывается на случай снижения цен на рынке недвижимости.

Клиент должен доказать серьёзность своих намерений, поэтому ссуду обычно не выдают на всю сумму покупки. Покупатель должен подтвердить свою платежеспособность, самостоятельно внеся первый взнос. В настоящее время минимальный первоначальный взнос составляет в среднем 20–30% от общей стоимости жилья. Чем больше размер первоначального взноса, тем выше вероятность одобрения заявки и получения более выгодных условий.

Также банк потребует предоставить документы с места работы для подтверждения дохода и обязательно проверит кредитную историю клиента.

3. Какие законы регулируют ипотеку.

В современной России ипотечное кредитование берёт своё начало с 1998 года. Основным законом, регулирующим этот процесс, является №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Этот документ определяет ключевые понятия, порядок заключения договора, условия перехода прав собственности, а также чётко устанавливает, что может служить объектом ипотеки.

Регистрация прав. В Федеральном законе №122 от 21 июля 1997 года описываются все аспекты, связанные с регистрацией прав на имущество: какие органы осуществляют эту процедуру, порядок действий и ответственность сторон.

Особые положения. В Гражданском кодексе Российской Федерации также содержатся важные статьи, касающиеся различных аспектов ипотечных сделок:

  • Статья 37 — об опеке;
  • Статья 209 — о праве собственности;
  • Статья 246 — о долевой собственности;
  • Статья 260 — о собственности на земельные участки;
  • Статья 365 — о поручительстве;
  • Статья 387 — об уступке права требования;
  • Статья 488 — об обязательствах по оплате;
  • Статья 329 и параграф 3 главы 23 — о способах обеспечения исполнения обязательств.

Ограничение выплат. Ипотечная ссуда представляет собой особый вид банковского кредита, поэтому на неё распространяется действие Федерального закона №353 от 21 декабря 2013 года о полной стоимости потребительских кредитов (ПСК). Центробанк регулярно рассчитывает среднерыночный размер ПСК и публикует его каждые три месяца. Этот показатель включает все будущие расходы по договору, и согласно Федеральному закону от 16 июня 2021 года, банки не имеют права превышать его более чем на треть.

В ПСК входят все обязательные платежи по договору: основной долг с процентами, комиссия за выдачу, открытие и обслуживание счёта. Сумма страховки включается в ПСК в двух случаях:

  1. Если от страхования зависит размер процентной ставки;
  2. Если при наступлении страхового случая выплату по договору получает не сам заёмщик или его родственник, а третье лицо.

Проверить ПСК достаточно просто: согласно статье 6 Федерального закона №353 «О кредитах», она должна быть напечатана в верхней части первого листа договора.

Поскольку выдачу ссуд осуществляют банки, конкретные требования и порядок их получения остаются на их усмотрение. Главное, чтобы они не противоречили законодательству.

Как это часто бывает, существуют некоторые нюансы. В соответствии со статьей 31 Федерального закона № 102, вам необходимо будет застраховать жилье, которое будет находиться в залоге. Однако банки могут также настаивать на страховании вашей жизни и права собственности. Эти требования не прописаны в законе, но если заемщик отказывается от них, банк может отказать в выдаче кредита или повысить ипотечную ставку.

4. Виды ипотеки.

Ипотечные программы отличаются большим разнообразием, и их число постоянно растёт. Государство и банки разрабатывают всё новые сочетания предложений и требований, чтобы каждый человек мог найти подходящий для себя вариант. Существует множество различных программ, но мы остановимся на классификации, с которой вы, скорее всего, столкнётесь в процессе поиска.

По объекту покупки.

Когда мы говорим об ипотечном кредите, то обычно имеем в виду кредит на покупку жилья. Однако на самом деле существует множество вариантов:

  • Квартира в новостройке или на этапе строительства.
  • Частное домовладение (ранее мы уже рассказывали о том, можно ли взять ипотеку на дом).
  • Индивидуальное жилое строительство (ИЖС).
  • Жильё на вторичном рынке.
  • Нежилое помещение, такое как гараж, машино-место, офис или склад.
  • Нецелевой кредит, который можно использовать на своё усмотрение.

Особенностью нецелевого кредита является то, что банк не требует от вас отчёта о том, на что вы потратите деньги. Вам не нужно будет предоставлять договор с продавцом или другие подтверждающие документы. Однако стоит учесть, что риск потери денег для банка в таком случае выше, поэтому процентная ставка по нецелевым кредитам обычно выше.

По виду залога.

В качестве залога может выступать недвижимость с различным статусом.

  1. Недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Это наиболее распространённый вид ипотеки, доступный для всех граждан Российской Федерации старше 21 года, имеющих стабильный доход. Покупатель квартиры вносит первоначальный взнос, выбирает выгодную программу кредитования, подаёт заявку и, после одобрения, оформляет договор на покупку и ипотечный кредит. Деньги идут на оплату покупки, а приобретённое жильё будет находиться в залоге у банка. Такой вариант юристы называют ипотекой в силу закона, так как сначала предоставляется кредит, а затем происходит покупка, оформление в собственность и регистрация обременения.
  2. Недвижимость, которая уже имеется у клиента. Этот вариант обычно выбирают, когда нет других возможностей: отсутствует первоначальный взнос, в прошлом были просрочки по кредитным выплатам или официальная зарплата оставляет желать лучшего. Банк выдаёт ссуду, используя в качестве обеспечения квартиру, дом, гараж или земельный участок, которые уже принадлежат клиенту.

Следует учесть, что у вторичного жилья уже есть определённый износ, поэтому ставка по ипотеке будет немного выше, чем по ипотеке под залог приобретаемого жилья. Например, в настоящее время банк ВТБ предлагает процентную ставку 21,2% под залог имеющейся недвижимости и от 20,9% — под залог на приобретаемое жильё.

По типу выплат.

При заключении кредитного договора клиенту предоставляется график платежей для погашения долга. Существует два основных типа платежей: аннуитетный и дифференцированный. Обычно банк сам устанавливает тип выплат, который указан в условиях программы кредитования. Однако в некоторых случаях у клиента есть возможность выбрать схему самостоятельно.

  • Аннуитетный.

Аннуитетный платёж — это схема, при которой заёмщик каждый месяц вносит одинаковую сумму. В настоящее время это наиболее распространённый вид выплат.

Если часть ссуды погашается досрочно, банк производит перерасчёт. По согласованию с финансовым учреждением может быть пропорционально уменьшен размер ежемесячного платежа или количество выплат.

Можно рассчитать, сколько нужно будет платить каждый месяц, самостоятельно, зная сумму кредита, размер процентной ставки за месяц и количество выплат. Однако удобнее воспользоваться ипотечным калькулятором, который произведёт расчёт более точно.

  • Дифференцированный.

Размер ежемесячного платежа по ипотеке будет изменяться с каждым месяцем на протяжении всего срока кредитования. Он состоит из двух частей:

1. Платёж по основному долгу: представляет собой сумму общей задолженности, разделённую на количество месяцев, которые вы должны выплатить. Эта часть платежа остаётся неизменной.
2. Проценты: эта переменная составляющая зависит от нескольких динамических факторов, включая количество дней в году и текущий размер задолженности.

Следует отметить, что банки нечасто предлагают ипотеку с дифференцированным платежом. На данный момент такой вид кредитования доступен в Россельхозбанке и Газпромбанке.

Какой вариант выгоднее?

Планирование семейного бюджета с дифференцированным платежом может показаться более сложным, но зато он позволяет значительно сократить переплаты. Основная задолженность гасится быстрее, а значит, и проценты выплачиваются меньшими суммами.

Вы можете сравнить графики платежей для ипотечного кредитования с аннуитетным и дифференцированным платежами по программе «Молодая семья», рассчитанной на недвижимость стоимостью 6 миллионов рублей, под 17,8% годовых на 20 лет.

В первый месяц дифференцированный платёж будет больше аннуитетного на 17 860 рублей. Через год разница составит 14 299 рублей, а через пять лет, в 2029 году, суммы сравняются, и последующие платежи станут меньше.

5. Кто может взять ипотеку.

Давайте выясним, кто может претендовать на получение ипотеки. К заемщикам предъявляются следующие общие требования:

  • Гражданство Российской Федерации;
  • Возраст от 21 года, но не старше пенсионного;
  • Трудовой стаж не менее 3 месяцев;
  • Стабильный доход;
  • Положительная кредитная история.

Следует отметить, что каждая кредитная организация может устанавливать свои индивидуальные требования к заемщикам. Поэтому перед подачей заявки рекомендуется уточнить у выбранного банка, какие условия он выдвигает.

6. Какую недвижимость можно взять в ипотеку.

Давайте подробнее рассмотрим условия, при которых банки одобряют ипотеку.

Требования к недвижимости, выступающей в качестве залога, могут различаться у разных банков, но обычно жилье должно соответствовать следующим критериям:

  • быть жилым, в хорошем состоянии (не ветхое, не под снос и не на этапе расселения) и находиться на территории России;
  • иметь узаконенную перепланировку, если она была выполнена;
  • не иметь обременений (не находиться в залоге у другого банка или под арестом);
  • если вы приобретаете земельный участок (с домом или без), он должен быть с межеванием, то есть границы участка должны быть четко определены в документах.

Важно также проверить, нет ли рисков потерять право собственности, например, в случае признания сделки недействительной.

7. На какую сумму кредита можно рассчитывать.

Невозможно точно предсказать, какую сумму одобрит банк. Однако можно произвести примерный расчет на ипотечном калькуляторе.

При расчете обратите внимание на размер ежемесячного платежа. Если он не превышает 40% от вашего дохода, то, скорее всего, вашу заявку одобрят — при условии других благоприятных факторов.

К таким факторам можно отнести отсутствие финансовых обязательств, таких как алименты, штрафы и налоговые долги, а также отсутствие судимостей. Если же платеж превышает 40% от дохода, то потребуется наличие созаемщиков или поручителей.

8. Сколько длится одобрение ипотеки.

В идеальном случае эта процедура занимает 3-4 рабочих дня. Это минимальный срок, необходимый для проведения тщательной проверки.

Как правило, она включает в себя:

  • Изучение кредитной истории клиента в бюро кредитных историй (БКИ).
  • Проверку персональных данных заявителя, таких как место работы, доход, состав семьи, выплата алиментов и т. д.
  • Оценку других лиц, которые могут оказать непосредственное влияние на платежеспособность потенциального клиента, таких как созаемщики и поручители. Эту оценку проводит служба безопасности банка.

Однако на практике столь обширная проверка может занять 2-3 недели, так как банковским сотрудникам необходимо дождаться официальных ответов из различных государственных и частных учреждений.

Окончательный вердикт выносит кредитный комитет банка. В течение нескольких дней заявитель получит официальное уведомление о результате.

Полученное одобрение не обязывает вас оформлять заем. Это лишь мнение банка, хотя и положительное.

9. На какой срок выгоднее брать ипотеку.

Вы можете самостоятельно рассчитать примерный срок ипотеки, исходя из своего дохода и возраста. Для этого воспользуйтесь ипотечным калькулятором и меняйте срок до тех пор, пока ежемесячный платеж не станет для вас комфортным.

Однако стоит учесть, что ипотечный кредит необходимо выплачивать до достижения пенсионного возраста. Поэтому, если вам, например, 50 лет, то взять ипотеку на 30 лет уже не получится.

Если вы уже давно выплачиваете ипотеку и в последние месяцы столкнулись с трудностями в оплате, а банк не идет на реструктуризацию, самое время рассмотреть возможность рефинансирования.

10. Нужен ли первоначальный взнос.

Конечно, нужен. В большинстве банков в России для оформления ипотеки требуется первоначальный взнос не менее 10%. Но что делать, если у вас нет таких денег?

Лучший, хоть и не самый простой, способ — это накопить. Однако не стоит брать дорогой потребительский кредит в качестве первоначального взноса. Это может привести к увеличению долговой нагрузки, и в ипотеке вам могут отказать.

В банках существуют программы, которые помогут решить вопрос с первоначальным взносом. Если у вас уже есть недвижимость без обременений, вы можете оформить её в залог и получить заем по сниженной ставке. Благодаря залогу этот заем будет дешевле, чем потребительский кредит без залога. Этот заем и станет вашим первоначальным взносом.

Если у вас есть право на льготы или субсидии, такие как материнский капитал или субсидия для военных, вы можете воспользоваться специальными ипотечными программами.

11. Процентная ставка.

Для большинства заемщиков основным критерием выбора ипотечной программы является процентная ставка. Давайте рассмотрим основные условия, которые могут повлиять на ее размер.

  • Первоначальный взнос. Чем больше первоначальный взнос (обычно от 30% и выше), тем ниже ставка. Для банка размер первоначального взноса служит показателем финансовой дисциплины и платежеспособности заемщика. Поэтому для надежных клиентов банки могут предложить более выгодные условия.
  • Срок кредитования. Аналогично и со сроком кредитования. Банк может снизить ставку, если клиент берет заем на короткий срок. В таком случае уменьшается риск изменения финансовой ситуации у заемщика и возникновения трудностей с погашением долга.
  • Зарплатные клиенты. Большинство банков предоставляют скидки клиентам-зарплатникам. Однако для получения льготы необходимо участвовать в зарплатном проекте компании, где работает потенциальный заемщик. Если клиент обратится к работодателю с просьбой перечислять зарплату на карту банка, где он планирует оформить ипотеку, это не сделает его зарплатником и, следовательно, не предоставит скидку.
  • Льготы для различных категорий заемщиков. Банки могут предоставлять льготы разным категориям заемщиков, таким как молодые семьи, военные и другие. Это не государственные льготные программы, а скидки по программе кредитования, которые предоставляются банками. При выборе ипотечной программы обязательно уточняйте условия, на которых банк может снизить ставку.

12. Ипотечные программы: какие доступны в 2024 году.

До сих пор существовало пять ипотечных программ, которые позволяли кредиторам значительно снижать процентную ставку и экономить на переплате. Например, в 2023 году на льготные программы приходилось более половины всего ипотечного рынка. Однако в 2024 году ситуация изменилась.

Семейная ипотека.

С 2018 года в России действует программа, направленная на поддержку семей с детьми. За это время в условия программы неоднократно вносились изменения, которые расширяли круг заёмщиков. В 2024 году действие программы продлили до 2030 года, но условия стали более строгими: ставка выросла, а количество тех, кто может претендовать на семейную ипотеку, значительно сократилось.

На момент написания этой статьи семейная ипотека доступна следующим категориям граждан:

  • Семьи с одним ребёнком в возрасте до 6 лет.
  • Жители городов с населением до 50 тысяч человек, имеющие двух несовершеннолетних детей.
  • Жители регионов с низким объёмом строительства или регионов с индивидуальными программами развития, имеющие двух несовершеннолетних детей.
  • Семьи, воспитывающие ребёнка-инвалида любого возраста.

К категории семей, имеющих право на семейную ипотеку, относятся и родители усыновлённых детей.

Условия кредита:

  • Первоначальный взнос — от 20%.
  • Возможность использовать материнский капитал.
  • Максимальная сумма кредита: до 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, до 6 миллионов рублей — для остальных регионов.

Дальневосточная ипотека.

Эта программа остаётся без изменений с 2020 года и доступна для всех россиян. Она предлагает возможность оформить кредит на весь срок при покупке или строительстве жилья в одиннадцати регионах Дальнего Востока. Программа будет действовать до конца 2030 года.

Кому доступна дальневосточная ипотека:

  • Супругам не старше 36 лет, состоящим в официальном браке;
  • Не состоящим в браке родителям не старше 36 лет, имеющим несовершеннолетнего ребёнка (включая усыновлённых);
  • Участникам программы «Дальневосточный гектар» (в этом случае кредит можно использовать только на строительство дома на полученном участке);
  • Участникам программы «Повышение мобильности трудовых ресурсов» в регионах ДФО;
  • Медработникам и учителям, работающим в государственных организациях на территории Дальнего Востока (с 1 июня 2024 года стаж не имеет значения);
  • Работникам предприятий оборонно-промышленного комплекса, находящимся на Дальнем Востоке;
  • Участникам СВО и членам семей военнослужащих, погибших во время спецоперации;
  • Гражданам России, переселившимся с территории Украины, ДНР и ЛНР и проживающим в ДФО.

По этой программе можно приобрести квартиру от застройщика, строящийся индивидуальный дом, вторичное жильё в сельских районах, на территории Магаданской области и Чукотского автономного округа, а также во вторичных жилых комплексах моногородов в ДФО.

Условия кредита:

  • Первоначальный взнос от 20% и более.
  • Возможность использования материнского капитала.
  • Максимальная сумма кредита — до 6 миллионов рублей. В случае покупки или строительства жилья площадью более 60 квадратных метров на первичном рынке эта сумма может быть увеличена до 9 миллионов.
  • Максимальный срок кредитования — 20 лет.
  • Рефинансирование старой ипотеки по данной программе невозможно.

Обратите внимание, что на момент получения кредита заемщик не должен проживать на территории Дальневосточного федерального округа (ДФО). Однако после оформления права собственности на жилье необходимо зарегистрироваться в нем не позднее чем через 270 дней. Документы о регистрации следует предоставить в банк, и срок действия прописки должен быть не менее пяти лет. В противном случае банк может пересмотреть условия кредита.

IT-ипотека.

IT-ипотека, запущенная в мае 2022 года, будет действовать до 31 декабря 2024 года и предназначена исключительно для покупки недвижимости на первичном рынке.

Претендовать на IT-ипотеку могут заёмщики в возрасте от 18 до 50 лет, которые работают в аккредитованной компании, занимающейся информационными технологиями. При этом должность не имеет значения — главным критерием является место работы.

Для заёмщиков младше 35 лет средняя зарплата не является обязательным условием, однако для тех, кто старше 36 лет, существуют определённые требования по уровню дохода:

  • От 150 тысяч рублей до вычета НДФЛ — в московских компаниях;
  • От 120 тысяч рублей до вычета НДФЛ — в городах-миллионниках;
  • От 70 тысяч рублей до вычета НДФЛ — в остальных городах.

Стоит отметить, что доход можно суммировать, если вторая зарплата также начисляется от компании, аккредитованной Министерством цифрового развития.

Требования по зарплате зависят от официального адреса работодателя: если заёмщик проживает и планирует приобрести квартиру в Брянске, но работает в московской компании, к нему будут применяться требования, установленные для Москвы — от 150 тысяч рублей.

Условия кредита по IT-ипотеке включают:

  • Первоначальный взнос от 20%;
  • Возможность использования материнского капитала;
  • Сумма кредита — до 18 миллионов рублей для регионов с населением более 1 миллиона человек и до 9 миллионов рублей для остальных.

По этой программе можно приобрести квартиры, жилые дома и таунхаусы от застройщиков, а также земельные участки для индивидуального жилищного строительства или индивидуальный жилой дом по договору подряда.

13. Что сделать перед выбором ипотечной программы.

Прежде чем обратиться в банк за ипотечным кредитом, важно тщательно рассчитать свои финансовые возможности. Для начала следует изучить рынок недвижимости и составить таблицу с основными параметрами и ценами на жилье, которое вас интересует. Это поможет вам понять, какую сумму вы сможете выделять каждый месяц для погашения жилищного займа. Если у вас уже есть непогашенный кредит, обязательно учтите расходы на ежемесячный платеж по нему.

Банки используют показатель предельной долговой нагрузки (ПДН), который представляет собой отношение платежей по всем кредитам к доходу заёмщика. Если размер суммарных выплат по кредитам будет превышать половину вашего личного дохода, велика вероятность, что вам откажут.

В 2024 году типичный ипотечный заёмщик выглядит следующим образом:

  • Возраст около 40 лет;
  • Семейное положение: состоит в браке, есть дети;
  • Средний доход — около 140 тысяч рублей в месяц.

Эксперты отмечают, что на фоне подорожания недвижимости изменился размер заработка среднестатистического заёмщика. Год назад он составлял 98 тысяч рублей. Кроме того, ранее соотношение заёмщиков было 60% женщин и 40% мужчин. Теперь же ситуация изменилась: мужчин — 51%, женщин — 49%.

Изучите предложения банков и сравните их со своими расчётами. Не забудьте учесть дополнительные расходы, такие как госпошлина, страхование имущества, а также возможные комиссии за открытие и обслуживание счёта. Сверьте свои расчёты с суммой, рассчитанной банком, которую можно получить на кредитном калькуляторе банка.

При рассмотрении вашей заявки банк будет оценивать не только ваш доход, но и предыдущий опыт — как часто вы брали ссуды, были ли просрочки, штрафы и т.д. Вы можете проверить свою кредитную историю и посмотреть рейтинг на специальных порталах, например, на НБКИ. Если ваш рейтинг низкий (300–500), получить одобрение будет сложнее, и, возможно, стоит рассмотреть оформление ипотеки на супруга (супругу).

14. Какие документы нужно предоставить.

Каждый банк предлагает свои условия, которые могут отличаться в зависимости от выбранной программы. В стандартный пакет документов, необходимых для подтверждения личности и финансовых возможностей заёмщика, обычно входят:

  • Заявление (анкета) от заёмщика;
  • Паспорт с пропиской;
  • Трудовая книжка;
  • Подтверждение дохода. Для владельцев бизнеса это налоговая декларация и управленческая отчётность, для остальных — справка по форме 2-НДФЛ;
  • Сведения о недвижимости, предлагаемой в залог: справки из ЕГРН и отчёт об оценке имущества. Требования к деятельности юридических лиц, осуществляющих оценку, изложены в статье 4 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года. По закону вы можете выбрать оценщика самостоятельно, но обычно на сайте банка представлен список организаций, отчётам которых он доверяет. Например, Сбербанк публикует такой список по регионам;
  • Договор на приобретение недвижимости и данные продавца.

Кроме того, банки могут запрашивать дополнительные документы:

  • Военный билет;
  • Свидетельство о браке и рождении детей;
  • Паспорт супруга (супруги) или другого созаёмщика, а также сведения о его доходах и согласие на приобретение недвижимости в ипотеку;
  • Второй документ для подтверждения личности (водительские права, загранпаспорт, СНИЛС и т. п.);
  • Документы из БТИ и кадастра на залоговую недвижимость.

Полный перечень необходимых документов обычно размещают на сайте банка в описании конкретной ипотечной программы.

15. Порядок оформления договора.

После того как вы определились с программой кредитования, можно смело обращаться в банк.

  • Отправьте предварительную заявку, приложив к ней сканы необходимых документов. Обычно на этом этапе требуется удостоверение личности и подтверждение дохода как заёмщика, так и возможных созаёмщиков.
  • Банк рассмотрит вашу кандидатуру и вынесет решение. Если ваша заявка будет одобрена, у вас будет до трёх месяцев, чтобы определиться с конкретным объектом покупки. Предупредите продавца, что оформляете ипотеку. Соберите все необходимые документы на приобретаемое жильё, включая оценку недвижимости.
  • Заключите договор с продавцом и с банком.
  • Оформите страховку на жильё, а при необходимости — и страхование жизни собственника.
  • Внесите первоначальный взнос, а банк перечислит продавцу оставшуюся сумму.

16. Как сэкономить или получить отсрочку по платежам.

В течение многих лет ежемесячно отдавать значительную часть своего дохода — это сложная задача как с финансовой точки зрения, так и с психологической. Кроме того, жизнь может подкидывать нам сюрпризы, связанные с работой и здоровьем. На какую поддержку можно рассчитывать в такой ситуации?

Поддержка многодетных.

В России действует специальная программа субсидирования ипотеки для многодетных семей, в которых появился третий или последующий ребёнок. Изначально она была рассчитана на детей, родившихся в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023 года. Однако в мае 2024 года Государственная Дума приняла закон о продлении этой программы. Теперь родители детей, родившихся с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года, могут претендовать на получение пособия.

Такая семья может рассчитывать на компенсацию от государства в размере 450 тысяч рублей для погашения ипотеки.

Налоговые вычеты: для тех, кто работает официально.

Многие знают, что при покупке квартиры каждый гражданин России имеет право на получение налогового вычета — государство компенсирует часть расходов. Подав налоговую декларацию, можно вернуть до 13% от уплаченной суммы.

Кроме того, существует ещё один вид вычета — на проценты по ипотечному договору. В расчёт берутся все проценты, выплаченные с 1 января 2014 года по настоящее время, но не более 3 миллионов рублей. На ваш счёт также вернётся 13% от этой суммы.

Быстрое погашение основного долга: для тех, кто умеет планировать бюджет.

Обратите внимание на дифференцированные платежи, если такая возможность есть. Если же подходящая программа предлагает только аннуитетные платежи, то можно составить график с аннуитетными выплатами и стараться вносить больше, чем указано в графике, даже если это небольшая сумма. Имущественный вычет, который вы получите, также можно использовать для досрочного погашения. Ваша главная цель — быстрее закрыть основной долг, чтобы проценты начислялись на меньшую сумму.

Ипотечные каникулы и реструктуризация: если заёмщик заболел или потерял работу.

Если в вашей жизни произошли серьёзные изменения, и вы внезапно оказались без финансовых средств, то можно воспользоваться кредитными или ипотечными каникулами. Эти меры поддержки предусмотрены Федеральным законом №46-ФЗ от 8 марта 2022 года и Федеральным законом №76-ФЗ от 1 мая 2019 года.

Ипотечные каникулы предоставляются в следующих случаях:

  • снижение дохода более чем на 30%;
  • непрерывный больничный на срок более двух месяцев;
  • получение инвалидности 1-й и 2-й групп;
  • появление нового иждивенца и снижение дохода на 20%, при условии, что платёж по ипотеке превышает 40% вашего дохода.

Эти каникулы позволяют отсрочить платёж на срок до полугода, при этом штрафы и пени не начисляются. Обычно этого времени достаточно, чтобы найти новую работу или восстановить здоровье.

Однако стоит учесть, что банк может предложить собственную программу рефинансирования. В отличие от государственных программ, она платная. Этот вариант стоит рассмотреть только в том случае, если обстоятельства не соответствуют требованиям для получения ипотечных каникул. Даже в этом случае стоит изучить программы рефинансирования, в том числе от других банков, чтобы найти более выгодные условия.

Если все возможные варианты исчерпаны, а платить по-прежнему нечем, не стоит дожидаться долгов по пеням и штрафам. Ипотека — обеспеченный кредит, поэтому, чтобы погасить долг, можно с согласия или с помощью банка продать квартиру и купить более доступное жильё. Сумма уже выплаченного долга вернётся заёмщику.

Ещё один вариант — сдать квартиру в аренду с согласия банка, снять более доступное жильё, а разницу направить на погашение долга.

17. Обязательность страхования ипотеки.

Страхование недвижимости при ипотеке является обязательным условием, которое позволяет минимизировать риски как банка, так и заёмщика в различных ситуациях. В зависимости от выбранного полиса и рисков, процедура оформления и перечень необходимых документов могут различаться.

Ниже мы подробно расскажем о том, как оформить страховку по ипотеке и какие документы для этого понадобятся.

Страхование при ипотеке.

Банки предоставляют жилищные кредиты на длительный срок, что представляет собой серьезный риск как для заёмщика, так и для финансовой организации. В течение всего периода ипотеки квартира или дом остаются собственностью банка. Для защиты недвижимости от внешних факторов банк требует оформить полис.

Однако у клиента есть возможность обеспечить дополнительную защиту, например, от рисков, которые не входят в обязательный полис. Для этого существуют добровольные виды страхования.

Обязательное страхование.

В соответствии с законодательством, при оформлении ипотеки необходимо застраховать недвижимость. Отказаться от этой процедуры нельзя, поскольку без соответствующего полиса банк не подпишет ипотечный договор.

Страховка распространяется только на конструктивные элементы квартиры, такие как стены, перегородки и балкон. Ремонт и оборудование не входят в перечень застрахованных рисков, но их можно дополнительно включить в полис.

Если, например, соседи затопят вашу комнату, страховка не покроет расходы, поскольку квартира останется пригодной для жизни. Однако если во время пожара будут разрушены стены и обрушится потолок, это станет страховым случаем, который подлежит обязательному страхованию.

Исключение составляют квартиры, купленные по договору долевого участия (ДДУ). Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, приобретать полис не требуется, его оформляет застройщик.

Добровольное страхование.

Дополнительные виды страхования имущества и жизни и здоровья заёмщика можно оформить по желанию. Банк не имеет права навязывать их, но часто такие страховки предлагают дополнительные преимущества. Например, процент по кредиту может снизиться всего на 0,5-1,5%, что в долгосрочной перспективе может оказаться выгодным.

Если клиент отказывается от заключения договора страхования жизни и здоровья, банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита.

Существует несколько видов добровольного страхования при ипотеке:

1. Страхование ответственности заёмщика защищает на случай, если выплаты по кредиту станут невозможны. Это может произойти, например, при потере работы или возникновении сложных жизненных обстоятельств. Страховка покрывает не более 50% от суммы кредита.

2. Страхование жизни и здоровья полезно на случай потери работоспособности, проблем со здоровьем или смерти заёмщика. Именно этот полис банки чаще всего навязывают. Хотя страхование жизни и здоровья по закону не является обязательным, большинство банков откажут в кредите, если покупатель не приобретёт такой полис.

3. Титульное страхование снижает финансовые риски в случае потери прав собственности на квартиру. Такой полис необходим только для недвижимости на вторичном рынке в первые 3 года с момента покупки. После этого срока оспорить владение уже не получится даже через суд.

Что нужно для страхования ипотеки.

Банки часто предлагают приобрести полис у одного из своих партнёров. Однако заёмщик может отказаться от этого предложения и выбрать любую другую страховую компанию, аккредитованную банком. Уточнить список таких компаний можно в офисе или на сайте банка.

Следует помнить, что полис необходимо оформить после первоначального одобрения кредита, но до подписания ипотечного договора. Без него сделка не будет завершена.

После получения одобрения на ипотеку от банка и выбора страховой компании остаётся только предоставить необходимые документы и оплатить страховой взнос. Всё это можно сделать лично в офисе страховой компании, но большинство крупных страховщиков предлагают удобные личные кабинеты и приложения, позволяющие оформить всё не выходя из дома.

Стоимость страховки.

Стоимость страхового полиса для ипотеки определяется множеством факторов:

  • Региональный коэффициент;
  • Размер кредита, его срок и ставка;
  • Особенности недвижимости, её площадь;
  • Дополнительные риски, включенные в страховку.

Для других видов страхования, таких как титульное, жизни и здоровья, существуют и другие критерии. К ним относятся возраст заёмщика, его род деятельности, хронические заболевания и количество несовершеннолетних детей.

Стоимость полиса может варьироваться в зависимости от выбранной страховой компании, однако перечень документов для оформления страховки на ипотечную квартиру остается практически одинаковым. Многие страховщики предлагают комплексные тарифы, которые включают несколько рисков из разных категорий страховок. Это делает полис более гибким и адаптированным к конкретным жизненным обстоятельствам.

Предварительную стоимость полиса можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте страховой компании. Цена зависит от суммы долга по ипотечному кредиту и банка, где был оформлен заём.

Какие нужны документы.

Для оформления обязательного ипотечного полиса необходимо подготовить те же документы, что и для получения самого кредита:

  • Паспорт клиента;
  • Информация о квартире: адрес, этаж, площадь;
  • Договор с банком, если он уже был заключен.

Если кредит уже получен, то дополнительно следует предоставить информацию о нём. Справку можно получить в личном кабинете банка или в офисе. Остаток задолженности и срок ипотеки напрямую влияют на стоимость полиса: чем меньше задолженность, тем дешевле обойдется страховка.

Пакет документов для оформления дополнительных полисов может различаться. Например, для страховки жизни и здоровья потребуется заполнить анкету о состоянии здоровья заёмщика, а для титульного полиса — выписку из ЕГРН или домовой книги.

Продление страховки.

Обязательное страхование ипотеки следует продлевать ежегодно, не допуская просрочки, поскольку это может привести к штрафным санкциям. Порядок начисления неустойки и ее размер подробно описаны в основном ипотечном договоре.

Страховщики обычно заблаговременно и неоднократно напоминают о необходимости продлить полис. Для пролонгации следует оплатить страховой взнос, который ежегодно пересчитывается с учетом остатка по долгу перед банком. Дополнительные документы для оформления ипотечного страхования при продлении не нужны.

После того как полис будет продлен, его необходимо предоставить в банк. Это можно сделать несколькими способами: лично, отправив на электронную почту ипотечного менеджера или прикрепив в личном кабинете — такая возможность есть у большинства компаний.

Коротко о главном при страховании ипотеки.

При оформлении ипотеки необходимо застраховать недвижимость, так как без этого банк не предоставит кредит. По закону обязательно нужно застраховать только сам дом или квартиру, остальные виды полисов остаются на усмотрение клиента. Однако большинство банков отказывают в кредите, если не предоставить полис страхования жизни и здоровья, несмотря на то, что это услуга добровольная.

Оформить страховку можно онлайн, не выходя из дома, на сайте или в приложении страховой компании. Список документов для страхования ипотеки обычно одинаков для всех компаний. Обычно это паспорт, данные о квартире или доме и кредитный договор.

18. Можно ли продать долю в ипотечной квартире.

Процесс погашения ипотечного долга может занять годы или даже десятилетия. За это время у заёмщика могут измениться планы, и он может решить, что не хочет больше быть связан с этой недвижимостью. В таких случаях можно рассмотреть возможность продажи доли в ипотечной квартире. Наши юристы с радостью проконсультируют вас по этому вопросу.

Важные юридические нюансы.

Согласно законодательству, квартира, приобретённая в ипотеку, является залогом у банка. Обременение сохраняется до тех пор, пока заёмщик полностью не погасит задолженность перед кредитором. Это означает, что собственник не может проводить никакие сделки с жильём без предварительного согласия банка. Это касается продажи, обмена или дарения недвижимости.

Часто ипотечная квартира находится в долевой собственности бывших супругов. Если один из них решает продать свою часть жилья, он обязан уведомить об этом второго владельца. Это право преимущественной покупки, предусмотренное статьями 246 и 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если второй собственник отказывается от покупки или игнорирует предложение в течение месяца, то первый имеет право продать свою часть квартиры любому другому лицу.

Важно отметить, что с сентября 2022 года минимальный размер доли на каждого человека в жилом помещении составляет 6 квадратных метров. Это означает, что собственники недвижимости не имеют права делить жильё на меньшие части и совершать с ними сделки. Таким образом, владельцы могут продать только долю, размер которой не менее 6 квадратных метров.

Варианты продажи доли.

Хотя ипотечная квартира находится в залоге у банка, есть несколько законных способов продать её долю. Мы подробно рассмотрим каждый из них.

  • Досрочное закрытие долга.

Самый простой и эффективный способ продать долю в ипотечной квартире — это досрочно погасить оставшуюся задолженность по кредиту. Однако этот метод актуален только в том случае, если сумма долга невелика. В такой ситуации покупатель может передать продавцу средства, необходимые для закрытия кредита, а оставшуюся сумму — в более поздний срок.

Также можно рассмотреть вариант перевода суммы долга непосредственно кредитору. Важно, чтобы все эти действия были оформлены документально — например, распиской, соглашением о внесении аванса или предварительным договором купли-продажи. После того как продавец рассчитается с банком, обременение с квартиры будет снято, и собственник сможет зарегистрировать своё право на долю в Росреестре. С этого момента он сможет распоряжаться своей жилплощадью по своему усмотрению, включая возможность её продажи.

Однако в такой схеме есть и свои сложности. Не каждый покупатель готов сразу внести значительную сумму в качестве предоплаты. Кроме того, если покупатель планирует приобрести всю квартиру, ему необходимо будет договориться с собственником второй доли о продаже. Если же и на другой части жилья есть обременение банка, то придётся снова погашать чужую задолженность.

  • Переуступка прав.

Еще один вариант продажи доли в ипотечной квартире — переоформление кредитного договора на нового покупателя. Этот способ особенно эффективен, если покупателем является владелец второй части квартиры.

Процесс сделки выглядит следующим образом:

1. Покупатель кладет необходимую сумму за свою долю в банковскую ячейку.
2. Стороны заключают соглашение о переуступке прав.
3. Банк расторгает старый ипотечный договор и составляет новый.
4. Новый договор проходит регистрацию в Росреестре.
5. Продавец получает за свою долю денежные средства.

В результате покупатель становится единоличным собственником квартиры и продолжает погашать задолженность перед кредитором уже по новому договору.

Продажа доли в квартире, купленной в ипотеку, является обычным делом, но с некоторыми особенностями. Главная трудность связана с обременением, которое накладывается на квартиру, пока она остаётся в залоге у банка.

Заёмщик может продать свою долю двумя способами: погасить остаток долга за счёт средств покупателя или переоформить кредитный договор на нового собственника. Продавец сам решает, какой вариант будет наиболее подходящим в его ситуации.

19. Реструктуризация ипотеки.

Реструктуризация ипотеки — это способ, который банк предлагает своим заёмщикам в случае, если у них возникают трудности с выплатой кредита. Ниже мы расскажем, как проходит процедура реструктуризации, какие варианты могут предложить банки, а также обсудим, в каких ситуациях и сколько раз можно воспользоваться этой мерой.

Что такое реструктуризация ипотеки.

Реструктуризация — это изменение условий ипотечного договора, которое оформляется в виде дополнительного соглашения. Содержание соглашения может быть разным, но в любом случае оно должно быть более удобным для заёмщика, чтобы он мог выплатить остаток долга.

Реструктуризацию можно провести только в том банке, где был оформлен кредит. Решение о реструктуризации принимается в индивидуальном порядке. Банк не обязан идти навстречу заёмщику, но в некоторых случаях изменение условий кредита может быть выгоднее, чем судебные издержки и потеря времени при продаже квартиры с торгов в случае, если заёмщик не сможет вносить платежи.

Как выглядит реструктуризация ипотеки в 2024 году.

Процедура реструктуризации ипотеки включает в себя несколько основных этапов:

1. Заёмщик обращается в обслуживающий банк с заявлением и предоставляет пакет документов, подтверждающих его текущую финансовую ситуацию.
– Если заёмщика уволили, он должен предоставить копию трудовой книжки или выписку из электронной трудовой книжки.
– Если же его призвали в армию, необходимо предоставить копию удостоверения и приказ о призыве.

2. Кредитный отдел банка рассматривает заявление и принимает решение о возможности реструктуризации ипотеки. При этом учитываются различные факторы, такие как:
– давность оформления ипотеки;
– наличие предыдущих просрочек платежей;
– не усугубил ли сам заёмщик сложившуюся ситуацию. Например, некоторые банки могут отказать в реструктуризации, если увольнение произошло по статье, например, за прогулы или другие нарушения дисциплины. Для других же банков главным критерием является лишь регулярность платежей.

3. В случае положительного решения банк озвучивает новые условия и назначает дату подписания дополнительного соглашения. С этого момента новые положения вступают в силу.

Реструктуризация ипотечного кредита — какие варианты возможны.

Когда вы подаёте документы на реструктуризацию, важно осознавать, что банк не будет предлагать условия, которые принесут ему убытки. Возможные новые условия могут включать:

  • Отсрочку по выплате основного долга, процентов или обоих платежей. Это даст заёмщику время на решение финансовых проблем.
  • Списание части долга. Обычно это касается штрафов, которые накопились из-за просрочек, однако основной долг и проценты всё равно придётся выплачивать.
  • Обмен долга или его части на долю в собственности.
  • Продление срока кредитования с целью уменьшения ежемесячного платежа.

Чем плоха реструктуризация при ипотеке.

Общий недостаток для всех вариантов — ухудшение кредитной истории. В ней появится информация о том, что заёмщик не смог выполнить свои обязательства. В будущем это может привести к отказу в выдаче нового кредита или к более высокой процентной ставке. Рейтинг будет тем ниже, чем дольше длится просрочка.

Кроме того, если заёмщик решит отложить выплату или продлить срок кредитования, в конечном итоге он переплатит банку больше, чем по первоначальному договору. А если банк согласится закрыть долг в обмен на долю в собственности, заёмщик не сможет единолично пользоваться квартирой.

Когда возможно реструктуризировать ипотеку.

Условия для реструктуризации могут различаться в зависимости от банка. Обычно она доступна в следующих случаях:

  • Если заёмщик или его супруг(а) потеряли работу;
  • Если у заёмщика или его супруга(и) изменились условия труда и снизилась заработная плата;
  • Если имущество было утрачено или повреждено в результате стихийного бедствия;
  • Если заёмщика призвали в армию;
  • Если заёмщик или его супруг(а) взяли отпуск по уходу за ребёнком;
  • Если в регионе ввели режим чрезвычайной ситуации;
  • Если доход семьи снизился по другим причинам, например, из-за смерти или тяжёлой болезни одного из супругов.

Сколько раз можно реструктуризировать ипотеку.

Закон не ограничивает количество изменений, которые можно внести в ипотечный договор. Однако на практике банки обычно не идут на реструктуризацию ипотеки более одного раза. Если обстоятельства снова складываются таким образом, что заёмщик не может выполнять свои обязательства, стоит рассмотреть вариант рефинансирования.

В таком случае клиенту следует обратиться в другой банк, чтобы получить кредит на погашение ипотеки на более выгодных условиях.

20. Плюсы и минусы ипотеки.

В заключение, преимущества ипотечных программ можно описать следующим образом:

  1. Низкая процентная ставка. Процентная ставка по ипотеке является одной из самых привлекательных на рынке, что делает её доступным инструментом для приобретения жилья.
  2. Использование материнского капитала. Многие банки принимают материнский капитал в качестве первоначального взноса, что значительно упрощает процесс покупки.
  3. Выбор программ с государственной поддержкой. Существует множество общероссийских и региональных программ, которые предлагают различные варианты поддержки, включая льготные условия и скидки.
  4. Экономия при досрочном погашении. При досрочном погашении кредита можно получить компенсацию на оплату процентов, что позволит значительно сократить общую сумму долга.
  5. Рефинансирование ипотеки или временная приостановка выплат. В сложных жизненных ситуациях можно воспользоваться рефинансированием ипотеки или временной приостановкой выплат на срок до 6 месяцев.

Однако у ипотеки есть и свои недостатки:

  1. Необходимость первоначального взноса. Если у вас нет материнского капитала или другого жилья для первоначального взноса, то вам придётся собирать средства самостоятельно.
  2. Длительный срок выплат. Выплаты по ипотеке могут растянуться на долгие годы, и сложно предсказать свой доход через 10–15 лет.
  3. Ограничения в распоряжении жильём.  Для любых действий с жильём необходимо получить согласие банка.

При правильном подходе ипотека может стать реальной возможностью улучшить своё жилищное положение, а не превратиться в «кабалу». Даже если у вас возникают временные трудности с выплатой кредита, почти всегда можно найти выход из ситуации.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Онлайн
Задать вопрос юристу
Напишите ваш вопрос мы обязательно вам ответим
20 Юристов

сейчас онлайн

11 минут

средняя скорость ответа



Все рубрики:




Подождите...

Мы готовы вам помочь бесплатно

    Консультант онлайн (Дмитрий Романович)
    Здравствуйте! Напишите, пожалуйста, кратко суть вопроса и подробно его содержание. Я постараюсь вам помочь. Это бесплатно.

    Получите совет юриста за 15 минут!

    Не все поля заполнены

    Отправляя заявку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

    Не хотите ждать? Звоните:
    +7 495 744-37-98
    Получить ответ
    207 юристов готовы ответить сейчас
    Ответ за 15 минут!
    +