Рефинансирование ипотеки

Содержание статьи:

Предельный размер рефинансируемого долга
Как работает рефинансирование ипотеки
Когда стоит рефинансировать ипотеку
Объекты, на которые распространяется рефинансирование в рамках семейной ипотеки
Кто может претендовать на рефинансирование при рождении второго ребенка?
Финансирование по господдержке при рождении третьего ребенка
Почему стоит провести рефинансирование?
Требования к заемщику при рефинансировании
Когда банк может отклонить заявку
Преимущества рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотеки при рождении второго ребенка выполняется в рамках так называемой семейной программы. Средства, необходимые для компенсации издержек, предоставляются государством.

Снижение ставки по ипотеке при рождении второго ребенка доступно до следующих уровней:

5 % — для жилья, расположенного на Дальнем Востоке;
6 % — для жилых объектов на остальной территории РФ.

Перерасчет производится без привязки к первоначальному проценту по ипотеке. Снизить ставку до обозначенных пределов могут заемщики с кредитами под 12, 15 и даже 18 %.

ВАЖНО. Снижение ставки по ипотеке при рождении ребенка требует времени. До утверждения измененных параметров кредит обслуживается на старых условиях.

Предельный размер рефинансируемого долга

Для получения ипотеки с ребенком после 2018 года действуют следующие ограничения по сумме заимствования:

не более 12 млн рублей при покупке жилья в Москве;
не более 6 млн рублей при покупке недвижимости в других регионах.

Если заемщик воспользовался кредитом на более крупную сумму, банк откажет в рефинансировании.

Как работает рефинансирование ипотеки

Ипотечный кредит выплачивают до 30 лет, точный срок указывают в договоре. За такое время уровень ключевой ставки, а значит — и ставки банков могут снизиться, или изменятся условия жизни заемщика. Чтобы снизить ставку по ипотеке или изменить другие текущие условия договора, например срок или платеж, стоит обратиться в свой или другой банк с заявкой о рефинансировании кредита. По этой программе его переоформляют на более выгодных условиях:

пониженная процентная ставка,
продление срока погашения ипотеки,
снижение ежемесячного платежа.

В результате рефинансирования чаще всего клиент получает больше времени на выплату долга, ежемесячно перечисляет меньшую сумму, чем раньше.

Новый банк выдает новый кредит. Заемщик, как и раньше, остается владельцем недвижимости, но теперь она переходит в залог новому банку. Стороны подписывают договор, где указывают измененные условия. Клиент продолжает выплачивать кредит уже в соответствии с ними.

Когда стоит рефинансировать ипотеку

Оформляйте рефинансирование ипотеки, если погасили меньше половины от общей суммы. Тогда это будет выгоднее всего. В начале срока кредитования большая доля платежей идет на закрытие процентов, а основная сумма задолженности уменьшается незначительно. Это значит, что при перекредитовании на данном этапе общая переплата заметно уменьшится. Особенно если разница между старой и новой ставкой составляет от 2%. Выгоду легко рассчитать с помощью ипотечного калькулятора:

Допустим, клиент занимает 2,5 млн ₽ на 15 лет под 10,3% годовых.
В течение 4 лет он платит по графику.
Затем рефинансирует ипотеку в ВТБ по ставке 8,3%.
За оставшийся срок получает экономию больше 200 000 ₽.

Также нужно учитывать ограничения по срокам рефинансирования, которое устанавливают банки. Как правило, вы не сможете рефинансировать ипотеку, если с даты заключения кредитного договора не прошло 6 месяцев. Также не допускается текущая просроченная задолженность.

Объекты, на которые распространяется рефинансирование в рамках семейной ипотеки

Рефинансирование ипотеки при рождении 2-го ребенка доступно для следующих объектов недвижимости:

новые готовые квартиры;
строящееся жилье, приобретенное по договору с застройщиком;
загородные дома в статусе ИЖС, возводимые подрядной организацией;
вторичное жилье на Дальнем Востоке.

Семейная ипотека допускает покупку вторичного жилья в иных регионах. При этом важно соблюдение двух условий.

На территории выбранного субъекта не ведется строительство новых домов.
Рождение ребенка с инвалидностью.

В остальных случаях рефинансировать кредит на вторичное жилье не удастся.

Кто может претендовать на рефинансирование при рождении второго ребенка?

Для рефинансирования ипотеки с 2 детьми в 2024 году заемщик должен отвечать следующим требованиям:

общее число детей в семье — 2 и более;
первый ребенок должен родиться не ранее 2018 года;
срок работы заемщика на последнем месте — не менее полугода;
хотя бы один из родителей имеет гражданство РФ.

Уменьшение ставки по ипотеке при рождении второго ребенка доступно только ответственным заемщикам. Если клиент имеет просрочки и неоплаченные задолженности, ему откажут в рефинансировании.

ВАЖНО. Программа не устанавливает ограничений по источнику первоначального взноса. Он может оплачиваться наличными средствами или материнским капиталом, составлять 20, 30, 40 или 50 %.

Финансирование по господдержке при рождении третьего ребенка

После рождения ребенка можно использовать не только рефинансирование, но и прочие инструменты. Один из таких — субсидия в размере 450 000 рублей.

Дополнительные условия ее получения:

супруги находятся в официальном браке;
один из родителей — заемщик по ипотечному кредиту;
жилье приобретено ранее 1 июня 2023 года.

Финансирование не предусмотрено, если есть ипотека и рождается второй ребенок. Средства выдаются при рождении третьего и последующих детей в период с 01.01.2019 по 31.12.2022. Ключевое назначение программы — поддержка многодетных семей.

Почему стоит провести рефинансирование?

Рефинансирование в рамках ипотечного кредита открывает множество возможностей.

Снижение финансовой нагрузки. Уменьшение процентной ставки приводит к снижению издержек по обслуживанию долга. Это улучшает финансовое и эмоциональное состояние заемщика и членов его семьи.
Реализация дополнительных проектов. Высвободившиеся средства можно использовать для удовлетворения различных нужд. Например, можно сделать ремонт в квартире, приобрести технику и мебель.
Еще большее смягчение условий. Деньги, сэкономленные в результате снижения ставки, помогут досрочно погасить кредит. В результате удастся дополнительно снизить платеж либо сократить срок договора.

Рефинансирование положительно сказывается на кредитном рейтинге, демонстрирует ответственность и рациональность заемщика. Получить одобрение на последующие кредиты будет значительно проще.

Требования к заемщику при рефинансировании

Они зависят от банка. Рефинансировать ипотеку можно при соблюдении простых условий:

На дату подачи заявки возраст клиента от 21 года, а на дату погашения кредита — меньше 75 лет.
Клиент имеет трудовой стаж от 6 месяцев (или от 2 лет, если является адвокатом, ИП, собственником бизнеса).
Можно быть самозанятым или работать нотариусом по лицензии.
В качестве поручителя выступает супруг, если не заключен брачный договор или нет нотариального согласия на ипотеку от супруга.
При рефинансировании оформляется страхование: ипотечной недвижимости (обязательно), жизни и трудоспособности, а также от утраты права собственности на жилье в первые 3 года (при покупке на вторичном рынке) — по желанию.
Заемщик должен представить кредитный договор, график платежей и выписку по ипотеке об остатке задолженности.

Когда банк может отклонить заявку

Рефинансирование ипотеки должно быть выгодно и банку, то есть как минимум не нести повышенный риск убытков для него. Поэтому оно доступно не всем заемщикам. Банк может отказать в следующих случаях:

У человека испорченная кредитная история, есть штрафы и задолженности по другим обязательствам.
Заработки заемщика снизились так, что на выплату ипотеки придется тратить более 50% дохода.
С оформления первого кредитного договора прошло слишком мало времени, клиент перевел менее 3–6 ежемесячных платежей.
Залоговая недвижимость имеет несанкционированные переделки.
Из-за колебаний рынка недвижимости стоимость жилья уменьшилась в сравнении с той, которая фиксировалась при выдаче ипотеки.
Клиент хочет рефинансировать кредит повторно, что допускают не все банки.
Супруги, один из которых поручитель, развелись, но не разделили недвижимость по закону.

Но преимущества этой процедуры перевешивают возможные сложности.

Преимущества рефинансирования ипотеки

Ставка и ежемесячный взнос уменьшаются, платить становится легче.
Вы серьезно экономите на общей переплате по кредиту, даже если процент сократили всего на 1 пункт.
Можно перейти из одного банка в другой в поисках лучшего предложения.
В ВТБ можно подать заявку на изменение условий кредитования при сумме ипотеки от 500 000 ₽ до 60 млн ₽.
В ВТБ клиенту не нужно подтверждать доход.
Можно рефинансировать ипотечный кредит и в рамках льготной программы «Господдержка семей с детьми» — в сумме до 6–12 млн ₽.

Пока происходит переоформление, нужно своевременно платить ипотечные взносы, коммунальные расходы, страховку. Если вы правильно выбрали банк и период рефинансирования, все траты окупятся.