В настоящее время многие семьи в России приобретают квартиры в ипотеку. Однако, как показывает практика, срок выплаты ипотеки часто значительно превышает продолжительность зарегистрированного брака.

Чтобы лучше понять процесс раздела имущества при наличии ипотеки, давайте рассмотрим общие положения об ипотеке и разделе совместно нажитого имущества супругами. Также мы обсудим особенности раздела ипотечной квартиры.

Если имущество не обременено и супруги достигли договорённости, то вопрос о разделе имущества решается относительно легко. В этом случае планирующие развод или уже разведённые супруги могут подписать соглашение о разделе имущества. При разделе недвижимости они обращаются в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, чтобы внести изменения в сведения.

Ипотека — это залог недвижимости, который оформляется при покупке квартиры в кредит. Банк выдаёт денежные средства (часть стоимости квартиры), а покупатель получает право собственности на квартиру с обременением — залогом, который гарантирует банку возврат вложенных средств.

Правовое регулирование:

1. Согласно статье 256 Гражданского кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором не установлен иной режим этого имущества.
2. Пункт 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ устанавливает, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Этот режим действует, если брачным договором не установлено иное.
3. В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
4. Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между ними по их соглашению.

В случае спора раздел общего имущества супругов и определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке (пункт 3 статьи 38 Семейного кодекса РФ).

ЕСЛИ КВАРТИРА БЫЛА ПРИОБРЕТЕНА ДО БРАКА, НО ФАКТИЧЕСКИ ОПЛАЧИВАЛИ «ИПОТЕКУ» ОБА СУПРУГА

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Это означает, что при разводе и разделе имущества, квартира, приобретённая до брака, останется в собственности того из супругов, кому она принадлежала. Однако, так как квартира фактически оплачивалась обоими супругами, второй супруг имеет право потребовать деньги, вложенные им в погашение кредита, либо долю в квартире.

Для этого необходимо предоставить в суд доказательства того, что оплата проводилась за счёт совместного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации, общесупружеское имущество (общая собственность супругов или совместная собственность супругов) — это имущество, нажитое супругами во время брака, если брачным договором не установлено иное.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся:

• доходы каждого из супругов от трудовой деятельности;
• доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности;
• полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие);
• приобретённые за счёт общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесённые в кредитные учреждения или иные коммерческие организации, а также любое другое имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

ЕСЛИ КВАРТИРА ПРИОБРЕТЕНА В БРАКЕ

Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, которое супруги приобрели во время брака, является их совместной собственностью. Это означает, что квартира, купленная за счёт общих доходов, принадлежит мужу и жене в равных долях, независимо от того, на чьё имя она оформлена.

Есть два варианта развития событий:

1. Супруги могут договориться об оплате кредита и разделе ипотечной квартиры. По соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность. Обычно ипотечный договор не изменяется, но супруги могут договориться о порядке оплаты и разделе долей. Также возможно внесение изменений в договор с согласия банка. После согласования порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества необходимо зарегистрировать права на доли в Росреестре. Соглашение супругов о разделе имущества, включая квартиру, должно быть нотариально удостоверено.
2. Если супруги не могут договориться об оплате кредита или хотят изменить условия ипотечного договора, то необходимо оформить доли в праве общей собственности на жильё строго по 1/2 каждому из них. После этого выплаты будут осуществляться пропорционально своей доле. Для оформления этого решения бывшие супруги должны обратиться в суд с исковым заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредиту. При рассмотрении иска обязательно привлекается банк.

РОЛЬ БАНКА ПРИ РАЗДЕЛЕ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ

В большинстве случаев ипотеку оформляют на одного из супругов, который становится заёмщиком, а второй выступает поручителем. Поэтому при разводе супругам необходимо переоформить документы на ипотеку.

Если между супругами нет спора о распределении долговых обязательств и они готовы заключить соглашение о разделе, то для начала нужно получить согласие банка.

Чтобы получить согласие банка на изменение порядка погашения кредита, необходимо предоставить документы, подтверждающие наличие у солидарного должника возможности погашать кредит. К таким документам могут относиться:

• справка с места работы;
• заверенная копия трудовой книжки;
• справка о доходах и суммах налога физического лица;
• выписка со счёта;
• другие документы, подтверждающие наличие постоянного дохода.

После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества необходимо зарегистрировать права на определённые в соглашении доли в территориальном органе Росреестра.

Рекомендуется обращаться в банк до суда, чтобы заручиться его поддержкой. Однако стоит отметить, что банки в таких случаях редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании.

ЕСЛИ КВАРТИРА КУПЛЕНА ПО ВОЕННОЙ ИПОТЕКЕ

В судебной практике по разделу имущества, полученного по военной ипотеке, преобладает мнение, что квартира считается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу между супругами. Однако существует и другая позиция, согласно которой квартира, приобретённая военнослужащим, не является совместно нажитым имуществом и не может быть разделена.

При рассмотрении дел о разделе имущества при разводе суды в первую очередь определяют период, в который была приобретена квартира по военной ипотеке. Также учитывается, продолжает ли военнослужащий быть участником накопительно-ипотечной системы. В большинстве случаев суды решают разделить доли в квартире поровну.

Однако есть и другая точка зрения: квартира, полученная военнослужащим, не относится к совместно нажитому имуществу и не подлежит разделу. Например, Верховный суд Республики Адыгея в своём определении указал, что приобретение квартиры происходит за счёт средств жилищного займа, имеющего целевое назначение. Целью этого займа является жилищное обеспечение военнослужащих в соответствии с Федеральным законом «О статусе военнослужащих», а не членов их семей.

Кроме того, перечень документов, которые должен предоставить участник НИС в уполномоченный орган для получения целевого жилищного займа, не содержит требования указывать сведения о составе семьи. Из анализа законодательства, регулирующего накопительно-ипотечную систему жилищного обеспечения военнослужащих, следует, что государство обязано обеспечить жильём только военнослужащего. Денежные средства выделяются ему безвозмездно при наличии определённых условий, указанных в законе. При этом у членов семьи военнослужащего не возникает общей собственности на это жильё.

Также законом не предусмотрена возможность возложения на супругу военнослужащего обязанности по возврату средств целевого жилищного займа в случае его увольнения без права на использование накоплений. Следовательно, не предполагается применение к супруге каких-либо мер гражданско-правовой ответственности в случае невыполнения военнослужащим обязательств по кредитному договору.

ЕСЛИ ОДИН ИЗ СУПРУГОВ НЕ ЖЕЛАЕТ БОЛЬШЕ БЫТЬ СТОРОНОЙ В КРЕДИТНОМ ДОГОВОРЕ

1. Если второй супруг хочет отказаться от прав на квартиру и от обязанности выплачивать кредит, то при взаимном согласии стороны могут заключить соглашение о разделе имущества. Это соглашение обязательно должно быть заверено нотариусом. В нём можно прописать условия, по которым второй супруг отказывается от прав на квартиру в пользу первого. При этом обязательства первого супруга перед банком становятся только его личными обязательствами и не являются общими обязательствами супругов.
2. Если оба супруга согласны с таким соглашением, то его можно заключить только с участием банка. Если же согласия другого супруга нет, то раздел имущества может быть осуществлён только через суд с привлечением банка.
3. Если же оба супруга больше не нуждаются в ипотечной квартире, они могут найти покупателя, готового погасить кредит. Также возможен вариант, когда супруги сами найдут деньги, чтобы закрыть остаток долга, а затем продадут жильё и разделят вырученные средства.