Особенности приобретения земельного участка с обременением

Преобладающее большинство граждан сталкиваются с термином обременение в тот момент, когда встаёт вопрос о проведении сделки, предметом которой выступает недвижимое имущество, а особенно, земельный участок. Понятие бремени подразумевает наличие ряда ограничений, касающихся недвижимости и создающих преграду для оформления договора купли-продажи. Наложение ограничений, чаще всего, обусловлено определёнными поступками собственников.

Что такое обременение и какие ограничения оно подразумевает?

Регулирование действий, которые связаны с денежными операциями в отношении земли, производится на основании норм и правил Земельного кодекса. В данном соглашении перечислены особенности действующего законодательства, касающиеся следующих вопросов:

• Суть обременения и причины его наложения;
• Появление законодательных полномочий на указанную территорию и способы их сохранения;
• Перечисление прав граждан на использование земли;
• Особенности арендных взаимоотношений;
• Определение границ сервитутов.

Если на указанную территорию налагается ограничение, то владелец обязан в точности выполнять те указания, которые перечислены в соответствующем документе. Права собственника зафиксированы в Земельном кодексе. Помимо всего прочего, в этом документе зафиксированы определённые ограничения, касающиеся сделок с землёй.

Учитывая индивидуальность каждого документа, лимиты, действующие в данной конкретной ситуации, указываются в тексте, основываясь на характере обременения. В соответствии с действующим законом, на территории, имеющей обременение, категорически запрещено:

• Проводить ремонтные и реконструкционные работы;
• Выполнять освоение территории;
• Заключать договор купли-продажи;
• Передавать во владение третьим лицам и оформлять аренду;
• Ловить рыбу, охотиться и производить сбор растений;
• Совершать какие-либо действия, связанные с началом нового строительства;
• Вступать в права наследования и начинать использовать участок.

Все перечисленные лимиты влияют на законодательные особенности взаимоотношений, в которых фигурируют государство, владелец земли и третье лицо, имеющее интерес к участку. У владельца есть ряд обязательств, после исполнения которых обременение будет снято.

Каким может быть обременение?

Каждый документ, в котором фигурирует участок земли, налагает на недвижимое имущество определённый вид обременения:

• Использование обозначенной территории в качестве залогового имущества;
• Оформление арендного соглашения на любой основе;
• Арест земельного участка на основании судебного решения;
• Оформление ипотечного договора;
• Наложение сервитута, подразумевающего лимитированное использования земли третьими лицами.

В зависимости от вида обременения, владельцы обязаны соблюдать определённые правила:

1. Арендный договор – фиксируется документально, независимо от основы сделки. В соответствии с ним, хозяин передаёт земельный участок арендатору, позволяя ему распоряжаться данной площадью в течение времени, указанном в документе. Такой вариант бремени принято считать кратковременным, так как лимиты действуют только до того момента, пока не закончится срок арендного договора. Если аренда составляет менее 12 месяцев, то она является краткосрочной. В случаях, когда срок соглашения превышает 12 месяцев, аренда считается долгосрочной.
2. Наложение сервитута. Данный вид ограничения подразделяется на 2 вида. Под влияние публичного сервитута попадают граждане России, на земельных участках которых совершаются определённые действия – прокладываются общие коммуникации (газ, вода, электричество, канализация), ведутся раскопки и прочее. После завершения всех работ, обременение может быть снято. Что касается частного сервитута, то он имеет место в тех случаях, когда речь заходит о совместных действиях, необходимых для благоустройства близлежащих участков земли.
3. Арест на основании судебного решения – подразумевает запрет на совершение любых действий с землёй. Эта мера используется только в тех ситуациях, когда иное разрешение вопроса не представляется возможным.
4. Заключение ипотеки. В этом случае, земля используется собственником в качестве залога. После оформления сделки, использование участка производится исключительно с разрешения банковской организации. По сути, земля – это гарантия исполнения клиентом банка своих финансовых обязательств. Если заёмщик не сможет далее погашать кредит, банковская организация имеет право реализовать залоговое имущество и покрыть расходы.
5. Право требования – налагается в тех ситуациях, когда между собственником и иными лицами возникает спорная ситуация, касающаяся права владения недвижимым имуществом. Такое ограничение является временным, так как его снятие происходит сразу же после того, как суд примет решение по указанному вопросу.
6. Изъятие земли из собственности. Эта мера применяется очень редко и является крайней. Её применение имеет место только в тех случаях, когда участок располагается в заповедной зоне или на другой территории специального назначения, при этом у владельца нет соответствующего разрешения.
7. Концессия. В современной практике этот вариант обременения применяется в исключительных случаях. Он подразумевает долгосрочный арендный договор на платной основе, в соответствии с которым, арендатор может производить раскопки на указанной территории и получать доход от совершаемых действий.
8. Доверительное управление. В этом случае земельный участок передаётся в пользование третьему лицу без права владения. Такое обременение подразумевает обязательную документальную регистрацию ограничений, которые впоследствии отражаются в Едином реестре. Если возникнет необходимость, из базы данных может быть получена соответствующая выписка. Сведения, содержащиеся в Едином реестре, обязательны для предоставления собственниками территории, с целью недопущения нарушения законодательства при сокрытии актуальных данных об обременениях.

Как проверить наличие обременения на землю?

Единый госреестр прав – это структура, в которой можно получить достоверную информацию, касающуюся недвижимого имущества. В его базе содержатся данные обо всех обременениях. У любого гражданина, знающего номер участка и адрес его расположения, есть возможность дистанционным методом получить нужную информацию.

На портале ЕРГП доступна развернутая информация о получении выписки, а также о перечне документов, требуемых для этого. Заказ выписки производится в любом территориальном подразделении после подачи указанных бумаг. Более быстрый способ – заполнение заявки непосредственно на сайте ЕГРП.

Когда заявитель получит информацию, касающуюся интересующего его земельного участка, он сможет рационально оценить действующие перспективы и свести риск невыгодной сделки к минимуму. Выписка из реестра считается своеобразным гарантом того, что у потенциального покупателя будут актуальные данные об участке. Если этого документа нет, переговоры начинать не рекомендуется, так как действующий владелец может скрыть какую-либо информацию об истории сделок.

Особенности реализации земельного участка, имеющего обременение

В процессе оформления сделки купли-продажи земли, покупатель должен знать обо всех договорах, в которых фигурирует определённая территория. Нюансы существующих обременений лягут в основу новой сделки. Наиболее безобидные ограничения – краткосрочные, так как после окончания срока соглашения, будь то аренда или сервитут, они будут сняты.

Если же имеют место долгосрочные обременения, то после совершения сделки они могут перейти к новому владельцу. Например, если земля является предметом залога, обременение снимется только после погашения покупателем задолженности продавца перед банком. Что касается ситуаций, когда территория фигурирует в ипотечном договоре, для её продажи собственнику потребуется заранее получить разрешение на продажу у соответствующей банковской организации.

Разумеется, покупка обременённой территории имеет одно неоспоримое преимущество. Оно заключается в более доступной стоимости сделки. Единственное, что обязательно необходимо сделать в данной ситуации, это отражение в договоре купли-продажи всех имеющихся обременений, с указанием развёрнутой информации о времени действия ограничений и причины наложения.

Квартира с обременением