Основные правила для самозанятых, сдающих недвижимость в аренду

Согласно закону №422-Ф3, самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения. К жилым помещениям относятся:

• жилой дом;
• часть жилого дома;
• квартира;
• часть квартиры;
• комната.

К нежилым помещениям относятся:

• гараж;
• офис;
• склад;
• апартаменты и таунхаусы;
• производственные помещения.

Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания. Они могут использоваться для административной, общественной, коммерческой и иной деятельности.

Это означает, что самозанятый может сдавать в аренду только жилые дома, квартиры или комнаты. Сдавать в аренду нежилые помещения, такие как офисы, склады или производственные помещения, самозанятым запрещено.

Зачем сдавать квартиру официально

Вот несколько причин заключить договор с арендатором:

1. Безопасность квартиры. Если есть договор, все, что происходит с арендованной квартирой, отвечает за арендатор, а не собственник. Например, если жильцы сломают стиральную машинку, повредят плитку в ванной или затопят соседей, вы сможете взыскать с них ущерб. А если арендатор будет задерживать оплату или вообще перестанет платить — вы вправе обратиться в суд.
2. Подтверждённый доход. Арендная плата, которую вы получаете официально, считается полноценным доходом. Его можно предъявить банку, чтобы оформить кредит, или консульству, если собираетесь подавать на визу.
3. Легальная сдача квартиры юридическим лицам. Это расширяет выбор арендаторов: квартиру можно сдавать не только физическим лицам, но и компаниям, которые снимают жильё для своих сотрудников и обязаны отчитываться об этом.

Почему удобнее сдавать квартиру как самозанятый

Есть три способа легально сдавать квартиру в аренду: как физическое лицо, индивидуальный предприниматель (ИП) и самозанятый. Самозанятость — самый простой и дешевый из них.

1. Налог при сдаче квартиры как физическое лицо составляет 13% от суммы арендной платы. Если вы выбираете статус ИП, то размер налога будет зависеть от системы налогообложения. Чаще всего выбирают упрощённую систему (УСН), где ставка составляет 6% от всех доходов. Однако ИП также обязаны платить фиксированный страховой взнос, который в 2024 году составляет 49 500 рублей. Если годовой доход превышает 300 000 рублей, то необходимо дополнительно уплатить 1% от суммы превышения. Самозанятые платят 4% налога, если заключают договор с физическими лицами, и 6%, если договор заключается с ИП или юридическими лицами. Например, если вы сдаёте квартиру за 50 000 рублей семейной паре или студенту, то в качестве налога нужно будет уплатить 2 000 рублей. Самозанятые не обязаны платить обязательные страховые взносы.
2. Отчётность при сдаче квартиры в аренду также различается в зависимости от статуса арендодателя. Если вы платите НДФЛ, то обязаны ежегодно отчитываться перед налоговой. ИП, выбравшие УСН, также декларируют свой доход раз в год. Самозанятым достаточно своевременно заявить о доходе, указав сумму и услугу. Чек для налоговой сформируется автоматически.
3. Самозанятым предоставляется налоговый бонус в размере 10 000 рублей при регистрации. Это означает, что в течение определённого периода ставка налога будет снижена с 4 до 3% или с 6 до 4%. После исчерпания лимита ставка вернётся к обычной.

Если арендодатель платит НДФЛ, то вычет положен только в определённых случаях, например, если он потратил деньги на лечение, образование или покупку квартиры. ИП на УСН могут уменьшить сумму налога, вычтя из неё фиксированные и дополнительные взносы.

Какие есть ограничения, если сдаете квартиру как самозанятый

Вот основные ограничения для самозанятых в сфере аренды:

• По закону самозанятый может сдавать в аренду только жилые помещения: дом, квартиру или её часть. Сдавать апартаменты нельзя.
• Открыть гостиничный бизнес не получится, так как для него подходит только нежилое помещение.
• Доход от аренды ограничен: за год можно заработать не более 2 400 000 ₽. Если ваш доход превысит эту сумму, с разницы придётся заплатить НДФЛ.
• Чтобы превысить лимит, нужно сдавать жильё минимум за 200 000 рублей в месяц.

За что нужно уплатить налог при сдаче квартиры

Налог взимается с дохода. Если вы сдаёте жильё в аренду, то доходом будет являться арендная плата.

При заключении договора аренды собственники часто просят внести обеспечительный платёж, который также называют страховым депозитом или залогом. Эти деньги не считаются доходом, поэтому налог с них платить не нужно. После того как арендаторы съедут, вы должны будете вернуть им эти деньги. Однако если арендатор, например, сломает холодильник, и вы вычтете стоимость его ремонта из обеспечительного платежа, то эти деньги станут вашим доходом и с них придётся уплатить налог.

Оплата коммунальных услуг по счётчикам также не облагается налогом. Однако если арендатор платит фиксированную сумму за газ, свет и воду, то это уже будет считаться доходом.

Уменьшение налогооблагаемой базы

Арендодатель не должен включать в свой доход от самозанятости плату жильцов за воду, электричество и газ. Это подтверждается Федеральной налоговой службой (ФНС): «Сумма расходов на оплату коммунальных услуг, если размер платы зависит от фактического потребления и фиксируется на основе показаний приборов учёта, не признаётся доходом, подлежащим налогообложению».

Чтобы снизить налогооблагаемую базу, арендодателю следует:

• оплачивать фактически потреблённые коммунальные услуги;
• фиксировать объём и факт потребления с помощью счётчиков;
• указать в договоре, что жильцы самостоятельно оплачивают жилищно-коммунальные услуги;
• хранить квитанции об оплате, где будет видно, сколько и за что было заплачено.

Как платить налог за сдачу квартиры

Оплатить налог можно через приложение «Мой налог» или в приложении своего банка.

Чтобы приложение рассчитало налог, нужно сначала заявить о доходе — указать сумму и оказанную услугу. Это нужно сделать:

• в момент расчёта, если арендатор платит наличными, банковской картой или через электронный кошелёк;
• не позднее 9-ого числа следующего месяца, если арендатор расплачивается другим безналичным способом, например, с помощью платёжного поручения.

Если вы получаете арендную плату на карту Т-Банка, вводить сумму платежа самостоятельно не придётся. В нашем приложении выберите раздел «Самозанятость» -> «Заявить о доходе» и просто найдите нужный перевод в списке пополнений.

Выставление счета

После того как вы укажете свой доход в приложении, система автоматически сформирует чек. Его не нужно отправлять в налоговую службу — это тоже произойдёт автоматически.

По закону вам необходимо отправить чек клиенту. Если налоговая узнает, что вы этого не сделали (например, клиент пожалуется на вас), вам назначат штраф: 20% от суммы платежа при первом нарушении и 100% при повторном.

Если вы сформировали чек по ошибке, его можно легко отменить. Для этого нажмите кнопку «Отозвать доход». Сделать это можно в любой момент в течение месяца после создания чека.

После формирования чека система автоматически подготовит счёт на уплату налога. Он появится в приложении до 12 числа следующего месяца. Уплатить налог необходимо до 28 числа этого же месяца.

Как выгоднее сдавать квартиру

Рассмотрим два наиболее распространённых способа заработка на аренде недвижимости с соблюдением закона.

1. Сдача жилья как физическое лицо

Каждый собственник может сдавать свою квартиру, выступая как физическое лицо. В этом случае необходимо уплачивать НДФЛ в размере 13%. Ставка налога одинакова для всех граждан, независимо от того, кто является второй стороной сделки — физическое лицо или организация.

Собственник жилья самостоятельно рассчитывает сумму налога к уплате, заполняет декларацию 3-НДФЛ и перечисляет деньги. Однако налоговую нагрузку можно снизить, воспользовавшись налоговыми вычетами. Они позволяют вернуть часть расходов, например, на медицину, образование или спорт.

2. Сдача жилья как самозанятый

Оформив статус самозанятого, можно сдавать квартиру или другую жилую недвижимость с меньшей налоговой нагрузкой. На доход от деятельности самозанятого, к которой относится сдача квартиры в аренду, начисляется не НДФЛ, а НПД — налог на профессиональный доход.

Если сдать недвижимость физическому лицу, то ставка НПД составит 4%. С дохода от компаний и предпринимателей нужно заплатить 6%. Налоговых вычетов у самозанятых нет, но есть бонус в размере 10 тысяч рублей. Он начисляется один раз и расходуется постепенно, уменьшая ставку налога до 3% и 4% соответственно.

Среди преимуществ самозанятости — автоматический расчёт налога. Заполнять декларацию не придётся. Всё, что нужно делать, — регистрировать полученный доход в специальном приложении и уплачивать начисленный НПД.

3. Сдача жилья через ИП

Ещё один вариант — регистрация в ФНС в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Ставка налога определяется выбранной схемой налогообложения, обычно выбирают УСН или патентную систему.

На УСН владелец недвижимости платит 6% с полученного дохода, на патенте — столько же, но расчёт происходит иначе, исходя из предполагаемого дохода и стоимости сдаваемого объекта.

Минусы ИП — взносы в социальные фонды за себя, а также необходимость разбираться с подачей налоговой отчётности. Также ИП нужен расчётный счёт.

Какую недвижимость можно сдавать самозанятым

В соответствии с Федеральным законом № 422-ФЗ, самозанятые граждане имеют право заниматься определёнными видами деятельности. Один из таких видов — сдача в аренду жилой недвижимости, включая квартиры, комнаты, частные дома и таунхаусы.

Однако, если речь идёт о коммерческой недвижимости или любых нежилых объектах, самозанятым лицам запрещено получать доход от их аренды. В этом случае необходимо зарегистрировать ИП или уплачивать НДФЛ как физическое лицо.

Срок аренды не имеет значения: вы можете заключить договор на неделю, месяц или даже на год. Однако с 2024 года Госдума ввела более строгие требования к жилью, сдаваемому в краткосрочную аренду. Вот что следует учитывать:

• Соблюдение прав соседей;
• Установка счётчиков электроэнергии в арендуемом жилье.

Как рассчитывается доход самозанятого от аренды

Все средства, которые собственник получает от арендатора, считаются доходом и подлежат налогообложению. Если владелец самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, то есть квартиросъёмщик передаёт ему эти деньги, то они также должны быть учтены как доход от самозанятости.

Относительно залога, который арендатор оставляет при заключении договора аренды, действует следующее правило: если залог возвращается, то он не считается доходом. Однако если самозанятый решает удержать весь залог или его часть после окончания срока аренды, ему необходимо зарегистрировать эту сумму в приложении и уплатить налог на профессиональный доход (НПД).

Самозанятость для сдачи недвижимости в аренду — это удобное решение, которое позволяет получать официальный доход при минимальной налоговой нагрузке. Перевод отношений арендодателя и арендатора в законное поле помогает защитить интересы обеих сторон в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Заключение

Важные аспекты для самозанятых, которые хотят сдавать квартиру в аренду в 2024 году:

1. Самозанятые имеют возможность сдавать квартиру или дом физическому лицу и платить налог по минимальной ставке — 4%. Это наиболее выгодный вариант налогообложения для таких случаев.
2. С коммунальных платежей, оплачиваемых по счётчикам, налог не взимается. То же самое касается залога, если он полностью возвращается арендатору.
3. Важно отметить, что вести гостиничный бизнес под видом самозанятого не получится.
4. Квартира может принадлежать другому лицу или находиться в совместной собственности супругов — с такого дохода также можно платить налог на профессиональный доход (НПД).