Ипотека — это вид залога, при котором в качестве обеспечения кредита выступает недвижимость. Если заёмщик не возвращает долг, банк имеет право продать заложенную недвижимость, чтобы вернуть свои деньги.

Недвижимостью можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда — в любом случае это будет считаться ипотекой. Кредит, который выдаётся по такой схеме, называют **ипотечным кредитом**. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» используют как синонимы. В этой статье мы будем использовать их как взаимозаменяемые.

Обычно ипотечный кредит берут для покупки жилья, которое становится залогом. Пока заёмщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать её или подарить без согласия банка.

Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Это связано с тем, что риск не получить свои деньги обратно для банка очень низкий. Если заёмщик не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства пойдут в счёт погашения долга. Если у заёмщика несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.

Что такое ипотечный кредит

Большинство людей считают, что ипотека — это кредит на покупку недвижимости, залогом по которому выступает приобретаемый объект. Однако это лишь одна из разновидностей данного продукта.

На самом деле понятие «ипотека» гораздо шире. Это кредит, который выдаётся под залог недвижимости. Причём в качестве залога может выступать любая недвижимость, а деньги можно потратить не только на покупку жилья.

У такого займа есть несколько особенностей:

• обязательное наличие залога;
• более низкая процентная ставка по сравнению с беззалоговыми кредитами;
• длительный срок погашения.

Чаще всего залогом выступает объект, который приобретается. Клиент выбирает квартиру или дом, вносит часть стоимости, а полную сумму продавцу перечисляет банк. По документам собственником объекта становится покупатель.

Однако он может распоряжаться недвижимостью с определёнными ограничениями. Например, продать квартиру только с согласия кредитора. После выплаты долга ограничения снимают.

Главный плюс ипотеки для клиента — возможность сразу вселиться в купленную недвижимость. Не нужно годами жить с родственниками или платить за съёмное жильё.

Роль ипотеки в экономике

Основным документом, регулирующим ипотечное кредитование в России является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Военная ипотека регулируется законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и Постановлением Правительства № 370.

Ипотека оказывает положительное влияние на экономику страны по нескольким причинам:

• Люди не хранят свои сбережения на депозитах или дома, а вкладывают их в покупку жилья. Таким образом, деньги начинают работать в экономике.
• Строительная отрасль развивается, так как растёт спрос на недвижимость, и, соответственно, увеличивается объём строительства. Это, в свою очередь, приводит к росту производства строительных материалов.
• Банки, увеличивая кредитный портфель, работают с залоговыми долгами. Чем больше доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле, тем стабильнее финансовая система страны.

Как работает ипотека

Процесс получения ипотечного кредита обычно проходит по следующей схеме:

1. Клиент подаёт заявку в банк, указывая нужную сумму и цель кредита. Важный момент — цель кредита, так как от неё зависит дальнейший процесс. В заявке необходимо указать, планируете ли вы покупать недвижимость на первичном или вторичном рынке, или же вы рассматриваете вариант рефинансирования и оставляете свою квартиру в залог.
2. Банк изучает документы заёмщика, такие как справка о доходах и суммах налога, копия трудовой книжки или договора с указанием стажа работы. Также банк проверяет кредитную историю и кредитный рейтинг клиента. Если кредитор считает клиента платёжеспособным, он одобряет кредит.
3. Клиент ищет объект недвижимости на первичном или вторичном рынке.
4. Как только клиент выбирает недвижимость, он предоставляет в банк документы на неё.
5. Если банк одобряет объект, продавец и покупатель подписывают договор. Обычно на этом этапе происходит расчёт: банк зачисляет одобренный кредит на счёт заёмщика и затем переводит средства в
6. Банк готовит документы для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости. При регистрации обременения обычно оформляется закладная — ценная бумага, которая может быть как в бумажном, так и в электронном виде. Владелец закладной может стать собственником заложенного имущества или продать его и погасить долг заёмщика.
7. После оформления документов продавец получает доступ к деньгам.
8. Как только заёмщик погашает кредит, банк возвращает закладную.
9. Если клиент перестаёт платить по кредиту, банк через суд и приставов выставляет недвижимость на продажу. Полученные средства идут на погашение кредита, а остаток — заёмщику.

Это упрощённая схема процесса получения ипотечного кредита. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, есть много нюансов. Условия кредита могут различаться в разных банках и зависеть от различных факторов, таких как:

• покупка жилья на первичном или вторичном рынке;
• тип недвижимости (апартаменты, квартира, частный дом);
• вид занятости клиента (работа по найму, предпринимательство, учредитель ООО или нотариус).

Плюсы и минусы ипотеки

Преимущества:

1. Возможность приобрести жильё, не имея всей необходимой суммы.
2. Возможность сделать ремонт по своему вкусу без необходимости согласовывать его с кем-либо, в отличие от ситуации с арендой квартиры.
3. Возможность зафиксировать цену на жильё. В условиях постоянного роста цен на другие товары и услуги, стоимость жилья, приобретённого в ипотеку, остаётся неизменной.
4. Ипотечная квартира может стать источником дохода или способом экономии средств. Если заёмщик вселится в неё самостоятельно, то сможет сэкономить на аренде. Если же сдаст её кому-то другому, то получит оплату. При этом стоимость аренды будет расти, а платёж по кредиту останется прежним.

Недостатки ипотеки:

1. Длительный срок кредита, который может составлять несколько десятилетий. В случае потери работы и невозможности платить по кредиту, банк может забрать квартиру.
2. Высокие переплаты. Например, кредит под 10% на 5 лет приведёт к переплате почти в полтора раза.
3. Дополнительные расходы на страховку. Помимо первоначального взноса, потребуются деньги на страхование квартиры. Страховые взносы необходимо будет делать ежегодно до полного погашения кредита. Также банк потребует застраховать жизнь и здоровье заёмщика. В случае отказа от страхования жизни и здоровья процентная ставка по ипотеке может увеличиться.
4. Продажа ипотечного жилья по собственной инициативе возможна только с разрешения банка. Продажа будет осуществляться из-под залога, что может усложнить процесс. Более простой вариант — найти покупателя с наличными средствами.

Участники ипотечной системы

В схеме нецелевого кредита, например, потребительского, участвуют всего две стороны — заёмщик и кредитор. Однако в случае с ипотекой процесс становится более сложным, поскольку параллельно происходит сделка по покупке недвижимости.

Заёмщик оформляет кредит в банке и берёт деньги на покупку жилья. В ипотеке может быть несколько заёмщиков, а любой участник, кроме основного заёмщика, называется созаёмщиком. Созаёмщик несёт совместную с основным заёмщиком ответственность перед банком. Если нет брачного договора, то муж или жена являются обязательными созаёмщиками.

Иногда привлекают созаёмщика, чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки, например, когда у основного заёмщика неидеальная кредитная история.

Залогодатель предоставляет кредитору (залогодержателю) недвижимость для обеспечения долга. Это может быть как основной заёмщик, так и созаёмщик.

Залогодержатель — это юридическое лицо, которое выдаёт заём под залог недвижимости. Это не обязательно банк, например, ипотечный заём может выдать фонд по поддержке молодых семей.

Оценщик определяет стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банки работают только с аккредитованными оценочными компаниями.

Поручитель — это физическое или юридическое лицо, которое поручается за заёмщика. Если заёмщик перестаёт платить, долг переходит на поручителя. Поручительство снижает риск невозврата долга, но в ипотеке его редко используют, чаще в сделку включают созаёмщика.

Ипотека c господдержкой

Государство предоставляет гражданам возможность приобрести жильё. Для этого существуют различные программы, такие как субсидирование первоначального взноса или компенсация процентов по ипотеке.

Молодые семьи также могут воспользоваться государственной поддержкой. Они имеют право на получение субсидии при строительстве или покупке жилья, в том числе с использованием ипотеки. Если у семьи нет детей, то государство оплачивает 30% стоимости жилья, а если есть дети — 35%.

Чтобы стать участником государственной программы, семья должна соответствовать трём критериям:

• семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий;
• оба супруга должны быть моложе 35 лет;
• у семьи должны быть средства для покупки жилья после получения субсидии или достаточный доход для оформления ипотеки.

Нестандартные виды ипотеки

Условия получения классического ипотечного кредита во многих банках одинаковы. Для этого необходимо:

• быть гражданином Российской Федерации;
• иметь прописку на территории России;
• работать официально;
• иметь доход, достаточный для выплаты кредита;
• иметь накопления на первоначальный взнос.

Однако существуют специальные программы кредитования для людей, которые не соответствуют этим требованиям. Например, некоторые банки предлагают оформить ипотеку иностранным гражданам или жилищный заём без первоначального взноса.

Важно понимать, что процентная ставка по таким программам всегда выше, чем по стандартным. Для банка клиенты, не соответствующие стандартным требованиям, представляют повышенный риск.

Виды ипотеки по способу погашения

Платежи по ипотеке бывают двух типов:

1. Аннуитетные платежи. Каждый месяц клиент вносит одинаковую сумму, которая остаётся неизменной на протяжении всего срока действия договора. При этом соотношение начисленных процентов к сумме основного долга в платеже постоянно меняется. В начале срока ежемесячный взнос в основном состоит из процентов, а к концу срока их доля уменьшается.
2. Дифференцированные платежи. Сумма основного долга распределяется равными частями по всем ежемесячным платежам. К ней добавляются начисленные проценты. Поскольку в начале срока общий долг больше, чем в конце, размер процентной части в платеже меняется. Например, в первый год ежемесячный платёж может составлять 100 тысяч рублей, а в последний — 30 тысяч.

Первый вариант встречается гораздо чаще. И клиенту, и банку удобнее, когда платёж одинаковый на протяжении всего срока кредитования. Кредитору проще оценить платёжеспособность заёмщика, а покупателю — спланировать свой бюджет.

Виды ипотеки по объекту недвижимости

Недвижимость, которую можно приобрести с помощью ипотеки, можно разделить на две большие категории: жилая и коммерческая. Первую обычно покупают физические лица, а вторую — юридические лица и индивидуальные предприниматели.

Среди всех вариантов ипотеки жилищная является наиболее популярной. Банки предлагают множество ипотечных программ для обычных людей. Вы можете приобрести:

• дом с земельным участком;
• квартиру в новостройке (как в уже сданном доме, так и на этапе строительства);
• квартиру на вторичном рынке.

Некоторые банки также предоставляют возможность оформить ипотеку на строительство дома.

Выбор зависит от ваших предпочтений. Однако стоит учитывать, что условия ипотеки для каждого вида недвижимости разные.

Самым выгодным вариантом в последнее время является покупка квартиры в новостройке. Государство предлагает несколько льготных программ кредитования на приобретение первичной недвижимости.

Как это работает? Правительство устанавливает предельную ставку по ипотеке для определённых категорий заёмщиков: семей с детьми, жителей Дальневосточного федерального округа, работников IT-сферы и так далее. Банк оформляет кредит, а государство возмещает ему разницу между льготной и рыночной ставками.

Способы погашения

Обычно банк автоматически списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту с банковского счёта клиента. Это может быть счёт по вкладу, счёт банковской карты или текущий счёт — выбор зависит от особенностей работы банка и условий договора.

В большинстве банков для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счёт или заводят специальную карту, где каждый месяц списываются деньги. Клиент может положить на счёт больше денег, чем нужно, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счёте не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой.

Пополнить счёт, с которого списываются платежи, можно разными способами:

• попросить бухгалтерию на работе перечислять часть заработной платы;
• написать заявление в банк, чтобы он списывал деньги с банковской карты, например, зарплатной;
• оформить дополнительное соглашение к договору вклада или текущего счёта, чтобы платёж списывался оттуда;
• вносить каждый месяц в кассу банка наличные;
• настроить автоматический перевод на нужный счёт в мобильном приложении банка или личном кабинете в интернете.

Если заёмщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему нужно предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Условия страхования

Банк может предложить вам следующие виды страхования:

• страхование жизни и здоровья;
• страхование от потери работы;
• титульное страхование — защита в случае признания сделки недействительной или незаконной;
• страхование имущества — обязательная страховка, без которой банк может отказать в выдаче кредита.

Узнайте, насколько увеличится процентная ставка по кредиту, если вы откажетесь от какого-либо из этих видов страхования.

Условия страхования могут различаться в зависимости от выбранной схемы: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляется со страховой компанией, а при коллективной — с банком.