Что нужно знать о разделе ипотеки

В этой статье мы рассматриваем ипотеку как один из видов залога недвижимости, при котором банк предоставляет заемщику денежные средства для покупки жилья. В результате у заемщика появляется право собственности на это жилье, но с обременением в виде залога. Такой залог служит гарантией возврата выданных средств.

На практике раздел ипотеки, оформленной в браке, может оказаться непростой задачей. Помимо поиска компромисса между супругами, необходимо также учесть интересы банка, так как развод не освобождает от обязанности по уплате кредита.

При получении ипотечного кредита супруги часто становятся созаемщиками или один из них может выступать поручителем. В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, банк имеет право обратиться с требованием о погашении задолженности к любому из них, что называется солидарной ответственностью. Это регулируется статьями 45 Семейного кодекса Российской Федерации и 322 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Все выплаты по ипотечному кредиту, произведенные в период брака, считаются общесемейными, независимо от уровня дохода каждого из супругов. В связи с этим при разделе кредитных обязательств каждый из них может претендовать на половину:

• Уплаченных по ипотеке денег.
• Квартиры, которая, однако, остается в залоге у банка до полной выплаты долга.

Раздел ипотеки имеет ряд особенностей:

• Последствия расторжения брака между супругами-созаемщиками не влияют на их обязанности по договору ипотеки. Они продолжают нести солидарную ответственность перед кредитным учреждением.
• Определение доли каждого из супругов зависит от конкретной ситуации. Если имущество делится поровну, то и кредитные обязательства подлежат разделу пополам. При иных принципах деления нажитого имущество обычно делится пропорционально долям каждого из супругов в общем имуществе (пункт 3 статьи 39 Семейного кодекса Российской Федерации).
• Инициаторами раздела кредита могут быть не только супруги, но и кредитная организация, выдавшая ипотеку.
• Если банк не согласен на раздел ипотечного жилья, то, скорее всего, будет вынесено судебное решение, согласно которому кредитные обязательства будут поделены пополам. Это соответствует законодательству.
• Добиться согласия банка на раздел ипотечного жилья возможно, если удастся убедить его в выгоде. Например, если большая часть кредита погашена, отсутствуют просрочки, а у супруга, на которого просят переоформить кредит, стабильная высокая зарплата, в отличие от текущего заемщика. Однако даже это не гарантирует стопроцентную лояльность банка в данном вопросе.
• Если часть квартиры оплачена материнским капиталом, то такая доля подлежит разделу между всеми детьми и родителями в равных долях.
• Если один из супругов оплатил свою долю в ипотечном жилье личными средствами, то эта часть остается за ним.

Взыскать половину суммы от уплаченных ипотечных платежей после расторжения брака можно в судебном порядке в пределах трехлетнего срока исковой давности. Этот срок исчисляется для каждого платежа отдельно. Если остаток по кредиту большой и быстро рассчитаться с банком не представляется возможным, то вам придется взыскивать с бывшего супруга половину внесенных платежей каждые три года.

Роль банка при разделе ипотеки

При разделе ипотеки банк играет ключевую роль. Именно от его решения зависит, как будет проходить разделение ипотечной квартиры.

Если между супругами при разводе возникает спор о разделе квартиры, то участие банка в судебном разбирательстве является обязательным. Даже если спора о распределении долга и квартиры нет, вам также потребуется получить согласие банка на изменение порядка погашения кредита.

Для этого необходимо предоставить в банк документы, подтверждающие возможность погашения кредита солидарным должником. К таким документам могут относиться:

• Справка 2-НДФЛ.
• Копия трудовой книжки.
• Договор аренды недвижимости.
• Другие документы, подтверждающие наличие постоянного дохода.

Следует отметить, что банки неохотно идут на встречу в таких вопросах. Однако, если речь идет о разделе квартиры с использованием средств материнского капитала, согласие банка не требуется. При этом наличие обременения в виде ипотеки не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований о разделе ипотечного жилья или определении долей детей в праве собственности (пункт 11 Обзора ПВС РФ).

Можно ли не платить по ипотеке после развода

После расторжения брака и прекращения семейных отношений, обязательства по ипотеке остаются прежними. Это обусловлено следующими факторами:

• Если супруги являются созаемщиками или один из них выступает поручителем, то их кредитные обязательства не изменяются. Они остаются солидарными должниками, и банк имеет право требовать исполнения обязательств в полном объеме или частично.
• Неуплата по кредиту неизбежно приведет к увеличению долга за счет штрафных санкций и неустоек.
• Длительная просрочка по кредиту может повлечь за собой продажу жилья с торгов. В этом случае банк может потребовать досрочного погашения кредита, а при невыполнении этого требования, в судебном или внесудебном порядке обратить взыскание на недвижимость и продать ее с торгов.

Как выйти из числа созаемщиков

Ипотечная квартира представляет собой не только совместную собственность супругов, но и серьезную проблему, связанную с крупным долгом по кредиту. Поэтому при разводе, если имеется непогашенная ипотека, иногда практикуется выход одного из супругов из числа созаемщиков. Однако это возможно только по договоренности бывших супругов и с согласия банка.

В таком случае оставшийся в обязательстве супруг получает право единоличной собственности на ипотечное жилье, а вышедший — имеет право потребовать выплаты компенсации.

Чтобы получить согласие банка, необходимо выполнить ряд условий:

• Платежеспособность оставшегося в обязательстве экс-супруга должна позволять ему самостоятельно обслуживать долг по ипотечному кредиту.
• Банк может потребовать ввести вместо выбывшего созаемщика поручителя, которым может стать кто-то из родственников заемщика.
• Предмет залога должен быть переоформлен в личную собственность заемщика. Банк однозначно будет против, если, например, муж захочет выйти из числа созаемщиков, оставив при этом в собственности ипотечное жилье.

Но даже соблюдение всех этих условий не гарантирует, что банк пойдет вам навстречу. В случае отказа, шансы на выход из созаемщиков крайне малы даже через суд. В таком случае можно рассмотреть варианты досрочного закрытия ипотеки или поиска покупателя и продажи квартиры.

Что следует предпринять, чтобы не пришлось делить ипотечную квартиру

Чтобы избежать судебного раздела ипотечного жилья, обязательно оформляйте ваши устные договоренности с супругом письменно.

Это можно сделать, заключив соглашение о разделе совместно нажитого имущества или брачный договор, в котором вы определите, кому достанется долг и ипотека, а также в каких долях. Тогда раздел имущества при разводе супругов пройдет мирно в соответствии с его условиями.

Однако необходимо уведомить кредитора о наличии такого документа, а также о факте изменения или расторжения брачного договора. При невыполнении данной обязанности, стороны отвечают по обязательствам независимо от содержания брачного соглашения — ст. 46 СК РФ.

Кредитор при этом вправе потребовать изменения или расторжения кредитного договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при которых стороны исходили при его заключении — ст. 451 ГК РФ.

Еще один вариант — сохраняйте документы, подтверждающие внесение вами личных денежных средств в первоначальный взнос по ипотеке. Например, вы получили наследство и оплатили этими деньгами первоначальный взнос, при этом вклад мужа был минимальным.

Обязательно храните документы, подтверждающие получение денег по наследству, поскольку в суде это будет иметь значение при разделе.

Как делится при разводе квартира, купленная в ипотеку

Порядок действий напрямую зависит от периода оформления и условий ипотечного договора. А именно:

• До заключения брака.
• В период нахождения в брачном союзе.

Рассмотрим каждый из вариантов.

Как быть, если один из супругов оформил ипотечный кредит до вступления в брак

Если ипотечный кредит был оформлен до брака на мужа или жену, у него/нее возникает право единоличной собственности на жилье, купленное по договору купли-продажи или договору уступки объекта завершенного строительства. Такая квартира не будет являться совместно нажитым имуществом.

Другая ситуация, если ипотека оформлена на одного из супругов до заключения брака, но фактически погашается, в том числе в зарегистрированном браке. В этом случае внесенные в период брака денежные средства на погашение кредита будут считаться общим доходом семьи.

Поэтому супруг, не являющийся собственником, вправе претендовать на денежную компенсацию в размере половины суммы от внесенных в этом интервале платежей по ипотеке при разводе. Это же относится к улучшению добрачной ипотечной квартиры за счет общих доходов семьи — ремонт, перепланировка, реконструкция и пр.

Напоминаю, что к совместно нажитому имуществу относятся — п. 2 ст. 34 СК РФ:

• Доходы супругов от определенной деятельности — трудовой, предпринимательской, интеллектуальной.
• Пенсии, пособия и нецелевые выплаты.
• Приобретенное на совместный доход движимое и недвижимое имущество.
• Инвестиции в ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале юридических лиц.
• Иное.

Какие имеются нюансы раздела ипотечной квартиры

Ипотека — это форма залога недвижимости, при которой банк предоставляет заемщику кредитные средства на покупку жилья, а у последнего возникает право собственности на него с обременением. Такой залог служит гарантией возврата выданных средств.

На практике, разделение ипотеки, оформленной в браке, может оказаться непростой задачей. Помимо поиска согласия между супругами, необходимо учесть интересы банка, поскольку развод не снимает обязанности по уплате кредита.

Как правило, при получении ипотечного кредита супруги становятся созаемщиками или один из них выступает поручителем. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, банк может обратиться с требованием о погашении задолженности к любому из них (солидарная ответственность) — согласно статьям 45 Семейного кодекса РФ и 322 Гражданского кодекса РФ.

Все выплаты по ипотеке, осуществленные в период брака, считаются общесемейными, независимо от уровня дохода каждого из супругов. В связи с этим, при разделе кредитных обязательств каждый из них может претендовать на половину:

• Уплаченных по ипотеке денег.
• Квартиры — однако, пока долг не погашен, она остается в залоге у банка.

Особенности раздела ипотеки

• Последствия расторжения брака между супругами-созаемщиками

Расторжение брака не влияет на обязанности супругов по договору ипотеки. Они продолжают нести солидарную ответственность перед кредитным учреждением.

• Определение доли каждого из супругов

Определение доли каждого из супругов зависит от конкретной ситуации. Если имущество делится поровну, кредитные обязательства также делятся пополам. В иных случаях, кредит обычно делится пропорционально долям каждого из супругов в общем имуществе — согласно пункту 3 статьи 39 Семейного кодекса РФ.

• Инициаторы раздела кредита

Инициаторами раздела кредита могут быть не только супруги, но и кредитная организация, оформившая ипотеку.

• Если нет согласия банка

В отсутствие согласия банка, скорее всего, вы сможете рассчитывать только на судебное решение, которым кредитные обязательства будут поделены пополам. Однако это соответствует закону.

• Как добиться согласия банка

Добиться согласия банка на раздел ипотечного жилья возможно, если удастся убедить его в выгоде. Например, если большая часть кредита погашена, отсутствуют просрочки, а у супруга, на которого просят переоформить кредит, стабильная высокая зарплата, в отличие от текущего заемщика. Однако даже это не гарантирует полную лояльность банка.

• Если часть квартиры оплачена маткапиталом

Доля, оплаченная материнским капиталом, подлежит разделу между всеми детьми и родителями в равных долях.

• Оплата доли в ипотечном жилье личными средствами одного из супругов

При оплате доли в ипотечном жилье личными денежными средствами одного из супругов, эта часть остается за ним.

Взыскание половины суммы от уплаченных ипотечных платежей после расторжения брака

Взыскать половину суммы от уплаченных ипотечных платежей после расторжения брака в судебном порядке можно в течение трехлетнего срока исковой давности. Этот срок исчисляется для каждого платежа отдельно. Если остаток по кредиту большой и быстро рассчитаться с банком не представляется возможным, вам придется взыскивать с бывшего супруга половину внесенных платежей каждые три года.

При разделе ипотеки банк играет ключевую роль. Именно от его решения будет зависеть, как будет происходить разделение ипотечной квартиры.

Участие банка в судебном разбирательстве обязательно, если между супругами имеется спор о разделе квартиры. Даже если спора о распределении долга и квартиры нет, вам также потребуется получить согласие банка на изменение порядка погашения кредита.

Документы для получения согласия банка

Для получения согласия банка необходимо предоставить документы, подтверждающие возможность погашения кредита солидарным должником. К таким документам относятся:

• Справка 2-НДФЛ.
• Копия трудовой книжки.
• Договор аренды недвижимости.
• Другие документы, свидетельствующие о наличии постоянного дохода.

Следует отметить, что банки неохотно идут навстречу в таких вопросах. Однако, если речь идет о разделе квартиры с использованием средств материнского капитала, согласие банка не требуется. Наличие обременения в виде ипотеки не может служить основанием для отказа — согласно пункту 11 Обзора ПВС РФ:

• Удовлетворению требований о разделе ипотечного жилья.
• Определению долей детей в праве собственности.

Признание недвижимости совместно нажитым имуществом

Суд может признать недвижимость совместно нажитым имуществом, если право собственности возникло в период нахождения супругов в браке. Однако для этого необходимо доказать, что в браке стоимость жилья значительно увеличилась за счет общего имущества супругов, вашего труда или личных средств — согласно пункту 1 статьи 37 Семейного кодекса РФ.

Если доказать это проблематично, вы сможете рассчитывать на денежную компенсацию в размере половины суммы от внесенных в браке платежей по ипотеке.

Если право собственности на ипотечное жилье возникло до регистрации брака:

• В таком случае оно будет принадлежать лицу, указанному в договоре уступки или долевого участия.
• В этой ситуации каждый из супругов становится созаемщиком по ипотеке и приобретает право собственности на определённую долю в жилом помещении, которая становится личной собственностью сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Семейного кодекса Российской Федерации.

Как будет делиться квартира, если ипотечный кредит оформлен в браке

Поскольку право собственности на объект недвижимости возникает в момент регистрации брака, квартира становится совместно нажитым имуществом супругов, как это определено в пункте 1 статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом не имеет значения, оформлена ипотека на одного из супругов или оба являются созаёмщиками.

В такой ситуации раздел возможен несколькими способами:

1. Соглашение о разделе квартиры — супруги могут заключить нотариально удостоверенное соглашение о разделе квартиры и внесении изменений в кредитную документацию. Однако это возможно только с согласия банка. После согласования порядка погашения кредита с банком, права на определённые соглашением доли необходимо зарегистрировать в Росреестре, как это предусмотрено пунктом 5 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации.
2. Судебный порядок — если супруги не могут прийти к согласию или хотят изменить ипотечный договор, они могут обратиться в суд с иском о разделе суммы задолженности и процентов по кредитному договору. Банк привлекается к участию в деле в качестве третьего лица.

Варианты раздела долга по ипотечному кредиту

Разделить долг по ипотеке путём изменения договорных условий без согласия банка не представляется возможным, как это определено пунктом 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. В любом случае вам придётся договариваться с банком о возможных вариантах. Это касается и раздела долга в судебном порядке.

Самый приемлемый вариант — договориться с бывшим супругом самостоятельно, без обращения в суд, о разделе ипотечного долга. Это можно сделать двумя способами:

Соглашение о разделе — стороны могут заключить соглашение о разделе, в котором следует указать:

• Кто и в каком объёме будет выплачивать ежемесячные платежи.
• Кто станет собственником жилья или его части.
• В какой сумме будет выплачена компенсация другому супругу.
  Например, можно определить, что вы полностью выполняете обязательство по погашению кредита перед банком, а затем выплачиваете своему супругу компенсацию, равную половине суммы выплаченного долга. При этом квартира остаётся за вами.

Обратите внимание, что для заключения такого соглашения необходимо предварительно получить согласие банка. Если оно получено, то:

1. В кредитный договор вносятся соответствующие изменения путём подписания дополнительного соглашения к нему.
2. Оформляется новая закладная, которая аннулирует предшествующую.

Важно! Если вы решите по своей инициативе полностью погасить долг, тем самым исполнив кредитное обязательство за своего супруга, вы сможете потребовать с него только возмещения уплаченной вами его части долга, но не претендовать на увеличение своей доли в праве долевой собственности на квартиру.

Можно ли продать ипотечную квартиру по инициативе бывших супругов или банка

Если после развода вы с бывшим супругом не желаете продолжать выплачивать ипотеку, у вас есть несколько вариантов:

1. Предложите банку продать ипотечное жилье и использовать вырученные средства для погашения оставшейся части кредита.
2. Разделите оставшиеся после продажи деньги между собой.

Важно отметить, что продажа ипотечной квартиры возможна только с согласия банка и при соблюдении всех необходимых условий, как это предусмотрено статьями 38 Семейного кодекса РФ и 59 Федерального закона № 102-ФЗ.

Основные способы продажи ипотечного жилья

Существует несколько наиболее распространенных методов продажи ипотечного жилья:

1. Сделка купли-продажи — ипотека погашается в рамках этой сделки.
2. Смена собственника — путем переуступки долга по ипотечному кредиту.
3. Досрочное погашение — за счет средств покупателя.
4. Продажа квартиры банком с торгов — в случае, если банк не может получить удовлетворение от продажи квартиры другим способом.

Каждый из этих методов будет рассмотрен более подробно далее.

Как погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи

В этой сделке участвуют три стороны: банк, продавец и покупатель. Чтобы реализовать квартиру таким способом, следуйте следующему алгоритму:

1. Обратитесь в банк за получением согласия на продажу недвижимости.
2. Найдите покупателя, который готов приобрести квартиру.
3. Выпишите всех зарегистрированных в жилом помещении лиц.
4. Заключите предварительный договор купли-продажи. В документе должны быть указаны следующие пункты: предмет договора (объект недвижимости), сумма сделки (с разбивкой на задаток и основную часть), намерение сторон совершить сделку в будущем, срок заключения основного договора купли-продажи и иные условия.
5. Получите задаток от покупателя на счет в банке для погашения кредита.
6. Дождитесь снятия банком обременения (залога). Если отметка о залоге не была снята банком самостоятельно, вам нужно будет сделать это самостоятельно. Для этого обратитесь в МФЦ или Росреестр с заявлением о снятии обременения, предварительно запросив в банке закладную с отметкой о погашении или выписку по счету депо.
7. Заключите основной договор купли-продажи, согласно которому вы получите остаток денежных средств.
8. Зарегистрируйте переход прав собственности в органах Росреестра.

Как переуступить долг по ипотечному кредиту

Этот вариант предполагает переоформление ипотеки на покупателя, который в итоге становится собственником ипотечного жилья.

Следуйте следующему порядку действий:

1. Уведомите банк о переуступке долга по ипотечному кредиту и согласуйте с ним дальнейший алгоритм действий. Обратите внимание, что на этом этапе банк может отказать в переуступке.
2. Найдите покупателя, готового переоформить ипотеку (в размере стоимости квартиры за вычетом остатка долга по кредиту) после согласования кредитным учреждением уступки.
3. Покупатель должен подать в банк документы, подтверждающие его платежеспособность (полный перечень следует уточнить в банке).
4. Банк и покупатель заключают договор цессии (если условия по ипотеке не меняются) или новый ипотечный кредит (при изменении условий).
5. Банк зачисляет на ваш счет остаток денежных средств (за вычетом остатка долга по кредиту).
6. Банк передает документы на перерегистрацию права собственности в Росреестр.

Продажа квартиры при досрочном погашении ипотеки за счет средств покупателя

Этот способ подходит, если покупатель имеет достаточную сумму для приобретения квартиры. Согласие банка в этом случае не требуется, но его необходимо уведомить о полном досрочном погашении кредита.

Покупатель предоставляет вам часть суммы для досрочного погашения ипотеки в виде задатка. Для этого вам необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи (соглашение о задатке), в котором указываются:

1. Что квартира продается покупателю после снятия обременения банка.
2. Сумма сделки.
3. Порядок передачи денег.
4. Сроки снятия обременения.

После этого вам следует:

1. Произвести полное досрочное погашение по ипотеке.
2. Взять в банке закладную с отметкой о полном погашении (если она оформлялась).
3. Обратиться в органы Росреестра для снятия с квартиры обременения.
4. Заключить с покупателем договор купли-продажи с учетом внесенного задатка.
5. Обратиться в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.

Важно отметить, что такой вариант несет риски для покупателя, поскольку после передачи задатка и снятия обременения продавец может передумать, и вернуть деньги получится только через суд. Поэтому такой способ используется крайне редко.

Можно ли продать квартиру, приобретенную по военной ипотеке?

Главное отличие военной ипотеки от обычной заключается в том, что приобретенное с ее помощью жилье находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны Российской Федерации (ФГКУ «Росвоенипотека»).

Продать такую квартиру возможно, если соблюдены следующие условия:

• Задолженность полностью погашена, а военнослужащий отслужил 20 лет.
• Долг перед государством и банком закрыт досрочно.
• Продажа недвижимости осуществляется через переуступку долга по ипотечному кредиту.

Оптимальным вариантом снятия обременений является досрочное погашение ипотеки. После полной оплаты банк снимает ограничение и уведомляет ФГКУ «Росвоенипотека», которая также принимает соответствующие меры.

Обратите внимание, что в рамках военной ипотеки часть долга по кредиту погашается государством. Право на безвозмездное пользование такими средствами возникает у военнослужащего, если:

• Выслуга составляет 20 лет, включая льготное исчисление.
• Срок службы до увольнения по состоянию здоровья или иным уважительным причинам составляет 10 лет.

Если вы не относитесь ни к одной из вышеперечисленных категорий, деньги государству придется вернуть. Для этого уточните сумму и запросите реквизиты для перечисления, отправив запрос через сайт Росвоенипотеки. Срок рассмотрения обращения составляет не более 30 дней.

Обременение будет снято только после внесения всей суммы долга по жилищно-целевому займу на индивидуальный счет.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Придерживайтесь следующего порядка действий:

1. Погасите ипотечный кредит досрочно, предварительно уточнив в банке остаток задолженности на дату погашения.
2. Найдите покупателя и заключите предварительный договор купли-продажи (ДКП).
3. Снимите обременение банка, обратившись в Росреестр или МФЦ с соответствующим заявлением. К заявлению приложите необходимые документы: банковскую выписку, копию кредитного договора, паспорт собственника жилья, ДКП квартиры и закладную банка с отметкой.
4. Снимите обременение государства — желательно сообщить в ФГКУ «Росвоенипотека» о своем намерении выплатить военную ипотеку досрочно одновременно с закрытием кредита в банке. К заявлению приложите копию паспорта гражданина РФ и справку о прохождении службы. Ведомство направит ваши документы в Росреестр, и в течение 30 дней обременение будет снято.
5. Заключите с покупателем договор купли-продажи.
6. Зарегистрируйте сделку в органах Росреестра и получите деньги.

Когда кредитор может продать ипотечное жилье по своей инициативе

Если клиент регулярно допускает просрочки по кредиту или уведомил банк о своей неспособности погасить долг, банк имеет право реализовать ипотечную квартиру следующими способами:

1. Судебный порядок: В суд подается иск об определении начальной продажной цены и обращении взыскания на предмет залога. После вынесения судебного решения жилье продается на публичных торгах в соответствии с пунктом 1 статьи 56 № 102-ФЗ.
2. Внесудебный порядок: Организатор торгов, действующий на основании договора с банком и от его имени, проводит открытый аукцион в соответствии с пунктом 1 статьи 59 № 102-ФЗ.

Из суммы, вырученной от продажи ипотечного жилья, удерживаются судебные расходы (в случае судебного порядка) и вознаграждение организатора торгов. Остаток суммы идет на погашение остатка долга по ипотеке, а остаток перечисляется заемщику.

Я рекомендую рассматривать этот вариант только в самых крайних случаях. Даже если вы не можете погасить ипотечный кредит, всегда выгоднее прийти к соглашению с кредитором и самостоятельно продать квартиру, погасив задолженность.

Преимущества и недостатки продажи ипотечной квартиры при разводе

Продажа ипотечного жилья при разводе имеет свои плюсы и минусы.

К преимуществам можно отнести:

• Освобождение бывших супругов от кредитного обязательства.
• Избавление от необходимости совместного проживания.

К недостаткам можно отнести:

• Сложности с получением согласия банка на продажу и растянутость оформления во времени.
• Трудности в поиске покупателя, готового приобрести квартиру с обременением.
• Продажа жилья по цене ниже рыночной стоимости.

Как решить вопрос с разделом ипотеки в суде

При разделе ипотечной квартиры через суд каждый из супругов может претендовать на половину выплаченных денег по кредиту в период брака (если он отказывается от доли в квартире и продолжает выплачивать ипотеку) либо на долю в праве собственности на заложенное жилье.

При этом не имеет значения, кто из супругов является заемщиком, а кто созаемщиком или поручителем по кредитному обязательству — солидарная ответственность возникает в любом случае.

В таких делах суды обязательно привлекают банк к рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования. Поскольку раздел кредитного обязательства (изменение условий ипотечного договора) невозможен без согласия банка, даже по судебному решению.

Как разделить ипотечный долг в зависимости от статуса второго супруга

Если ипотечный договор с банком был оформлен одним из супругов, а другой выступает в качестве поручителя, перевод долга на это лицо фактически означает замену стороны в кредитном договоре. Однако, согласно пункту 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, это возможно только с согласия кредитора и поручителя.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 367 ГК РФ, поручительство прекращается, если поручитель не согласен отвечать за нового должника.

Если суд принимает решение о разделе кредитного обязательства без согласия кредитной организации, это противоречит законодательству. С большой вероятностью суд откажет в разделе кредитного обязательства, поскольку требование о его разделении поровну между супругами:

• Является требованием об изменении условий договора с банком.
• Лишает банк права предъявлять требования к супругам как к солидарным должникам, поскольку ответственность должников из солидарной трансформируется в долевую.
• Нарушает интересы банка как кредитора. Это связано с тем, что ранее платежеспособность и кредитная история супруга-должника, не являющегося стороной по договору, не проверялись банком и могут не соответствовать его требованиям.

Однако это не означает, что разделить совместно нажитые долги супругов без изменения стороны в обязательстве невозможно. Это можно сделать при определении долей каждого из супругов в общем имуществе. Для этого необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о разделе остатка задолженности и процентов по ипотечному кредиту.

Как правило, такое требование удовлетворяется судом, поскольку:

• Определение размера кредитной задолженности в равных долях для каждого из супругов соответствует требованиям законодательства.
• Не нарушает права кредитора по взысканию задолженности и обращению взыскания на заложенное имущество, так как такое деление не отменяет солидарную ответственность бывших супругов.

В этом случае вы с бывшим супругом продолжите оплачивать ипотеку, но будете делить выплаты по кредиту пополам. Однако, несмотря на разделение долгов, ответственность за действия или бездействия бывшего супруга сохраняется до полного исполнения кредитного обязательства, как указано в статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Например, если ваш бывший супруг, являющийся заемщиком по ипотечному кредиту, спустя полгода после раздела долга в суде перестал оплачивать свою часть, банк вправе потребовать недоплату с вас, и вы будете обязаны ее оплатить. Однако вы можете в порядке регресса взыскать выплаченные вами суммы с экс-супруга в судебном порядке.

Обратите внимание, что данный иск должен соответствовать требованиям статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и содержать следующие сведения:

• Название суда.
• Данные истца: ФИО, место жительства, дата и место рождения, контакты.
• Сведения об ответчике: ФИО, место жительства, дата и место рождения, один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, данные паспорта, водительского удостоверения, свидетельства о регистрации ТС).
• Цена иска.
• Предмет искового заявления.
• Обстоятельства расторжения брака и возникновения спора по разделу квартиры.
• Когда и каким органом расторгнут брак, есть ли несовершеннолетние дети.
• Описание имущества, включая ипотечное жилье и условия кредитного договора.
• Предлагаемый вариант раздела и его обоснование.
• Доказательства, подтверждающие, что спорное имущество является совместно нажитым.
• Ссылки на нормы права и судебную практику.
• Ваши исковые требования о разделе ипотечной квартиры, кредита и прочих обязательств и имущества.
• Перечень прилагаемых документов к иску.
• Дата составления искового заявления и подпись истца.

К иску необходимо приложить копии следующих документов:

• Свидетельств о заключении и расторжении брака.
• Правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на квартиру.
• Кредитной документации.
• Документов, подтверждающих оплату ипотечного кредита.
• Расчета цены иска.
• Доказательств, подтверждающих обстоятельства по делу.
• Документов, подтверждающих направление иска с приложениями сторонам, участвующим в деле.
• Доверенности на представителя (при наличии).
• Квитанции об оплате государственной пошлины.
• Иного.

Срок исковой давности для раздела ипотечной квартиры

Если после развода вы не поделили совместно нажитое имущество в течение трех лет, квартира все равно сохранит статус совместной собственности, как указано в пункте 6 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации.

При отсутствии между супругами спора относительно ипотечного жилья, заявить свои права на него можно даже спустя много лет после развода. В этом случае срок исковой давности будет исчисляться не с момента расторжения брака, а с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении ваших прав, как указано в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 15.

Таким образом, пока ваши права не нарушены, данный срок не начинает свое течение, и недвижимость считается вашей совместной собственностью. Однако, чем позднее вы начнете делить квартиру, тем труднее и длительнее будет судебное разбирательство.

Делится ли ипотека при разводе, если использовались средства материнского капитала

Как показывает практика, многие семьи частично погашают ипотеку с помощью средств материнского капитала. Эти деньги могут быть использованы в двух случаях, согласно пункту 6 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ:

1. В качестве первоначального взноса.
2. Для погашения текущего долга.

Недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала, подлежит разделу с учетом положений № 256-ФЗ. Супруги обязаны выделить доли в квартире всем детям. Размер долей определяется по соглашению родителей, а в случае его отсутствия — судом, как это предусмотрено пунктом 4 статьи 10 того же закона.

Например, если доля материнского капитала в оплате ипотеки составила 15%, то эта часть должна быть разделена между всеми членами семьи поровну. Также необходимо учесть, что первоначальный взнос по кредиту был внесен личными средствами одного из супругов в размере 30%, что подтверждается документально. Эта часть не подлежит разделу и остается у этого супруга. Оставшаяся доля (55%) делится между бывшими супругами в равных долях.

Если для покупки жилья использовался материнский капитал и кредит не погашен, недвижимость находится в залоге, и продать ее без разрешения органа опеки и попечительства невозможно. Шансы на одобрение такой сделки минимальны, поэтому банк предложит сторонам ипотечного договора погасить кредит, а затем выделить доли в квартире каждому члену семьи.

Если банк и созаемщики решат обойти этот запрет, сделка будет признана недействительной, а средства материнского капитала возвращены в бюджет.

Представители органа опеки и попечительства могут согласиться на продажу недвижимости только при соблюдении следующих условий:

1. Ипотека должна быть полностью погашена.
2. В жилом помещении необходимо выделить доли детям.
3. Одновременно с продажей должна быть куплена квартира, не уступающая по характеристикам предыдущей, и в ней сразу же будут выделены доли несовершеннолетним.

Как делится ипотечная квартира при расторжении брака с несовершеннолетними детьми

Ипотечное жилье при разводе с детьми делится между супругами в равных долях, если иное не предусмотрено брачным договором. Дети не имеют права собственности на имущество родителей и, следовательно, не участвуют в разделе совместно нажитой ипотечной квартиры, как это предусмотрено пунктом 4 статьи 60 Семейного кодекса РФ.

Однако раздел ипотеки при разводе супругов с несовершеннолетними имеет свои особенности и требует учета интересов детей. Рассмотрим некоторые из них:

1. Теоретически, наличие несовершеннолетних детей может стать причиной отступления суда от принципа равенства долей супругов в праве общей собственности. Доля родителя с ребенком может быть увеличена судом при наличии значимых оснований, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 39 СК РФ. Кредит также может быть поделен в соответствии с присужденными долями.
2. Доля ребенка в ипотечной квартире не подлежит разделу при разводе, так как является его личной собственностью. В оставшейся части недвижимость делится поровну.
3. Если дети были прописаны в ипотечном жилье, до момента его продажи их необходимо прописать на другой равнозначной жилплощади.
4. В случае, когда ребенок является сособственником жилья, для его продажи требуется разрешение органа опеки и попечительства. При этом ему должна быть предоставлена соответствующая доля в праве в равнозначном объекте недвижимости.

Как делится ипотека при разводе с двумя детьми

Семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми полагается выплата материнского капитала. С 1 января 2020 года право на маткапитал получили также семьи с одним ребенком (при условии его рождения или усыновления после этой даты), как это предусмотрено статьей 2 Федерального закона № 35-ФЗ.

Если такие средства были использованы супругами в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки или для последующей оплаты ее части, то после выплаты ипотеки доли на всех членов семьи выделяются пропорционально сумме материнского капитала. В оставшейся части такая квартира делится поровну между супругами. Правильность такого подхода подтвердил Верховный суд в своем Определении № 4-КГ16-73.

Поскольку жилье приобреталось частично на совместные денежные средства супругов, а частично на средства материнского капитала, то поровну между мужем и женой делится часть недвижимости, соответствующая по стоимости кредитным или собственным средствам.

Другая часть жилья, оплаченная средствами материнского капитала, делится в равных долях супругами и детьми.

Важно помнить, что независимо от того, с кем останутся несовершеннолетние после развода, родители обязаны оплачивать ипотеку в равных долях.

Как разделить ипотечный дом при разводе

Процесс раздела ипотечного дома практически не отличается от алгоритма, применяемого для ипотечной квартиры. Ключевым моментом является возможность разделить дом в натуре. Однако для этого необходимо выполнить ряд условий:

• Обеспечить отдельный вход для каждого собственника.
• В доме должны быть все необходимые объекты благоустройства, такие как кухня и санузел.
• Произвести раздел систем отопления, водоснабжения, электроснабжения и газоснабжения.

Пригодность каждой части дома для проживания определяется на основе санитарно-технических норм, а не пожеланий собственников.

Если у вас большой дом, то с выделением доли в натуре могут возникнуть сложности, в отличие от квартиры. Возможность такого выдела устанавливает экспертиза. Если эксперт приходит к выводу о возможности разделения, он может предложить разместить стену между отдельными частями дома.

Кроме того, потребуется заключение всех ресурсоснабжающих учреждений о том, что изменение схемы инженерных коммуникаций возможно и безопасно.

Обратите внимание, что расходы на возведение стены, устройство отдельного входа или перемещение коммуникаций вам придется нести совместно с бывшим супругом в равных долях, даже если изменения проводятся не на вашей стороне.

Иногда продать общий дом и разделить полученные от продажи деньги может быть выгоднее, чем нести расходы на экспертизу и перепланировку. Особенно это актуально, когда доли бывших супругов изначально неравны. Например, доля одного из них может быть настолько мала, что стоимость перепланировки может оказаться выше, чем сама доля.

Имейте в виду, что разделу подлежит также земельный участок, на котором расположен дом. При разводе каждый из супругов, получивший половину дома, также получит часть участка в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ и статьей 552 Гражданского кодекса РФ.

Раздел ипотечной квартиры в долевой собственности

По соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность на недвижимое имущество. Супруги также могут изначально оформить квартиру в общую долевую собственность с определением долей, как это предусмотрено пунктом 5 статьи 244 Гражданского кодекса РФ. Обычно размер долей составляет по ½ доли в праве.

Если правоустанавливающие документы предусматривают конкретные доли сособственников, то квартира подлежит разделу пропорционально указанным в них долям.

Заключение

Расторжение брака между супругами-созаемщиками не влияет на порядок оплаты ипотеки. Солидарная ответственность сохраняется.

Если бывшие супруги не оплачивают ипотечный кредит, квартира может быть продана на торгах, даже если она является единственным жильем.

При разделе ипотечной недвижимости и кредитных обязательств доли каждого из супругов определяются следующим образом:

1. Если имущество делится поровну, долги также делятся пополам.
2. При иных принципах разделения нажитого, кредит делится пропорционально долям каждого из супругов в общем имуществе.

Раздел ипотеки возможен как по соглашению между супругами и банком, так и в судебном порядке.

Если бывший супруг не оплачивает платежи по ипотеке, другой созаемщик вправе взыскать с него половину уплаченных им денег в суде.